yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki eksik ve ayıplı imalat, geç teslim ile kira ve otopark alacakları iddialarına ilişkin davada, mücbir sebep ve arsa sahibi kusurunun değerlendirilerek taleplerin kısmen kabulüne yönelik karar.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki eksik ve ayıplı imalat, geç teslim ile kira ve otopark alacakları iddialarına ilişkin davada, mücbir sebep ve arsa sahibi kusurunun değerlendirilerek taleplerin kısmen kabulüne yönelik karar.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, davacılar, yüklenicinin süresinde ve sözleşmeye uygun edimi ifa etmemesi, düşük kaliteli imalatları ve eksik teslimat nedeniyle uğradıkları zararların tazmini, geç teslim edilen daireler için kira kaybı ve otopark geliri payı alacaklarını talep ederken; davalı, arsa sahiplerinin vekaletname eksikliği ve idare mahkemesinin inşaatı durduran kararı gibi mücbir sebeplerle gecikmenin oluştuğunu savunmuştur; ilk derece mahkemesi ise idare mahkemesi kararını mücbir sebep olarak kabul ederek sözleşme süresini uzatmış, ancak faiz başlangıcı farklılıkları ve otopark gelir payı dahil olmak üzere davacıların taleplerini kısmen kabul etmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2024/3635 E. , 2025/3946 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2024/55 E., 2024/273 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 19.04.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve davalı tarafın bu sözleşmeye uygun olarak süresinde ve evsafına uygun olarak edimini ifa etmediğini, müteahhidin sözleşmeye aykırı imalatlarının, mimari projeye göre yapılmadığı gibi halen teslim edilmediğini, yarım bırakıldığını, bu haliyle yapılan sözleşmeye aykırı imalat ve zamanında yapılamayan ve teslim edilmeyen inşaat sebebi ile müvekkillerinin mağdur olduğunu, yüklenicinin sözleşmede belirtilen ve kendisinin taahhüt ettiği vasıflara aykırı olarak bağımsız bölümleri ve ortak yerleri çok düşük nitelikte malzeme ve işçilikle yaptığından bu zararın belirlenmesi üzerine arttırılmak üzere 5.000,00 TL alacağın davalıdan alınıp davacılara verilmesine, tespit edilecek bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına, sözleşme gereği müvekkillerine verilmesi gereken her bir bağımsız bölüm için teslim süresinin dolduğu tarihten itibaren şimdilik 10.000,00 TL kira alacağının 20.09.2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiliyle, sözleşme gereği %50'si müvekkillerine ait olan otopark kazancının 5 yıldır tahsil edilip davacılara ödenmeyen kısmının civardaki emsal otoparklara göre hesaplanarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere zararın belirlenmesine, 5.000,00 TL bedelin davalıdan alınıp davacılara verilmesine, alacağa dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmiş, davacılar vekili 22.12.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 353.225,57 TL’ye ıslah ederek alacağın geç teslim edilen daireler için talep edilen 235.845,69 TL yönünden ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 20.09.2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile diğer alacaklar yönünden ise dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleriyle birlikte davalıdan alınarak hisseleri oranında davacılara verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki akdedilen 19.04.2010 tarihli satış vaadi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesi uyarınca; maliklerin sözleşmenin imzalanmasından sonra hükümlerinin yerine getirilebilmesi için gerekli yetkileri haiz vekaletname ile bilgi ve belgeleri derhal anlaşmanın imzalandığı gün yükleniciye veya yüklenicinin belirlediği kişiye vermeleri gerektiğini, davacıların sözleşmenin 8. maddesinde öngörülen yetkileri haiz vekaletnameyi vermedikleri gibi kat irtifakını da kurmadıkları ve tapu devri yapmadıklarını, maliklerin bu yükümlülüklerindeki gecikmeden doğan sürelerin 6. maddede belirtilen sürelere ekleneceğini, vekaletnamelerde kat maliklerinden...'ın imzası bulunmadığından sözleşme süresinin hiç başlamamış olduğunu, ayrıca ... İdare Mahkemesi’nce 11.06.2013 tarih ve 2012/624 Esas sayılı yürütmenin durdurulması kararı verildiğini, davaya konu parseldeki inşaat faaliyetlerinin durdurulduğunu, sözleşmenin 13. maddesinde belirtilen mücbir sebeplerden olması sebebiyle geçen sürenin hesaplamaya dahil edilmemesi gerektiğini, yapının %95'in üzerinde tamamlandığını, bazı davacıların taşınmış ve dairelerini kullanmaya başlamış olduklarını, taşınma tarihlerinin belli olduğunu, elektrik abonelikleri tesis ettiklerini, bu hususlar göz önünde bulundurulduğunda kira tazminatı taleplerinin de yersiz olduğunu belirtilerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2020/72 Esas, 2022/157 Karar, 22.03.2022 tarihli kararı ile arsa sahibi...'ın imzadan imtina etmediği, bu nedenle bu durumun süreye etkisi olmadığı ancak, davalının belirtmiş olduğu İdare Mahkemesi kararının sözleşmeyi uzatan mücbir sebep olduğu belirtilerek, bilirkişilerce hazırlanan raporda bu süre hesabının dikkate alındığı, faiz başlangıcı olarak davacılardan sadece ...’ın kira alacağı için ihtar çekmiş olduğu, bu nedenle ...'ın payı için ihtar tarihinden itibaren faiz işletildiği, diğer davacılar için ise dava tarihinden itibaren faiz işletildiği, davacılar tarafından dava konusu olmayan merdivenler için keşif yaptırıldığı, keşif ücreti olan 1.500,00 TL'nin yargılama gideri olarak haricen davacılar üzerinde bırakılmasına diğer yargılama giderlerini kabul ve red oranına göre taraflar arasında pay edilmesine karar verildiği, otopark kirasının her ne kadar mücbir sebeple birlikte sözleşme uzamış olsa da açık hüküm gereği davacılar işletilmesinden kaynaklı olarak üzerilerine düşen bedelin kendilerine ödenmesi gerektiği belirtilerek davacıların davasının kısmen kabulü ile 168.157,23 TL'nin 51.785,35 TL'sinin dava konusu edilen Trabzon ili ... ilçesi ... Mah., 258 ada, 32 no.lu parselde kayıtlı.... sayılı taşınmazlara yönelik gecikmiş kira alacaklarına yönelik olarak davacıların tapudaki payları oranında davacı ...'ın payına yönelik alacağın ihtar tarihi olan 20.09.2012 tarihinden itibaren diğer davacıların için dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalıdan alınarak davacılara verilmesine, 112.728,00 TL'ye karşılık gelen otopark kirasının dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara hisseleri oranında ödenmesine, 3.591,88 TL eksik imalat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara tapu kaydındaki hisseleri oranında verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 2020/72 Esas, 2022/157 Karar, 22.03.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar ..., ..., ... ve ... vekili ile davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 2022/1938 Esas, 2022/2154 Karar, 26.09.2022 tarihli kararı ile tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, vakıa mahkemesi hakiminin dosyadaki delillerle çelişmeyen tespit ve değerlendirmesine ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından bir kısım davacılar vekili ile davalı vekilinin istinaf başvurularının Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1 maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 2020/72 Esas, 2022/157 Karar, 22.03.2022 tarihli kararının süresi içinde davacılar ..., ..., ... ve ... vekili ile davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, sözleşmenin kuruluşundan sonra tarafların sözleşme ile düzenledikleri menfaatlerini etkileyen bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun öngörülemez olması halinde mücbir sebebin varlığından söz edilebileceği, bu nedenle sözleşmede belirtilmese dahi İdare Mahkemesince yapı ruhsatının iptal edilip inşaatın durdurulmasına karar verilmesinin mücbir sebep sayılmasında hata bulunmadığı, bilirkişi raporunun fiili teslimleri dikkate aldığı ve kira bedelleri ile otopark işletme bedelini denetlenebilir şekilde belirlediği, sözleşme kapsamında arsa sahipleri tarafından verilmesi gereken vekaletnamelerden arsa sahibi...'ın vekaletnamesinde sorun çıkmasına rağmen davalı tarafından sorun giderilmeden inşaata başlandığı da dikkate alındığında sözleşmedeki sürelerin başladığına dair oluşan kanaatte hata bulunmadığı, her ne kadar hüküm fıkrasının 1-a maddesinin son kısmında belirlenen bedelin "davalıdan alınarak davacılara verilmesine" yazılması gerekirken "davalıdan alınarak davalılara verilmesine" şeklinde hüküm kurulması maddi hataya dayalı olup, mahallinde her zaman düzeltilmesinin mümkün olduğu anlaşılmakla temyiz edenlerin sair temyiz itirazlarının reddine, davada davacı arsa malikleri eksik ve ayıplı imalâtlar nedeniyle zararlarını talep ettiklerinden her bağımsız bölümün eksik ve ayıplı işleri yönünden doğan alacağın hesaplanması ve ortak alanlarda ise eksik ve ayıptan doğan alacakların arsa payına göre belirlenmesi gerekir iken hükme esas alınan raporda yangın kaçış kapılarının yönetmelik ve teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığı tespit edilmesine rağmen bu eksikliklerin davalıdan yapı kullanım izni verilirken belediye tarafından talep edileceğinden bahisle hesaplama yapılmaması ve mahkemece de eksik bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının hatalı olduğu, mahkemece davacı ...'ın davalıyı 20.09.2012 tarihli ihtarname ile temerrüde düşürdüğü kabul edilmiş ise de somut olayda TBK’nın 117. maddesinin ikinci fıkrasındaki hallerin söz konusu olmadığı, ... yönünden faiz başlangıcının dava tarihi yerine 20.09.2012 olarak kabul edilip hüküm kurulmasının doğru olmadığı, sözleşmenin 3. maddesinde; "Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren arsanın tasarruf hakkı (yapım işi ile ilgili) ve sözleşme süresince otoparkın tamamının işletilmesi yükleniciye aittir." düzenlemesi mevcut olup mahkemece; İdare Mahkemesince yapı ruhsatının iptal edilip inşaatın durdurulmasına karar verilmesinin diğer taleplerde mücbir sebep sayılmasına rağmen otopark işletme talebinde mücbir sebep sayılmamasının da hatalı olduğu, kabule göre de; her davacı yönünden kabul edilen bedel ayrı ayrı gösterilmeden toplam bedelin davacıların tapudaki hisseleri oranında tahsili şeklinde hüküm kurulmasının infazda tereddüt yaratacak nitelikte bulunduğu, mahkemece yapılacak işin; yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek olduğundan ve davacı arsa malikleri eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle zararlarını talep ettiklerinden hükme esas alınan bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak ortak alanlardaki tüm eksik ve ayıplı işlerin ve giderim bedellerinin de tespit ettirilerek davacıların ayıptan doğan alacaklarının arsa payına göre belirlenmesi, otopark işletme bedeline yönelik olarak İdare Mahkemesi kararı nedeni ile geçen sürenin de mücbir sebep sayılıp bu sürenin dikkate alınarak hesaplama yapılması ve belirlenen bedellerin hüküm altına alınması ve infazda tereddüt yaratmayacak şekilde gerekçede her bir davalı için ödenmesi gereken bedelin ayrı şekilde gösterilerek tüm davacılar için dava tarihinden faiz başlatılması olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmuş bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda dava konusu 32 no.lu parselde kayıtlı ...sayılı taşınmazlara yönelik eksik imalat, kira, ve otopark kirasına karşılık davacıların hissesine düşen toplam 84.741,24 TL'nin her bir davacı yönünden tazmini gereken tutar ayrı ayrı belirtilmek suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Mücbir sebep nedeniyle talebin bir kısmının reddinin hatalı olduğunu,

b. Eksik imalat bedelinin mahkemece yanlış tayin edildiğini,

c. Hüküm bölümünün 2. maddesinde maddi hata bulunduğunu,

d. Hesaplamanın ve bilirkişi raporlarının yeterli olmadığını beyan etmektedir.

2. Davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. İdare Mahkemesi davasının ve bu davada verilen yürütmenin durdurulması kararının mücbir sebep sayılmasının hukuka aykırı olduğunu,

b. 42 araç üzerinden tazminat hesabı yapılmasının ve hesaplamada aylık ücretin hesaplanmasının yerinde olmadığını,

c. Bozma ilamına uygun hesaplamanın yapılmadığını,

d. Hesaplamaya esas alan rakamların çok düşük olduğunu,

e. Emsal kira bedellerinin düşük belirlendiğini,

f. İadesi gereken harcın hatalı hesaplandığını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ayıplı iş bedeli, geç teslim nedeni ile kira alacağı ve otopark işletme bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmamasına göre; davacılar ..., ..., ..., ... vekili ve davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacılar ..., ..., ..., ... vekili ve davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Her ne kadar mahkemece bozmaya uyularak karar verilmiş ise de bozma gereğinin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece bozmaya uyulduğuna göre, usulî kazanılmış hak ilkesi uyarınca bozma doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılıp karar verilmelidir. 09.05.1960 gün, 21/9 sayılı YİBK uyarınca, bozmaya uyulmakla bozmada belirtilen hususlar yararına olan taraf için usuli kazanılmış hak oluşturacağından bozma uyarınca inceleme yapılarak karar verilmesi zorunludur.

Dairemiz 2022/4867 Esas, 2023/4194 Karar, 12.12.2023 tarihli bozma ilamı ile “hükme esas alınan raporda yangın kaçış kapılarının yönetmelik ve teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığı tespit edilmesine rağmen bu eksikliklerin davalıdan yapı kullanım izni verilirken belediye tarafından talep edileceğinden bahisle hesaplama yapılmaması” hususunun hatalı olduğu belirtilmiş ilk derece mahkemesince de bozmaya uyulmuştur. Ancak dosyanın tetkikinde bozmanın ardından alınan bilirkişi raporunda bu hususun yine incelenmediği, yangın çıkış kapılarındaki eksikliğin değerlendirilmediği ve hesaplamasının yapılmadığı böylece netice itibariyle bozmanın gereğinin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır.

Mahkemece yapılacak iş; yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek olduğundan ve davacı arsa malikleri eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle zararlarını talep ettiklerinden hükme esas alınan bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak ortak alanlardaki tüm eksik ve ayıplı işlerin ve giderim bedellerinin de tespit ettirilerek, yangın kaçış kapılarının yönetmelik ve teknik şartnameye uygun olarak yapılıp yapılmadığı hususu da belirlenip hesaplanmak suretiyle davacıların ayıptan doğan alacaklarının arsa payına göre belirlenmesi, belirlenen bedellerin hüküm altına alınması ve infazda tereddüt yaratmayacak şekilde gerekçede her bir davacı için ödenmesi gereken bedelin ayrı şekilde gösterilerek tüm davacılar için dava tarihinden faiz başlatılmasından ibarettir. Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.

3. Kabule göre de; hüküm fıkrasının 2. bendinde “Alınması gereken 5.788,67 TL harcın davacı tarafça davanın açılması sırasında yatırılan 341,55 TL ile tamamlama harcı olarak yatırılan 6.032,21 TL olmak üzere toplam 6.373,76 TL' den mahsubu ile bakiye kalan 585,09 TL'nin davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA” karar verilmiş ise de davanın kısmen kabulüne karar verildiği, alınması gereken harçtan fazlasının davacılar tarafından yatırıldığı görülmekle artan harcın davacılara iadesine, davacılar tarafından yatırılmış bulunan alınması gereken harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi yerinde olmamıştır.

VI. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davacılar ..., ..., ..., ... vekili ve davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

(2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle davacılar ..., ..., ..., ... vekili ve davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde davacılara iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.