bursa 3. asliye ticaret mahkemesinin tapu iptali ve tescil davasında inşaat sözleşmesi kaynaklı edim eksikliği ve denkleştirici adalet ilkesi içeren gerekçeli kararı.

Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin tapu iptali ve tescil davasında inşaat sözleşmesi kaynaklı edim eksikliği ve denkleştirici adalet ilkesi içeren gerekçeli kararı.

Özet: Davacı, müvekkili ile davalı inşaat firması arasındaki inşaat yapım sözleşmesi devri uyarınca kendi arsası üzerine yapılan inşaatın tamamlanmasına rağmen, davalının müvekkilinin payına düşen dairelerin tapu tescilini yapmaması ve sözleşme edimini yerine getirmemesi üzerine tapu iptali ve tescil talebiyle dava açmıştır; davacı, edimini ifa etmesine rağmen davalının haksız tutumu nedeniyle uğradığı yüksek maddi kayıp ve taşınmazdan faydalanamaması sebebiyle, öncelikle tapu tescilinin yapılmasını, bu mümkün olmazsa belirsiz alacak davası kapsamında bilirkişi marifetiyle belirlenecek, enflasyon ve paranın alım gücü kaybı dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmiş taşınmaz bedeli ve uğradığı zararların temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C.

BURSA

3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2025/

KARAR NO : 2026/

HAKİM :

KATİP :

DAVACI :

VEKİLİ : Av.

DAVALI :

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 30/12/2025

KARAR TARİHİ : 10/02/2026

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 10/02/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA; davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ... İnşaat ile müvekkili firma arasında '' ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Parsellerin birleşimi ile ... olan taşınmazlar üzerine inşaat yapım sözleşmesi devri akdedildiğini, söz konusu taraflar arasında protokol hazırlanmış olup bu protokol kapsamında; davalı tarafından müvekkilinin arsasına tekabül eden 1.5 emsal üzerinden %37 oranında daire dağılımı yapılacağı, söz konusu protokol kapsamındaki taşınmazların tüm emlak borçlarının davalı tarafından ödeneceği ve diğer işlemlerin ve vergi, harç , masraf kalemleri de dahil olmak üzere davalı firma tarafından karşılanıp söz konusu inşaatın tamamlanacağı ve müvekkilinin payına düşen taşınmazların tapuda tescilinin yapılacağının taahhüt edildiğini, ancak söz konusu inşaat uzun süre önce tamamlanmış olmasına rağmen müvekkilinin payına düşen taşınmaz hissesi davalı firma tarafından tapuda devir işlemleri yapılmamış olup eksik ifaa bulunduğunu, taraflarınca davalı firmaya söz konusu edimin yerine getirilmesi amacıyla ihtarname gönderildiğini ve dahi arabuluculuk başvurusu yapılmışsa da herhangi bir sonuç alınamadığını, bu nedenle mahkemeye başvurma zorunluluğu hasıl olduğunu, davacı müvekkilinin daha evvel tüm edimleri yerine getirmiş olduğu mezkur inşaatın yapımının tamamlanmasına rağmen tapu devrini sağlamak adına aradan uzunca bir süre geçmesi üzerine ve sonuçsuz kalan uyarı ve ihtarlar ve davalının bu haksız tutum ve davranışları nedeniyle müvekkilinin uhdesinde yüksek miktarda maddi kaybın oluştuğunun izahtan vareste olduğunu, hak, hukuk ve nesafet kuralları nazarında davacı müvekkilinin uhdesinde oluşan bu maddi zararlardan davalının sorumlu olduğunun gayet açık olduğunu, müvekkilinin davalının bu haksız tavır ve davranışlarından dolayı ciddi nispette kıymetli olan bu yerden ne yazık ki yeterli ve dilediği gibi tasarruf edemediğini ve uzun süre faydalanmaktan mahrum kaldığını, bununla birlikte daha evvel üzerine düşen tüm edimleri yerine getirmiş olmasına karşın davalı tarafından edimin yerine getirilmemesi nedeniyle yüksek oranda zarara uğradığını, bu nedenle müvekkili nezdinde büyük oranda maddi zararların meydana geldiğini, mahkemece öncelikle söz konusu müvekkilinin payına düşen taşınmaz hissesinin tapuda tesciline karar verilmesini, bunun mümkün olmaması durumunda ise belirsiz alacak davası kapsamında müvekkilinin uğramış olduğu tüm zararların bilirkişi marifetiyle belirlenmesini ve davalının tüm zarardan sorumlu tutulmasını talep etme zaruriyeti hasıl olduğunu, bunun yanında ...'ın emsal kararlarında da belirtildiği şekilde hukuken haksız iktisap kuralları uyarınca hüküm tesis edilirken denkleştirici adalet kuralının hiçbir zaman gözardı edilmemesi gerektiğini, bu hususun hakkaniyetin ve adaletin bir gereği olduğunu, sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tespitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret olduğunu, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayandığını, denkleştirici adalet ilkesinin ise haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade ettiğini, bunun yanında mahkemece tapuda hisse tescilinin mümkün olmadığı kanaatine ulaşılırsa söz konusu hisse bedellerinin değer tespitinde de söz konusu denkleştirici adalet ilkesinin dikkate alınması gerektiğini, zira ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyrettiğini ve paranın değerinin ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düştüğünü, belli bir miktar paranın(hakkın) alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğunun bir gerçek olduğunu, dolayısı ile denkleştirici adalet ilkesi de göz önünde bulundurularak müvekkilinin tescili yapılması gereken zaman dilimindeki taşınmazın bedeli ile günümüzdeki bedelinin ve müvekkilinin uğramış olduğu zararların(güncelleştirilmiş değerinin) öncelikle bilirkişi marifeti ile tespitine ve söz konusu tespit edilen bedelin günümüz şartlarına uyarlanarak temerrüt faiziyle birlikte borçlu tarafından ödenmesi gerektiğini, aynı minvalde borçlu temerrüde düşmeden borcunu ödemiş olsaydı alacaklının mal varlığının kazanacağı durum ile temerrüdün sonunda ortaya çıkan ve oluşan durum arasındaki farkın temerrüt faizi ile karşılanmayan, onu aşan bölüme tekabül eden zarar olarak tanımlanan munzam zarar kapsamında müvekkilinin uhdesinde oluşan munzam zararın da hesaplanıp müvekkiline ödenmesi gerektiğini, bilindiği üzere munzam zararın ayrı bir dava ile talep edilebileceği gibi asıl alacak ile birlikte aynı davada da talep edilebileceğini, bir sözleşmenin varlığına güvenmek suretiyle sözleşmenin ifası için harcamalarda bulunan veya başkasıyla sözleşme akdetme fırsatını kaçıran tarafın uğramış olduğu zararları karşı taraftan talep edebilme imkanına sahip olduğunu, dolayısıyla sözleşmenin taraflarından biri diğerine güven vermek suretiyle satışı yapılacak bir taşınmazın devrini gerçekleştireceğini vaad ederse ve bu vaadine aykırı davranırsa diğer tarafın buna güvenen taraf uğramış olduğu tüm zararları faiziyle beraber isteme hakkına sahip olduğunu, müvekkilinin davalı tarafla yapmış olduğu sözleşme devri ve protokol sebebiyle davalının sebepsiz zenginleşmiş müvekkilinin bu oranda zararı doğduğunu, bu zararın giderilmesi ve sözleşmenin gereğinin yapılması için müteaddit defa davalı uyarılmasına karşın davalının bu haksız tutum ve davranışlarından sarfınazar etmediğini, mahkemece talepleri doğrultusunda; öncelikle söz konusu taraflarca akdedilmiş sözleşme ve protokol devri kapsamında müvekkilinin payına düşen hisse paylarının tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini, bunun mümkün olmaması yahutta aksi kanaatte olunması halinde ise; müvekkilinin uhdesinde oluşan tüm maddi zararların belirsiz alacak davası kapsamında tespiti ile müvekkiline ödenmesinin hukuk,hak ve nesafet ilkelerinin gereği olduğunu, iş bu nedenle dava konusu taşınmazlardan süresinde ve dilediğince tasarruf edememe,edimlerin süresinde ifa edilmemesi nedeni ile müvekkili aleyhine oluşan zararın, diğer bir anlatımla tüm hak ve alacağın tespiti ile müvekkiline ödenmesi için mahkemeye başvurma zorunluluğu hasıl olduğunu, öncelikle ihtiyati haciz talebinin kabulüne karar verilmesini ve davalı üzerinde bulunan menkul ve gayrimenkullere, banka hesaplarına, 3. kişilerdeki hak ve alacakları üzerine ihtiyati haciz konulmasını, izah edilen ve yargılama sırasında oluşacak durumlar da göz önünde bulundurularak davanın kabulü ile söz konusu müvekkilinin payına düşen taşınmaz hisselerinin tapuda müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması yahutta aksi kanaatte olunması halinde ise; müvekkilinin uğramış olduğu zararın denkleştirici adalet ilkesi kapsamında alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması suretiyle alacağın belirlenerek temerrüt faizi ve munzam zarar alacağı ile birlikte alacağın müvekkiline iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

GEREKÇE;

Dava, tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde zararın tahsili istemine ilişkindir.Somut olayda; davacı dava dilekçesinde, taraflar arasında inşaat yapım sözleşmesi kapsamında protokol gereğince, davalı tarafından arsasına tekabül eden 1.5 emsal üzerinden %37 oranında daire dağılımı yapılacağının kararlaştırıldığını, söz konusu inşaat uzun süre önce tamamlanmış olmasına rağmen payına düşen taşınmaz hissesinin davalı firma tarafından tapuda devir işlemlerinin yapılmadığını belirterek, payına düşen taşınmaz hisselerinin tapuda adına tescilini, bunun mümkün olmaması yahutta aksi kanaatte olunması halinde ise; müvekkilinin uğramış olduğu zararın denkleştirici adalet ilkesi kapsamında alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması suretiyle alacağın belirlenerek temerrüt faizi ve munzam zarar alacağı ile birlikte alacağın iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun "dava dilekçesinin içeriği" başlıklı 119.maddesinde; "(1) Dava dilekçesinde aşağıdaki hususlar bulunur: a) Mahkemenin adı. b) Davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri. c) Davacının ... kimlik numarası. ç) Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin ve davacı vekilinin adı, soyadı ve adresleri. d) Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, dava konusunun değeri. e) Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri. f) İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceği. g) Dayanılan hukuki sebepler. ğ) Açık bir şekilde talep sonucu. h) Davacının, varsa kanuni temsilcisinin veya vekilinin imzası. (2) Birinci fıkranın (a), (d), (e), (f) ve (g) bentleri dışında kalan hususların eksik olması hâlinde, hâkim davacıya eksikliği tamamlaması için bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde eksikliğin tamamlanmaması hâlinde dava açılmamış sayılır." düzenlemesi bulunmaktadır.

Mahkememizce, davacı tarafa payına düşen taşınmaz hisselerine ilişkin HMK 119. madde hükmü gereğince açıklayıcı beyanda bulunmak üzere kesin süre verilmiş, davacı tarafça 19/01/2026 tarihli dilekçe ile özetle; "Müvekkilimiz firma, kendisine ait olan 7439 ada 1 nolu parsel 109.30 m2 taşınmazın bulunduğu konumda, kendi taşınmazını ve diğer bir kısım taşınmazları da kapsayacak şekilde , diğer taşınmaz malikleri ile de anlaşarak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdetmiştir. Akabinde davalı firma müvekkilimiz firma ile görüşerek söz konusu diğer taşınmaz malikleri ile akdedilen kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerini feshetmesini ve kendi taşınmazı yönünden de ek olarak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılmasını ve söz konusu dava dışı 3.kişilerle yapılan sözleşmelerin feshi ve kendisine ait taşınmaz karşılığında ; yapılacak olan projeden 3+1 niteliğinde daire teslimi yapacağını taahhüt etmiştir. Söz konusu teklif üzerinde taraflarca anlaşmaya varılarak dava dilekçemiz ekinde sunulan protokol akdedilmiştir. Öyle ki söz konusu tapu işlemleri içinde protokolde belirtilen 35 bin TL de müvekkilimize ödenmiştir. Ancak gelinen aşamada davalı firma söz konusu anlaşma karşılığında taahhüt etmiş olduğu dairenin devrinden kaçınarak üzerine düşen edimi ifa etmemiştir. Bu sebepten mütevellit tarafımızca huzurunuzda dava ikame edilmesi yoluna gidilmiştir." şeklinde beyanda bulunduğu görülmüştür. Söz konusu yasal düzenleme ve davacı tarafça yapılan açıklama uyarınca, protokol kapsamında davacı tarafa devri yapılacak söz konusu daire davacı tarafça belirtilmemiş olup, tapu iptal ve tescil davasına konu taşınmazın belirli olmadığı, bu kapsamda davacının terditli talebi gereğince zararının da tespit edilemeyeceği anlaşılmakla, Mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM ; Gerekçesi ve ayrıntısı yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,

2-Harçlar yasası gereği alınması gereken 732,00-TL harçtan peşin alınan 615,40-TL harcın mahsubu ile bakiye 116,60-TL harcın davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

4-Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa İADESİNE,

Dair, tarafların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık kesin süre içerisinde ... açık olmak üzere dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda karar verildi. 10/02/2026

Katip

¸e-imzalıdır

Hakim

¸e-imzalıdır