2942 sayılı kamulaştırma kanunu 10. maddesine dayalı kamulaştırma bedeli tespiti ve tescili davasında taşınmaz değerlemesi, emsal ve kapitalizasyon faizi oranlarına ilişkin temyiz uyuşmazlığı.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 10. maddesine dayalı kamulaştırma bedeli tespiti ve tescili davasında taşınmaz değerlemesi, emsal ve kapitalizasyon faizi oranlarına ilişkin temyiz uyuşmazlığı.

Özet: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasında, bölge adliye mahkemesince ilk derece mahkemesi kararının davalılar lehine düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulması üzerine, hem kamulaştırıcı idare hem de bazı davalılar tarafından temyiz edilen uyuşmazlıkta, taraflar taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesinde kullanılan fındık verimi, emsal karşılaştırması, kapitalizasyon oranı ve arazi niteliği gibi hesaplama yöntemlerinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın hukuka aykırılığını iddia etmektedirler.

5. Hukuk Dairesi 2025/2794 E. , 2025/14568 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/3004 Esas, 2024/1948 Karar

KARAR : Esastan ret/ Yeniden esas hakkında verilen karar

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaali Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/390 Esas, 2021/244 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı idare ve davalılar ... vd. vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar ... vd. vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davaın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve davalı ... vd. vekilleri bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ..., ... köyü 1 16... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar cevap dilekçesinde özetle: taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalıya ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı idare istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu, taşınmazın kapama fındık bahçesi olduğunu, vasıflı arsa olmadığını, net gelir hesabında kullanılan verilerin hatalı olduğunu, fındık ocaklarının bedelinin fazla hesaplandığını, emsal alınan taşınmazın satış tarihi itibarıyla emsal olamayacağını, münavebeye esas alınan ürünlerin verim miktarı ve birim fiyatının ... İlçe ... ve ... Müdürlüğü verilerine aykırı olarak ortalamanın çok üzerinde; üretim giderlerinin ise çok altında alınmak suretiyle dava konusu taşınmazın değerinin arttırıldığını, arazi metrekare fiyatı hesaplanırken kapitalizasyon faizinin % 4,5 oranında uygulanmasının da değerin yükselmesine neden olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm tesis edilmesini, ücreti vekâlet ile yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu, meskun mahalde olduğuna yer verildiği, kadastral yola cephesinin olmasının, her türlü belediye hizmetinden yararlanması ve belde merkezine yakın olması gibi özelliklerin taşınmazın değerini arttırıcı etkenler olmasına rağmen objektif değer tablosunda söz konusu bu faktörlerin değer artırıcı etken olmadığını, Mahkemece dikkate alınan bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın değerinin hesaplanırken emsal bir taşınmaza kıyasla değerinin tespit edildiğini, emsal taşınmazın her yönüyle kamulaştırılan taşınmaza kıyasla uygun olduğu, ayrıca müvekkilinin taşınmazının bulunduğu mahallenin emsal alınan taşınmazın bulunduğu mahalleye göre ilçe merkezine daha yakın ve emlak açısından daha gözde bir mahalle olduğu, yapılan hesaplamalarda kullanılan kapitilizasyon faiz oranının % 4,5 olarak alınmasının hukuki ve bilimsel hiçbir geçerli gerekçesinin bulunmadığını, bu oranın çok yüksek olduğu, %3-3.5 civarında olmasının hakkaniyete ve Yargıtay içtihatlarına daha uygun olacağını, bütün bilimsel verilerde Türkiye'de fındık bölgelerinin tasnifinde batı bölgesi olarak adlandırılan ve Sakarya ilinin de içinde olduğu Samsun'dan İstanbul'a kadar olan fındık bölgesinde dönüm başına fındık veriminin 250- 350 kg civarında olduğunu, bu rakamın üreticilerin arazilerine bakım durumuna göre bu aralıkta değişmekte olduğunu, fındık üretiminin dekar başına 225 kg aldığını, fındık fiyatı ile ilgili değerlendirmelerde resmi fiyatın görmezden gelindiğini, yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde isabetsizlik görülmemekle birlikte, hesaplamaya esas alınan fındık verilerinin uygulanmasında hataya düşüldüğünden bu doğrultuda Dairelerince yapılan hesaplama ile kamulaştırma bedelinin 534.359,22 TL olarak belirlendiğini, bu miktar üzerinden kamulaştırma bedelinin tespit edildiğini belirterek davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar ... vd. vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalılar ... vd. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen belirlenecek nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen belirlenecek nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın 2942 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın davacı idare adına tescili istemline ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak üzerindeki fındık ağaçlarına ise bahçe değerinden zemin bedeli düşülmek suretiyle değer biçilmesi yerindedir.

3. Davacı idare tarafından fazla depo edilen bedelin davalılar tarafından bankadan çekilmiş olması halinde varsa çekilme tarihine kadar işlemiş nemaları ile birlikte davalılardan alınarak davacı idareye verilmesine, çekilmemişse birikmiş nemaları ile birlikte davacı idareye iadesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu hataların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalılar ... vd. vekilinin tüm, davacı idare vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı idare vekilinin temyiz itirazının kısmen kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (8) numaralı bendinde yer alan '' depo bedelinin davacı idareye iadesine'' ibaresinin çıkarılarak yerine "davalılar tarafından bankadan çekilmiş olması halinde varsa çekilme tarihine kadar işlemiş nemaları ile birlikte davalılardan alınarak davacı idareye verilmesine, çekilmemişse birikmiş nemaları ile birlikte davacı idareye iadesine" cümlesinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Davalılar ... vd.'den peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.