Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali, Tescil ve Ecri Misil Davasında Üçüncü Kişi Hakları.
Özet: Arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendilerine devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslar adına tescil edilmesi üzerine, tapu iptali ve tescil ile ecrimisil talebiyle açtıkları bu davada; davacılar, kendilerine ait olması gereken dairelerin iadesini ve kira bedelini talep ederken, davalı üçüncü şahıslar ve yükleniciler, iyiniyetli edinim, tapu siciline güven ilkesi, sözleşmeden habersiz olma ve sözleşme detaylarındaki uyuşmazlıklar temelinde davanın reddini savunmaktadır.
MAHKEMESİ: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2023/888 E., 2024/1017 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Aksaray 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2022/263 E., 2023/216 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, süresinde olmayan duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazda arsa sahibi olan müvekkili ... ve diğer müvekkillerinin murisi ... ile davalılardan ... San. Tic. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkili ... ve diğer müvekkillerinin murisi ...'nin tapuları yükleniciye devrettiklerini, davalı şirketin sözleşme gereği almış olduğu arsanın tapu devrini diğer davalı yüklenici ...’a devrettiğini, inşaatın bitirilerek bağımsız bölüm sahiplerine teslim edildiğini, inşaat sözleşmesine istinaden müvekkili ...’ye A blok, 3. kat, 9 no'lu bağımsız bölümün, yine diğer müvekkillerinin murisi ...’ye ise A blok, 4. kat, 12 no'lu dairenin yapılıp teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, ancak A blok, 3. kat, 9 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına, A blok, 4. kat, 12 no'lu bağımsız bölümün ... adına tapuda kayıtlı olduğunun görüldüğünü, belirtilen taşınmazların halen müvekkillerine teslim edilmediğinden rayiç kira bedeli taleplerinin bulunduğunu ileri sürerek, 9 no'lu bağımsız bölümün ... adına olan tapusunun iptal edilerek davacı ... adına tapuya tesciline, 12 no'lu taşınmazın ... adına olan tapusunun iptal edilerek veraset ilamdaki hisseleri uyarınca diğer davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile ... için 2.500,00 TL, diğer müvekkilleri için 2.500,00 TL olmak üzere toplam 5.000,00 TL ecri misil alacağının yasal faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir.II. CEVAP1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin emlakçı vasıtası ile davaya konu daireyi bularak, kredi çekip 29.09.2021 tarihinde arsa sahibi ...'dan satın aldığını, müvekkilinin davacıları ve davalıları tanımadığını, sözleşmeden bilgisi olmadığını, yapılan araştırmada ...'nın bahse konu inşaata başlamadığını, ... İnşaat sahibi müteahhit ...'ın devir aldığını ve bu arsa üzerinde 7 katlı, 32 dairelik binayı tamamladığını, müvekkilinin tapuya güven ilkesi uyarınca daireyi satın aldığını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, ... (... İnşaat) ve ... arasında herhangi bir organik bağ bulunmadığını, inşaatın devri diye bir durumun da söz konusu olmadığını, binanın arsa sahiplerinin ... ve ...olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekilinin yurt dışına yerleşmeden önce Türkiye'de bir konut satın almak istediğini ve dava konusu daireyi davalılardan ...'dan yaklaşık 290.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, davaya konu taşınmaz üzerine inşa edilen yapılar ile davacı tarafın delil olarak sunmuş olduğu noter sözleşmeleri arasında herhangi bir hukuki bağ bulunmadığını, noter sözleşmelerinde bahsedilen ada, parsel, bağımsız numara, kat gibi hususlar ile müvekkilinin satın almış olduğu daire numarasının birbiriyle örtüşmediğini, tapu siciline güven ilkesi gereğince davacının ediniminin korunması gerektiğini, müvekkilinin ve diğer davalıların kötüniyetli olduğunu gösterir en ufak emare bulunmadığını, yüklenicinin diğer davalı ... olduğunu, davacıların yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini TMK'nın 1009. maddesi uyarınca şerh ettirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.3-Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz üzerine inşa edilen yapılar ile davacı tarafın delil olarak sunmuş olduğu noter sözleşmeleri arasında herhangi bir hukuki bağ bulunmadığını, noter sözleşmelerinde bahsedilen ada, parsel, bağımsız no, kat gibi hususlar ile müvekkilinin yapıp teslim etmiş olduğu bina numaralarının birbiriyle örtüşmediğini, tapu siciline güven ilkesi gereği üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek elde ettikleri şahsi ya da ayni hakların korunması gerektiğini, noter sözleşmelerinin tanzim tarihi ile müvekkilinin inşaatı yapmaya başladığı tarihler dikkate alındığında ilgili sözleşmelerden müvekkilinin ya da diğer davalıların haberi olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, dava konusu noter sözleşmelerin tapu siciline de şerh edilmediğinden müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilince kira alacağı talebinde bulunulmuş ise de sözleşmede inşaata ne zaman başlanıp bitirileceği ya da kira alacağına dair bir düzenleme olmadığından bu taleplerinin reddedildiği, tapu iptal ve tescil talebi yönünden ise davacıların sadece tescil talebinde bulunduğu değer talebinde bulunmadıkları; taşınmazdaki hisseleri ...'tan alan ...'in de aynı sektörde faaliyet göstermesi Aksaray İlinin müteahhitlerin birbirlerini tanıyabilecek ölçekte olması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde iyiniyetli olmadığı kabul edilebilir ise de taşınmazda 179/1058 hisse sahibi olan diğer arsa sahibi ... adına geçen kat irtifakı sonrasında ...'dan taşınmazı alan dördüncü kişinin iyiniyetli olmadığının kabulünün mümkün görülmediği, davacıların yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan projeden bambaşka bir proje yapıldığı ve bu projenin başka bir yüklenici tarafından uygulandığı, sözleşmede yüklenici konumunda olan ... Ltd. Şti. ve yetkilisi ... sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden davacıların verdiklerini isteme hakları, hiç olmazsa menfi zararlarını, arazi hisse değerlerini isteme hakları olduğu ancak tapu iptal tescil talebi yönünden davanın reddi gerektiği gerekçesiyle açılan davanın davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacılar vekili temyiz dilekçesinde; a.Davalılardan ... San. Tic. Ltd. Şti. ile inşaatı yaptığı ileri sürülen ... arasında yapılan sözleşmeler konusunda veya tapu devri ile ilgili müvekkillerine hiçbir bilgi verilmediğinden her iki yüklenicinin ortak hareket ederek kötüniyetli davranmak suretiyle tapuları ...'e devrettiklerini,b.Müvekkillerinin yaşları itibariyle ve yükleniciye olan güvenleri sebebiyle inşaatın yapımını takip etmediklerini, inşaat teslim aşamasına geldiğinde yaptıkları araştırmada bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredildiğini öğrendiklerini, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını, mahkemenin bu kabule aykırı hareket ettiğini,c.Her ne kadar mahkeme kararında aksi değerlendirilmiş ise de diğer arsa sahibi olan ... adına geçen kişinin bile arsada müvekkillerinin hissesini bildiği halde müvekkillerine verilmesi gereken konutları da bilmesine rağmen kendisine aitmiş gibi değerlendirerek üçüncü bir kişiye satmasının hukuken korunacak bir tarafı olmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil ve kira alacağı istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Davacıların murisi ve davacılardan ... ile birlikte diğer hissedarlarla davalı ... arasında .... Noterliği'nce düzenlenen 26.04.2018 tarihli 3100 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Dava konusu taşınmazda hissedar olan ve 26.04.2018 tarihli sözleşme ile taşınmaz satış vaadinde bulunan arsa maliki hissedarlar sahibi oldukları hisseleri tapu müdürlüğünün 26.04.2018 tarihli ... yevmiye numaralı işlemi ile davalılardan ... Ltd. Şti. yetkilisi ...'e devretmişlerdir. .... Noterliği'nce düzenlenen 26.04.2018 tarihli 3100 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici olan ... Ltd. Şti. ve yetkilisi olan ... olup bu sözleşmenin tarafı olan arsa malikleri hisselerini devrederek kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirmişlerdir. Ancak davalı yüklenici sözleşme ile yükümlendiği bağımsız bölümleri davacılara teslim etmemiştir. Yüklenici temerrüde düştüğü için arsa sahiplerinin TBK'nın 125. maddesinde düzenlenen seçimlik haklardan birini talep etmesi mümkündür. Ancak somut olayda davacıların ... Ltd. Şti. veya şirket yetkilisi olan ...'e karşı bedel yönünden tazmine ilişkin bir talepleri bulunmadığı tespit olunmakla İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararlarda hukuka aykırı yön bulunmamıştır.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Alınması gereken temyiz harcın mahsubu ile fazla yatırılan miktarın istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.