arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonrası, yükleniciden bağımsız bölüm edinenlerin taşınmazdan tahliyesi ve haksız el atmanın önlenmesi davası.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonrası, yükleniciden bağımsız bölüm edinenlerin taşınmazdan tahliyesi ve haksız el atmanın önlenmesi davası.

Özet: Bir arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ticari mahkemece geriye dönük olarak feshedilmesi nedeniyle, bu sözleşmeye dayanarak yükleniciden daire edinmiş kişilerin taşınmazı haksız işgal ettiğini ileri sürerek tahliyelerini talep ederken; davalılar ise daireleri hukuki sebeplere dayanarak edindiklerini, 25 yılı aşkın süren bir sözleşmenin geriye dönük feshinin hak ihlali oluşturduğunu ve haksız işgalci olmadıklarını savunarak davanın reddini istemişler, ayrıca fesih kararına karşı yeniden yargılama ve anayasa mahkemesi başvuruları olduğunu belirtmişlerdir.

6. Hukuk Dairesi 2025/2207 E. , 2025/3863 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/3574 E., 2024/373 K.

BİRLEŞEN 2022/141 ESAS SAYILI DOSYADA

İLK DERECE MAHKEMESİ: İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/140 E., 2023/307 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... vekili ve birleşen 2022/141 Esas sayılı dosyada davalı ... vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl ve birleşen davalarda dava dilekçesinde; davacının İzmir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazın maliki olduğunu, asıl ve birleşen davalarda davalı olan ..., ..., ...'un ise müvekkili ile dava dışı yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak, davacının rızası olmadan, yükleniciyle yaptıkları temlik işlemi akabinde inşaat vasfındaki daireleri yükleniciden teslim aldıklarını, gerek bizzat gerekse de üçüncü kişilere kiraya vererek halihazırda kullandıklarını, anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 26.05.20 21... /1098 Esas ve 2021/458 Karar sayılı kararı ile geriye etkili olarak feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi nedeniyle asıl ve birleşen dava davalıları ile yüklenici arasındaki işlemin dayanaksız kaldığını ve davalıların lehine herhangi bir tapu veya ayni hak devrinin de sözkonusu olmadığını belirterek asıl davada, müvekkilinin maliki olduğu taşınmaz üzerinde yer alan "...sokak A1 Blok, No:27/13" adresli daireye, birleşen 2022/141 esas sayılı davada "...sokak A3 Blok, No:.../15" adresli daireye, birleşen 2002/144 Esas sayılı davada"...sokak A5 Blok, No:../15" adresli daireye el atmanın tahliye ve teslim suretiyle önlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davacının iddia ettiğinin aksine haksız olarak değil hukuki bir sebebe dayalı olarak taşınmazda hak sahibi olduğunu, davacının sadece arsanın maliki olduğunu, inşaat ruhsatının davacıya ait olmasının, davacının yapı sahibi olduğunu göstermediğini, bu davaya dayanak olarak gösterilen İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1098 Esas, 2021/458 Karar sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın yüklenici ... Konut Yapı kooperatifi tarafından inşaat yapım işlerinin karşılığı olarak .... San. ve Tic. A.Ş'ye devredildiğini, taşınmazın son devir alan ...'e satış bedeli ödenmek suretiyle noter onaylı devir sözleşmesi ile devralındığını, taşınmazın davalıya tahsis edildiğini ve davalının hak sahibi olduğunu, kal talep etmeyen davacının taşınmazı teslim alması durumunda sebepsiz zenginleşeceğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava davalısı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava dışı yüklenici ...Kooperatifinin üyesi olduğunu, müvekkilinin üyesi olduğu kooperatif ile arsa sahibi arasında.... Noterliği'nin 12.06.1987 tarihli sözleşmesinin imzalandığını,19.06.1989 tarihinde davaya konu arsanın konut yapımına hazır hale getirildiğini, davalının, davacının iddia ettiğinin aksine haksız olarak değil hukuki bir sebebe dayalı olarak taşınmazda hak sahibi olduğunu, İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1098 Esas, 2021/458 Karar sayılı dosyasının 6 adet birleşen dosyadan oluşmakta olup, yargılamanın 25 yılı aşkın süre devam ettiğini, bu yargılama süreci sonucunda 35 yıl önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi kararı verildiğini, hak ihlallerinin açık olduğunu, müvekkilinin haksız işgalci olmadığını, yeniden yargılama ve tedbir talebi ile Anayasa Mahkemesi nezdinde bireysel başvuru talebinde bulunulan mahkeme kararı dayanak alınarak açılan davanın haksız olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava davalısı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava dışı yüklenici kooperatifin 95 nolu ortağı olduğunu, müvekkilinin üyesi olduğu kooperatif ile arsa sahibi arasında.... Noterliği'nin 12/06/1987 tarihli sözleşmesinin imzalandığını, 19.06.1989 tarihinde davaya konu arsanın konut yapımına hazır hale getirildiğini, İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1098 Esas, 2021/458 Karar sayılı dosyasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi kararı verildiğini, hak ihlallerinin açık olduğunu, yeniden yargılama ve tedbir talebi ile Anayasa Mahkemesi nezdinde bireysel başvuru talebinde bulunulan mahkeme kararı dayanak alınarak açılan davanın haksız olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar tarafından kullanılan bağımsız bölümlerin tapudaki kayıt malikinin davacı olup, davalıların kayıttan veya mülkiyetten kaynaklanan bir haklarının bulunmadığı, yüklenici tarafından binanın ruhsatsız ve kaçak yapılmasına göre yüklenicinin sözleşmede kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin adına tescilini istemeye hakkının olmadığı, yüklenicinin ardılı konumundaki davalıların da bu sebeple bağımsız bölümlerin adlarına tescilini isteyebilecek konumda olmadıkları, dolayısı ile bağımsız bölümlerdeki tasarruflarının haklı ve geçerli bir sebebe dayanmadığı, davalıların yükleniciye karşı ileri sürülebilecek kişisel hakları karşısında davacının Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden kaynaklanan mülkiyet hakkına üstünlük tanıması gerektiği, davalılar tarafından da dava konusu bağımsız bölümlerin kendileri tarafından kullanıldığının ikrar edildiği, davalıların söz konusu bağımsız bölümleri hukuken korunmaya değer bir nedene dayalı olarak kullanmadıkları, davalıların bağımsız bölümleri davacının icazeti olmaksızın kullandıkları, uhdelerinde tutarak davacının kullanımını da engelledikleri gerekçesi ile asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili ve birleşen 2022/141 Esas sayılı davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"... yüklenicinin hak sahibi olmadığı bölümleri, yükleniciden haricen (kooperatif üyeliği suretiyle) edindiklerinden bahisle tasarruf eden davalının, bu kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı belirlenmek ve benimsenmek suretiyle el atmanın önlenmesi davasının kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Öte yandan, davalının yüklenici olmadığı, davacı ile dava dışı yüklenici arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği, bu hükmün deracattan geçmek suretiyle kesinleştiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan herhangi bir hakkının bulunmadığı, bu nedenle davalı tarafından açıldığı ve bekletici mesele yapılması talep edilen dava ve başvuru sonuçlarının beklenilmemesi de doğru olmuştur. Ayrıca, çekişme konusu taşınmaz üzerindeki yapının, idari yönden de yıkım kararı bulunması idareyi ilgilendiren bir durum olup, mevcut haliyle yapının ekonomik değer taşıması sebebiyle, arsa payı ve yapı değeri toplamı olan değer üzerinden harç alınması ve yargılama gideri takdiri de doğru olmuştur" gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Mahkemenin tahkikatın bittiğini tefhim ettiği 04.07.2023 tarihli duruşmada HMK'nın 186. maddesine aykırı olarak süre taleplerini nazara almadan aynı celsede, birleşen dosya vekili mazeret sunduğu halde hüküm tesis ettiğini,

b.Mahkemenin ön inceleme duruşmasında dava şartı kapsamında kesin hüküm itirazında bulunmalarına rağmen bu hususta karar vermeden tahkikat aşamasına geçtiğini ve hüküm kurduğunu, istinaf incelemesinde bu hususun gözardı edildiğini,

c.Mahkemenin taleple bağlılık ilkesini ihlal etiğini,

d. Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru dosyasının bekletici mesele yapılması taleplerinin mahkeme tarafından gerekçeli kararda, dava dışı yüklenicinin tapulara hak kazanmamış olması gerekçesi ile usul ve yasaya aykırı olarak reddedildiğini, bu hususustaki istinaf nedenlerinin de kabul edilmediğini,

e.Dosyaya sunulu bilirkişi raporunda arsa payı ve yapı değeri olmak üzere iki ayrı miktar belirlendiğini, bu miktarlardan hangisinin davada harca esas değer olarak kabul edildiği hususunda bir karar verilmediğini, avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince seri davalarda hükmedilecek vekalet ücretinin mahkeme tarafından nazara alınmayarak, davacı lehine tam vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ekonomisine ve yasaya aykırı olduğunu,

f.Müvekkilinin haksız işgalci olmadığını, mahkeme kararı aksine bedelini ödeyerek satın aldığı taşınmazda iyiniyetli mülkiyet hakkı sahibi olduğunu, davacının ise dava konusu bağımsız bölümün maliki olmadığını, kâl talep etmeyen davacının taşınmazı teslim alması durumunda sebepsiz zenginleşeceğini beyan etmektedir.

2.Birleşen 2022/141 Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davanın arsa maliki tarafından sadece kooperatif üyesi müvekkili aleyhine açıldığını, yüklenicinin yapıları inşa eden kooperatif olmasına rağmen davada taraf olarak gösterilmediğini, mevcut haliyle davaya devam edilmesinin yasaya aykırı olduğunu,

b.Müvekkilinin haksız işgalci olmadığını, üyesi olduğu kooperatif tarafından, ödemiş olduğu aidatlarla inşa edilen taşınmazda hak sahibi olduğunu, davacının taşınmazların maliki olmadığını, kâl talep etmeyen davacının taşınmazı teslim alması durumunda sebepsiz zenginleşeceğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayalı elatmanın önlenmesi ve tahliye istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre ve yine; davacı arsa sahibi ile ihbar olunan yüklenici kooperatif arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile geriye etkili şekilde feshine karar verildiği, kararın kanun yollarından geçerek kesinleştiği, kooperatif üyesi olan asıl davada davalı ... ile birleşen davada davalı ...'ın yüklenici kooperatiften aldıkları dava konusu taşınmazlarda korunmaya değer yasal hakları olmadığından asıl davada davalı ... ile birleşen davada davalı ... vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ise de; asıl ve birleşen 2022/141 Esas sayılı davada dava konusu taşınmazın arsa bedeli olan 1.064.515,00 TL üzerinden karar ve ilam harcı ile vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, arsa payı ve yapı değerinin toplamı sonucu elde edilen değer üzerinden karar ve ilam harcı ile vekalet ücretine hükmedilerek karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1.Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle asıl davada davalı ... vekili ile birleşen 2022/141 Esas sayılı davada davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.Yukarıda 2. bentte açıklanan sebeplerle asıl davada davalı ... vekili ile birleşen 2022/141 Esas sayılı davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının "A) Asıl Dava Yönünden" başlıklı kısmının (2) numaralı bendinin hükümden çıkarılarak yerine “2- Alınması gereken 72.717,01 TL TL ilam harcından başlangıçta alınan 3.305,23 TL peşin harç ile 21.636,46 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 24.941,69TL harcın mahsubu ile bakiye 47.775,32 TL ilam harcının davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,"cümlesinin yazılması, yine birleşen İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2022/141 Esas sayılı dosyasına ilişkin olarak hüküm fıkrasının (2) numaralı fıkrasının hükümden çıkarılarak yerine “2- Alınması gereken 72.717,01 TL ilam harcından başlangıçta alınan 3.305,23 TL peşin harç ile 21.636,46 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 24.941,69 TL harcın mahsubu ile bakiye 47.775,32 TL karar ve ilam harcının davalı ...'dan tahsili ile Hazineye irat kaydına,” cümlesinin yazılması, hüküm fıkrasının "A) Asıl Dava Yönünden" başlıklı kısmının 5. bendinde yer alan “164.840,00 TL” ibaresinin çıkartılarak yerine “133.161,20 TL” ibaresinin, yine birleşen İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2022/141 Esas sayılı dosyasına ilişkin olarak hüküm fıkrasının 5.bendinde yer alan “164.840,00 TL” ibaresinin çıkartılarak yerine “133.161,20 TL” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden asıl davada davalı ...'a ve birleşen 2022/141 Esas sayılı dosyada davalı ...'a iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.