Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imar değişikliğiyle ifa imkansızlığı sonrası feshinde, teminat mektubu komisyonu ve diğer masrafların iadesi ile fesih protokolündeki ihtirazi kayıtların hukuki geçerliliği.
Özet: Davacı, imar değişikliği nedeniyle ifası imkansız hale gelerek karşılıklı feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ödediği teminat mektubu komisyonları ve vergi dairesi harçlarının iadesini talep ederken, fesih protokolünde masraflara ilişkin hakların saklı tutulduğunu, bu harcamaların tazminat değil, sözleşmenin gerçekleşeceği inancıyla yapılan masraflar olduğunu ileri sürmüştür; ancak ilk derece ve istinaf mahkemeleri, sözleşmenin imkansızlık nedeniyle sona erdiğini ve karşılıklı fesih protokolündeki şartları gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiş, davacı vekili ise temyizinde gerekçeli karar hakkının ihlal edildiğini ve fesih protokolündeki ihtirazi kaydın doğru değerlendirilmediğini belirtmiştir.
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2022/874 E., 2024/1078 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2018/535 E., 2021/18 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkil şirketin pilot ortak olduğu iş ortaklığı ile davalı arasında 31.01.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, müvekkili şirket tarafından işin yapılması adına davalıya 30.01.2007 tarihli 7.206.250,00 TL bedelli ve 1.344.000,00 TL bedelli 2 adet teminat mektubu verildiğini, ayrıca 100.000,00 TL ihale nakit bedelinin ödediğini, dava dışı arsa sahipleri ile davalı arasında davalar devam ederken ... Belediyesi'nce imar değişikliği yapılarak sözleşme konu alanın turizm tesis alanı yapılarak sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini, taraflar arasında 26.07.2013 tarihli protokol ile sözleşmenin ifa imkansızlığı nedeniyle feshedildiğini, karşılıklı fesih protokolünde masraflar ile ilgili hakların saklı tutulduğunu, fesih sonrası teminat mektuplarının ve nakit ihale bedelinin iade edildiğini ancak 2 adet teminat mektubu için ödenen komisyon bedeli olan 471.332,39 TL'nin ve Maliye Bakanlığı'na yatırılan 100.800,00 TL ve 17.370,00 TL'nin ödenmediğini, söz konusu masrafların sözleşme ifa edileceği inancı ile yapıldığını belirterek yapılan masrafların ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile iadesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davacının talep ettiği alacakların sözleşme hükümleri ile TBK'ya aykırı olduğunu, değişen imar durumu nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, fesih protokolünde tarafların birbirlerinden tazminat talep etmeyeceklerini açıkça belirttiklerini, müvekkilinin sözleşme öncesi tahsil edilen nakit bedel ve teminat mektuplarını yükleniciye iade ettiğini, davacının sözleşmeye aykırı olarak fesih protokolüne eklediği ihtirazi kayıtların kabul edilmesinin mümkün olmadığını, davacının talep ettiği teminat mektubu faiz ve komisyon bedellerinin sözleşmede yer almadığını, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacının müvekkilini temerrüde düşürmediğini, davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya dayanak sözleşme gereklerinin yerine getirilmemesinin imar durumunun değişmesi sebebine bağlı olduğu ve 26.07.2013 tarihli anlaşma protokolünde "değişen imar durumu nedeni ile hukuken ve fiilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulama imkanı kalmadığından" gerekçesi ile tarafların sözleşmeyi feshettikleri, dolayısıyla bu hususun iki tarafın da kabulünde olduğu, davalı tarafça sözleşmeden önce tahsil olunan 100.000,00 TL nakit bedel, 1.344.000,00 TL tutarında kesin teminat ve 7.206.250,00 TL tutarında ek teminatın yükleniciye iade edildiği, bu minvalde 6098 sayılı TBK'nın 136. maddesi anlamında hukuki imkansızlık hali bulunduğundan davacı yanın taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; ilk derece mahkemesince adil yargılanma hakkının unsurlarından olan "gerekçeli karar hakkı" ihlal edildiğini, davalı ile karşılıklı düzenlenen ve ihtirazi kayıt şerhi düşülmüş 26.07.2013 tarihli fesih protokolünün değerlendirilmediğini, davalı 22.01.2014 tarih ve 713 sayılı yazısı ile 100.800,00 TL tutarında ihale karar pulu bedelinin iadesine ilişkin ... Vergi Dairesine yazı yazıldığını, bu yazı ile davalının davaya konu bu hususu ikrar etmiş olduğunu, davaya konu masrafların protokolde ihtirazi kayıt ile saklı tutulduğunu, her ne kadar ihtirazi kaydın sonradan el yazısı ile dercedildiği ileri sürmüşse de ihtirazi kayıt ileri sürme hakkının kullanılması belli bir şekle bağlı kılınmadığını, önemli olanın irade beyanı olduğunu ve bu nedenle el yazısı ile yazılmış ihtirazi kaydın geçerli olduğunu, fesih protokolünde feragat edilen hakkın tazminat hakkı olduğunu, dava konusunun ise tazminat değil sözleşmenin gerçekleşeceğine olan inanç ile yapılan masraflar olduğunu, fesih protokolünde davaya konu masraflardan açıkça feragat olmadığı için dava konusu masrafları ileri sürmenin mümkün olduğunu, mahkemece TBK'nın 136. maddesi uyarınca davanın reddinin hukuka aykırı olduğunu, mahkemenin taraflar arasındaki fesih protokolü ve eser sözleşmesi hükümlerini göz önünde bulundurarak karar vermesi gerekirken genel hükümlere göre hüküm kurmasının hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede sözleşmenin ifa imkansızlığı ile sona ermesi durumuna masraflara kimin katlanacağı ile ilgili bir düzenleme yapılmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle yapılan masrafların iadesi istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesinin gerekçesi değiştirilerek sözleşmenin geçersiz olduğu, ihale yapılmakla damga vergisi istenemeyeceği ileri sürülmüş ise de; somut olayda taraflar ve ilk derece mahkemesinin kabulünde olduğu üzere sonradan ortaya çıkan ifa imkansızlığı bulunmaktadır. İhale sonrası sözleşme imzalanmış olsa da; sözleşme konusu işin ifa edilmemesi halinde damga vergisinin iadesi mümkün olup yapılan işin oranına göre iade gerektiği, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan 27.01.2024 tarihli 69 seri no'lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile de belirtilmiştir. Her ne kadar taraflar arasındaki protokole göre davacının davalıdan damga vergisi isteyemeyeceği açık ise de yukarıda belirtilen düzenleme ile sözleşmelerin kısmen veya tamamen yararlanılamayan kısmına isabet eden damga vergisinin iade edilmesine imkan tanınmış olup Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği uyarınca mükelleflerin ilgili vergi dairesine başvurmaları durumunda iade işlemi gerçekleşeceği açıktır.Bu hususlar dikkate alındığında İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi'nce sözleşmenin ifa imkansızlığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin geçersizliği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/4. maddesi hükmü gereğidir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibariyle doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,Peşin alınan harcın istek halinde temyiz davacıya iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.