**vekaletin kötüye kullanılması iddiasıyla miras taşınmazların düşük bedelle satışı, muvazaalı tapu devri ve tapu iptali tescil talepli hukuk davası**

**Vekaletin Kötüye Kullanılması İddiasıyla Miras Taşınmazların Düşük Bedelle Satışı, Muvazaalı Tapu Devri ve Tapu İptali Tescil Talepli Hukuk Davası**

Özet: Yaşlı bir davacı, güvenerek okumadan imzaladığı vekaletnamenin kötüye kullanılması sonucu, murisinden kalan ve satmak istemediği taşınmaz paylarının düşük bedellerle ve bilgisi dışında satıldığını, ardından vekaleten yapılan bu satışın bedeli kendisine ödenmeksizin muvazaalı işlemlerle diğer davalılara devredildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescil, aksi takdirde taşınmaz bedelinin faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş; davalılar ise taşınmazları iyi niyetle ve gerçek değerinden satın aldıklarını savunurken, ilk derece mahkemesi vekalet görevinin kötüye kullanıldığı tespitinde bulunmuştur.

1. Hukuk Dairesi 2025/4907 E. , 2025/4494 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/459 E., 2024/503 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziosmanpaşa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/148 E., 2022/75 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı adli yardımlı davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ...'in ............'de murisinden intikal eden taşınmazlardaki paylarının satışı için dava dışı ... ile anlaştığını ve 27.03.2013 tarihli protokol düzenlediklerini, ...'ın taşınmazların satışı için emlakçı olan ...'e vekalet vermesi gerektiğini söylemesi üzerine müvekkilinin anılan şahsı vekil tayin ettiğini, satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin yaşlı olduğunu, taşınmazların tapu bilgilerini tam olarak bilmediğini, noterlikte kendisine imzalanması için verilen satış vaadi sözleşmesinde ve vekaletnamede yer alan taşınmazların bilgisinin doğru olduğuna güvenerek okumadan imzaladığını, ancak taşınmazların satmayı amaçladığı taşınmazlar olmadığını daha sonrasında öğrendiğini, söz konusu vekaletname ile müvekkilinin başka murislerinden kalan ........... ilçesi .............. Mahallesindeki arazileri olan 1007, 1015, 1056, 1210, 62, 88, 90, 422 parsellerdeki ve........... Mahallesinde yer alan 25, 165, 162, 163, 32, 5 parsellerdeki hisselerin satışı için vekalet verdiğini, satış vaadi sözleşmesinde ise ............... 1 06... , 84... parsel, 1 12... parsel, 1 33... parsel, 1 35... parsel, 1 16... parseldeki miras hisselerini satmak üzere düşük rakamlarla ...'e sözde vaatte bulunduğunu, müvekkilinin vermiş olduğu vekaletnameden sonra ...'ün de ...'ı vekil tayin ettiğini, vekil ...'ın vekaletnameye dayanarak davaya konu taşınmazları davalılardan ..., ..., ..., ... ve ...'a 12.08.2014 tarihinde sattığını, müvekkiline herhangi bir bedel ödenmediğini, bilahare anılan şahıslardan ...ın bizzat, diğerlerini vekil olarak temsil eden ...'ın taşınmaz paylarını kısa süre sonra 02.09.2014 tarihinde ... soyadlı davalılara satış suretiyle temlik ettiklerini, ikinci temlik işleminin muvazaalı olduğunu, vekaletin kötüye kullanıldığını, müvekkilinin zararlandırıldığını ileri sürerek ... Mahallesi 1 06... , 84... - 1 12... - 1 33... - 1 35... - 1 16... parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline; olmazsa taşınmazların bedelinin belirlenerek satış gününden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müteselsilen davalılardan tahsiline, bunun da mümkün olmaması halinde belirlenecek bedelin satış tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte ... ve ...'tan tahsiline, .............. Noterliğinin 27.03.2013 tarihli ... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin iptali ile buna dair şerhin terkinine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... ...ve ... ile ... vekili; müvekkillerinden ...'ın .......... Grup Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketinin yönetim kurulu başkanı olduğunu, şirketin inşaat sektöründe faaliyet gösterdiğini, özellikle Esenyurt bölgesi olmak üzere...vs. İstanbul'un hemen her bölgesinde projeleri bulunduğunu, diğer müvekkillerinin de firmanın yönetiminde yer aldığını, müvekkillerinin itibarlarını sarsacak bir işin içine girmelerinin mümkün olmadığını, müvekkillerinden ... .............ın davaya konu ada ve parsellerde bulunan başkaca malikler olan ... ve ...ya ait taşınmazların alımı için davalılardan ... ile 26.08.2018 tarihli sözleşme imzaladığını, sözleşme kapsamında 115,00 TL m2 birim fiyatından anlaşmaya varıldığını, davaya konu taşınmazların da gerçek değerleri ödenerek satın alındığını, müvekkillerinin ilk temlik sahiplerini tanımadıklarını, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, müvekkillerinden ...'e hangi amaçla husumet yöneltildiğine anlam veremediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar süresinde davaya cevap vermemiş olup davalılardan ... vekili; dava dilekçesinde davacının saf ve iyiniyetli olarak tanıtıldığını, davacının daha önce de taşınmaz hisselerini satmak üzere anlaşmaya varıp bedeli aldıktan sonra satış vaadlerinden caydığını, davacının sunduğu belgeden m² birim fiyatı olarak 35 TL istediğinin anlaşıldığını, satma iradesinin bulunduğunu, dava dilekçesinde bedel alınmadığından bahsedilmediğini bildirmiş, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.11.2018 tarihli ve 2015/240 Esas, 2018/215 Karar sayılı kararı ile; tüm dosya kapsamına göre davalı vekillerin vekalet görevini MK'nın 502. ve devamı maddeleri kapsamına göre yerine getirmedikleri, davalılardan ilk devirlerin alıcılarının biri hariç ...........soyadlı oldukları, ikinci devrin alıcılarının ise ... soyadlı oldukları ve aralarında akrabalık ilişkisi bulunduğu, çok yakın tarihli ve muvazaalı olduğu anlaşılan bedellerle yapılan iki satış sonrası davacıya ödeme yapıldığının ispat edilememesi karşısında alıcıların iyi niyetli 3. şahıs konumunda olduklarının kanıtlanamadığı gerekçesi ile davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiş, söz konusu kararın davacı vekili, davalılardan ... ..............ve ... ile ... vekili, davalı ..., ............. ve ... ile ... vekili, davalı ... mirasçılarından.........ve ...............vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 20.10.2020 tarihli ve 2019/1089 Esas, 2020/1105 Karar sayılı kararı ile ; " ... satış vaadi sözleşmesinin iptali ve buna dair tapu kaydındaki şerhin terkini isteği bakımından 6100 Sayılı HMK’nın 26., 297. maddesi gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken bu konuda olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi isabetsiz olduğundan ve davanın esasına etki eder nitelikle belgelerin dosya kapsamına alınmaksızın davacı tarafın sair istekleri yönünden eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi hatalı olduğundan tarafların esasa ilişkin istinaf başvuruları değerlendirilmeksizin kararın HMK'nın 353/(1)a.4-6. maddesi kapsamında kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dava dosyasının Mahkemesine gönderilmesi gerektiği ..." gerekçesi ile taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş, kaldırma kararı uyarınca yapılan yargılama neticesinde İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının, ...'de bulunan taşınmazlarının satışı için dava dışı ... ile sözleşme yaptığı, 27.03.2013 tarihli el yazısı ile yaptıkları sözleşme doğrultusunda taşınmazların satışlarını yapması için davacı tarafından davalı emlakçı ...'e vekalet verildiği, davacının vekalet verdiği ... ise diğer davalı ...'a vekalet verdiği, verilen vekaletname ile ilk satışların 12.08.2014 tarihinde ..., ..., ..., ..., ...'a yapıldığı, birinci satış tarihinden çok kısa bir süre sonra 02.09.2014 tarihinde davacının hisselerini muvazaa ile alan bu kişilerden ...'ın asaleten, diğer davalıların ise davalı ...'a vekalet vererek aldıkları hisseleri ..., ..., ... ve ...'a sattıkları, her ne kadar bu satışlar nedeniyle davacıya ödeme yapıldığı iddia edilmiş ise de davalıların ödemeye ilişkin savunmalarının ispat edilemediği, öte yandan taşınmazların birinci satış tarihinin 12.08.2014, ikinci satış tarihinin ise 02.09.2014 olduğu, yani her iki satış arasında çok kısa bir zaman aralığının bulunduğu, aynı şekilde her ne kadar taşınmazların tapudaki satış bedelleri ikinci satış tarihinde bir miktar daha yüksek gösterilmiş ise de yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda tespit edilen taşınmaz değeri ile tapudaki değerler arasında fahiş bir fark bulunduğu, hal böyle olunca vekil edilenlerin vekalet görevlerini kötüye kullandıklarını kabul etmek gerektiği, kaldı ki birinci satış tarihinde taşınmazların devredildiği alıcıların hepsinin yalnızca ... hariç olmak üzere ... soyadını taşıdıkları, hatta ikinci satış tarihinde taşınmazların devredildiği alıcıların hepsinin de ... soyadını taşıdıkları, bütün bu aşamaların ve gelişmelerin tesadüf olduğunun kabul edilemeyeceği, bu sonuca göre alıcıların iyi niyetli üçüncü kişi olduklarının kabul edilmesinin de mümkün olmadığı gerekçeleri ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili, davalılar ..., ..., ..., ... vekili ve davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; öncelikle davacı ............... Noterliğinin 27.03.2013 tarihli ... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin iptali ile buna dair şerhin terkini isteğinde de bulunmuş ise de somut olayda iptal gerekçesi olarak ileri sürülen hile iddiasının davacı tarafından ispatlanamadığı, o halde satış vaadi sözleşmesinin iptali ile buna dair şerhin terkini isteğinin reddine karar vermek gerektiği, davacının tapu iptal ve tescil talebine gelince; dosya kapsamı, vekaletnameler ve satış vaadi sözleşmesi ile 27.03.2013 tarihli adi yazılı sözleşme birlikte değerlendirildiğinde, davacının vekaletnameyi kendi iradesi ile verdiği, davalı ...'ün vekaleti hile ile aldığı yönünde bir ispatın olmadığı, davacının dava konusu taşınmazlardaki hisselerinin vekil marifetiyle satışı konusunda iradesinin olduğu, hal böyle olunca vekil tarafından vekil edenin iradesine uygun olarak yapılan işlemde vekalet görevinin kötüye kullanılmasından söz edilemeyeceği nazara alınarak tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının terditli bedel isteğine gelince; bedel isteğinin kısmen kabulüne karar vermek gerektiği, şöyle ki; davalı vekil ...’ün ve alt vekil davalı ...'ın vekil edene karşı hesap verme borcu çerçevesinde davaya konu edilen 1 06... parsel, 1 12... parsel ve 1 16... parsel sayılı taşınmazların bedelini davacıya ödedikleri hususunu kanıtlayamakları gözetilerek bu taşınmazların bedelinden sorumlu olacaklarının açık olduğu, zira davaya konu edilen ve aynı zamanda.................. Noterliğince düzenlenen 27.03.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin" de konusu olan 1 06... parsel, 1 06... parsel, 1 33... parsel ve 1 35... parsel sayılı taşınmazların bedelinin (197.825,00 TL) davacıya ödendiğinin satış vaadi sözleşmesi içeriğinden anlaşıldığı, o halde, bedel isteğinin kısmen kabulü ile 86.305,95 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'ın müşereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin bedel isteğinin reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisi ile ....................... Noterliğince düzenlenen 27.03.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi"nin iptaline ilişkin davanın reddine, davacının, davalılar ..., ..., ... ve ...'a yönelik tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacının terditli bedel davasının kısmen kabulü ile 86.305,95 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'tan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin bedel isteğinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesi ile; İstinaf Mahkemesi kararında her ne kadar davacının soyut iddiaları dışında bir delil olmadığı belirtilse de davanın en başından beri dayanmış oldukları delilleri ve içtihatlar ile iddialarının ispatlandığını, müvekkilinin yerlerini satma iradesinin olmasının davalıların dolandırıcılık işlemini meşrulaştırmayacağını, müvekkilinin vermiş olduğu vekaletnamede ve satış vaadi sözleşmesinde .............köyündeki küçük hisseli anne tarafından kalan taşınmazları satma iradesinin bulunduğunu, ancak karşı tarafın müvekkilinin okuma yazmasının az olmasından ve kulaklarının ağır işitmesinden yararlanarak vekaletnameye ve satış vaadine diğer taşınmazları yazdırdıklarını, davalılar arasında gerçekleştirilen satış işlemleri arasında çok kısa bir sürenin bulunduğunu, Yerel Mahkemece isabetli değerlendirme yapılarak tapu iptali ve tescil talepleri yönünden verilen kararın doğru olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı ... vekili temyiz dilekçesi ile; davanın süresinde açılmadığını, davacı tarafça verilen vekaletin hile ile alınmadığını, davacı tarafından çeşitli tarihlerde başka üçüncü kişilere yine vekalet verilerek ve kapora alınarak aynı şekilde davalar açıldığını, yani davacının kötüniyetli olduğunu, müvekkili ..............'ın ise iyiniyetli olduğunu, müvekkilinin birinci dereceden akrabalık bağı olan kişilere gayrimenkul almasının hayatın olağan akışına uygun olduğunu, İstinaf Mahkemesince kendileri lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptali istemlerine ilişkindir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacı ...'in ................Noterliğince düzenlenen 31.01.2014 tarih ve 4379 yevmiye nolu vekaletnamesi ile; ............. ilçesi ............... Mahallesinde bulunan 1015, 62, 90, 1007, 1056, 88, 12 10... parsel sayılı taşınmazlardaki bilimum hak ve hisselerinini intikal, satış, satış vaadi sözleşmesi yapma ve tevkil yetkisi ile ...'ü vekil tayin ettiği, vekil ...'ün de anılan vekaletnamedeki tevkil yetkisi ile ...'ı vekil tayin ettiği, vekil ...'ın anılan vekaletnameyi kullanarak davacı ...'in kayden maliki olduğu;

Dava konusu 1 06... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'a 12.08.2014 tarihinde satış suretiyle devrettiği, 02.09. 2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 06... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'a 12.08.2014 tarihinde satış yoluyla devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 06... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'e 12.08.2014 tarihli satış işlemi ile devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 16... parsel sayılı taşınmazdaki 5/216 payını davalı ...'a 12.08.2014 tarihli satış işlemi ile devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 33... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'a 12.08.2014 tarihinde satış yolu ile devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 35... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'a 12.08.2014 tarihli satış işlemi ile devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği,

Dava konusu 1 12... parsel sayılı taşınmazdaki 1/1 44... /48 paylarını ...'a 12.08.2014 tarihli satış işlemi ile devrettiği, 02.09.2014 tarihli satış işlemi ile bu hisselerin ...'a devredildiği anlaşılmaktadır.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı ve davalılardan ...'ın temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davacı adli yardımlı olduğundan başlangıçta alınmayan 3.033,70 TL temyiz başvuru harcı ile 615,40 TL onama harcı olmak üzere toplam 3.649,10 TL harcın davacıdan tahsiline,

Aşağıda yazılı 4.422,55 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'tan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.