Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden harici satışla edinilen bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili veya bedeli talebine ilişkin temyiz incelemesi.
Özet: Davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden harici satışla edindiği bağımsız bölümün tapusunun muvazaalı şekilde üçüncü kişiye devredildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescil, olmazsa bedelini talep etmiş; ilk ve istinaf mahkemeleri, geçerli bir satış sözleşmesi ve ödeme ispatlanamadığı, ayrıca muvazaa da kanıtlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş, davacı ise harici sözleşmenin geçerliliğini, ödemeyi ve muvazaayı ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/1550 E., 2025/248 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Osmancık 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)SAYISI: 2022/703 E., 2024/203 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı ... vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, müşterek malik olduğu bir taşınmaz için davalı yüklenici ... ile 11.01.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, ayrıca bu sözleşmeye göre inşa edilecek binadan, yükleniciye düşen 3. kat 14 nolu bağımsız bölümü de 15.04.2018 tarihli harici satım sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını ve bedelini ödediğini, davalı yüklenicinin inşaatı bitirip daireyi teslim etmesine rağmen tapusunu devretmediğini, tapuyu muvazaalı olarak diğer davalı ...'a devrettiğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümün bedeli yönünden 10.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, aralarında harici bir taşınmaz satış sözleşmesi yapılmadığını, davacının herhangi bir bedel ödemediğini, davacıya teminat olarak verilen senedin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya düşen dairenin tesliminin teminatı olmak üzere verildiğini, davacının senette sahtecilik yaparak üzerindeki tarihleri değiştirdiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davacıya dairesi teslim edilmiş olmasına rağmen teminat senedinin iade edilmediğini, müvekkilinin diğer davalı ... ile de ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, ona ait parselin sonradan davacının müşterek olduğu parsel ile tevhid edildiğini, tapuda kat irtifakı ile yüklenici müvekkiline isabet eden 3. kat 14 nolu dairenin davalı ... adına tescil edildiğini, tescilin muvazaalı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile diğer davalı yüklenici ... arasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi bulunduğunu, dava konusu taşınmazın davalı yükleniciye ait olduğunu, ancak kat irtifakıyla müvekkili adına tescil edildiğini, davacının haksız olarak bu taşınmazı işgal ettiğini, taşınmazın sırf tapuda müvekkil adına kayıtlı olması sebebiyle davanın tarafı olmasının hukuka aykırı olduğunu, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici ... arasında usulüne uygun düzenlenmiş bir taşınmaz satış sözleşmesi bulunmadığı, davacının, tescilini talep ettiği daire karşılığında davalıya herhangi bir ödeme yaptığını ispat edemediği ve yine davalılar arasındaki ilişkinin muvazaalı olduğunun da ispat edilemediği gerekçesiyle, asıl ve terditli taleplerin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; Davalı yüklenici ...'ın imzaladığı 15.04.2018 tarihli belgenin satım sözleşmesi olarak kabulü gerektiğini, bu belgede binanın son iki katın arka tarafından, bu senede karşılık tek daire satışı yapıldığının ve senedin buna istinaden düzenlendiğinin yazılı olduğunu, davalı yükleniciye satış bedelinin ödendiğini, aksi yöndeki mahkeme gerekçesinin doğru olmadığını, davalı yüklenicinin senetteki yazıyı ve imzayı inkar etmediğini, dairenin diğer davalı ... adına tescil edilmesinin muvazaalı olduğunu, kaldı ki muvazaa iddiasının kabul edilmemesi halinde terditli talepleri olan bedele hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, harici taşınmaz satım sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili yasal düzenleme bulunmamakla birlikte İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir. Atfı yapılan İçtihadı Birleştirme Kararı ile taşınmazların mülkiyetinin devrine ilişkin işlemlerin geçerlilik şartı olan resmi yazılı yapılma yükümlülüğüne istisna getirilmiş ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için; satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, satıcının tescile yanaşmaması koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir. Somut olayda, davacının da müşterek malik olduğu taşınmazda inşaat yapılması konusunda, arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında 11.02.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin 3. maddesinde paylaşımın ekte gösterilen paylaşım şemasına göre rızaen yapıldığı belirtilmiş, ilgili krokide arsa sahibi davacı ...’a 4. kattan 1 daire, dava dışı arsa sahibi ...’a ise 3. kattan bir daire düştüğü görülmüştür. Yüklenici ... ayrıca komşu parsel maliki diğer davalı ... ile de 29.03.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini düzenlenmiş ve parseller tevhid edilerek 28.12.2018 tarihinde kat irtifakı tesis edilmiştir. Kat irtifakında zemin ve 4 normal kattan oluşan binada 21 adet bağımsız bölüm teşekkül etmiş, bağımsız bölümlerin tamamı arsa sahipleri adına tescil edilmiştir. Davacı ..., yukarıda belirtilen 11.02.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine ait olacağı belirlenen 1 adet daire dışında, davalı yükleniciden ayrıca harici satım sözleşmesi ile dava konusu 3. kat 14 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, bedelini ödediğini, dairenin kendisine teslim edildiğini, ancak bugüne kadar tapusunun devredilmediğini ileri sürerek, işbu davayı açmıştır. Bağımsız bölüm tapuda davalı ... adına kayıtlı olup, davalı ... bu bağımsız bölümün yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olduğunu, kat irtifakında şeklen kendisi adına tescil edildiğini kabul etmektedir. Davacı ... , söz konusu bağımsız bölümü satın aldığına dair, lehdarı kendisi olan, 15.04.2018 düzenleme ve 15.12.2019 vade tarihli, davalı ... tarafından tanzim edilmiş, 160.000,00 TL bedelli bonuyu delil olarak sunmuştur. Bononun arkasında; "Çorum ... ilçesi ... Mahallesinde 130/9 parselde yapmış olduğum binanın son iki katın arka tarafından bu senede karşılık tek daire satılmıştır buna istinaden bu senet yapılmıştır" yazılıdır. Davalı yüklenicinin, bu metine ve senetteki imzaya itirazı bulunmayıp, senedin tarihlerinin değiştirildiğini, senedin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca verileceği taahhüt edilen bir dairenin teminatı olarak verildiğini ve senedin arkasındaki ibarenin bu daireye ilişkin olduğunu savunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici tarafından edimin ifasının teminatı olarak senet verileceğine dair bir düzenleme bulunmadığından, yüklenicinin bu yöndeki savunmasına itibar edilmesi mümkün değildir. Söz konusu senedin arkasına yazılan metnin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ayrı olarak, haricen satışı yapılan bir başka taşınmaza ilişkin olduğu açıktır. Senedin ön yüzünde, teminat olarak verildiği ve arka yüzündeki metinde ise dairenin satışının yapıldığı yazılmakta olup, bu durum, davacı alıcının daire bedelini ödediğini, buna karşılık satıcı yüklenicinin henüz tapu devrini gerçekleştirmediğini ve tapu devrinin teminatı olarak bu senedin düzenlendiğini gösterir. Taşınmaz devretme borcu altında olan davalı yüklenicinin, henüz satış bedelini almadan, alıcıya ayrıca bir de teminat senedi vermesi hayatın olağan akışını aykırıdır. Sonuç olarak, davacının işbu harici satış sözleşmesi ile dava konusu bağımsız bölümü satın aldığı, bedelini ödediği ve bağımsız bölümün fiilen kendisine teslim edildiği gözetilerek, yukarıda anılan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İBK kararı gereği, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddi doğru olmamıştır. VI. KARARAçıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının, davacı yararına BOZULMASINA,Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak, davacıya verilmesine,Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.