Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davasında Taşınmaz Değeri Belirlemede Emsal Seçimi ve Yapı/Ağaç Bedeli Hesaplamasındaki Usul Hataları Nedeniyle Yargıtay Bozması.
Özet: Davacı idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın yol olarak terkini davasında, mahkemenin davanın kabulüne yönelik kararı, öncelikle hatalı emsal seçimi, yetersiz bilirkişi incelemesi ve yapı-ağaç bedellerinin hesaplamaya dahil edilmemesi gibi gerekçelerle bozulmuştur; bozmaya uyularak verilen ikinci kabul kararının ise, dava konusu taşınmaza bitişik benzer bir parsel için aynı kamulaştırma işleminde belirlenen ve üst mahkemece denetlenen değerle çelişmesi nedeniyle ikinci kez bozulduğu belirtilmiştir.
5. Hukuk Dairesi         2024/14238 E.  ,  2025/14715 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/271 Esas, 2024/542 Karar
KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairece, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece uyulan bozma kararı uyarınca yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 18.11.2025 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davacı idare vekili Avukat ... ve bir kısım davalılar vekili Avukat ... gelmişlerdir.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; İzmir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 88 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkinini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın değerli konumda olduğunu, serbest piyasa rayicine göre değerinin belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 12.09.2014 tarihli ve 2013/438 Esas, 2014/291 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin bloke ettirilerek davalı tarafa derhal ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol terkinine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucu; hükmün onanmasına karar verilmiştir.
3. Yukarıda belirtilen onama ilamına karşı taraf vekilleri karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
4. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-g maddesine göre arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerektiğinden ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda kıyas emsal olarak kabul edilen taşınmaz başka bir ilçede bulunduğundan yapılan karşılaştırma inandırıcı bulunmadığından dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi ve davacı idare tarafından düzenlenen kıymet takdir raporunda taşınmaz üzerinde yapı ve ağaç bulunduğu tespit edildiği halde, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda gerekçesi açıklanmadan yapı ve ağaç bedelinin hesaplamaya dahil edilmemesi gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
Mahkemenin 15.11.2022 tarihli ve 2018/131 Esas, 2022/387 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dava konusu taşınmaza bitişik konumda yer alan kadastral parsel nitelikli 93 parsel sayılı taşınmaza ilişkin aynı kamulaştırma işlemi sebebiyle açılan kamulaştırma bedelinin tespiti davasında 20.02.2013 değerlendirme tarihi itibarıyla 1082,00 TL/m² değer biçildiği ve bu bedelin Dairemizin 2019/11062 Esas sayılı kararıyla denetiminden geçtiği, eldeki dava tarihinin Kasım 2013 olduğu, aradan geçen zamanda dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sosyo ekonomik durumda çok hızlı bir gelişme olduğuna dair dosyada herhangi bir veri bulunmadığı gibi hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın emlak vergi değeri 37,03 TL/m²; emsal kabul edilen taşınmazın emlak vergi değerinin 209,84 TL/m² kabul edilerek kıyas yapılmış ise de bitişik 93 parselin emlak vergi değerinin o parsele ilişkin dava dosyasında 160,47 TL/m² olarak bildirildiği; eldeki dosyada hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda emsal taşınmazın emlak vergi değerinin ilgili belediyece 98,74 TL/m² bildirildiği gözetildiğinde dava konusu taşınmazın imar planında otoyol kamulaştırma sahasında olmasından kaynaklı kısıtlılığı gözetilmeksizin ilgili Belediyenin Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından dava konusu taşınmazın bulunduğu sokak/caddeye resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerinin ne olduğu sorulmadan acele kamulaştırma dosyasında var olduğu belirtilen belgeye atıfla dava konusu taşınmazın emlak vergi değerinin 37,03 TL/m²; emsal taşınmazın emlak vergi değerine ilişkin çelişki giderilmeden emsalin emlak vergi değerinin 209,84 TL/m² kabulü ile kıyas yapan bilirkişi kurulu raporu ve ek raporları inandırıcı görülmediğinden, dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların kamuya tahsisli olmalarından kaynaklı kısıtlılığı gözetilmeksizin ilgili Belediyenin Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından bulundukları sokak/caddeye resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Son Karar
Mahkemenin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; emsal taşınmazın doğru seçilmediğini, emsal karşılaştırmasının hatalı yapıldığını, yapı ve ağaç bedelinin paya göre verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; raporun kabul edilemez olduğunu, incelemenin hatalı olduğunu, zeminüstü bedelinin eksik ve yanlış hesaplandığını, rayiç değere hükmedilmesi gerektiğini, bilirkişilerin bozmaya uymadığını, emsal karşılaştırmasının doğru yapılmadığını, haksız rant paylaşımının sözkonusu olduğunu, belirlenen bedelin düşük olduğunu, emsal karşılaştırmasının uygun olmadığını ileri sürerek Mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakta olup, davalılar vekilinin tüm, davacı idare vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
4. Son bozma öncesi hüküm altına alınan yapı ve ağaç bedeli 17.934,35 TL olup, bu hususta bozma yapılmadığı halde davacı idarenin usuli kazanılmış hakkı gözetilmeden yapı ve ağaç bedeli olarak fazla bedele hükmedilmesi bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi uyarınca 1086 sayılı Kanun'un 438 inci maddesinin 7 nci bendi gereğince kararın düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin tüm, davacı idare vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacı idare vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile Mahkeme kararının hüküm fıkrasının; üçüncü paragrafında yeralan “1.796.906,25” sayısının çıkartılması, yerine “1.766.840,60” sayısının, devamla beşinci ve altıncı paragrafta yeralan “699.721,76” sayısının çıkartılması, yerlerine ayrı ayrı olmak üzere “669.721,85” sayısının , devamla ayrı bir paragraf olarak “Davacı idare tarafından fazla bloke edildiği anlaşılan 29.999,91 TL nin, davalılar tarafından bankadan çekilmişse, çekilme tarihine kadar işlemiş neması ile birlikte davalılardan hisseleri oranında alınarak davacı idareye verilmesine, çekilmemişse davacı idareye iadesine” cümlesinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Davacı idare kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince belirlenen 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacı idareye ödenmesine,
Davalılardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.