arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan daire teslimindeki gecikme, tazminat talebi ve ek sözleşmelerle ibra belgesi geçerliliği üzerine dava.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan daire teslimindeki gecikme, tazminat talebi ve ek sözleşmelerle ibra belgesi geçerliliği üzerine dava.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği süresinde tamamlanmayan 24 dairenin teslimindeki gecikme nedeniyle davalı kooperatiften gecikme tazminatı talep eden davacılara karşı, davalı kooperatif, davacıların ek sözleşmelerle haklarından feragat ettiğini, gecikmenin alt yüklenici kaynaklı olduğunu, davacıların kooperatifin bilgisi dışında daireleri üçüncü kişilere devrederek finansman sorununa yol açtığını ve kooperatif yönetim kurulunca verilen ibranamenin genel kurul kararı olmaksızın geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini ve karşı davada uğradığı zararın tazminini istemiştir.

6. Hukuk Dairesi 2024/3160 E. , 2025/3341 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/204 E., 2024/627 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/423 E., 2023/551 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi ... ile davalı kooperatif arasında 04.12.1998 tarihinde .... Noterliği'nde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı kooperatif tarafından murisin maliki olduğu Ankara İli, .... İlçesi, .... 43162 ada, 3 parsel sayılı taşınmaza yapılacak inşaattan 24 adet adet dairenin ruhsat tarihinden itibaren 48 ay içinde tamamlanarak davacıya teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, davalının 22.10.1999 tarihinde yapı ruhsatını aldığını ancak daireleri teslim etmediğini, dairelerin halen kaba inşaat halinde olduğunu, sözleşmede gecikilen ay için daire başına rayiç kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, dairelerin teslim edilmesi gereken 22.10.2003 tarihinden dava tarihine kadar 24 adet daire için hesaplanacak gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

Davalı kooperatif vekili cevap ve karşı davada dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında yapılan ''ek sözleşme'' başlıklı belge ile davacılara ait 19 adet dairede davacılar lehine değişiklikler yapıldığını ve sözleşmede davacıların bu nedenle oluşacak gecikmeden dolayı hak talep edemeyeceklerinin kararlaştırıldığını, davalının davacılarla yapılan ek sözleşme kapsamında davacılara verilecek olan A blok inşaatını tamamlayabilmek için dava dışı .... İnşaat Yapım ve Proje Anonim Şirketi ile sözleşme imzaladığını ve inşaat yapım bedelinin davalı kooperatife kalacak dairelerden bazılarının dava dışı şirkete verilmesi ile ödenmesinin kararlaştırıldığını, ancak dava dışı şirketin edimini yerine getirmediğini, inşaatı yarım bıraktığını, kendine verilecek dairelere hak kazanmadığı halde davacı arsa sahiplerinin kooperatifin bilgisi ve talimatı dışında davacı kooperatife verilecek olan dairelerden B1 blokta bulunan 4, 17, 18... numaralı daireleri dava dışı şirketle birlikte hareket ederek bu şirketin gösterdiği üçüncü kişilere devrettiklerini, davalıya verilecek olan bu dairelerin dava dışı şirkete devredilmesi nedeniyle davalının finansman sağlayamadığını, tarafların 2021 yılının başlarında yeniden bir araya geldiklerini ve inşaatın alt yükleniciye yaptırılmak suretiyle tamamlanmasını ve davacılara bırakılan dört adet dairenin, davalının bilgisi dışında önceki alt yükleniciye verilen dört adet daireye karşılık olmak üzere iş bedeli olarak yeni alt yükleniciye verilmesini kararlaştırdıklarını ancak bu anlaşmayı yazılı hale getirmeden davacıların davalı adına önceki alt yükleniciye devrettikleri dört adet daireyle ilgili kendilerinin davalı tarafından ibra edildiklerine ilişkin imzalı belge düzenlenip verilmesini istediklerini, inşaatı tamamlamak isteyen davalı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri tarafından davacıların ibra edildiklerine ilişkin belge düzenlenip verildiğini, davacıların ibraname aldıktan sonra sözleşmeyi yazılı hale getirmeye ve daireleri vermeye yanaşmadıklarını, amaçlarının ibraname almak olduğu anlaşılan davacıların hileli davranışlarla davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerini yanılttıklarını, kooperatif anasözleşmesine göre Genel Kurul'da karar alınmadıkça yönetim kurulu üyelerinin kooperatife ait taşınmazlar üzerine mülkiyet aktarımını sağlayacak işlemler yapamayacağını, yönetim kurulu üyelerinin mülkiyet devrinin ispatı için imzaladıkları ibranamenin bu nedenle de geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini ve karşı davasında ibranamenin geçersiz olduğunun tespiti ile dört adet dairenin devri nedeniyle oluşan zararın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacıların murisi ... ile davalı kooperatif arasında 04.12.1998 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre .... İlçesi, 43162 ada, 3 parsel sayılı taşınmaza davalı tarafından yapılacak olan 63 adet konuttan 24 adedinin arsa sahiplerine verileceği, arsa sahiplerine verilecek dairelerin teslim tarihinin ruhsat tarihinden itibaren 48 ay olduğu, süresinde teslim edilmediği takdirde her geçen ay için daire başına rayiç bedel üzerinden kira ödeneceği, davalı kooperatif tarafından inşaatın sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlanıp teslim edilmediği, davalı tarafça alt yüklenicinin işi tamamlamadan terk etmesi nedeniyle inşaat süresinin uzadığı iddia edilmiş ise de basiretli bir tacir olarak davranması gereken davalı yüklenicinin bu hususu inşaat süresinin uzamasında haklı sebep olarak davacılara karşı ileri süremeyeceği, davalı tarafın zamanaşımı itirazı doğrultusunda davacıların talep edebileceği gecikme tazminatının 1.383.033,60 TL olduğu, karşı davada sözleşmeyle davacı kooperatife verilmesi gereken B blok 4, 20, 17, 18 no.lu dairelerin davacı kooperatifin talimatıyla alt yüklenici .... İnşaat Yapım ve Proje A.Ş'nin belirtmiş olduğu kişilere tapuda satış yapılarak devrediliği ve davalı kooperatifin bu satışlara ilişkin davacı arsa sahiplerini ibra ettiklerine ilişkin davalı kooperatif yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanmış tarihsiz protokol başlıklı belgenin dosyaya sunulduğu, protokolün hileyle imzalatıldığı ileri sürülmüş ise de hile iddiasının ispatlanmadığı, Genel Kurul'dan karar alınmadan imzalanan protokolün geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de dairelerin 2011-2012 yıllarında arsa sahiplerince kooperatifin talimatıyla taşeronun gösterdiği kişilere satıldığı, satışların üzerinden uzunca bir süre geçmesine rağmen davalı tarafça yetkisiz temsil iddiasının davalılara karşı ileri sürülmediği, davacı kooperatifin satıştan haberdar olmamasının mümkün olmadığı, ibranın geçerli olduğu gerekçeleriyle asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili (katılma yoluyla) temyiz dilekçesinde; dairelerin sözleşmeye göre teslim tarihi olan 22.10.2003 tarihinden başlamak üzere gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken, 31.05.2016 tarihinden dava tarihi olan 31.05.2021 tarihine kadar olan dönem için hesaplanan gecikme tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu, 22.10.2003 tarihinden itibaren tüm süre gözetilerek yeniden hesaplama yapılıp davanın tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Asıl davada davalı-karşı davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında daha sonra düzenlenen ek sözleşme ile davacılara verilecek olan dairelerde davacılar lehine imalatlar yapılmasına karar verildiğini ve sözleşmede yapılacak olan imalatlardan dolayı sürenin uzamasına bağlı olarak davacıların hak talep etmeyeceklerini açıkça kabul ettiklerini, bu kabule rağmen davacılar lehine gecikme tazminatına hükmedilmesinin doğru olmadığını, davacıların sözleşmede davalıya verilmesi kararlaştırılan 4 adet daireyi davalının bilgisi ve talimatı dışında üçüncü kişilere satmasından dolayı davalının finansman sağlayamadığını ve davacıların davalının inşaatı tamamlamasına engel olduklarını, davacılarla yapılan ek sözleşme kapsamında inşaatın tamamlanması için davalının dava dışı .... İnşaat Yapım ve Proje A.Ş. ile sözleşme imzaladığını, ancak dava dışı şirketin edimini yerine getirmediğini, sözleşmesinin mahkeme kararıyla haklı nedenle feshedildiğini, alt yüklenicinin işi tamamlamamış olması nedeniyle inşaatın geciktiğini, kooperatif anasözleşmesinin 44. maddesinde, Genel Kurul'da karar alınmadan yönetim kurulu üyelerinin taşınmaz malların mülkiyetini devretme sonucunu doğuracak sözleşme yapmalarının mümkün olmadığının açıkça belirtildiğini, davacıların sözleşmeye imza atan yönetim kurulu başkanının hastalığından yararlanarak hile ile ibra sözleşmesini imzalattıklarını, genel kurulda bu hususta alınmış bir karar olmadan imzalan ibra belgesinin geçersiz olduğunu, ibra belgesinin geçerli olduğu kabul edilerek karşı davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl davada arsa sahipleri TBK'nın 125. maddesi kapsamında gecikme tazminatı, karşı davada yüklenici sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat istemektedir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle asıl davada davacı vekilinin ıslah dilekçesinde 31.05.2016 tarihinden önceki döneme ilişkin gecikme tazminatı hakkını saklı tuttuğunu belirterek bu tarihten sonrası için hesaplanan miktarı talep ettiği ve bu miktar üzerinden ıslah harcını yatırdığı dikkate alındığında artık ek davayla talep edilebilecek olan 31.05.2016 tarihinden önceki dönemle ilgili gecikme tazminatı talebinin zamanaşımına uğradığı yönündeki mahkeme gerekçesinin bağlayıcı ve sonuca etkili olmamasına göre, usul ve kanuna uygun olup, taraf vekilleri tarafından temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava konusu uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Davacı-karşı davalı gerçek kişiler ile davalı kooperatif arasında 04.12.1998 tarihli noterden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacıların murisinin maliki olduğu taşınmaz üzerinde yapılacak dairelerden 24 adetinin davacı arsa sahibi murisi verilmesinin kararlaştırıldığı, diğer dairelerin kooperatife ait olacağı, kooperatife verilmesi gereken B Blok 4, 20, 17, 18 no’lu dairelerin kooperatife ile dava dışı alt yüklenici .... İnşaat Yapım ve Proje A.Ş’nin belirtmiş olduğu kişilere satış yapılarak devredildiği ve davacı arsa sahiplerinin kooperatife devredilmesi gereken bu bağımsız bölümlerle ilgili kooperatif yönetim kurulundan iki kişinin imzasıyla tarihsiz bir protokol ile ibra edildikleri, yapılan ibra sözleşmesinde açıkça “iş bu protokol gereği.... Konut Yapı Kooperatifi, dört dairenin belirtilen şahıslara devredilmesi üzerine bu dairelerden doğan alacaklardan dolayı arsa sahibi mirasçılarını...ibra etmektedir.” denilmek suretiyle kooperatife verilmesi gereken 4 adet dairenin 3. kişilere verilmesinden dolayı arsa sahiplerini ibra ettiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece protokolün hileyle alındığı iddiasının ispatlanamadığı, genel kurul kararı alınmadan imzalanan protokolün geçersiz olduğu iddiasının ise satıştan uzun süre geçmesine rağmen yetkisiz temsil iddiasının ileri sürülmediği, ibranın geçerli olduğu sonucuna varılmış ve kabul Dairemiz sayın çoğunluğu tarafından da benimsenmiştir.

Somut uyuşmazlıkta, resmi şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı kooperatife verilmesi gereken, B Blok 4, 17, 18, 20 no’lu bağımsız bölümlerin kooperatife devredilmeyip dava dışı 3. kişilere satıldığı sabittir. Yine satışı yapan arsa sahibi mirasçılarının da kooperatif yönetim kurulu üyelerinin imzaladığı tarihsiz bir protokolle ibra edildiği de dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Anılan ibra ile kooperatifin taşınmaz mülkiyetini kaybettiği, taşınmazın devri sonucu sahip olduğu haklardan da vazgeçtiği anlaşılmaktadır.

O halde yapılan ibra, kooperatif yönünden taşınmaz mülkiyeti devri sonucunu doğuran bir hukuki işlemdir. İbra öncesinde kooperatife ait dairelerin dava dışı 3. kişilere devrine ilişkin genel kurulda bir karar alınmadığı, devirden sonra veya protokol imzalandıktan sonra da bu hususun genel kurulda görüşüldüğüne, genel kurulun da bu işleme onay verdiğine dair bir belge ve bilgi de bulunmamaktadır. Bu durumda kooperatife ait taşınmazların, genel kurul kararı veya genel kurulun bilgi ve onayı olmaksızın devredildiği sonucuna varmak gerekmektedir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42 inci maddesinde genel kurulun devredemeyeceği mutlak yetkileri tek tek sayılmıştır.

Anılan maddenin 6. fıkrasında ‘’ Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek.’’ 7. maddesinde ise ‘’İmalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek’’ genel kurulun devredemeyeceği yetkiler arasındadır. Dolayısıyla genel kurul kararı olmaksızın yönetim kurulunun yaptığı anlaşmalar Kanun’a aykırılık gerekçesiyle geçersizdir. Kanunu bilmemek mazeret olarak kabul edilemeyeceği için Kooperatifle anılan maddenin kapsamına giren hukuki işlem ve sözleşmeleri yapan kişilerin de kooperatif genel kurulunun onayı olup olmadığını, bu işlemlerin kooperatif genel kurulunun onayı olmaksızın yapılamayacağını, yapıldığı takdirde geçersiz olacağını bilmesi gerekir.

Dolayısıyla, somut uyuşmazlıkta; ‘’Protokol’’ başlıklı tarihsiz belge ile kooperatif yönetim kurulunun arsa sahibi ve mirasçılarını kooperatife isabet eden B blok ... no.lu dairelerden dolayı ibra etmesine ilişkin protokol Kanun'a aykırılık gerekçesiyle geçersiz olduğundan, ilk derece mahkemesince satıştan uzun süre geçmesine rağmen yetkisiz temsil iddiasının ileri sürülmediği gerekçesi doğru değildir. Zira burada kanuna mutlak aykırılık söz konusu olup, genel kurul tarafından işlem öncesinde açıkça izin veya sonrasında icazet verilmedikçe yapılan anlaşma hukuken geçerli değildir.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekirken onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyorum.