İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/405 esas sayılı davasında, kooperatifin eser sözleşmesinden doğan konut teslim borcunu ihlal ederek üyeler arasında yarattığı eşitsizlik ve müvekkillerin kira kaybı iddiası.
Özet: Davacılar, üyesi oldukları kooperatifin, tüm ödemelerini eksiksiz yapmalarına rağmen 1998 yılı Mayıs ayında teslim etmesi gereken konutu taahhüde aykırı olarak kendilerine teslim etmediğini, aynı şartlarda üye olan diğer kişilere, hatta müteahhit eşi olan üyeye daha düşük ödemelerle konutları 1999da teslim edilirken kendilerine eşit davranma borcuna aykırı hareket edildiğini, bu durumun kira kaybına ve diğer zararlara yol açtığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla uğradıkları zararların ve kira gelir kaybının reeskont faiziyle birlikte tahsili talebiyle alacak davası açmıştır.

T.C.

İZMİR
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2014/405
KARAR NO : 2019/1169
DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/09/2014
KARAR TARİHİ: 25/10/2019
Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;
İDDİA ;
Davacılar vekili dava dilekçesi ile özetle; davalı kooperatifin 14/05/1996 tarihli yönetim kurulu kararı ile müvekkillerinin davalı kooperatif üyeliğine kabullerine karar verildiğini ve müvekkillerinin ödeme planının belirlendiğini, buna göre müvekkillerinin 60.000,00-... (...) peşinat vereceklerini, 01/06/1996 tarihinden itibaren...adet 6.670,00 ... ve...adet 6.630,00 ...bedelli senetler ile 01/06/1996 tarihinden itibaren... adet 1.000,00 ... (toplam 36.000,00 ...) bedelli senetlerin verileceğini, müvekkilleri ile aynı zamanda aynı yönetim kurulu kararı ile dava dışı ... ve ... isimli kişilerin de aynı koşullarda ortak olduklarını, davalının, kooperatif arsasının ... numarasındaki evi 1998 yılı Mayıs ayı içinde her şeyi ile tamamlayıp müvekkillerine teslim borcu altına girdiğini, davalı kooperatifin 10/02/1996 tarihinde olağanüstü genel kurul toplantısının yapıldığını ve bu toplantıda “kooperatifin inşaatının yüklenici ... veya onun kuracağı ilgili firma tarafından tamamlanmasına ve yüklenicinin kooperatife yeni
ortak temin etme organizasyonunda görev almasına” karar verildiğini, aynı toplantıda yeni alınacak üyeler için giriş aidatı alt limitinin 60.000,00 ... olmasının kararlaştırıldığını, bu genel kurula dayalı olarak davalı ... isimli yüklenici ve onun şirketi olan ...Şti. ile bina pazarlaması ile ilgili satış sözleşmesini imzaladığını, bu sözleşmede işin yapım süresinin ... ay olduğunun kararlaştırıldığını, her ne kadar sözleşmede bu sözleşmenin 01/01/1997 tarihinde imzalanarak yürürlüğe girdiği yazsa da yüklenicinin işe çok daha önceden başladığını, müvekkillerinin üyeliğe girişte taahhüt ettikleri ödemelerini tam ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmelerine rağmen kendilerine 1998 yılı Mayıs ayında teslim edilmesi gereken inşaatın davalı tarafından bitirilemediğini, müvekkilleri ile aynı zamanda üye olan diğer üyeler ... ve ...’in konutları davalı kooperatifçe belirlenen sürede tamamlanıp teslim edilmesine rağmen müvekkillerine teslimat yapamadığı için davalı ...Kanunu'nun ... maddesindeki eşit işlem borcuna aykırı davrandığını, bu kişilere konutlarının 1999 yılında teslim edildiğini, ...’ya teslimin yapıldığı 1999 yılı itibariyle bu kişinin toplam ödemesi 128.200,00-... iken müvekkilinin yaptığı toplam ödemenin 225.440,00 ... olduğunu, müvekkilinin üye olduğunda ...(...) konut seçtiğini, daha sonra o tarihteki yönetimin yönlendirmesiyle bu tercihini değiştirerek “...” seçtiğini, bu iki tip ev arasında 19.629,00 ... değer farkı bulunduğunu, müvekkiline aradaki değer farkının iadesinin gerektiğini, ancak davalının para iadesi yerine sonraki ödemelerde 19.629,00 ...'yi kalan taksitlere bölerek ödemeleri kalan borçtan mahsup ve bu miktar kadar eksik tahsilat yaparak kalan rakamı tahsil ettiğini, buna göre her ay 7.670,00... ödeme yapan müvekkilinin bu değer farkının kalan aylardan mahsubu ile 06/11/1997 tarihinden itibaren 4.870,00 ...ödeme yaptığını ve davalı kooperatifin de bu ödemeleri itirazı kayıtsız kabul ettiğini, müvekkilinin buna göre 1999 yılı itibariyle yaptığı ödemenin esasında toplam 245.069,00-... olduğunu, buna karşılık müvekkili ile aynı durumda olan...’nun aynı tarihte fiili olarak 128.200,00 ... ödeme yaptığını, ...’nun davalı kooperatifin yüklenicisi olan ...’nun eşi olduğunu, davalının müvekkili ile aynı tarihte üye olan ...’in evini de tamamlayarak teslim ettiğini, müvekkillerinin 24/05/2005 tarihli dilekçeleriyle “evin kalan bölümlerini bizzat bitirmek istediklerini” bildirdiklerini, ancak davalının İzmir ...Noterliği'nin 09/05/2005 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile “...mevcut projesine göre kendileri tarafından tamamlanacağını” bildirdiğini, davalı kooperatifçe hazırlanan ve sitenin özelliklerinin anlatıldığı ...sayfalık yazı göz önünde tutulduğunda inşaatın taahhüt edildiği şekilde tamamlanmadığının belirleneceğini, davalı ...Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... D.İş sayılı dosyasına bu yazıyı sunduğunu, bu yazının kesin delil niteliğinde olduğunu, mahkemece bu belgenin esas alınması gerektiğini, davalı kooperatifin aynı ölçüde katılım payı yansıtması gerekirken üyeler arasında bu konuda bile eşitsizlik yarattığını, müvekkillerinin konutlarının teslim edilmemesi sebebiyle kira kaybına uğradıklarını, diğer üyelere evlerinin 1999 yılı başında teslim edildiği bilinmekle birlikte net tarih belirleyemediklerini, bu nedenle taahhüt tarihi olan 1999 yılı Mayıs ayından itibaren müvekkillerinin uğradıkları kira geliri kaybının belirlenmesi gerektiğini, belirlenecek bu paradan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 75.000,00 TL'nin 01/05/1999 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte tahsilini istediklerini, kaba inşaat 1998 yılında yapıldığı halde tamamlanmadığı için binada zamana bağlı yıpranmanın da meydana geldiğini, bu yıpranmanın bina değerinde eksilmeye sebebiyet verdiğini, bunun da belirlenmesini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte tahsilini istediklerini, bugüne kadar inşaatı tamamlamayan davalı kooperatifin bundan sonra da tamamlayacağının şüpheli olduğunu, bu nedenle bina ve çevre düzenlemesine ait tüm eksik işlerin de imalat bedelleri, alt yapı bedelleri ödendiği halde yapılmayan alt yapı eksikliklerinin ve müvekkilinin binasına isabet eden alt yapı imalat bedellerinin belirlenerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istediklerini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 75.000,00 TL kira kaybının 01/05/1999 tarihinden itibaren ... faiziyle, 5.000,00-TL bina yıpranma bedelinin dava tarihinden itibaren... faiziyle birlikte ve 10.000,00-TL bina ve müştemilatındaki tüm eksik işlerin ve bedellerinin, alt yapı eksikliklerinin ve müvekkilinin binasına isabet eden alt yapı imalat bedelinin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davacılar vekili 22/06/2017 tarihli değer artırımı dilekçesi ile; toplam 141.816,00 TL kira tazminatının her ayın kira bedelinin ayrı ayrı hesap edilerek 09/01/2008 tarihinden itibaren ...faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, binanın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle yapılan imalatların yıpranmasından dolayı toplam 105.000,00 TL değer kaybının dava tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, eksik işler için toplam 95.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren ... faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davacılar vekili 24/10/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile; toplam 341.816,00 TL’nin tahsilini istemiştir.
CEVAP ;
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; davanın kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiğini, zira; ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dosyasında “davacıların müvekkili kooperatife borçlu oldukları” gerekçesiyle “davanın reddine” karar verildiğini, dava dilekçesinde kesin hüküm oluşturan kararlardan söz edilmeden bazı raporlara dayanıldığını, oysa dava konusu olarak belirtilen tip farkı, eksik imalat bedeli, yıpranmadan kaynaklanan değer kaybı ve geç teslimden kaynaklanan kira alacağı gibi istekler hakkında daha önce verilmiş ve kesinleşmiş mahkeme kararlarının bulunduğunu, gerek ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...Esas sayılı kararı gerekse Yargıtay'ın bozma kararından sonra ... Esas sayılı kararı incelendiğinde davacının müvekkiline 24.430,00 ... borçlu olduğunun görüleceğini, davacı tarafın üyelik sözleşmesine göre edimlerini yerine getirmediğini, 09/05/2005 tarihli ihtardan sonra davacıların kalan borçlarını kararların aleyhlerine sonuçlanıp kesinleşmesinden sonra 14/09/2010 tarihli protokol ile 15/02/2011 tarihine kadar taksitler halinde ödeyerek evlerini itirazı kayıt öne sürmeden teslim aldıklarını, bu tarihten itibaren evlerin ve müştemilatın davacıların kullanımında olduğunu, istenen kira geliri kaybının davacıların edimlerini yerine getirmemelerinden kaynaklanması sebebiyle kabul edilemeyeceğini, diğer alacak kalemlerini de kabul etmediklerini, davacıların halen kooperatif üyesi olduklarını ve tüm genel kurul toplantılarına katıldıklarını, bu nedenle yükümlükleri ile alınan kararlar için iptal davası açmadıkları için kararların kesinleştiğini, ayrıca davanın zaman aşımına uğradığını belirterek, davanın öncelikle kesin hüküm nedeniyle, bu olmadığı takdirde esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
GEREKÇE ;
Dava; davalı kooperatifin üyesi olan davacıların geç teslim nedeniyle uğradıkları maddi zararlarının tazmini istemine ilişkindir.
... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ...Esas ve ... Karar sayılı kararı incelendiğinde; davacılarının ...ve..., davalının ...olduğu, bu davada “davacıların davalı kooperatife diğer üyelere göre 53.555,61-TL daha fazla ödeme yaptıkları” gerekçesiyle fazla ödemenin istirdadının istendiği mahkemece yapılan yargılama sonucunda “davacıların davalı kooperatife 30.920,70-TL fazla ödeme yaptıkları” gerekçesiyle bu miktarın davalıdan tahsiline ilişkin 24/02/2005 tarihli kararın verildiği, bu kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 05/12/2006 tarihli, ... Esas ve...Karar sayılı kararı ile; “davacıların davalı ..., davalı... tarafından sunulan 11/04/1996 tarihli vadeli ödeme takvimini kabul ederek üye oldukları bu taahhütnamede davacıların kooperatife toplam 256.000,00 ... ödeme taahhüdünde bulundukları, bilahare kooperatifçe de kabul edildiği anlaşılan... ve ... basamak farkı toplamı 71,30 ...’nin davacıların ödemelerine eklenmesi sonucu ödemelerin 232.570,00 ...’ye ulaştığı, bu durumda dahi davacıların kooperatife 23.430,00 ... borçlu olduklarının anlaşıldığı, bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozulduğu, bozmadan sonra ... Esas sayısını alan davanın yapılan yargılaması sonucunda davanın reddine ilişkin 26/02/2008 tarihli kararın verildiği ve verilen bu kararın aynı dairenin ... Esas ve ... Karar sayılı kararı ile onandığı görülmüştür.
Mahkememizin 19/07/2013 tarihli duruşmasında "davalı vekilinin kesin hüküm itirazının reddine" karar verilmiş ve aynı duruşmada taraflar arasındaki uyuşmazlığın; “davacıların davalıdan kira kaybı, değer kaybı, eksik iş ve imalat bedeli, alt yapı eksiklik ve bedellerinden dolayı alacaklı olup olmadığı” konularında olduğu belirlenmiştir.
Mahkememizce gerek davalı ... ticari defter ve kayıtları üzerinde gerekse dava konusu taşınmaz başında keşif yolu ile bilirkişi incelemesi yaptırılmış, yargılama sürecinde birden fazla rapor ve ek rapor aldırılmıştır.
İnşaat mühendisi... ve kooperatif uzmanı ...’den oluşan bilirkişi heyeti hazırlayıp sundukları 19/03/2014 tarihli raporlarında özetle; villa/ev olarak kullanılacak olan binanın boş durumda olduğunu, içerisinde oturulacak şekilde tesisatının döşendiğini ancak henüz bağlanmadığını, ince sıva, boya badananın yapılmadığını, pencerelerin takıldığını, panjurların yapıldığını, dış kapının olduğunu, müştemilat olarak isimlendirilen depo gibi kullanılan kısmın bitirildiğini, evin bazı katlarında nemden dolayı küflenme, ıslanma ve sıvaların bozulma durumunun bulunduğunu, evin bu haliyle iskana uygun olmadığını, her iki davacının tek bir hisse için müşterek ortak olarak kayıtlı olduklarını, üyeliğe giriş tarihlerinin 11/04/1996 olduğunu, ancak 17/04/1996 tarihli ve ... sayılı kararla üyeliğe kabul edildiklerini, yönetim kurulunun üyelere gönderdiği 11/01/1998 tarihli yazıda “... yeni üyemizle yapılan sözleşme gereği... binanın 1998 Mayıs ayı sonunda mevcut mahal listesine göre inşaatları tamamlanıp mal sahiplerine teslim edilmesi gerekmektedir. Söz konusu ... adet binanın kaba inşaatı tamamlanmış bunların ...adetinin çatıları kapanmıştır.” ibaresinin bulunduğunu, yazıda... yeni üye ile imzalanan sözleşmeden söz edilmiş ise de dosyaya böyle bir sözleşmenin sunulmadığını, 2002 yılına gelindiğinde inşaatların henüz tamamlanamadığını ve tamamlanması için arayış içine girildiğini, 30/06/2002 tarihinde yapılan genel kurulda ...maddede; “noterlikçe onaylı ortaklara tahsis edilmiş arsalar üzerine yapılmış inşaatların kooperatife ait olan projeye uyulmak şartıyla her üyenin kendisinin yapmasına oy birliğiyle karar verildi.” şeklinde karar alındığını, 22/06/2003 tarihinde yapılan genel kurulda ise; “önceki genel kurulda alınan karar gereği üyelerin kooperatife olan yükümlükleri değerlendirilerek borcu olmayanlara ...
yönetim planına uygun olarak inşaatlarına devam izni vermek ve şartlarını belirlemek üzere sözleşme yapmak, yasal yükümlüklerin yerine getirilmesinin denetlemek için yönetim kuruluna yetki verilmesi” yönünde ... numaralı kararın alındığını, 07/09/2008 tarihli yönetim kurulu toplantısında konutlarını genel kurulca belirlenen koşullara uygun olarak tamamlayan ve oturma raporu alınabilir hale getiren ... üyeden ruhsat harcı ve... borçları ile 2.500,00-TL tahsil edilmesinin kararlaştırıldığını, bu kararda sayılan ortaklar arasında davacıların da bulunduğunu, 11/05/2010 tarihli yönetim kurulu kararında ise “... üyelerinden ...’ın kooperatifimize olan borçlarını ödeyerek evini teslim alması konusunda kendilerine yazı yazılmasına” şeklinde karar verildiğini, davacıların ödemelerinin sorunlu olduğunu, bu nedenle 14/09/2010 tarihinde bir protokol imzalandığını, bu protokol ile davacıların 2010 yılı Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık ayları ile 2011 yılı Ocak ve Şubat aylarında 11.979,00 EURO ödemeyi kabul ettiklerini, yapı kooperatiflerinin taşınmaz teslimi konusunda ortaklarına bir taahhütte bulunmalarının uygun bir davranış olmadığını, üyelere taahhüt edilen sürede taşınmazın teslim edilmediğinin ileri sürülerek kira bedeli istenmesi için genel kurul kararı olması gerektiğini, dolayısıyla davacılara diğer ortaklardan farklı olarak belirli bir tarihte yani 1998 Mayıs ayında konut teslim edilmesinin zorunlu olduğu hususunun net bir şekilde ortaya konamadığını, olayda konutların üyelere aynı anda teslim edilmesinin söz konusu olmadığını, devir ve teslim tutanağının düzenlenmediğini, daire içi imalatlar konusunda üyelere serbestlik tanındığını ve konutlardaki yerleşimin peyderpey gerçekleştiğini, yerleşim tarihleri esas alınacak olursa ortalama 01/01/2005 tarihinden itibaren sitede oturulmaya başlandığının kabul edilmesinin en uygun çözüm olacağını, dava konusu konutun davacılara Mayıs 1998’de teslim edilmesi gerektiğinin kabul edilmesi halinde emsal kira araştırmalarına göre davacıların tahmini 14 yıl karşılığı olan 157.981,00-TL kira bedeline hak kazandıklarını, sitede yerleşimin başladığı 01/01/2005 tarihinden itibaren kira bedeli istenebileceğinin kabulü halinde ise kira bedeli alacağının 126.063,00-TL olduğunu, tahmini olarak binanın % 20 eksiğinin kabulüne göre dava tarihi itibariyle 80.000,00-TL eksik iş bedelinin olacağını, ayıpların ortaya çıkması halinde bunların ıslahı için 5.000,00-TL gerektiğini, ortak alanların eksikliklerini giderilmesi için davacı payına düşen miktarın 20.000,00-TL bedelinde mertebesinde olabileceğini, binada yaklaşık 45.000,00-TL civarında bir değer kaybı oluşabileceğini, yapılmayan imalatlar için davalı savunmasına göre binanın mevcut haliyle teslim edilmesi esasından hareket edildiğinde ise; teslimi gereken bina ve müştemilatının kullanımda olduğunu, reddedilen dava sonrası protokole göre eksik kalan 11.979,00 Euro’nun davalıya belirlenen tarihlerde ödeneceğini bildirmişlerdir.
Aynı heyet içinde görevlendirilen emlakçı bilirkişi... raporunu müstakil düzenleyerek sunmuştur. Bu bilirkişi 06/03/2014 tarihli raporunda özetle; davalı kooperatifin Mayıs 1998’de teslimi gerçekleştireceğini taahhüt etmesi sebebiyle aradan geçen ... yıl ... aylık süre içinde davacıların kira bedeli alacaklarının 434.036,00-TL olduğunu bildirmiştir.
Davacılar vekili; binanın teslim edildiğine ilişkin hatalı tespit ve değerlendirme yapıldığını, isteklerinin 1998 Mayıs ayı değil 1999 yılı Mayıs ayından itibaren dava tarihine kadar olan kira kayıplarına ilişkin olduğunu, binanın 1998 Mayıs ayında teslim edileceğine yönelik anlaşmanın davalı kooperatif tarafından yazılan 11/01/1998 tarihli bildiride açık bir şekilde ortaya konduğunu belirterek, bilirkişi raporuna itiraz etmiş, yeni bir heyetten yeni bir rapor aldırılmasını istemiştir.
Davalı vekili de 02/04/2014 havale tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporuna karşı itirazlarını ileri sürerek, yeni bir rapor aldırılmasını istemiştir.
Emlakçı bilirkişi ... 19/06/2014 tarihli ek raporunda; davacıların kira kaybı alacaklarının 413.127,00-TL olduğunu bildirmiştir.
Aralarına hukukçu bilirkişi...’un da dahil edildiği bir önceki bilirkişi heyeti 19/09/2014 havale tarihli ek raporlarında özetle; davalı kooperatifin yönetim kurulunun 11/01/1998 tarihli yazısında sözü edilen konut sahiplerinin ...ve ... oldukları belirtilmiş olduğundan bu üyeler arasında davacının da yer aldığı yönünde bir izlenim edinmenin mümkün olduğunu, bu konudaki takdirin mahkemeye ait olduğunu, bu yazıdan davacılara ait konutun 1998 yılı Mayıs ayı sonunda teslim edileceği yönünde geçerli bir bağlayıcı taahhüdün olduğu değerlendirildiğinde davacıların bu tarihten itibaren gecikme tazminatı isteyebileceklerini, bu durumda ise diğer üyelere konut teslimi yapılan 01/01/2005 tarihinden itibaren aylık dönemler itibariyle kira kaybı istenebileceğini, ancak davalı kooperatifin zaman aşımı savunmasına göre ...yıllık zaman aşımı süresinin davanın açıldığı 09/01/2013 tarihinden itibaren geriye doğru uygulanması sonucunda davacıların 09/01/2008-09/01/2013 tarihleri arasındaki ...yıllık dönem için kira kaybı isteyebileceklerini, bunun miktarının da 87.527,00-TL olacağını bildirmişlerdir.
Mahkememizce raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi amacıyla yeni bilirkişi heyetinden yeni rapor aldırılmıştır.
İnşaat mühendisi ..., mali müşavir ... ve hukukçu ...’dan oluşan bilirkişi heyeti 17/11/2015 tarihli raporlarında özetle; uyuşmazlığın... hukukuna göre değerlendirilmesi gerektiğini, evin teslimindeki gecikme nedeniyle kooperatif üyeleri, teslim zamanında gerçekleşseydi elde edecekleri kazançtan mahrum kalmış olduklarından bu zararın tazminini isteyebileceklerini, aynı konumda olan bir kısım üyelere tahsis edilen dairelerin tapuları devredildiği halde davacılara ait bağımsız bölümün teslim edilmemesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, kooperatif üyesinin tazminat isteğine TBK’nın ... maddesi gereğince ...yıllık zaman aşımı süresinin uygulanması gerektiğini, dava tarihinden geriye doğru...yılın sona erdiği tarihin esas alınarak kiradan kaynaklanan gelir kaybının istenebileceğini, buna göre davanın açıldığı 09/01/2013 tarihinden itibaren geriye doğru 09/01/2008 tarihi arasındaki ... yıllık dönem için kira bedeli istenebileceğini, binanın yıpranması nedeniyle değer kaybı olarak ancak teslimde gecikme nedeniyle bu gecikmeye bağlı olarak ortaya çıkan yıpranma payının tazminat olarak istenebileceğini, binanın tamamlanmasından doğan değer eksikliği isteniyorsa bu isteğin eksik iş bedeli isteği ile aynı zarara ilişkin olduğunu ve birlikte istenemeyeceğini, sözleşmeye göre yapılması gerekli imalatlar ile bina uzun zamandır kullanılmadığından yapılan imalatların hasar görmüş durumda olduğunu, dava konusu binada eksik ve kusurlu ve yıpranmadan dolayı yeniden yapılması gereken işlerin bedelinin dava tarihi itibariyle 95.000,00-TL olarak hesaplandığını, dava konusu taşınmazın ... olduğunu, konumu dikkate alındığında satılık emsal taşınmazların 600-650.000-TL civarında olduğunu, emsal kira rayiçlerinin 3.500,00-TL civarında olduğunu, dava tarihi itibariyle 3.000,00-TL civarında olduğunu, binada 105.000,00-TL değer kaybı oluşacağını, kira bedelinin 87.527,00-TL olabileceğini ancak heyette emlakçı bilirkişi olmadığı için kira kaybından ...zararın hesaplamasının yapılamadığını bildirmişlerdir.
Bilirkişi heyeti 02/12/2015 tarihli düzeltme raporlarında; davacıların isteyebilecekleri kira kaybı tazminat miktarının 141.816,00-TL olduğunu bildirmişlerdir. Kira tazminatının başlangıç tarihini 2008 yılı olarak almışlardır.
Aynı bilirkişi heyeti itirazlar üzerine hazırladıkları ikinci ek raporlarında özetle; yıpranmadan kaynaklı değer kaybının geç teslimden dolayı yıpranma bedeli olduğunu,
taşınmazın mevcut durum değeri ile tamamlanmış değerinin dava tarihi itibariyle belirlendiğini, satılık taşınmaz ilanlarının irdelendiğini, bir çok açıdan özelliklerinin karşılaştırıldığını, davacı vekilinin sunduğu satılık taşınmaz ilanlarının 2015 yılına ilişkin olduğunu ve gerçek satış olmadığı için tam olarak somut emsal gibi kabul edilemediğini, asıl rapordaki taşınmaz değerindeki görüşlerinde bir değişikliğinin bulunmadığını, dosyaya sunulan uzman görüşünün fikir vermesi açısından incelendiğini ancak bire bir aynı olmadığını, nitekim taşınmazın değeri ve değer kaybının uzman görüşündeki ile farklı olduğunu, eksik iş bedeli yanında gecikmeye bağlı olarak ortaya çıkan yıpranma payının tazminat olarak istenebileceğini, hesaplanan eksik iş bedeline itirazların bulunmadığını, zamanaşımı itirazı bakımdan itirazın takdirinin mahkemeye ait olduğunu, kooperatifin diğer ortaklara borçlu olmalarına rağmen teslim borcunu yerine getirmesi halinde davacının da borcuna rağmen teslimi isteme hakkının bulunduğunu, bu nedenle 2011 yılına kadar davacıların borçlarını ödememiş olmalarının belirleyici olmadığını, teknik değerlendirmede binada eksikliklerin belirlendiğini, 27/09/2008 tarihli yönetim kurulu toplantısında inşaatların genel kurullarca belirlenen koşullara uygun olarak tamamlandığı ve oturma raporu alabilecek hale geldiği hususunun ... ve adı belirtilen üyelere yazı ile bildirilerek ruhsat harcında ve ... ile ilgili kullanılmak üzere 2.500,00-TL’nin acilen banka hesaplarına tesliminin istenmesine karar verildiğini, ancak davalı beyanlarından 2011 yılına kadar davacıların borçlarını ödemediğinin, bu nedenle teslimin yapılamadığının anlaşıldığını, teknik bilirkişi tarafından binadaki eksikliklerin tamamlanmadığının belirlendiğini, borçlu olmalarına rağmen bazı üyelere teslim yapılmışsa bu durumda eşitlik ilkesinin dikkate alınması gerektiğini bildirmişlerdir.
Davacılar vekili; dava konusu bağımsız bölümün müvekkillerine halen teslim edilmediğini ve müvekkilleri tarafından kullanılmamakta olduğunu, sunulan bilirkişi raporlarında da bağımsız bölümün müvekkilleri tarafından kullanılmadığı ve hatta kullanılmayacak durumda olduğu, eksikliklerinin bulunduğu hususlarının belirlendiğini, müvekkillerinin, dava dışı diğer üyeler gibi davalı kooperatife peşin ödeme ile üye olduklarını, yönetim giderleri dışında bir sorumluluklarının bulunmadığını belirtmiştir.
Davalı vekili; davacıların söz konusu protokolde belirtilen ödemeleri tamamladıktan sonra herhangi bir teslim tutanağı olmaksızın bağımsız bölümü fiili olarak kullanmaya başladıklarını, kooperatifin henüz ferdileşme işlemine geçmediğini, bağımsız bölümün mülkiyetinin ve tasarruf yetkisinin müvekkiline ait olduğunu, 14/09/2010 tarihli protokole göre davacıların müvekkili kooperatife borçlarının bulunduğunu, borcun bittiği tarihin 15/02/2011 olduğunu, davacıların daha önceki tarihlerde bir tasarruf haklarının bulunmadığını, alınan genel kurul kararı gereğince resmi teslim yapılmadığını, fiilen teslim yapılması nedeniyle bağımsız bölümlerin içlerini tamamen kendilerinin yaptığını, 15/02/2011 tarihinden önce fiili bir teslim olmayacağının aşikar olduğunu, bağımsız bölümlerin içi sahipleri tarafından yaptırıldıktan sonra kendileri tarafından alınan sayaç ile yine kooperatif adına olan elektriği kullanmakta olduklarını, kullanılan elektrik ve suyun, konulan sayaca bakılarak üyelerin kullanımına göre ücretlendirildiğini belirtmiştir.
Davacılar vekilinin ıslah dilekçesi ile dava konusu alacak miktarını toplam 341.186,00 TL olarak göstermiş olduğundan, davaya ... sayılı kanunun... maddesi gereğince heyetçe bakılmasına karar verilmiştir.
Kira kaybı tazminatı isteğinin dayanağı olan ...sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ...ve ... maddelerinde borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının borcun ifası ile birlikte gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği düzenlenmiştir.
Kira bedelinin tespitinde Yargıtay’a göre keşif tarihinde rayiç kira bedelinden ... verilerine göre geriye doğru farazi kira bedeli hesaplaması hatalı olduğundan ve yapılması gereken her kira dönemindeki rayiç kira bedelinin belirlenerek hesaplama yapılması olduğundan, görevlendirilen inşaat mühendisi bilirkişi ...'tan terditli olarak dava tarihinden ve ıslah tarihinden geriye doğru ... yıl içerisinde gerek dava tarihinde belirlenen rayiç kira bedelinden ...verilerine göre geriye doğru farazi kira bedeline gerekse her yıl için ayrı ayrı belirlenecek rayiç kira bedellerine göre hesaplama yapıldığında toplam kira tazminatı miktarının ne olması gerektiği konusunda bilirkişi raporu aldırılmıştır.
Bilirkişi ... 14/09/2018 tarihli raporunda özetle; dava konusu taşınmazın ve sitenin sözleşme ve teknik şartnamede belirtilen özelliklerine göre tamamlanmış özel güvenlikli kapalı otopark ve müştemilatı bulunan yaklaşık 2.000 m2 kendine ait bahçesi bulunan geniş teras alanlarına sahip bodrum + zemin +1. kattan ibaret tripleks evin mevki, konumu alanı, kat sayısı ve teknik özellikleri ile emsallere göre üstün ve eksik yönleri değerlendirilerek emsallerin kira bedellerinin ... verileri ile dava tarihi olan 09/01/2013 tarihine uyarlandığını ve bu tarih itibariyle kira bedeli emsallerle benzer şekilde brüt alan üzerinden yapılan değerlendirmeye göre elde edilen ortalama birim değer dikkate alınarak 339,24 m2 x 7,98 TL/m2/ay= 2.707,13 TL/ay olarak belirlendiğini ve bu değerin küsuratsız olarak 2.700,00 TL/ay olarak kabul edildiğini, dava tarihinden geriye doğru ...yıl için olmak üzere 09/01/2008-09/01/2013 dönemi için kira bedelinin hesaplandığını, her yıl için kira artış bedelinin ... 12 aylık ortalamalara göre değişim oranlarına göre belirlendiğini, buna göre toplam 5 yıl için kira bedelinin 138.240,00 TL olduğunu, ıslah tarihinden geriye doğru ... yıl için 22/06/2012-22/06/2017 dönemi için kira bedelinin hesaplandığını, buna göre de toplam ...yılın kira bedelinin 181.920,00 TL olarak hesaplandığını bildirmiştir.
14/09/2018 tarihli bilirkişi raporu somut olaya uygun, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bulunduğundan, hükme esas alınmıştır.
Davacılar vekili dava dilekçesinde davayı belirsiz alacak davası olarak açtıklarını, alacak miktarının belirgin olmadığını belirtmiş ve ...’nın ...maddesine dayanmıştır. İlk değer artırımı dilekçesinde de ıslah tabirini kullanmış ise de; davayı belirsiz alacak davası olarak açmış olduğundan, mahkememizce dava dilekçesinden sonraki ilk dilekçesinin ...'nın ...maddesi gereğince değer artırım dilekçesi, ikinci dilekçesinin ise ıslah dilekçesi olduğu, yani ikinci kez ıslahın söz konusu olmadığı kabul edilmiştir.
Davacılardan ...dava açıldıktan sonra 26/03/2018 tarihinde vefat etmiştir. Mahkememizce davacı ...’ın mirasçıları olan ..., ...ve ...’a davetiye gönderilmiş, ancak ... için çıkartılan davetiye “adresten ayrıldığı gerekçesiyle” iade edilmiş, diğer mirasçılara ise usulüne uygun olarak davetiye tebliğ edilmiştir.
Davacı ... ile ... mirasçısı olan... vekili; dava konusu taşınmazın ½ hissesinin tüm hak ve borçları ile birlikte ...’a bırakıldığını, bu konuda vasiyetname düzenlendiğini, bu nedenle de taraf teşkilinin sağlandığını belirtmiştir.
Davacı ... mirasçılarından ... ve ... vekili ise; vasiyetnamede müvekkillerinin dava konusu taşınmaz yönünden hak sahipliğini sınırlayan herhangi bir hususun bulunmadığını belirtmiştir.
İzmir... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas ve ... Karar sayılı kararı incelendiğinde;..., ..., ... ve ... tarafından mirasçı sıfatıyla 17/04/2018 tarihinde mutevefa ...’ın İzmir ... Noterliği’nde
düzenlettirdiği 24/03/2017 tarihli ... yevmiye numaralı ve 07/08/2017 tarihli ... yevmiye numaralı vasiyetnamelerinin açılıp okunmasının istendiği, mahkemece yapılan yargılama sonucunda "bu vasiyetnamelerin açılıp okunduğunun tespitine" ilişkin 02/10/2018 tarihli kararın verildiği, söz konusu kararın 08/11/2018 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
İzmir ...Noterliği’nde düzenlenen 07/08/2017 tarihli ... yevmiye numaralı vasiyetname incelendiğinde de; ...’ın davalı kooperatifte bulunan hissesini ve inşaatı bitmemiş halde olan arsa üzerindeki inşaatı ve inşaatın son halini tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte...’a bıraktığını bildirdiği görülmüştür.... bu vasiyetnamesinde bir önceki 24/03/2017 tarihli... yevmiye numaralı vasiyetnameden hiçbir baskı olmaksızın döndüğünü de belirtmiştir.
Davalı kooperatif başkanlığına yazılan yazıya verilen cevapta; kooperatifte üye...-...’ın yarı yarıya bir hisseye ortak iken ...’ın vefatı ile ve sağlığında yaptığı vasiyetname gereği hissesinin kızı...’a kaldığını, bu nedenle kooperatif hissesinin ...-... yarı yarıya olmak üzere kayıtlara geçirildiğini, daha sonra ...’ın sahibi olduğu ½ hissesinin tamamını İzmir ...Noterliği’nde 08/03/2019 tarihli... yevmiye numaralı işlem ile devrettiğini, bu tarihten sonra kooperatif başkanlığına 08/03/2019 tarihli dilekçeler ve noter kooperatif hisse devir sözleşmesi ile hisse devrinin yapıldığına ilişkin başvurunun yapıldığını, bu devrin yönetim kurulu tarafından aynı gün ... sayılı karar ile kabul edildiğini, böylece hissenin tamamının...’a geçtiğini bildirmiş ve ekinde buna ilişkin belgeleri göndermiştir.
Söz konusu vasiyetname ve hisse devri ile birlikte dava konusu kooperatif üyeliğinin tamamının ve dolayısıyla dava konusu alacak hakkının...’a geçmiş olduğu kabul edilmiştir.
Davacılardan ...'ın, davalı kooperatifteki dava konusu üyeliğe ilişkin ...hisseyi dava sırasında davacı... mirasçısı olan ...'a devretmiş olması sebebiyle davacı sıfatı ortadan kalkmış olduğundan,...'ın davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.
Davacı ...'ın davasına gelince; davacı taraf dava konusu dairenin teslim edilmediğini, davalı taraf ise aksini ileri sürmüş olduğundan, teslimi ispat yükü davalı tarafta olup, davalı vekili dairenin davacıya teslimine ilişkin herhangi bir yazılı belge sunamamıştır. Teslim olmadığı için ise davacı tarafça bina değer (yıpranma) kaybı ve eksik iş bedeli istenemeyecğinden, davacı vekilinin bu alacak kalemlerine ilişkin tüm isteğinin reddine karar verilmiştir.
Aynı davacının kira tazminatı isteğine gelince; davalı kooperatif yönetim kurulu dava konusu daireyi 1998 yılı Mayıs ayı içinde teslim edeceğini taahhüt etmesine rağmen teslimi gerçekleştirmemiş, üstelik diğer bazı üyelere 1999 yılı Mayıs ayında dairelerini teslim etmiştir. ... sayılı Kooperatifler Kanunu'nun... maddesi uyarınca kooperatiflerin tüm ortaklar arasında hak ve borçlarda eşitlik esasına uygun olarak işlem yapması gerekir. Salt yönetim kurulu kararı ile bazı ortaklara ayrıcalık tanınamaz. Davalı kooperatifin davacıya dairesini teslim ettiğini ispatlayamamış olması karşısında davacının kira tazminatına hak kazandığı kabul edilmiştir. Davalı taraf zaman aşımı itirazında bulunmuş olduğundan, olayda ...’nın ...maddesi gereğince...yıllık zaman aşımı süresi uygulanacaktır. Teslim yapılmamış olduğundan davanın açıldığı 09/01/2013 tarihinden geriye doğru gidildiğinde 09/01/2008-09/01/2013 tarihleri arasındaki... yıllık dönem için kira kaybı istenebilecektir. Benimsenen 14/09/2018 tarihli bilirkişi raporuna göre 09/01/2008-09/01/2013 tarihleri arasındaki ... yıllık dönem için istenebilecek kira tazminatı 138.240,00 TL olduğundan, bu miktar kira tazminatının muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Davacı vekilinin ıslah dilekçesindeki fazlaya ilişkin isteği ise zaman aşımı nedeniyle reddedilmiştir.
HÜKÜM; Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre;
1-Davacılardan...'ın davalı kooperatifteki dava konusu üyeliğe ilişkin ...hisseyi dava sırasında davacı ... mirasçısı olan ...'a devretmiş olması sebebiyle davacı sıfatı ortadan kalkmış olduğundan bu davacının davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
2-Davacı muris ... tarafından açlıan davanın KISMEN KABULÜ ile;
138.240,00 TL kira tazminatının;
09/01/2008-09/01/2009 dönemi içindeki aylık 1.955,00 TL kira tazminatına muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren avans faizi,
09/01/2009-09/01/2010 dönemi içindeki aylık 2.205,00 TL kira tazminatına muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren avans faizi,
09/01/2010-09/01/2011 dönemi içindeki aylık 2.230,00 TL kira tazminatına muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren avans faizi,
09/01/2011-09/01/2012 dönemi içindeki aylık 2.430,00 TL kira tazminatına muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren avans faizi,
09/01/2012-09/01/2013 dönemi içindeki aylık 2.700,00 TL kira tazminatına muaccel olduğu her ayın son gününden itibaren avans faizi yürütülmek suretiyle davalıdan alınarak, mirasçı davacı ...'a verilmesine,
3-Fazlaya ilişkin diğer tüm isteklerin REDDİNE,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 9.443,17 TL harcın peşin olarak alınan ve ıslahla tamamlanan 8.217,85 TL harçtan düşülmesi ile kalan 1.225,32 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
5-Davacının yatırmış olduğu 24,30 TL'si başvurma harcı, 8.217,85 TL'si TL'si peşin harç ve ıslah harcı olmak üzere toplam 8.242,15 TL'nin davalıdan alınarak, mirasçı davacı ...'a verilmesine,
6-Davacının yapmış olduğu 328,85 TL'si posta-tebligat gideri ve 3.350,00 TL'si bilirkişi ücreti, 250,00 TL'si keşif araç ücreti, 170,80 TL keşif harcı olmak üzere toplam 4.099,65 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre takdiren 1.176,25 TL'sinin davalıdan alınarak mirasçı davacı ...'a verilmesine, kalan kısmının davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
7-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 13.809,20 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, mirasçı davacı...'a verilmesine,
8-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 26.564,56 TL vekalet ücretinin mirasçı davacı...'dan alınarak, davalıya verilmesine,
9-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair; davacı ... vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.25/10/2019
Başkan ...
¸E-imza
Üye ...
¸E-imza
Üye ...
¸E-imza
Katip ...
¸E-imza