yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimini ifa etmemesi, imar barışı ile eksikliklerin giderilmesi ve bedelin depo edilmesi sonrası, davacı alacaklının yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescili talepli yargıtay bozması sonrası davası.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimini ifa etmemesi, imar barışı ile eksikliklerin giderilmesi ve bedelin depo edilmesi sonrası, davacı alacaklının yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescili talepli Yargıtay bozması sonrası davası.

Özet: Bu hukuki evrakta, yükleniciden alacaklı olan davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kendi adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediği gerekçesiyle talebi reddetmiş, ancak Yargıtay, imar barışı düzenlemeleri ve eksiklik bedelinin depo edilmesi imkanını dikkate alarak kararı bozmuştur; bozmaya uyan mahkeme, eksikliklerin giderildiği ve davacı tarafından depo bedelinin yatırıldığı tespit edilerek, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline karar vermiş, bu karar hem arsa sahipleri hem de yüklenici tarafından temyiz edilmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2024/3501 E. , 2025/3872 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/249 E., 2024/419 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalılar ... ve ... vekili ile davalı ... vekilince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının davalı yüklenici ... İnşaat Şirketi'nden alacaklı olduğunu ve takip başlattığını, ancak borçlunun yeterli malı olmadığını, davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmesine rağmen mal kaçırmak amacı ile kendisine düşen bağımsız bölümleri tapuda tescil ettirmediğini ileri sürerek yükleniciye isabet eden 20... numaralı parsellerdeki, 2-4-6-8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tesciline mümkün olmadığı takdirde iş bedelinin arsa sahibi davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı ... ve ... vekili, davalıların arsa sahipleri olduklarını, diğer davalının edimlerini yerine getirmediğini, iskân ruhsatı almadığını ve bağımsız bölümleri teslim etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2-Davalı ... İnşaat vekili inşaatın %100 tamamlanmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 22.12.2015 tarihli kararı ile; davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmesi halinde tapu iptal tescil talep edebileceği, 20 numaralı parseldeki inşaatın %96, 21 numaralı parseldeki inşaatın ise %94 oranında tamamlandığı, ancak 3. normal katın onaylı projesine aykırı yapıldığı ve bu sebeple iskân ruhsatı alınamadığı, yüklenici bu hali ile edimini yerine getirmediğinden davacının da tapu iptal tescil talep edemeyeceği gerekçesi ile bu talebin reddine, arsa sahiplerinden bedel de istenemeyeceğinden terditli talebin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

İlk Derece Mahkemesinin 22.12.2015 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( Kapatılan ) 23. Hukuk Dairesi'nce, dosya ile ilgili karar verildikten sonra imâr barışı olarak da nitelendirilen 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesine göre kaçak yapılarla ilgili bir düzenlemeye gidildiği, somut olayda, dava konusu 21 parselde inşaatın tamamında projeye aykırılıklar olduğu ve bu hali ile yapı kullanma izni alınamayacağın anlaşıldığı, bu parseldeki projeye aykırılıkların bu kanun uyarınca giderilmesi konusunda taraflarca müracat yapılıp yapılmamasının önem arz ettiği, bu durumda mahkemece, yukarıda anılan mevzuat uyarınca müracaat olup olmadığının araştırılması, ilgili belediye başkanlığından söz konusu projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun giderim bedellerinin sorularak ve özellikle inşaatın %94 oranında tamamlandığı da dikkate alınarak diğer tespit edilen eksik iş bedelleri ile birlikte depo edilmesi için davacı vekiline süre verilmesi, depo edilmesi halinde yüklenici lehine tapu iptal ve tescil kararı verilebileceği hususu göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına, sözleşmeye konu taşınmazın yapı kayıt belgesi almış olduğu ve eksikliklerin giderilmiş olduğu giderilen eksik iş bedelleri 01.07.2021 tarihli kök ve 07.02.2024 tarihli ek bilirkişi raporu ile tespit edilerek bu bedel üzerinden depo kararı verildiği, depo kararı uyarınca davacı tarafın süresinde depo bedelini mahkeme veznesine yatırdığı gerekçesiyle, taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalı yüklenici tarafa edimi karşılığı düşen bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının davalıların hisseleri oranında iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1-Davalı ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacı adına tescil kararı verilemeyeceğini,

b. Yüklenicinin davacıya borcu olmadığına dair karar verildiğini,

c. Yükleniciye karşı üçüncü kişilerin tüketici mahkemesinde açtıkları tapu iptal ve tescil davaları sonuçlarının beklenmesi gerektiğini,

d. Yüklenicinin iskân alması gerektiği, edimini tam ve gereği gibi ifa etmediğini,

e. Geç teslimle ilgili takipler ve açılan davalar olduğunu beyan etmektedir.

2-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Menfi tespit davasının sonucunda davanın kabulüne karar verildiğini ve bu davanın kesileşmesi gerektiğini,

b. Mahkemece talebin aşıldığını ve davacı adına tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığını,

c. İmâra aykırılık durumu söz konusu olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, İİK'nın 94. maddesine dayalı yetki belgesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında 02.07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 20 no.lu parsel ve 21 no.lu parselde inşaat yapmak üzere sözleşme yapılmış, bilahare 20.02.2012 tarihli ek sözleşme ile 20 no.lu parselde yapılacak tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu henüz iskân ruhsatı alınmayan ve arsa sahiplerine düşen 21 no.lu parsele ilişkin olarak eksik iş bedeli 199.473,02 TL değerinde teminat mektubu sunulmak sureti ile depo ettirilmiş ve 20 parseldeki tüm bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş ise de karar, hem İİK’nın 94. madde hükmüne hem de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırıdır.

2. İİK'nın 94. maddesi uyarınca açılan dava, alacaklının, borçlunun iktisap eyleyip de, henüz tapu siciline tescil ettirilmeyen mülkiyet veya diğer ayni hakları borçlu namına tescilini isteyebileceği bir dava olup kabul edilebilmesi için, davacının yükleniciden alacaklı olması gerektiği dikkate alındığında davalı yüklenicinin yargılama aşamasında davacıya borcu olmadığına ve buna ilişkin derdest menfi tespit davası olduğuna ilişkin beyanı karşısında davanın dinlenebilmesi için menfi tespit davasının akıbeti araştırılmalıdır.

3. İİK'nın 94. maddesi uyarınca yüklenicinin tüm edimini ifa edip, arsa sahiplerinden yaptığı işe karşılık almadığı ayni hakkının bulunmasının zorunlu olduğu hususu dikkate alındığında davalı arsa sahiplerinin yüklenicinin edimini tam ve süresinde yerine getirmediğine dair beyanları karşısında mahkemece yeterince araştırma yapılmadığı anlaşılmıştır.

4. Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında yapılan 02.07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2 ayrı parseli kapsadığı, yüklenicinin sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için her iki parseldeki taşınmazların da iskân ruhsatı alınmak sureti ile tamamlaması gerektiği dikkate alındığında imâr mevzuatına uygun bir yapı oluşturulmaksızın mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

5. Kabule göre de İİK’nın 94. maddesi uyarınca açılan tapu iptal tescil davasında davacının alacağına yeter miktarda bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile yüklenici adına tesciline karar verilmesi gerekirken, davacı adına tesciline karar verilmesi de doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle de bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı ... ve... vekili ile davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının talep halinde temyiz edenlere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,

13.11.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmâr Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imâr kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmâr Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmâr Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imâr planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imâra aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imâra uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imâr mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imâra uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imâr mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmâr Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imâr affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olayda, davacı, davalı yükleniciden alacağını tahsil için icra takibi başlattığını, haczedilecek mal bulunamadığından alacağını tahsil edemediğini bu nedenle davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu ve sözleşme gereğince yüklenicinin hak ettiği 2,4,6,8 ve 10 no.lu bağımsız bölümlerin, arsa sahipleri adına olan tapularının İİK’nın 94. maddesi gereğince iptali ile yüklenici adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi davanın reddine karar vermiş, Dairemizce; yapı kayıt belgesi değerlendirilerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur. İlk Derece Mahkemesi bozmaya uyduktan sonra inşaatlardaki eksik işler için depo kararı vermiş, belirtilen meblağın depo edilmesi üzerine istemin kabulüne karar vermiştir. Bu kararın davalılarca temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin Sayın çoğunluğu, iskân ruhsatı alınmadığı için davanın reddinin gerektiğini belirterek ikinci kararın da bozulmasına karar vermiş ise de bu karara katılmamız mümkün değildir.

Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle, mahkemece eksik işler bedeli depo edildiğine göre iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskân ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer de bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler tespit edilerek, İİK’nın 94. maddesi gereğince davacı, alacağının tamamının tahsiline imkân verecek sayıda bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline karar verilmesi, gerekçesiyle kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına katılmadığımızdan “gerekçe açısından” söz konusu karara muhalifiz.