2942 sayılı kanun kapsamında kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz tescili kararına yapılan bilirkişi raporu ve emsal değerleme itirazlarının Yargıtay incelemesi.
Özet: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında, ilk derece mahkemesinin idare lehine verdiği kararın taraflarca istinaf edilmesi ve bölge adliye mahkemesince istinaf taleplerinin esastan reddedilmesi üzerine, her iki tarafın da temyiz başvurusunda bulunduğu, davacı idarenin eksik ve hatalı bilirkişi raporları, yanlış emsal seçimi ve belirli bedellerin ödenmemesi gerektiğini iddia ettiği, davalı tarafın ise bilirkişi raporlarına itirazların giderilmemesini, resmi kıymet takdirlerinin ve emsal yargıtay kararlarının göz ardı edilmesini eleştirdiği bir hukuki süreç incelenmektedir.
MAHKEMESİ: Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2022/3223 Esas, 2024/1809 KararKARAR: Esastan retİLK DERECE MAHKEMESİ: Yusufeli Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2021/670 Esas, 2022/553 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmiştir.Davacı idare vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 21.10.2025 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.Duruşma günü davacı idare vekili Avukat ... ve davalı vekili Avukat ... gelmişlerdir.Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Artvin ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2 01... parsel, 2 35... parsel, 2 34... parsel, 2 31... parsel, 2 36... parsel, 2 36... parsel sayılı taşınmazların kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazların davacı idare adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı taraf süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalıya ödenmesine, dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; eksik araştırma veya yanlış metoda dayalı oluşturulan bilirkişi raporlarının hükme esas alınmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, emsal seçiminin hatalı olduğunu, 4 08... ve 4 72... parsel sayılı taşınmazların satışının kamulaştırma işlemine başlanmasından sonra gerçekleştiğini, kat mülkiyetine geçmiş taşınmazların emsal olarak alınamayacağına ilişkin Yargıtay kararlarının olduğunu, ... ilçesinde emlak vergisine esas arsa değerinin son yıllarda yüksek artış yapıldığını, bilirkişilerin de bu değerlere yaklaşma çabası içinde olduğunu, arsa vergi değeri yoluyla yapılan alım-satımların piyasa değerini yansıtmadığını, kamulaştırmadan kaynaklı piyasa değerlerinin yüksek tutulmaya çalışıldığını, bu yöndeki itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunda özellikle imarla ilgili puanlamalarda büyük hesap hataları yapıldığını, arsa değerleme tablosu imar özelliği parametresinde cüzi bir değer azalışı yapılıp ortalama emsal taşınmazların birim fiyatının yüksek çıkmasının hedeflendiğini, 2942 sayılı Kanun'un 25 inci maddesi uyarınca 2013'ten sonra yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedelinin ödenmemesi gerektiğini, bu nedenle 9 ve 9 yaşın altındaki sabit tesisler ile ağaçlara kamulaştırma bedeli ödenemeyeceğini, raporda taşınmaz üzerindeki mekanik ve elektrik tesisatın birim bedelleri ile nakliye-montaj-demontaj bedellerinin hesaplandığını, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2099/12607 Esas, 2009/18660 Karar sayılı kararına göre taşınabilir malzemelerin sadece nakliye, montaj ve demontajı bedelinin ödeneceğini, raporlardaki malzeme birim fiyatlarının dikkate alınmadığını, nakliye montaj ve demontaj bedellerinin hangi teknik veriler ve hangi birim fiyatlar kullanılarak bulunduğunun anlaşılamadığını ve idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığını belirterek kararının kaldırılması talep edilmiştir.2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi kök ve ek raporlarına karşı yapılan itirazlar giderilmeden verilen kararın hatalı olduğunu, resmi makamlar tarafından yapılan kıymet takdir raporlarının dikkate alınmadığını, Yargıtay incelemesinden geçen Yusufeli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/657 Esas, 2016/295 Karar sayılı dosyasında ... Köyü 1 31... parsel için 2015 yılı değerlendirme yılı kabul edilerek 978 TL, Yargıtay incelemesinden geçen Yusufeli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/27 Esas, 2013/104 Karar sayılı dosyasında ... Köyü 1 30... parsel için 2006 yılı değerlendirme yılı kabul edilerek 874 TL değer biçildiğini, ilçenin daha uzak bölgesinde, Yargıtay tarafından onanmış bir karar mevcutken şehir merkezinde bulunan bir taşınmaza daha az kamulaştırma bedeli hesaplanmasının hatalı olduğu, dava konusu taşınmazdan; farklı farklı bölgede, farklı yüz ölçümüne sahip ve değerlendirme tarihinden uzak satışların emsal alındığını, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın üstün ve eksik yönlerinin kıyaslanmasının gerçekle örtüşmediğini, yapı hesabının hatalı hesaplandığını, davaların 2021 yılının son aylarında açıldığını, ancak yapı bedelinin 2022 yılında ödeneceğini, bu şekilde mülkiyet haklarının ihlal edildiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.C. Gerekçe ve SonuçBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak, taşınmaz üzerindeki kapama niteliğindeki meyve ağaçlarına kaim yöntemle, üzerindeki yapılara ise aynı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinde ve davacı idare lehine vekâlet ücreti hükmedilmemesinde bir isabetsizlik görülmediği, 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesi gereğince açılan tespit ve tescil davalarında değerlendirmenin aynı Kanun'un 15 inci maddesi uyarınca dava tarihindeki verilere göre yapılması gerektiğinden, davalı vekilinin Yapı Yaklaşık Birim Maliyet Cetvelinin güncellenerek bedel takdir edilmesi gerektiği yönündeki istinaf itirazlarının yerinde olmadığı, ayrıca davalı vekili Yusufeli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/27 Esas sayılı dosyası ile ... Köyünde bulunan ... Mevki 1 30... ve 2 parsel sayılı taşınmazlar için yapılan kamulaştırmalarda 2015 yılı itibarıyla 978,25 TL/m² değer biçildiğini ve bu dosyaların Yargıtay incelemesinde geçtiğini bildirerek kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini iddia etmiş ise de belirtilen davaların eski tarihli olması ve bu taşınmazların dava konusu taşınmaz ile aynı mahalde bulunmamaları nedeniyle davalı vekilinin bu yönlere ilişkin istinaf itirazları da yerinde görülmeyerek istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz Sebepleri 1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararı uyarınca dava tarihinden itibaren en yüksek mevduat faizi işletilmesini talep ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukuki NitelendirmeUyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak, üzerindeki yapılara resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek; taşınmaz üzerindeki meyve ağaçlarına kapama meyve bahçesi net gelirine göre belirlenen bedelden ekilebilecek münavebe ürünlerine göre belirlenen bedel indirilmek suretiyle dava tarihi itibarıyla değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. 3. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması yerindedir.4. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin ... numaralı başvuru sonucu verilen 23.10.2018 tarihli kararı ve Anayasa Mahkemesinin 2016/... başvuru numaralı, 01.06.2019 tarihli ve 30791 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan kararı da göz önüne alınarak, davanın niteliği gereği davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinde hukuka aykırı bir yön görülmemiştir.5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.