İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin, Aydın Asliye Ticaret Mahkemesi kararının, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptali ve tescil veya bedel tahsili istemli davanın istinaf incelemesi.
Özet: Davacı şirket, davalı ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirerek hak kazandığı %23,5 oranındaki arsa payının kendi adına tescilini, alternatif olarak ise dava tarihindeki değerinin davalılardan tahsilini talep etmekte; davalıların sözleşmeyi haksız feshettiğini ve taşınmazın kötü niyetle devredildiğini iddia ederken, davalı taraf ek sözleşme hükümlerinin davacı tarafından yerine getirilmediğini ve sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini ileri sürmektedir.

T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2023/2025
KARAR NO : 2026/186
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : AYDIN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/386
KARAR NO : 2023/357
DAVA TARİHİ : 15.04.2022
KARAR TARİHİ : 07.06.2023
DAVA : Tapu İptali ve Tescil, Olmadığı Takdirde Bedelin Tahsili
KARAR TARİHİ : 12.02.2026
KARARIN YAZ. TARİHİ : 12.02.2026
Aydın Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 07.06.2023 tarih ve 2022/386 Esas, 2023/357 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesinde özetle; Müvekkili olan şirket ile davalı ... Şti. arasında, ekte örneği sunulan Aydın 3.Noterliği'nin 16.11.2015 tarih,15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği inşaatın yapımı ve yapı kullanım belgesi alınması ile ... İli, ... İlçesi,... Mahallesi ... yolu ...ada ... parsel sayılı taşınmazın %47 arsa payının müvekkili davacı şirkete verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin, sözleşmede belirlenen tüm edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmaza dair ekte örneği sunulan Söke Belediyesi tarafından düzenlenen yapı kullanım izin belgesinin de alındığını, dava konusu taşınmazın davalı ... şirketi tarafından, diğer davalı .... AŞ.'ye tapuda devir edildiğini, müvekkili olan şirket ile davalı ... şirketi arasında Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarihli 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşmenin düzenlendiğini, müvekkili şirketin dava konusu sözleşmeden kaynaklanan taşınmazdaki tapu hakkının %23,5 oranını davalı ... şirketine devir edildiği konusunda harici bir bilgi oluşmuş ise de, müvekkil şirket kayıtlarında bu husus tam olarak tespit edilemediğini, davalı ... şirketi tarafından İzmir 20. Noterliği'nin 13884 yevmiye ve 15.09.2017 tarihli ihtarnamesi düzenlenmiş ise de, bu ihtarname müvekkil şirkete usule uygun olarak tebliğ edilmediği için müvekkil şirket tarafından iki gün önce haricen öğrenildiğini, davalı şirketin haksız içerikli bu ihtarname ile inşaat sözleşmesinin fesih edildiğini beyan ettiğini, bu ihtarname içeriğinde yer alan beyanları kabul etmediklerini, haksız olarak kullanılan fesih beyanını da kabul etmediklerini, feshin haksız olup geçerli olmadığını, kaldı ki tek taraflı irade beyanı ile feshin de mümkün olmadığını, davalı şirket tarafından davaya cevap verilmesi halinde bu konudaki beyan ve itiraz haklarını saklı tuttuklarını, davalı ... şirketinin de sözleşme ve dava konusu taşınmazı, birlikte ticaret ve iş ortaklığı yaptığı, organik bağı da olan diğer davalı ... ... .A.Ş şirketine devir ettiğinin öğrenildiğini, davalı malik şirketin, müvekkil şirketin satış vaadi sözleşmesi gereği %23,5' lük arsa payı maliki olduğunu bilen ve bilebilecek durumda olduğunu, bu durumun toplanacak deliller ile yargılama aşamasında ortaya çıkacağını, davalı malik şirketin iyi niyetli 3. kişi olmadığını, müvekkili olan davacı şirketin, dava konusu 16.11.2015 tarihli sözleşme edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın %23,5 payının kendi adına tescili talebinde bulunma hakkını kazanmasına rağmen, davalı malik şirketin tapuda ferağ vermekten imtina ettiğini belirterek, fazlaya ilişin hakları saklı kalmak kaydı ile haklı davalarının kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı malik şirket adına olan tapu kaydının %23,5 kısmının iptali ile bu payın davacı şirket adına kayıt ve tesciline karar verilmesini, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde müvekkili adına tescili gereken taşınmazın %23,5 arsa payının dava tarihindeki değerinin tespiti ile belirsiz alacak davası olarak şimdilik 30.000-TL harca esas değer olmak üzere dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar ... ve ... şirketlerinden müştereken ve müteselsilen alınarak davacı şirkete verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı .... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde davanın sebebi olarak gösterilen Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarihli ve 15287 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi sonrası bu sözleşmeye ek olarak Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarih ve 5697 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme tanzim edildiğini, davacı tarafın Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarih ve 5697 Yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ek sözleşmesi gereği yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve davacı şirkete İzmir 20. Noterliği'nin 13884 Yevmiye nolu, 15 Eylül 2017 tarihli ihtarnamesinin keşide edildiğini, davacı şirket ile müvekkil şirketin 27.08.2019 tarihinde biraraya gelerek ek sözleşmeyi karşılıklı iradelerine uygun olarak feshettiklerini, davacı şirket yetkilisi ....'nin davacı şirket adına hareketle sözleşmeyi fesh ettiğini, yine davacı şirket yetkilisi ... . ile sözleşmeyi fesh ettiklerini, dolayısıyla davacı şirketin dava konusu etmiş olduğu sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunması söz konusu olamayacağını, davacı şirketin fesih sözleşmesinin 4' ncü ve 5'nci madde uyarınca tüm dava haklarından ve tüm haklarından feragat ettiğini, davacı şirketin bu davayı açma hakkının olmadığını, açılan haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... .. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı ile davalı müvekkili arasında davalıya ait ... İli, ... İlçesi, ....Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine davacı tarafından kat karşılığı usulü inşaat yapılmak üzere Aydın 3. Noterliğinin 16/11/2015 tarih 15287 yevmiye nolu sözleşmesinin yapıldığını, inşaatın devamı sırasında davalı müvekkilinin, sözleşme konusu taşınmazı davacı tarafın bilgisi ve rızası dahilinde diğer davalı ... A.Ş.'ye sattığını ve davacının yeni malik .... A.Ş. ile yeni sözleşme yapmasını sağladığını, bu hususta davacı ile davalı ... . A.Ş. arasında düzenlenen Söke 2. Noterliğinin 16/06/2017 tarih ve 05697 yevmiye nolu sözleşmenin 4. maddesinde özetle, ".... İli.... İlçesi ... Mahallesi ...Yolu Mevkiinde kain ve tapunun ... ada ... parsel numarasında kayıtlı taşınmazın önceki maliki ... .. Şti. ile yüklenici arasında evvelce yapılmış olan Aydın 3. Noterliğinin 16/11/2015 tarih 15287 yevmiye nolu sözleşmesi hükümleri , hak ve yükümlülükleri yeni malik .... A.Ş.ye ile yüklenici arasında da aynen geçerli olup , aşağıda yazılı maddeler tarafların müşterek iradelerine ve isteklerine uygun olarak kararlaştırılmıştır." denildiğini, davalı müvekkilinin sözleşme konusu taşınmazı diğer davalı ... A.Ş.ye satmasının ardından davacı ile davalı ... A.Ş. arasında yapılan sözleşmede, davacı ile davalı ... .. Şti. arasındaki önceki sözleşme hükümlerinin aynen geçerli olduğu belirtildiğini ve davacının önceki sözleşmedeki tüm haklarının korunduğunu, davacı, taşınmazın yeni maliki ... A.Ş. ile sözleşmesini yenileyerek sözleşme konusu taşınmazın devrinin bilgisi ve rızası dahlinde olduğunu gösterdiğini, davalı ... A.Ş. tarafından sözleşme konusu taşınmazın diğer davalı ... A.Ş.ye devredilmiş bulunduğunu, davacı tarafın ise bu devir işlemi nedeniyle ilk malik olan davalı müvekkil ... .. Şti.'nin sorumlu olduğunu iddia ettiğini, davacının, davalı ... .. Şti.'nin taşınmazı ... A.Ş.ye devretmesinin ardından sözleşmesini yenilemiş bulunduğunu, taşınmazın yeni maliki ve yeni sözleşmenin tarafı olan ... A.Ş.nin taşınmazı devretmesinde müvekkil ... .. Şti.'nin hiçbir kusuru ve sorumluluğunun bulunmadığını, tüm bunların yanı sıra, sözleşmenin 17. maddesinde, "Taraflardan her biri tek başına müracaat ederek işbu sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir." hükmü bulunduğunu, davacı, sözleşmenin kendisine verdiği hak ve yetkiyle sözleşmeyi tapuya şerh ettirmiş olsaydı taşınmazın el değiştirse bile haklarının korunmasının mümkün olacağını, ancak davacının basiretli davranma yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyerek haklarının korunmasını sağlamadığını, davacının, basiretli bir tacir gibi davranmayarak kusurlu hareket ettiğini, davacının kusuru neticesinde meydana gelen zararını davalı müvekkilden talep etme hakkı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili aleyhine açılan tapu tescil davasında davacı tarafın esas yönünden ileri sürdüğü iddiaların kendi dava dilekçesinde de görüleceği üzere diğer davalılar yönünden bağlayıcılığı olsa da, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, davanın HMK 114/1-h maddesi uyarınca dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, işbu davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yönünden de reddi gerektiğini, müvekkilinin taşınmazı ... .. A.Ş.’nden satın aldığını, hukukta iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ve tapuya güven ilkesi söz konusu olup Medeni Kanunun 2. Maddesi genel olarak iyi niyeti korurken tapulu taşınmazların el değiştirmesine yönelik özel olarak yine Medeni Kanunun 1023. Maddesi düzenlendiğini, bu maddeye göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur düzenlenmesinin yapıldığını, yapılan bu düzenleme karşısında müvekkilinin iyi niyetli olduğu yönünde kanuni bir karinenin mevcut olduğunu, müvekkili şirketin merkezi Fethiye olup, Fethiye Ticaret Odasına kayıtlı olduğunu, müvekkil şirketin tek ortağı olan....’ın da Fethiyeli olduğunu, müvekkili şirketin ne davacıların mirasçıları ve ne de diğer davalılar ile aralarında beşeri, ticari ya da hukuki bir ilişki bulunmadığını, müvekkili şirket, davacı tarafça muvazaalı olarak yapıldığı iddia edilen işlemlerin hiçbir şekilde tarafı olmayıp doğrudan iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, bu nedenle kendisine husumet yöneltilemeyeceğinden işbu davanın husumet yokluğu nedeni ile usulden reddine karar verilmesini, müvekkilinin söz konusu taşınmazları devralırken kesinlikle bir muvazaalı işlem yapmadığını ve mal kaçırma amaçları da bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı aldığı şahsın Konya'lı olduğunu, tarafların aralarında hemşerilik vb. yakın bir bağlantı ve akrabalık bağı da söz konusu olmadığını, müvekkil şirket davaya konu taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını, yapılan işlemlerin gerçek bir satış olup diğer davalıların kötü niyetli olduğu iddiası yönünde davacı tarafından herhangi bir delil sunulmadığından ve aksi durum davacı tarafça ispat edilemediğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, diğer davalılar ile davacı arasında fesih sözleşmesi bulunması nedeniyle davanın esastan da reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesinin 07.06.2023 tarih ve 2022/386 Esas, 2023/357 Karar sayılı kararı ile özetle; ''... davacı vekilinin mahkememize iş bu davayı açarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu iptal ve tescil talep ettiği, iş sahibi taşınmazın önceki maliki davalı ....Şti. ile davacı müteahhit arasında Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih, 15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, taşınmazın sonraki maliki davalı .... AŞ. ile yapılan Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarih, 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşmesinin imzalandığını, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın %23,5 payının kendi adına tescili talebinde bulunma hakkını kazandığını belirterek, .... İli, .... İlçesi, .... Mahallesi .... yolu ....ada ... parsel sayılı taşınmazın kötü niyetli son maliki olan davalı .... A.Ş adına tescilli olan tapusunun %23,5 miktarının iptali ile.. davacı adına tescili, bu talebin kabul olmaması halinde hissenin dava tarihindeki değerinin tespiti ile belirsiz alacak davası olarak şimdilik 30.000-TL'nin davalılar ... ve ... şirketlerinden müştereken ve müteselsilen alınarak davacı şirkete verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı şirket ile davalılardan ... ... Şti. arasında Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih, 15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme tarihi itibari ile davalı ... şirketine ait olan ... İli, ... İlçesi,.... Mahallesi....yolu ... ada.... parsel sayılı taşınmazın üzerine anahtar teslimi alışveriş merkezi binası inşaatı yapmayı davacı müteahhidin taahhüt ettiği, bunun karşılığında da gayrimenkulun %47 hissesinin davacı şirkete verilmesinin kararlaştırıldığı, arsa sahibi davalı ... şirketinin inşaatın yapılacağı taşınmazı diğer davalı .... AŞ.'ye sattığı, davacı şirket ile taşınmazı sözleşme yapıldıktan sonra satın alan davalı ... şirketi arasında Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarih, 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşme yapılarak bu sözleşme ile diğer davalı ....ile yapılan Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih,15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin değiştirildiği ve davacının inşaatı yapma karşılığındaki alacağı hissesinin %47 den %23,5'e düşürüldüğü, yeni malik davalı .... AŞ. ile davacı arasında davalılardan ... Şti. arasında yapılan sözleşmenin devamının sağlandığı, asıl sözleşmede davacıya inşaatın tamamlanması için ruhsat tarihi olan 25/04/2016 tarihinden itibaren verilen 12 aylık sürenin dolduğu yani davacının 26/04/2017 tarihi itibariyle temerrüde düştüğü, ek sözleşmede bu husus belirtilerek davacıya inşaatın bitirilmesi için 60 iş günü ek süre verildiği, 60 iş gününün 14/10/2017 tarihinde sona erdiği, dosyada mahkememizce yapılan keşif sonucu alınan 06/01/2023 tarihli bilirkişi raporuna göre, davacı müteahhidin sözleşmeye konu.... İlçesi, .... Mahallesi,.... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerine anahtar teslimi yapacağı binanın keşif tarihi itibariyle kaba inşaatının tamamlandığı, ince işlerinin bir kısmının yapılmış olduğu, inşaatın %61' lik kısmının tamamlandığı, %39'luk kısmının ise yapılmamış olduğu, böylelikle davacının arsa karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimini sözleşmede belirlenen sürede yerine getirmediği, davalı ... şirketi tarafından İzmir 20. Noterliği'nin 13884 yevmiye ve 15.09.2017 tarihli ihtarnamesini davalıya keşide ederek sözleşmeyi fesh ettiğini bildirdiği, yine dosyaya sunulan 27/08/2019 tarihli fesihname başlıklı adi yazılı belge ile, davacı temsilcisi ve davalılardan ....AŞ.'nin 27/08/2019 tarihli Aydın 3.Noterliği'nin 16.11.2015 tarih,15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarihli 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşmenin fesh edildiği ve davacının bu sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarından feragat ettiğini bildirdiği, davalı ... şirketinin 24.09.2021 tarihinde davaya konu taşınmazı diğer davalı ... . AŞ. sattığı, taşınmazın son maliki olan davalı ...AŞ. ile davacı arasında yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığı, dosyada toplanan deliller, tanık beyanları ve ticari sicil kayıtlarından, taşınmazın iş bu davalıya yapılan satışının muvazaalı olduğu, davalının iyi niyetli olmadığı, davacı ile diğer davalılar arasında yapılan sözleşmeden haberdar olduğuna ve davacının kötü niyetli olarak taşınmazı satın aldığına dair bir delil de bulunmadığı, davalı ... AŞ.'nin davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin tarafı olmadığı, bu sebeple iş bu davalının sözleşme ile bağlı olmadığı, tapu kaydında şerh bulunmadığı, tapu kaydına güven ilkesinin asıl olduğu anlaşılmakla davalı ...AŞ.'ye karşı açılan tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilemeyeceği, diğer davalılarında taşınmazın sahibi olmadıkları anlaşılmakla tapunun iptaline yönelik davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
Davacının davalı ....AŞ. dışındaki diğer davalılar yönünden terditli talebi olan alacak istemi yönünden yapılan değerlendirmede ise; davalı ... şirketi ile davacı arasında Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarih, 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşme yapılarak, diğer davalı ... ile yapılan Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih, 15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf değişikliği yapıldığı, böylelikle ilk sözleşmenin tarafı davalı ... şirketinin iş sahibi olmaktan çıktığı, davalı ... şirketinin bu davada pasif husumetinin bulunmadığı, sözleşmenin ve taşınmazın yeni maliki ... şirketi ile davacı arasında arsa payı inşaat sözleşmesine devam edildiği, davacının sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği, davacı temsilcisi ve davalılardan ....AŞ.'nin 27/08/2019 tarihli Aydın 3.Noterliği'nin 16.11.2015 tarih,15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan Söke 2. Noterliği'nin 16 Haziran 2017 tarihli 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşmenin fesh edildiği ve davacının bu sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarından feragat ettiğini bildirdiği, yukarıda açıklandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafların anlaşarak ortak iradeleri ile veya mahkeme kararı ile fesih edilmesi gerekli olduğu, 27/08/2019 tarihli sözleşme adi yazılı sözleşme olsa da tarafların taşınmazın aynı dışındaki alacak ve tazminat gibi haklardan vazgeçmeye yönelik iradelerinin adi yazılı belge ile düzenlenebileceği, ayrıca sözleşmeye konu taşınmazın davalı ....AŞ.' tarafından iyi niyetli olduğu kabul edilen davalı .... AŞ.'ye devri ile taşınmazın aynı yönünden sözleşmesel edimin yerine getirilmesinin hukuken imkansız olduğu, bu haliyle sadece tazminat alacağı yönünden davacı alacaklının sözleşmenin tarafından talepte bulunabileceği, davacı alacaklının, alacak ve tazminata yönelik taleplerinden adi yazılı sözleşme ile vazgeçmesinin geçerli olduğu, davacının yetkili temsilcisinin imzasını inkar etmediği 27/08/2019 tarihli adi yazılı sözleşme ile alacak/tazminat gibi tüm haklarından feragat ederek iş sahibi ile ibralaştıkları, iş bu sebeple davacının eser sözleşmesi kapsamında tasfiye alacağının bulunmadığı anlaşılmakla, bu talebe yönelik davasının da reddine'' dair karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili tarafından verilen 10.07.2023 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesi ile özetle;
-İlk derece mahkemesinin davalı malik .... A.Ş'nin kötüniyetli olduğunun ispatlanamadığı ve adi yazılı belge ile feragat ve ibra olacağı gerekçeleri ile davanın reddine karar verdiğini, dava dilekçelerinde ve yargılama aşamasında sundukları yazılı beyanlarında da arz ettikleri üzere, müvekkili davacı şirketin noterde yapılan sözleşme edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın %23,5 payının kendi adına tescili talebinde bulunma hakkını kazandığını, davalıların tapuda ferağ vermekten imtina ettiği için, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği, müvekkili davacı şirkete verilmesi gereken %23,5 lik arsa payının, malik davalı ... şirketi adına olan tescil kaydının %23,5 lik kısmının iptali ile taşınmazın %23,5 arsa payının müvekkili davacı şirket adına tesciline karar verilmesi istemli olarak dava ikame edildiğini,
-İlk derece mahkemesinin, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi içerikli sözleşmelerinin, müvekkili davacı şirket yetkilileri ile ayrı ayrı imzalanan adi yazılı fesih sözleşmesi ile sona erdiğini düşündüğünü, delil olarak kabul edilmemesi gereken bu fesih sözleşmesinin, yasal olarak geçerli olmadığı gibi içerdiği maddelerin de gerçeğe uygun olmadığını, müvekkili şirket yetkililerinin irade fesadına uğratılarak, ayrıca şirkete de zarara uğratacak şekilde ve irade fesadına uğratılacak şekilde ve şirketin diğer ortağına zarar verecek şekilde düzenlendiğini, kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartı resmi şekil şartına tabi olduğundan, feshinin de aynı resmi şekil şartına uygun yapılmasının gerektiğini, feshin geçerli sayılabilmesi için Noterlik Kanunu 81/2 maddesi gereği resmi şekil şartına tabi olduğunu, bu nedenle davalı şirketin dayandığı fesih sözleşmelerin geçerli de olmadığını,
-İlk derece mahkemesinin bu adi yazılı sözleşmenin müvekkil şirketin mülkiyet hakkından feragat edildiğini değerlendirmesinin yerinde olmadığını, kaldı ki, müvekkili şirketin, geçerli olmayan bu fesih sözleşmesinden çok önce kendi edimini yerine getirdiğini, binayı tamamladığını, taşınmaza iskan ruhsatı alındığını, sözleşmenin müvekkili tarafından ifa edildiğini, müvekkili şirketin ifası ile davalı şirketin edimini yerine getirmesinin gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin fesih sözleşmesi ile sona erdiğinin düşünülmesinin mümkün olmadığını, fesih sözleşmesi maddelerinin hiç birinin gerçek olmadığını, müvekkili şirketin inşaatı tamamladığını, müvekkilinin inşaatı tamamlamadığı iddiasının yerinde olmadığını,
-Müvekkili şirketin, edimini yerine getirmesine rağmen şirketin tek mal varlığı olan %23,5 arsa payından vazgeçmesini beklemenin mümkün olmadığını, müvekkili şirketin aşırı orantısız şekilde ve içerik olarak doğru olmayan gerekçe içeren geçersiz bir sözleşme ile taşınmazdaki tapu hakkından vazgeçmesi, yapılan inşaat maliyet bedelleri için davalı şirketten talep etmemesini beklemenin mümkün olmadığını, kaldı ki müvekkili şirket yetkililerinin ortaklar kurulu kararı olmadan, şirketin tek mal varlığı olan tapu hakkından şirket adına vazgeçme yapmalarının da yasa gereği mümkün olmadığını, şirketin tek mal varlığı olan mülkiyet hakkının, adi yazılı şekilde yapılan bu sözleşme ile şirketin taşınmaz payından vazgeçebilmesinin yasal olarak da mümkün olmadığını, buna ilişkin olarak dilekçelerinde Yargıtay 11. HD‟nin 13.02.2006 tarih, 2005/1362 E. ve 2006/1253 sayılı kararına değinildiğini, Yargıtay kararında da, TTK m. 443/II hükmünün aynen uygulanması gerektiğinin belirtildiğini, böylece hem anonim hem de limited ortaklıklarda, ortaklığın malvarlığının toptan devri için nitelikli genel kurul kararı alınmasının zorunlu olduğunu,
Bir borcun tam veya kısmen ifa edilmeden sona ermesini sonuçlayan kurum olan ibraya karar verme yetkisinin limited şirket genel kuruluna ait olduğunu, genel kurulun bu görev ve yetkisini devredemeyeceğini (TTK Md.616/1-f) aksi yöndeki karar ve sözleşmelerin batıl olacağını, (TBK Md.27/1). somut olayda şirketin tek malvarlığı olan bu tapu payından vazgeçme-davalı şirketi ibra etmenin ancak genel kurul kararı ile ve resmi şekil şartına uygun sözleşme ile mümkün olacağını,
-Müvekkili şirket ortaklarının böyle bir karar da almadığını, müvekkili şirketin ortağı olan ...nın, Söke Ticaret Sicil Memurluğunun 5357 sicil no lu Söke Vergi Dairesi'nin ...vergi nolu davacı .... Şti’nin %49 paylı ortağı olduğunu, bu ortağın da bulunacağı ortakların genel kurul kararı olmaksızın taşınmaz devri veya tescili mümkün halde olan taşınmazın tescilinden vazgeçmenin geçerli olmadığını,
-Yukarıda anılan nedenlerle, tapu iptal ve tescili istemli bu davada, yasal olarak geçerli olmayan, içerik itibari ile de doğru olmayan, ortaklar kurulu tarafından da karar ve yetkiye dayanmadan irade fesadı ile imzalanan, müvekkili şirket tarafından kabul edilmeyen fesih sözleşmesinin gerekçe yapılarak davanın reddinin yerinde olmadığını, ilk derece mahkemesinin, adi yazılı bu fesih sözleşmesinin tazminat haklarından feragat etmek için yeterli olduğunu değerlendirmiş ise de, yukarıda arz edilen nedenlerle bu değerlendirmenin usul ve yasaya uygun olmadığını,
-Müvekkili şirket ile davalı ....Şti arasında düzenlenen Aydın 3.Noterliği 16.11.2015 tarihli-15285 yevmiye sayılı sözleşmesinde, yapı kullanım belgesi alınması halinde dava konusu 3 parsel sayılı taşınmazın arsa payının müvekkili davacı şirkete verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin sözleşmede belirlenen edimini yerine getirdiği ve Söke Belediyesi tarafından düzenlenen yapı kullanım izin belgesinin alınmış olduğunun bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, sözleşme edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın %23,5 payının kendi adına tescili talebinde bulunma hakkını kazandığını, sözleşme gereği tapunun müvekkili adına tescili için yapı iskan ruhsatı alınmasının yeterli olup müvekkili tarafından bu edimin de yerine getirildiğini,
-Müvekkili şirket tarafından yapılan inşaatın, alışveriş merkezi inşaatı olduğunu, kısaca AVM olarak bilinen bu tür ticari inşaatlarda yapım aşamasının bu kadar yapıldığını, zira, ticaret merkezindeki işyerlerinin ulusal markalara kiraya verildiğini ve bu markalar tarafından belirlenen dizayn üzerinden yapıldığını, bu nedenledir ki binanın projeye göre tamamlandığını, belediye tarafından yapı kullanım izin belgesi düzenlendiğini, bu nedenle inşaatın tamamlama oranı ve dava konusu payın müvekkili adına tescile hak kazanıp kazanmadığı ve yapı kullanım izin belgesi hukuki mahiyetleri hususunda 3 kişilik uzman bilirkişi kurulu tarafından rapor aldırılmadan karar verilmesinin yerinde olmadığını, ilk derece mahkemesinin son malik davalı ....A.Ş şirketinin iyiniyetli olduğu yönündeki değerlendirmesinin yerinde olmadığını, eksik inceleme ile karar verildiğini,
-Davalı ... şirketinin, sözleşme ve dava konusu taşınmazı, birlikte ticaret ve iş ortaklığı yaptığı, organik bağı da olan diğer davalı.... A.Ş şirketine devrettiğini, davalının son malik şirket, müvekkili şirketin satış vaadi sözleşmesi gereği %23,5 luk arsa payı maliki olduğunu bilen ve bilebilecek durumda olduğunu,
-Davalı malik şirketin bilen ve bilebilecek durumda olduğunun kanıtı olarak sunulan deliller toplanmadan karar verilmesinin yerinde olmadığını, davalı malik şirketin iyiniyetli 3.kişi olmadığını, delil listesinde delil olarak dayandıkları davalı ... şirketi ve.... şirketlerin ortaklı yapısını gösteren ticaret sicil kayıtlarının celbine karar verilmesi talep edilmesine rağmen bu delilleri toplanmadan karar verilmesinin yerinde olmadığını,
-Davalı şirketlerin, ticari ilişkisi olduğuna dair ticari defter ve kayıtları ile davalı şirketlerin iş ortaklığı oluşturduğuna dair Türkiye genelinde Ticaret Sicil Kayıtlarının celbine karar verilmeden karar verilmesinin yerinde olmadığını, taraflar arasındaki ticari ilişkinin varlığının ispatı açısından da ticari defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmeden davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığını,
Yukarıda anılan ve resen belirlenecek nedenlerle, istinaf taleplerinin esastan kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, öncelikle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı malik şirket adına olan tapu kaydının %23,5 kısmının iptali ile bu payın müvekkili davacı şirket adına kayıt ve tesciline, bu aşamada tapu iptal ve tescil taleplerine karar verilmeyecek olması halinde, terditli dava olarak, müvekkili adına tescili gereken taşınmazın %23,5 arsa payının dava tarihindeki değerinin, dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar ... ve ... şirketinden müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkili davacı şirkete verilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına, bu aşamada bu taleplerinin kabul edilmeyecek olması halinde eksiklerinin giderilmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine geri çevrilmesine, istinaf incelemesinin duruşmalı yapılmasına karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,
Dava, tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde tescili istenen taşınmazın arsa payı değerinin tahsili istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesi tarafından davanın reddine karar verildiği, verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edildiği görülmüştür .
Davacı vekili, davacı yüklenicinin davalı arsa sahibi ... .. Şti ile 16.11.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, davalı arsa sahibi şirketin taşınmazı daha sonra diğer davalı ... ... A.Ş'ye devrettiğini, davacı yüklenicinin sözkonusu sözleşme gereğince edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın %23,5 payının kendi adına tescilini talep etme hakkı kazanmasına rağmen davalı ... . A.Ş tarafından ticaret ve iş ortaklığı yaptığı organik bağı olan diğer davalı ... A.Ş'ye taşınmazı devrettiğini belirterek, söz konusu tapu kaydının %23,5' lik kısmının iptali ile davacı adına tescili, bunun mümkün olmaması halinde söz konusu arsa payının dava tarihindeki değerinin tahsili istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Davacı yüklenici ile arsa maliki davalı ... .. Şti. arasında Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih, 15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmeye göre davacı yüklenicinin ... İli, ... İlçesi, .... Mahallesi... yolu ... ada .... parsel sayılı taşınmazda anahtar teslim alışveriş merkezi binası inşaatı yapacağı, karşılığında taşınmazın %47 oranındaki arsa payına isabet eden bağımsız bölümleri ve eklentilerine ait arsa paylarının devredileceği kararlaştırılmıştır.
Davalı arsa sahibi ... .. Şti.'nin sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı taşınmazı diğer davalı .... AŞ.'ye satması üzerine bu kez davacı yüklenici ile davalı .... AŞ. şirketi arasında Söke 2. Noterliği'nin 16.06.2017 tarih, 5697 sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşme yapılarak önceki davalı ... .. Şti. ile yapılan Aydın 3. Noterliği'nin 16.11.2015 tarih,15285 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki davacı yüklenicinin inşaatı yapma karşılığındaki alacağı hissesinin %47 den %23,5'e düşürülerek davacı yükleniciye inşaatın bitirilmesi için 60 iş günü ek süre verildiği görülmüştür.
Davacı yüklenici ile davalı .... A.Ş arasında 27/08/2019 tarihinde yapılan adi yazılı sözleşmelerle yüklenicinin söz konusu inşaatı ek sözleşmeye uygun olarak süresinde bitiremediği ve teslim edemediğinden iş sahibinin iş yerlerinin kiraya veremediğinden kira kayıpları oluştuğu ve bakiye işlerin tamamlanması için inşaat maliyetlerinden dolayı zararının oluştuğu, bu sebeple yüklenicinin 16.06.2017 tarihli ek sözleşmeye göre inşaat tamamlama ve yapım karşılığı alması gereken %23,5 hisse talebinden vazgeçtiği, bu hissenin gerek kira kayıpları ve gerek inşaatın maliyet artışına mahsuben iş sahibine bırakıldığı belirtilerek Aydın 3.Noterliği'nin 16.11.2015 tarih, 15287 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan Söke 2. Noterliği'nin 16.06.2017 tarihli 5697 yevmiye numaralı sayılı düzenleme şeklinde ek sözleşmenin tarafların müşterek irade ve isteklerine uygun olarak karşılıklı feshedildiği, davacı yüklenicinin bu sözleşmeden kaynaklanan hiçbir hak ve alacağının olmadığı, yüklenicinin iş sahibini ibra ettiği görülmüştür.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün olmayıp ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. (Yargıtay 15.HD 2019/3262E, 2020/2059K, 06.07.2020)
İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan keşif sonucunda düzenlenen 05/01/2023 tarihli denetime ve hüküm kurmaya elverişli inşaat bilirkişi raporuna göre, davacı yüklenici tarafından yapı kullanım izin belgesi alındığı, ancak inşaatın %61' lik kısmının tamamlandığı, %39'luk kısmının ise yapılmamış olduğunun tespit edildiği görülmüştür.
Somut olayda davacı yüklenicinin arsa karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini sözleşmede belirlenen sürede yerine getirmediğinden davalı iş sahibi .... A.Ş ile 27/08/2019 tarihinde yapılan adi yazılı sözleşmelerle fesih iradelerinin birleşmesi neticesinde karşılıklı olarak feshedildiği ve davacının bu sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarından feragat ettiği; davacı yüklenicinin yetkilileri tarafından imzalanan söz konusu adi yazılı sözleşmelerle davacı yüklenicinin bağlı olduğu; davacı yüklenicinin istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü "davacı şirket yetkililerinin şirketi zarara uğratacak şekilde ve irade fesadına uğratılarak sözkonusu fesih sözleşmelerini imzaladıkları ve davacı şirketin tek malvarlığı olan %23,5 arsa payından vazgeçmesinin TTK'nın 443/2 maddesine aykırı olduğuna" yönelik iddialarının 6100 sayılı HMK'nın 357/1 maddesine göre ilk derece mahkemesinde ileri sürülmediğinden bu aşamada dinlenemeyeceği; davalı iş sahibi .... A.Ş 'nin daha sonra 24.09.2021 tarihinde davaya konu taşınmazı diğer davalı .... AŞ'ye tapuda devrettiği, taşınmazın son maliki olan davalı ...AŞ. ile davacı yüklenici arasında yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığı, tapu kaydında şerh bulunmadığından tapu kaydına güven ilkesi uyarınca son tapu maliki davalının iyi niyetli olmadığına, davacı ile diğer davalılar arasında yapılan sözleşmeden haberdar olduğuna ve davacının kötü niyetli olarak taşınmazı satın aldığına dair dosya kapsamında delil bulunmadığına yönelik Mahkemenin kabulünde usule ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf istemi yerinde görülmemiştir.
Dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre; mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun olup, davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Aydın Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 07.06.2023 tarih ve 2022/386 Esas, 2023/357 Karar sayılı kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş olması nedeniyle, alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 269,80 TL'nin mahsubu ile kalan 462,20 TL'nin davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 738,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kararın, Dairemizce taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 361/(1) maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere 12.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.