Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Mahiyeti ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Gerekliliği Üzerine Yargıtay Karar Düzeltme İncelemesi
Özet: Temyiz mahkemesi, tazminat, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davaları sonucunda verilen yerel mahkeme kararının bozulması yönündeki kendi kararına yönelik yapılan karar düzeltme talebini reddetmiş; ancak muhalefet şerhinde, yapı kayıt belgesinin İmar Kanunu kapsamında yapı kullanma izin belgesiyle eşdeğer hukuki statü ve fonksiyon taşıdığı, kat mülkiyeti tesisi ve diğer yasal hakların kullanımı için yeterli olduğu, bu belgeyle yapıların ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale geldiği ve yenilenmesine kadar geçerli olduğu belirtilerek çoğunluğun ret kararına karşı çıkılmıştır.
6. Hukuk Dairesi         2025/2810 E.  ,  2025/3761 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/358 E., 2024/417 K. ESAS SAYILI DOSYASI
Davacılar vekilince açılan tazminat, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davaları sonucunda mahkemece asıl ve birleşen 2011/604 E. sayılı davanın reddine birleşen 2010/551 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, verilen kararın taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine Dairemizce 2024/3382 Esas, 2025/2114 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bu kez Dairemiz kararına karşı asıl ve birleşen 2010/551 Esas sayılı dosyada davalı-2011/604 Esas sayılı dosyada davacı vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK’un 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, alınması gereken karar düzeltme harcı peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına
ve takdiren 3.000,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine, 06.11.2025 gününde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Dava, arsa maliki tarafından yüklenici aleyhine açılmış, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal tescil ve zararların tazmini isteğine ilişkindir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, Dairece bu karar bozulmuştur.
Bu kararın, karar düzeltme talebi sayın çoğunluk tarafından reddedilmiştir.
Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık;
Yapı kayıt belgesi alınmakla, yapı kullanma izin belgesi almaya gerek bulunup bulunmadığına ilişkindir.
Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T, 2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
5-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadar ki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka deyişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi, hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.
TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.
Somut olaya döndüğümüzde; Davacı yüklenici inşaatı tamamlamış ancak iskan ruhsatı alamamıştır... Binaya iskân ruhsatı alınamamışsa da 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiştir.
Bir çok belediye, yapı kayıt belgesi bulunan binalar için iskan ruhsatı talebini de reddetmektedir.
Açıklanan bu gerekçelerle yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmamış olmakla birlikte yapı kayıt belgesi alınması nedeniyle karar düzeltme isteminin kabulünün gerektiği düşüncesiyle Sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.