arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği vaat edilen dairenin hileli devri iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında iyi niyetli üçüncü kişi savunması.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği vaat edilen dairenin hileli devri iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında iyi niyetli üçüncü kişi savunması.

Özet: Davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine düşen bir daireyi, yüklenici davalının yaşlılık ve sağlık sorunlarından faydalanarak hile ile başka bir daire sözüyle kendi şirketine bedelsiz devrettirmesi ve vaadini yerine getirmemesi üzerine, dairenin tapu iptali ve tescili veya taahhüt edilen diğer dairenin tescili, mümkün değilse rayiç bedelinin ödenmesi talebiyle dava açmış; diğer davalı şirket ise taşınmazı iyiniyetli 3. kişi olarak bedelini ödeyerek satın aldığını ve tapuya güven ilkesi gereği kazanımının korunması gerektiğini savunmuştur.

6. Hukuk Dairesi 2024/3642 E. , 2025/3945 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/244 E., 2024/1007 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kayseri 11. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/251 E., 2023/355 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve diğer mirasçılar ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede arsa sahiplerine kaç adet daire teslim edileceğine ilişkin hüküm bulunmamakla birlikte taraflar arasında varılan anlaşma gereğince müvekkiline 4 adet daire verilmesinin taahhüt edildiğini, anlaşmaya göre ... Mahallesinde bulunan 3125 ada, 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilecek dairelerden 1. kat, 3 no.lu daire, 4. kat, 14 no.lu daire, 10. kat 37 no.lu daire, 5. kat, 17 no.lu dairenin davacıya verileceğini, bu dairelerden 3 tanesinin tesliminin 2018 yılında gerçekleştiğini, müvekkiline teslimi gereken 5. kat, 17 no.lu daire yerine davalı ... tarafından müvekkilinin ilerleyen yaşı, sağlık problemleri, gibi sebeplerle kendisine yeni inşa ettiği binadaki 1. kattan daire vermek istediğini, bunun için her iki dairenin takas edilmesi gerektiğini, bu sebeple de müvekkiline isabet eden 5. kat,17 no.lu daireyi tapuda satış gibi gösterip kendisinin yöneticisi olduğu diğer davalı şirkete bedelsiz olarak devretmesi halinde müvekkiline 3125 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda inşa edeceği 1. kat, 3 no.lu daireyi vereceğinden bahisle aldattığını ve davalının 1. kattaki dairenin kendisine devredileceği ümidi ile 5. kat, 17 no.lu daireyi yüklenicinin sahibi ve yöneticisi olduğu diğer davalı şirkete bedelsiz devrettiğini, davalı ...'ün satış sözleşmesinde bedeli göstermelik şekilde 7.000,00 TL olarak belirttiğini, bu bedelin gerçek değerini yansıtmadığını, müvekkilinin ilerleyen yaşı ve sağlık problemlerinden istifade eden davalı tarafın hile ile yanıltıldığını ve iradesinin fesada uğradığını, davalı ...'ün dava konusu daireyi çok kısa sürede diğer davalı ...'a devrettiğini, davalı ... arsa sahibi olduğundan dava konusu taşınmazın müvekkile taahhüt edildiğini bilebilecek konumda olduğunu, ayrıca davalının taşınmazın devri karşılığında herhangi bir para veya daire vermediğini de bildiğini, bu nedenle TMK 3. madde ve 1023. maddede belirtilen iyiniyet korumasından yararlanamayacağını, müvekkilinin taşınmazın devri hususunda 2020 yılında tekrar davalı ile görüştüğünü, davalının taşınmazı 3. kişilere sattığını ve vaat ettiği daireyi de hiçbir şekilde teslim etmeyeceğini bildirerek müvekkilini tehdit ettiğini belirterek Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3125 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda bulunan 5. kat, 17 no.lu dairenin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin yerinde görülmemesi halinde davalı ... tarafından müvekkiline devredileceği taahhüt edilen Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 3125 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan 1. kat 3 no.lu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu taleplerinin de mümkün görülmemesi halinde Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3125 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda bulunan 5. kat, 17 no.lu dairenin satış bedeli olarak ıslah ve tamamlama hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL'nin tapuda davalı şirket adına yapılan tescil tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ... ve diğer davalı şirketten müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın dava konusu işlemleri muvazaalı bularak açmış olduğu davayı kabul etmediklerini, davacı tarafın iddia ettiği doğrultuda arsa sahibi olmadığını, taraflar arasında iddia olunan hususları bilebilecek konumda bulunmadığını, tapu kaydının incelenmesinde görüleceği üzere, taşınmazın devri esnasında, tapu kaydında taraflar arasındaki tapu devrinin sözleşmeden kaynaklı olduğu, taşınmazın satışına engel bulunduğunu bildirir herhangi bir beyan ya da şerh bulunmadığını, 5. kat, 17 no.lu bağımsız bölümü 28.08.2018 tarihinde bedelini ödeyerek iyiniyetli olarak satın aldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, taşınmazı satın aldığı ... Ltd. Şti.'nin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, dolayısıyla iyiniyetli 3. kişi olduğunu, tapuya güven ilkesi gereğince bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını ve kazanımın korunması gerektiğini, taşınmazın satın alma işlemi dışında diğer davalılarla herhangi bir bağının bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; yüklenici ... ile davacı ve diğer bir kısım arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, arsa sahibi davacı ... ve eşi ...'ın toplam arsasının 5896 m² olduğunu, sözleşmenin 3. maddesinde belirtildiği üzere ham tarlanın %40'ının ... olarak verildiğinin taraflarca kabul edildiğini, yüklenicinin de arsa sahiplerinin arsasına karşılık olarak arsa sahiplerine düşen bu ...'ın %30'una tekabül eden inşaat alanı kadar daireyi yapıp arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt ettiğini, sözleşmeye konu inşaatın yapım ruhsatının Eylül 2015 tarihinde alındığı ve 36 aylık süre dolmadan Haziran 2018 yılında binanın eksiksiz olarak ikmal edildiğini, davacı ve eşi dışında tüm arsa maliklerinin dairelerini aldığını, sözleşme hükümleri çerçevesinde davacı ve eşine 6,67 adet daire düştüğünü, 6 adet dairenin 24.09.2018 tarihli "Meskenlerin Teslim Tutanağı" başlıklı belge ile inşaatı yapan diğer davalı müvekkil ... tarafından teslim edildiğini, davacının alacağı daire sayısının 0,67 kadar olduğunu, ancak davacı ve eşinin buna razı olmayarak 1 dairenin tamamının kendilerine verilmesini istediklerinden taraflar arasında ihtilaf çıktığını, davacıların iddia ettiği 5. kat, 17 no.lu dairenin tamamının davacıya ait olduğuna ilişkin ne sözleşmede ne de yazılı herhangi bir belgede herhangi bir kabulün bulunmadığını, müvekkili ...'ün davacıyı yanıltması ya da aldatmasının söz konusu olmadığını, davacı tarafından 1. kat, 3 no.lu daire ile 5. kat, 17 no.lu dairenin takas edilmesi istendiğini, müvekkilinin de aradaki farkın ödenmesi kaydıyla davacının talebini kabul ettiğini, davacı sadece 1 daireden kalan 0,33 farkı ödemeyi kabul edip 106 ... ile 121 ... arasındaki farkı ödemeyi kabul etmediğinden 1. kat, 3 no.lu dairenin tapusunun davacıya verilmediğini, ayrıca davacının taşınmazın satış bedelinin 7.000,00 TL olarak gösterilmesinin iddialarının haklılığının kanıtı olduğu yönündeki beyanının doğru olmadığını, davacıya 09.07.2018 tarihinde tapudan devredilen diğer bağımsız bölümlerin satışının da 7.100,00 TL olarak gösterildiğini, zira bina inşaat halinde iken dairelerin satış bedeli arsa emlak bedeli üzerinden harç ikmal edilerek yapıldığını, davacı kendisine devredilen bağımsız bölümlerin satış bedelinin 7.100,00 TL olarak gösterilmesine rıza gösterirken 5. kat, 17 no.lu dairenin satış bedelinin aynı gün 7.000,00 TL olarak gösterilmesini muvazaalı olarak nitelendirmesinin iyiniyetli olmadığını, diğer müvekkili ...'ın taraflar arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığını, 125 ada, 4 parselde bulunan, 5. kat, 17 no.lu daire ile davacının talebi üzerine 3125 ada, 5 no.lu parselde bulunan 121 m² ...'lı daire ile takas edilmesi isteği müvekkil tarafından da kabul edildiğinden; 3125/5 parselde yapılı 1. kattaki Güney-Doğu veya 1. kat, Güney-Batı cepheli dairelerden davacının seçeceği bir daireyi, davacının 145.000,00 TL ödemesi halinde, böyle bir ödemeyi davacının kabul etmemesi durumunda, bunun alternatifi olarak bu dairelerden herhangi birinin %58.67 hissesini davacıya tapuda devretmeye ya da bedelini ödemeye müvekkilinin hazır olduğunu, davacının bunlara rıza göstermesi halinde, hiçbir yargılamaya ve gidere gerek duyulmaksızın itilafın bu şekilde giderilmesine müvekkilinin hazır olduğunu, davacının bunun dışındaki talepleri, sözleşme hükümlerine, usul ve yasalar ile hakkaniyete aykırı olduğundan aksi yöndeki taleplerinin reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında resmi şekil şartına uygun olarak yapılmış bir takas sözlemesi olmadığı, buna karşın davalı tarafça takas hususu kabul edilip tanık beyanları ile de bu husus teyit edilmiş ise de sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde anlaşılmadığı, zira davalı tarafından takas kabul edilmekle birlikte bedel farkı talep edildiği, davacı tarafından bedel farksız olarak takas yapıldığı ileri sürüldüğü, buna göre taraflar arasındaki takas sözleşmesinin geçersiz olduğunun kabulü gerektiği ve sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tarafların aldıklarının iadesi yoluna gidildiği, davacı tarafından takas sözleşmesine dayalı olarak davalı ...'a devredilen 5. kat, 17 no.lu bağımsız bölümün 28.08.2018 tarihinde davalı ...'a devredildiği, asıl olanın iyi niyet olup dosya kapsamında davalı ...'ın davaya konu taşınmazın davacıya ait olması gerektiğini bilmesi gerektiğine dair herhangi bir delil bulunmadığı, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca davalının tapuya güvenerek edindiği taşınmazın aynen iadesi mümkün olmadığından davacının bu husustaki tapu iptal ve tescil talebinin reddi gerektiği, takas sözleşmesi geçersiz olduğundan davacının takasa konu olan 3 no.lu bağımsız bölüm açısından tapu iptal ve tescil talebinin de reddi gerektiği, davacının iyiniyetli olarak elden çıkardığı 17 no.lu bağımsız bölümün dava tarihindeki bedeli üzerinden tazmini gerektiği, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında 7903 ada, 4 parsel sayılı taşınmazın davalı ...'e düştüğü, ancak takas sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlık nedeni ile devrinin yapılmadığı anlaşılmakla, davalı vekilinin bu husustaki birlikte ifa talebinin kabulüne karar verildiği belirtilerek, tapu iptal ve tescil istemlerinin reddine, ... olarak ileri sürülen tazminat talebinin kabulü ile 360.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı ...'ten alınarak davacıya verilmesine, diğer davalı ... açısından ileri sürülen tazminat talebinin reddine, davalı ... vekilinin birlikte ifa talebinin kabulü ile Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... mevki, 7903 ada, 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı adına kayıtlı olan 20/1089 payın tapu kaydının iptali ile davalı ... adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ... ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin davalı ... Ltd. Şti.'nin de ortağı olduğu ve davacı tarafından da devrin bu davalıya yapıldığı anlaşıldığından yüklenici aleyhine hükmedilen alacağın, davalı ... Ltd. Şti. ile müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiği, davacı tarafından açılan davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendi adına tescil edilen bağımsız bölümün, davalı yükleniciye ait başka bir bağımsız bölümle değiştirilmesi kapsamında davalı şirkete devredildiği belirtilerek dava açılmış olup sözleşmeden kaynaklanan bir hakkın ifası istenmediğinden TBK'nın 97. maddesinde belirtilen birlikte ifa durumunun bulunmadığı, davalı yüklenici tarafından da açılan bir dava olmadığından davacı adına kayıtlı taşınmazdaki payın iptaline karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, tescil taleplerinin reddine, ... olarak ileri sürülen tazminat talebinin kabulü ile 360.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı ... ve ... ... ... ... ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve ... Limited Şirketinden müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... vekilinin birlikte ifa talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davalıların muvazaa ve mal kaçırma kastını tevsik edici mahiyetteki tanık beyanları; tapu kayıtları ile davalı şirket kayıtlarındaki açık tutarsızlıklar gözetilmeden tapu iptal ve tescil taleplerinin reddedilmesinin hatalı olduğunu,

b. Yargılama giderleri takdirinde hata yapıldığını beyan etmektedir.

2. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Dava konusu bağımsız bölümdeki davacının alacağı ... miktarının 84,57 m² olduğunu, tazminat miktarının da buna göre hesaplanması gerektiğini, bu nedenle dava konusu dairenin tamamı üzerinden tazminat hesaplanmasının hatalı olduğunu,

b. Davacı tarafından sözleşmeden kaynaklanan bir hakkın ifası istenmediğinden TBK m. 97’de belirtilen birlikte ifa kuralı bulunmadığından bahisle taleplerinin reddedilmiş olmasının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tapu iptal ve tescil mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar ... ve şirket vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dava ... olarak açılmış olup, ilk talep tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, bu talebin yerinde görülmemesi halinde ise tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece verilen davanın kısmen kabulüne dair karar davacı vekili ile davalılar ... ve şirket vekilince istinaf edilmiştir. Bölge adliye mahkemesi davalılar ... ve.... ... İnş. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ... olarak ileri sürülen tazminat talebinin kabulü ile 360.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı ... ve ... ... ... ... ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve ... Limited Şirketinden müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... vekilinin birlikte ifa talebinin reddine karar vermiştir. ... (kademeli) olarak açılan davalarda ilk talebin reddine bağlı olarak ikinci talep hakkında kabul kararı verilmesi durumunda iki ayrı dava için iki ayrı harç ve yargılama giderlerine hükmedilemez. İkinci talep hakkında verilen karara göre harç, vekalet ücreti ve diğer yargılama giderleri hakkında hüküm kurulur.

Somut olayda; davacının ikincil talebi olan tazminat istemi yönünden davanın kabulüne karar verildiğine göre davalılar ... ve ... lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerekirken, 56.000,00 TL vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar ... ve ... vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının “B” başlığı altındaki (10) numaralı bendinin hüküm fıkrasından çıkartılmasına ve hükmün bu şekli ile DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.