yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında imara aykırı ve projesine uygun olmayan yapı yapması nedeniyle sözleşmenin feshine ve tapunun arsa sahibi adına tesciline ilişkin temyiz incelemesi.

Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında imara aykırı ve projesine uygun olmayan yapı yapması nedeniyle sözleşmenin feshine ve tapunun arsa sahibi adına tesciline ilişkin temyiz incelemesi.

Özet: Bir arsa sahibinin, müteahhit ile akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, müteahhidin imara ve projesine aykırı, iskan alınması mümkün olmayan yapı yapması nedeniyle sözleşmenin feshini ve devrettiği tapunun iptaliyle kendi adına tescilini talep ettiği davada; davalı, taşınmazın bedel karşılığı satıldığı, kesin hüküm, zamanaşımı ve davacının seçimlik hakkını daha önce kullandığı savunmalarını ileri sürmüştür. İlk derece mahkemesi, müteahhidin edimlerini yerine getirmediği, tapu devrinin sözleşme gereği olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin feshine ve tapunun davacı adına tesciline karar vermiş, bu karar istinaf mahkemesince onanmış olup, davalılar kararı temyiz etmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2024/3565 E. , 2025/3729 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/790 E., 2024/1099 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2017/112 E., 2020/277 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı müteahhidin Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, 77 parseldeki taşınmazda yeni bir bina yapımı konusunda 16.05.1995 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, okur yazar olmayan müvekkilinin dava konusu taşınmazın işlerinin yürütülmesi için davalıya 10.06.1998 tarihinde tapusunu devrettiğini, müvekkilinin kendisine ait olan daireye taşındığını ve davalının müvekkilinden 'inşaattan bir alacağım yoktur” ibareli yazı aldığını, davalı yüklenicinin imara aykırı, projesine uygun olmayan, iskân alınması mümkün bulunmayan yapı yaptığının açılan önceki davalarla tespit edildiğini ifade ederek sözleşmeye aykırılık nedeniyle 16.05.1995 tarihli sözleşmenin feshini ve bu sözleşme kapsamında devredilen dava konusu tapunun iptali ile davacı adına tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; davacının 10.06.1998 tarihli resmî senette dava konusu taşınmazın tamamını 2.100.000.000,00 TL peşin bedelle müvekkiline sattığını ve satış bedelini nakden ve tamamen aldığını ve alıcı müvekkili adına tescilini istediğini beyan ettiğini, davanın haksız olduğunu, İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/55E., 2013/567 K. sayılı dosyasının Yargıtay kararı ile onanarak kesinleştiğini, huzurdaki dava açısından kesin hüküm niteliğinde olduğunu, anılan dava ile huzurdaki davanın aynı olduğunun görüleceğini, kesin hüküm nedeni ile davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşme gereği davalı yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak edimlerinin yerine getirilmediğinin, bilirkişi raporu ve İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin dosya içeriği ile sabit olduğu, ayrıca davalı tarafça taşınmazın bedeli ödenmek suretiyle satın alındığı belirtilmiş ise de Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 06.07.2011 tarihli kararında ayrıntılı olarak açıklandığı üzere söz konusu davacı tarafından yükleniciye sözleşmeden sonra 10.06.1998 tarihinde tapunun tamamen davalıya devredilmesinin sözleşmenin feshedildiği ve taşınmazın bedeli karşılığında yükleniciye satıldığını göstermeyip aralarındaki sözleşme gereği edimin yerine getirildiğinin kabul edilmesi gerektiği, satış işleminin sözleşme gereği olmayıp, sözleşme dışı bir satış olduğunu iddia eden davalının savunmasını hukuksal dayanaktan yoksun olduğu, ayrıca davacı tarafından ...'da inşaat için alacağı olmadığı yönündeki belgenin de yine sözleşmenin feshi olarak değerlendirilemeyeceği, kaldı ki söz konusu belgede inşaattan bahsedilip sözleşmeye konu arsayla alakalı olmadığı, ayrıca dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporunda da binanın onaylı mimari projesine ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak bodrum katlarının yapılmadığı ve ilave katların yapılmış olduğunun tespit edildiği, davacının taraflar arasındaki sözleşmeyi fesihte haklı olduğu ve arsayı aralarındaki sözleşme gereği davalıya devrettiği kanaatine varıldığı belirtilerek davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, 77 no.lu parselin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalılar vekilleri temyiz dilekçesinde;

a. Taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmazın satışı sonucu feshedildiğini,

b. Dinletmek istediği tanıkların dinlenmediğini,

c. Sözleşmenin 16.05.1995 tarihinde, taşınmazın satışının 10.06.1998 tarihinde yapıldığını, 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu,

d. Davacının, önceki dava ile seçimlik hakkını taşınmazın üzerine yapılan binadaki 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerin ve 2. bodrum kattaki dairenin yarısının davacı ... adına tesciline karar verilmesi olarak kullandığını, bu talebinin de reddedildiğini, davacının seçimlik hakkını kullandıktan sonra, sözleşmenin feshi talebinde bulunmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinin hatalı olduğunu, kararın bozulmasını gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle Dairemiz Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 2010/2071 E., 2011/4414 K., 06.07.2011 tarihli, İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/555 E., 2013/567 K., 24.12.2013 tarihli, Dairemiz Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/5411 E., 2016/5484 K., 28.12.2016 tarihli ilamlarında belirtilen ve kesinleşmiş hususlar göz önünde bulundurulduğunda davalılar vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.