bursa 2. asliye ticaret mahkemesinin satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası gerekçeli kararı.

Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası gerekçeli kararı.

Özet: Davacı müteahhit, davalı arsa sahibi ile akdettiği arsa payı karşılığı inşaat ek tadil sözleşmesi uyarınca tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmesine rağmen, davalının kendisine düşen 365 ada 4 parseldeki 7 numaralı depo niteliğindeki bağımsız bölümün 1/2 hissesini devretmeyerek vekaletini haksız feshetmesi üzerine, söz konusu hissenin tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ederek dava açmış; davalı ise cevap dilekçesi sunmamış, bilirkişi raporuyla bağımsız bölümün %90 oranında tamamlanmış ve depo olarak kullanıldığı tespit edilmiştir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C.

BURSA

2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2023/

KARAR NO : 2026/

BAŞKAN :

ÜYE :

KATİP :

DAVACI :

VEKİLİ : Av.

DAVALI :

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 03/07/2023

KARAR TARİHİ : 21/01/2026

KARAR YAZIM TARİHİ : 22/01/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ... Tarım Ve Hayvancılık Ticaret Limited Şirketi yetkilisi ile müvekkili davacı yetkilisi arasında 19/10/2017 tarihinde düzenleme şeklinde vekaletname ile mülkiyeti davalıya ait olan ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 31 Pafta 365 Ada 4 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yetkilerini de içeren inşaat ile ilgili geniş yetkilere dayanan ... 2.Noterliği yevmiye nolu düzenleme şeklinde vekaletname düzenlendiğini, taraflar arasında 06/02/2019 tarihinde ise yine ... 2.Noterliği 01160 yevmiye numarası ile 19/10/2017 tarihli ... 2.Noterliği yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yazılı hususlar baki kalmak üzere ek olarak tadil sözleşmesi düzenlendiğini ve ... Tapu Müdürlüğü'ne bildirilerek şerh edildiğini, düzenlenen tadil sözleşmesinde müvekkili davacı ile davalı arasında inşa edilen bağımsız bölümlerin paylaşımı yapıldığını, davacı müvekkili müteahhite zemin kat 1 nolu daire, 1.Kat 4 nolu daire, 3.kat 5 nolu dubleks dairenin tamamı ve bodrum kat 7 nolu dairenin %50'si bırakıldığını, dava konusu bodrum kat 7 nolu depo haricindeki tüm bağımsız bölümlerin satıldığını, bu bağımsız bölümün de taraflar arasında 1/2 oranında paylaşımı gerektiğini, tapuya şerhli noterde düzenlenmiş sözleşme uyarınca arsa sahibi 7 nolu bölüm bakımından 1/2 oranındaki mülkiyeti davacı müvekkiline devir borcunu gerçekleştirmemiş ve müvekkili davacı yetkilisini 04/07/2022 tarihinde azlettiğini, müvekkili davacı ve yetkilisinin akdedilen sözleşmeler uyarınca tüm edim borçlarını yerine getirdiğini, öyleki bu sebeple dava konusu bağımsız bölüm haricindeki tüm bölümlerin sözleşme uyarınca davalı tarafından satıldığını, davalının haksız yere azil ile mülkiyeti devir borcundan kaçındığını, müvekkilinin dava konusu taşınmaz üzerinde yapı kullanma izin belgesini alarak usulüne uygun şekilde davalıya teslim ettiğini, ki davalının taşınmazları bu şekilde 3'üncü kişilere sattığını, arz edilen sebep ve gösterilen delillere göre davanın kabulüne, dava konusu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 31 Pafta 365 Ada 4 Parsel numarasında kayıtlı 7 numaralı depo niteliğindeki bağımsız bölüme ait tapu kayıtları üzerine, talebin taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle teminatsız olarak ihtiyatî tedbir konulmasına karar verilmesini, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 31 Pafta 365 Ada 4 Parsel numarasında kayıtlı 7 numaralı depo niteliğindeki bağımsız bölümün 1/2'sinin tapu kaydının iptali ile müvekkili davacı adına tapuda kayıt ve tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP:

Davalı tarafa usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen cevap dilekçesi sunulmadığı anlaşılmıştır.

KANITLAR:

Tapu kayıtları, bilirkişi raporu, vs.

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME :

Dava,düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat ek tadil sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasıdır.Taraflar arasında imzalanan ... 2.Noterliğinin 06/02/2019 tarih ve yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat ek tadil sözleşmesiyle; davacı şirket tarafından davalı adına tapuda kayıtlı olan dava konusu ... İlçesi ... Mah. 365 ada 4 parsel üzerinde inşaat yapmayı sözleşmede belirtilen taşınmazlar yanısıra dava konusu 7 numaralı deponun %50 sinin davacıya verilmesi hususunda anlaşma yapılmıştır.Celp edilen tapu kayıtlarından ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 31 Pafta 365 Ada 4 Parsel numarasında kayıtlı 7 numaralı depo niteliğindeki bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı şirket adına tescilli olduğu anlaşılmıştır.Mahkememizce tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi, taşınmazın değerinin tespiti yönünden mahallinde İnşaat Mühendisi (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) bilirkişi refakatinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş, aldırılan 11/06/2024 tarihli bilirkişi raporunda; 3B yapı sınıfında bodrum kat +zemin kat+1.kat+2.kat+çatı katından meydana gelen betonarme yapı bulunduğu ve davaya konu bodrum kat 7 numaralı depo vasıflı taşınmazın hali hazırda ticari dükkan olarak kullanılmadığı %90 oranında tamamlanmış vaziyette olduğu ve depo olarak kullanıldığı, taşınmazın zemin kaplamalarının yapıldığı, yola cephe alanlarındaki alüminyum çerçevelerin ve camlarının takıldığı ancak iç alanda sıva boya uygulamalarının yapılmadığı, iç kapı kasalarının takılmadığı, asma kata ait ince inşaat uygulamalarının tamamlanmadığının görüldüğü, dava konusu taşınmazın zemin ve asma kattan meydana gelen 350,00 m² alana sahip olduğu, dosyasında tarafların davaya konu 7 numaralı bağımsız bölümün keşif/dava tarihli yaklaşık değerini belirlemede emsal taşınmaz sunmadıkları görüldüğünden taşınmazın konumu ve niteliği çerçevesinde resen yapılan araştırmada piyasa emlak alım satım rayicine göre m² rayicinin yaklaşık 30.000,00 TL olduğunun tespit edildiği, taşınmazın keşif tarihli yaklaşık değerinin: 350,00 m² x 30.000,00 TL/m² x(1-0,10)=9.450.000,00 TL hesaplandığı, taşınmazın dava tarihli yaklaşık değerini belirlemede ... verilerinden faydalanıldığı, taşınmazın dava tarihli yaklaşık değerinin:9.450.000,00 TL x (2511,75/3435,96)=6.908.123,93 TL hesaplanmış olduğu bildirilmiştir.Mahkememizce davacı vekilinin rapora itirazlarının değerlendirilmesi amacıyla dosyanın önceki bilirkişiye tevdi edilerek ek rapor tanzim edilmesinin istenilmesine karar verilmiş, aldırılan 26/10/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda; Dosyasına emsal sunulmadığı, gerçek satış değerli emsal listesinin de dosyasında bulunmadığı anlaşıldığından davaya konu taşınmazın konumu ve niteliği göz önüne alınarak emsal araştırması yapılmış emsaller kök raporda sunulmuş ve piyasa emlak alım satım rayicine göre m² rayicinin(dükkan) yaklaşık 30.000,00 TL olduğu tespit edilerek keşif tarihli yaklaşık değeri ... verilerinden faydalanılarak dava tarihli değerinin hesaplanmış olduğu, dosya muhteviyatındaki belgeler sonucunda kök raporda belirlenen/hesaplanan taşınmaz değerinin makul ve hakkaniyetli olduğu sonucuna varılarak kök rapordaki görüşünde değişiklik olmadığı görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.Mahkememizce dosyanın önceki bilirkişiye tevdii ile bilirkişiden dava konusu taşınmazın inşaatın %90 oranında tamamlanmış olduğuna dair kök rapor göz önüne alınarak taşınmazda eksik bırakılan %10'luk kısmın rayiç değerinin hesaplanmasının istenilmesine karar verilmiş, aldırılan tarihli bilirkişi ek raporunda; Dava konusu 365 ada 4 parselde 18/70 arsa paylı depo vasıflı 7 numaralı taşınmazın; keşif tarihli yaklaşık değerinin: 350,00 m² x 30.000,00 TL/m² x(1-0,10)=9.450.000,00 TL ve ... verilerinden faydalanmak üzere dava tarihli yaklaşık değerinin: 9.450.000,00 TL x (2511,75/3435,96)=6.908.123,93 TL hesaplandığı, taşınmazın keşif tarihli %100 tamamlanma oranına göre değerinin: 350,00 m² x 30.000,00 TL/m²=10.500.000,00 TL, keşif tarihli tamamlanmayan %10 oranın değerinin: 10.500.000,00 TL x 0,10=1.050.000,00 TL, dava tarihli %100 tamamlanma oranına göre değerinin:10.500.000,00 TL x (2511,75/3435,96)=7.684.861,00 TL, dava tarihli tamamlanmayan %10 oranın değerinin: 7.684.861,00 TL x 0,10=768.486,10 TL hesaplanmış olduğu bildirilmiştir.Mahkememiz 01/10/2025 tarihli duruşmasında davacı vekiline keşif tarihi itibarıyla eksik bırakılan iş bedeli olan 1.050.000,00 TL'yi mahkememiz dosya numarası belirtilerek mahkememiz veznesine depo edilmesine, depo edildiğinde bu paranın nemalandırılması için bankada dosya adına hesap açılmasına karar verildiği, davacı tarafından eksik iş bedelinin dosyaya depo edildiği anlaşılmıştır.Taraflarca imzalanan ... 2.Noterliğinin 06/02/2019 tarih ve yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat ek tadil sözleşmesiyle, davacının dava konusu ... İlçesi ... Mah. 365 ada 4 parsel üzerinde 7 numaralı deponun %50 sinin tapusunu talep edebilmesi için inşaatı tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Ancak aldırılan bilirkişi raporunda davacının inşaatın %90 ının tamamladığı ve %10 oranında eksiklik bulunduğu anlaşılmıştır.Yargıtayın inşaatın %90 ve üzerinde bir seviye de olması halinde eksik bırakılan işin keşif tarihi itibarıyla bedeli bedeli depo ettirilmek suretiyle tapunun yükleniciye devrine karar verilebileceğine dair içtihatları doğrultusunda davacı tarafından eksik bırakılan iş bedeli olan 1.050.000,00 TL depo edildiğinden davanın kabulune karar verilmiştir.

H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlere,

1-Davanın KABULÜNE, dava konusu ... İlçesi, ... Mah. 365 Ada, 4 Parsel, 7 Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı adına olan 1/2 tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,

2-Karar kesinleştiğinde mahkememiz veznesine depo edilen 1.050.000,00 TL'nin hesaptaki işlemiş faizi ile birlikte davalıya ödenmesine,

3-Harçlar yasası gereği alınması gereken 235.946,97-TL harçtan peşin alınan 62.060,69-TL(peşin+ tamamlama) harcın mahsubu ile bakiye 173.886,28-TL harcın davalıdan tahsiline,

4-Davacı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 12.503,25-TL yargılama gideri ile peşin alınan 62.060,69-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Davacı yararına ölçümlenen 491.028,05-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

6-Karar kesinleştiğinde taraflarca yatıralan avansın kullanılmayan kısmının HMK 333.md.uyarınca yatıranlarına iadesine,

Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı davalı yanın yokluğunda kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde ... olmak üzere karar verildi. 21/01/2026

Başkan

¸E-imzalıdır.

Üye

¸E-imzalıdır.

Üye

¸E-imzalıdır.

Katip

¸E-imzalıdır.