Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında, 6306 sayılı Kanun bahanesiyle konutların tek hacimli alışveriş merkezine dönüştürülmesi ve kiralanması yönündeki kararın hukuka aykırılığı iddiasının incelenmesi.
Özet: Davacı vekili, kat malikleri kurulu tarafından alınan, mevcut konut niteliğindeki binanın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun amacına aykırı şekilde tek hacimli alışveriş merkezine dönüştürülmesini ve kiralanmasını öngören kararın, hem Kat Mülkiyeti Kanunundaki usul kurallarına hem de ilgili mevzuata aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talebiyle açtığı davada; ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesinin davanın reddi kararlarına karşı, mahkemelerin kararın içeriğinin hukuka ve Anayasaya aykırılığı hususunda yeterli değerlendirme yapmayıp sadece şekil şartlarını incelediğini, oysa bu kararın yasalara aykırı olarak konut vasfını ortadan kaldırdığını iddia ederek temyiz yoluna başvurmuştur.
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2022/901 Esas, 2024/3214 KararKARAR: Esastan retİLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI: 2016/806 Esas, 2020/829 KararTaraflar arasındaki kat malikleri kurulu kararının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine; üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 07.10.2016 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar cevap dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf SebepleriDavacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece davanın konusu ve gerekçeleri dikkate alınmadan buna uygun esas değerlendirilmesi yapılmadan karar verildiğini, huzurundaki davanın, riskli bir yapının Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca mı 6306 sayılı Kanun gereğince mi hareket edilerek çözümleneceğine dair bir dava olmadığını, davaya konu Kat Malikler Kurulu Kararının bizatihi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Yerlerin Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanuna aykırı olduğu bunun için iptali gerekli olduğuna dair olduğunu, hükümde davanın esasına ilişkin hiçbir değerlendirme yapmadığını, davaya konu Kat Malikleri Kurulu kararının, hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda belirtilen usullere riayet edilmeden alındığı hem de kararın içeriğine 634 sayılı Kanuna, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna ve Anayasa dahil tüm ülke mevzuatına aykırı olup iptali gerektiğini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33 üncü maddesi uyarınca açılan Kat Malikleri Kurulu kararının iptali davalarının anlamının, bir apartmanda belirli çoğunluğu ele geçirenlerin ellerindeki çoğunluğa dayanarak diğer kat maliklerini kanunlara ve yürürlükteki mevzuata aykırı işlemi yapmaya zorunlu bırakması ihtimalini ortadan kaldırmak olduğunu, mahkemeler önlerine gelen davada sadece kararın kanunda tanımlanan şekil koşullarına uygun olarak alınıp alınmadığını denetlemekten başka, yine taleple bağlı olmak üzere iptal talebine konu kararın yürürlükteki hukuka ve mevzuata uygunluğunu da denetlemekle yükümlü olduğunu, aksi halde apartmanlarda belirli çoğunluğu ele geçirenlerin yasaların üzerinde her türlü kararları alıp diğer kat maliklerinin bu yasalara aykırı kararlara uyması ve de buna uygun hareket ve işlem yapmasını zorlayabilirler ki ne hukuk düzeni ne 634 sayılı Kanun ne de 6306 sayılı Kanun'un böyle bir şeyi mümkün kılmayacağını; buna izin vermeyeceğini, mahkemenin kararların, şekil şartlarına uygun olarak alınıp alınmadığı konusunda değerlendirme yaptığı, toplantı ve karar nisaplarını toplayarak tüm karar üzerinden hüküm kurduğunu, toplantının şekil şartlarından başka, toplantı ile alınan kararın içeriğinin hukuka aykırılığının taraflarınca iddia edildiğini, bu hususunda hukuki bir değerlendirme olup hakimin yetkisinde olan bir konu olduğunu, 6306 saylı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bahane edilmek üzere, Kat Malikleri Kurulu toplantısı ile mevcut konut niteliğindeki apartmanın tek hacimli alışveriş merkezi haline getirilmesi yönünde verilen apartman kararının yürürlükteki mevzuata aykırı olduğunu, bu konunun ise bilirkişinin ihtisası ve uzmanlığının çok uzağında olduğu konusunda şüphe olmadığını, 6306 sayılı Kanununun 1. maddesi: “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” şeklinde düzenlendiğini, kanunun amacının insanların güvenli konutlarda yaşamaları imkanını sağlanmak olduğunu, iptali istenen Kat Malikler Kurulu kararında apartmanın çoğunluk paydaşlarının buradaki konut niteliğindeki bağımsız bölümleri ortadan kaldırarak, yerine tek hacimli alışveriş merkezi yapmak ve burayı da müteahhit şirkete 157 ay süreyle kiralamak üzere bir karar aldıklarını, apartman çoğunluk hisse sahiplerinin kişilerin sağlam konutlarda yaşama haklarını teminat altına almak ve bunu sağlama amacıyla yapılmış 6306 sayılı Kanun'da tanımlanan olağanüstü usulleri kullanarak, kişilerin oturdukları evlerini zorla ellerinden alıp yerine alışveriş merkezi yapmaya ve bu alışveriş merkezini de 157 ay süreyle müteahite kiraya vermeye dair karar alıp alamayacakları olduğunu, davanın doğrudan konusu ile ilişkili kesinleşmiş mahkeme kararlarını dahi değerlendirmediğini, davacının konut niteliğindeki bağımsız bölümünün zorla alışveriş merkezine dönüştürülemeyeceği, bu yöndeki işlemin 6306 sayılı Kanuna aykırı olduğuna dair İdare Mahkemesi ve Bölge İdare Mahkemesi kararların mahkemesi tarafından hiç dikkate alınmadığını, davacının sahibi olduğu bağımsız bölümün, 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca satışa çıkarıldığı bu işleme karşı davacı tarafından açılan dava ile işlem, İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 2018/617 Esas, 2018/1533 Karar sayılı kararı ile iptal edildiğini, Bölge İdare Mahkemesi 6. İdare Dava Dairesinin 2019/148 Esas, 2019/418 Karar sayılı kararı ile onanıp ve kesinleştiğini, idare mahkemesinin verdiği kararın elbetteki idari işlemin iptaline ilişkin olduğu, fakat kararın gerekçesinin çok önemli bir değerlendirmeyi ihtiva ettiğini, idare mahkemesinin kişilerin konutlarında güvenli bir şekilde yaşama haklarını sağlamak için çıkarılan kanundaki usuller uygulanarak, kişilerin konutları rızaları hilafına alışveriş merkezine dönüştürülüp; 157 aylığına müteahhite kiraya verilemez; böyle bir karar 6306 sayılı Yasaya aykırıdır. Dolayısıyla 6306 sayılı Yasa usullerine göre 2/3 çoğunluk sağlandı diye bu gerekçe ile bu işlem yapılamaz denildiğini, kararın kesinleştiğini, mahkemenin huzurundaki dava da aynı neviden kararın kat malikleri kurulu kararı ile alınamayacağı iddiasıyla bu kararın da aynı sebeple iptali istemiyle açıldığını, yine İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/118 Esas sayılı dosyasında davacının böyle bir sözleşmeyi imzalamaya zorlanamayacağının belirtildiği, iptal talebine konu karara dayanılarak yapılan inşaat sözleşmesinin de 6306 sayılı Kanun'a aykırı olduğu, davacının 6306 sayılı Kanun alet edilerek konut niteliğindeki bağımsız bölümünün alışveriş merkezine dönüştürülmesinin konut hakkının ortadan kalkması ve buranın 157 ay süreyle müteahite kiraya vermeye zorlanmasının da ayrıca yasaya aykırı olduğunun belirtildiğini, davacının konut niteliğindeki bağımsız bölümünün, 6306 sayılı Kanun usulleri uygulanarak ve bu kanun kullanılarak davacının konutunun ortan kaldırılıp alışveriş merkezine döndürülmesi ve 157 ay süreyle müteahite kiraya verilmesine zorlayan bir kat malikler kurulu kararının hukuka ve yasaya aykırılığının tespiti ile iptali olup davanın esasında duran bu hukuki meseleyi hiç değerlendirmeden karar nisapları üzerinde değerlendirme yaparak hüküm oluşturduğunu, mahkemenin dayandığı bilirkişi raporunun usule aykırı olduğunu, bilirkişinin uzmanlık konusu bakımından davaya ilişkin konunun uzmanı olmayıp hesap uzmanı olduğunu, iptal talebine konu Kat malikler Kurulu kararının hem şekil hem de içerik olarak Kanuna aykırı olduğu bu sebeple de iptalinin talep edildiğini, bu durumun 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu'nun 3 ncü maddesine açıkça aykırı olduğunu, bu rapora itiraz edilmiş olmasına rağmen itirazının dikkate alınmadığını, Kat Malikleri Kurulu Kararı'nın toplantı nisabı ve katılımcıların vekâletlerinin yetersiz olduğu konusundaki itirazlarının da yine gerekçesiz olarak değerlendirilmediğini, bu nedenle red kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile iptali istenen kat malikleri kurulu kararı 07.10.2016 ve eldeki dava 07.11.2016 açılış tarihli olmakla, her iki tarihin de 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin 1 inci fıkrasında, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikten sonraki döneme ilişkin oldukları, binanın yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın alındığı toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki davacı tarafından 07.11.2016 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu, 28.05.2014 tarihinde riskli yapı ilan edilen ana gayrimenkulün dava açılış tarihinde henüz yıkılmadığı ve üzerindeki kat mülkiyetinin terkin edilmediği, 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin 1 inci fıkrasında 14.04.2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanun'un 23 ncü maddesiyle yapılan değişiklik ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki binaların yıkılarak yeniden yapılmasına oybirliği ile değil en az üçte iki çoğunluk ile karar verilebileceğinden 14.04.2016 tarihinde 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin 1inci fıkrasında yapılan değişiklikten sonra binanın yıkılarak yeniden yapılmasına ilişkin alınan kararlar açısından 2/3 çoğunluğun aranacağından dava konusu olan 07.10.2016 tarihli kararın 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin 1 inci fıkrasında 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikten sonra alınmış bir karar olması sebebiyle 2/3 çoğunluğa tabi olan kararlardan olduğu, iptali istenilen karar açısından yasanın aradığı çoğunluk sağlandığından mahkemece verilen kararda bir hata bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukuki NitelendirmeUyuşmazlık, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre; davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 3. Dosya kapsamında yapılan incelemeye göre; her ne kadar 6306 sayılı Kanun'da kentsel dönüşüm kapsamında riskli binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesine 2/3 çoğunlukla karar alınmış ise de iptali istenen 07.10.2016 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında binanın yıkılarak arsaya dönüştürülmesi değerlendirilmesinin.... Noterliğinin Düzenleme şeklinde 157 ay süreli kiralama karşılığında inşaat yapım sözleşmeleri hükümlerine göre gerçekleşmesine karar verildiği anlaşılmakla iptali istenen kararın ilgili yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlara ilişkin olup olmadığı kapsamında bir değerlendirmenin yapılmadığı tespit edilmekle mahkemece eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.