kat maliki tarafından ortak depo ve çatı katındaki alanların şahsi ofis olarak kullanımına ilişkin müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin reddedilerek temyiz edilen davası.

Kat maliki tarafından ortak depo ve çatı katındaki alanların şahsi ofis olarak kullanımına ilişkin müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin reddedilerek temyiz edilen davası.

Özet: Yöneticisi ve kısmi maliki olduğu ana gayrimenkulde, davalıya ait 7 numaralı bağımsız bölümün malikinin, çatı katındaki ortak depo ve teras alanlarını izinsiz olarak şahsi ofis olarak kullandığını iddia eden davacı, müdahalenin önlenmesini ve alanların eski haline getirilmesini talep etmiş; ancak hem ilk derece mahkemesi hem de istinaf, mimari proje ve tapu kayıtlarına göre bu alanların bağımsız bölüme özgülendiğini ve ortak alan olmadığını belirterek davayı reddetmiş, davacı vekili ise bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğu, uyuşmazlığın teknik olarak yeterince aydınlatılmadığı gerekçesiyle kararı temyiz etmiştir.

5. Hukuk Dairesi 2024/14190 E. , 2025/8694 K.

"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2775 Esas, 2024/2322 Karar

DAVA TARİHİ : 10.03.2020

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/442 Esas, 2021/1036 Karar

Taraflar arasındaki müdahâlenin önlenmesi ve eski hâle getirme davasında yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin İstanbul ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, 5 59... parselde yer alan taşınmazın 2 numaralı bağımsız bölümünün ½ oranında maliki ve aynı zamanda yönetici olduğunu, ana gayrimenkulün 1 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 4 kattan ve 7 adet bağımsız bölümden oluştuğunu; ancak çatı katında yer alan 7 numaralı bağımsız bölümün maliki olan davalı ...’ın, tüm ana gayrimenkul sakinleri için ortak depo alanı olarak ayrılan alanları herhangi bir izin veya Kat Malikleri Kurulunca buna ilişkin alınmış bir karar olmaksızın şahsi ofisi olarak kullandığını, gerek çatılar gerekse de ortaklaşa kullanma ve faydalanma için zaruri olan depoların ortak yer olduğu hususunda şüphe bulunmadığını, davalı tarafından çatı katındaki ortak alanlara yapılan haksız ve hukuka aykırı müdahâlenin sona erdirilmesini ve haksız müdahâleye konu ortak alanların eski hâle getirilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle davacı yanın ana gayrimenkulün yöneticisi olup olmadığı, ana gayrimenkulde malik olup olmadığı, Kat Malikleri Kurulu tarafından yetkilendirilip yetkilendirilmediği hususlarının esasa girilmeksizin araştırılması ve aksi hâlde davanın aktif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, dava dilekçesinin usulüne uygun olarak düzenlenmediğini, dilekçede belirttiği belgelerin dilekçe ekinde sunulmadığını, somutlaştırma yükümlülüğünün yerine getirmediğini, taşınmazın onaylı mimari projeye uygun olarak kullanıldığını, çekme katta tek bir daire olup, tek bir girişinin bulunduğunu, davalıya ait olan terasın onaylı projeye göre davalıya ait çekme katta bulunan bağımsız bölüme özgülendiğini, ortak alan olmadığını, terasın kullanımının yalnızca davalıya ait olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile projesi incelendiğinde taşınmazın çekme katında herhangi bir ortak alan olmadığı, tapu kaydının da incelenmiş olan projeye uygun olduğu, projesine göre terasın 7 numaralı bağımsız bölümün kullanımına ayrılmış olduğu, ana merdiven hattından terasa çıkış için herhangi bir giriş verilmediği, taşınmazda çekme kat 7 numaralı daire vasıflı bağımsız bölüm tarafından apartmanın ortak alanlarına herhangi bir müdahâlenin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporu teknik hususlarla ilgili eksik ve açıklayıcı olmayıp hükme esas alınmasının hatalı olduğunu, dava konusu edilen alanların projede var olup olmadığı ile var ise niteliğinin ne olduğu teknik olarak araştırılıp net bir şekilde ortaya konulmadan mahkemeyi yanıltacak şekilde bir kanaat oluşturulduğunu, depo ve teras alanlarının varsayıma dayalı olarak çekme kattaki dairenin olduğu kabul edilerek varsayıma dayalı bir tespit yapıldığını, projede olmadığı belirtilen alanlar için davalıya hak sahipliği verilmiş olduğunu, dava kapsamındaki özel ve teknik uyuşmazlıkları çözümleyerek ilgili hususlarla ilgili görüş bildirmekle yükümlü olup bilirkişilerin görevlerini gereği gibi yerine getirmediklerini, bilirkişiler raporlarında Mimari Proje kapsamında niteliği belirlenmeyen ve hiçbir bağımsız bölüme özgülenmeyen depo ve teras için yalnızca konumları hususu ile ilgili bilgilendirme yapılmış olup uyuşmazlık konusunun çözümlenmesi adına raporda yalnızca depoya ve terasa nasıl giriş yapılacağının anlatıldığını, Mimari Projede hiçbir alana özgülenmeyen ve tapuda 7 numaralı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmeyen bu alanların ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğu da açıklığa kavuşturulmamış olup yeni bir bilirkişi raporu alınması gerektiğini, davalı ...’ın mimari projeye aykırı olarak depo alanlarını kendi ticari işlerini yapmak amacıyla ofis olarak kullanmak suretiyle ortak alana müdahâlede bulunduğunu, Mimari Projede herhangi bir bağımsız bölüme bağlanmamış olan depo alanlarının ortak alan olarak nitelendirilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda teras katında depo kiler gibi alanların bulunduğu, üç ayrı alan olduğu ve birbiri içinden geçilerek ulaşıldığı hususları belirtildiği hâlde, bilirkişilerce haksız bir şekilde depo alanlarının 7 numaralı bağımsız bölümün kullanım alanına dahil olduğuna dair görüş bildirildiğini, mimari projede herhangi bir bağımsız bölüme bağlanmayan ve tapuda eklenti olarak gösterilmeyen terasın 7 numaralı bağımsız bölüme özgülenmesinin hukukî dayanaktan yoksun olduğunu, dosyaya davacı müvekkili tarafından sunulan SPK Lisanslı uzmanlarca oluşturulan değerleme raporunun dikkate alınmadığını, davalı ...'ın kat malikleri kurulu kararı olmadan kendine ait bağımsız bölümü işyeri olarak kullanması gerekçeli kararda belirtilmemiş olup işbu hususta karar verilmemesinin hukuka aykırı olduğunu, uyuşmazlık konusu ana gayrimenkulun yönetim planında bağımsız bölümlerin özgülendiği amaç mesken olarak kullanılması olup yönetim planında mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için ana taşınmazın tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alınması gerektiğini, bilirkişi raporunda çekme kat 7 numaralı bağımsız bölümün dış konturlarının değiştirilmediği; ancak iç kullanımında değişiklik yapılarak ofis, işyeri olarak kullanıldığı ve projedeki kullanım amacı ile uyum sağlamadığı tespit edildiği hâlde, bu hususta bir karar verilmemesinin hatalı olduğunu, davalının kat maliklerinin onayını almadan ortak alanda inşai eylemlerde bulunması, tadilat ve tefrişat yaptırması da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı olduğunu, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırılamayacağını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olup davalının 7 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğu, davalının ortak alan çatı katındaki depo alanlarını projeye aykırı olarak haksız kullandığı iddiasıyla somut davanın açıldığı, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın çekme katında herhangi bir ortak alan olmadığı, tapu kaydı da incelenmiş olan projeye uygun olduğu, projesine göre terasın 7 numaralı bağımsız bölümün kullanımına ayrılmış olduğu, ana merdiven hattından terasa çıkış için herhangi bir giriş verilmediği, taşınmazda çekme kat 7 numaralı “daire” vasıflı bağımsız bölüm tarafından apartmanın ortak alanlarına herhangi bir müdahâlenin olmadığının tespit edildiği, bilirkişi raporu esas alınarak verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, eski hale getirilmesi ve müdahalenin önlenmesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.