Kamulaştırma Kanununa dayalı irtifak hakkı bedelinin tespiti davasında, emsal ve düzenleme ortaklık payı değerlemesi hataları nedeniyle Yargıtayca bozulan kararın Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeniden değerlendirilmesi.
Özet: Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı bedelinin tespiti davasında, taşınmaz değeriyle ilgili olarak önceki bölge adliye mahkemesi kararının emsal karşılaştırması ve düzenleme ortaklık payı (DÖP) kesintisi konularındaki bilirkişi raporu hataları nedeniyle yüksek mahkemece bozulması sonrasında, bozmaya uyularak verilen yeni kararın taraflarca tekrar temyiz edilmesiyle, özellikle DÖPün değer tespitinde hatalı uygulanması ve emsal taşınmaz seçimindeki yanlışlıklar üzerinden devam eden hukuki uyuşmazlık incelenmektedir.
5. Hukuk Dairesi         2025/2889 E.  ,  2025/12877 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/150 Esas, 2024/291 Karar
KARAR: Kabul
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ile bu hakkın davacı idare adına tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde; İzmir ili, ..., ... 976 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ile bu hakkın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bedelin davalı belediye adına yatırılmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 13.09.2021 tarihli ve 2015/343 Esas, 2021/526 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ile bu hakkın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 30.06.2022 tarihli ve 2022/279 Esas, 2022/2108 Karar sayılı kararı ile istinaf başvuruların kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının bedele ilişkin bentleri düzeltilmek suretiyle yeniden esas hakkında karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 30.06.2022 tarihli ve 2022/279 Esas, 2022/2108 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucu; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan ... 406 parsel sayılı taşınmaz başka mahallede olduğu gibi, emsal taşınmaz imar planına dahil olmakla birlikte düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmayan kadastro parseli, dava konusu taşınmazın ise bir kısmından % 40 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılarak oluşturulan imar parseli olduğu anlaşıldığından, emsal karşılaştırması yapılarak bulunan bedele düzenleme ortaklık payı eklenerek bedel tespit edilmesi gerektiği gözetilmeden ve dava konusu taşınmaza 2015 yılı emlak vergisine esas arsa metrekare rayiç değeri olan 126,00 TL'nin dahi altında kalacak şekilde değer biçildiğinden rapor inandırıcı bulunmamış yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın bedelinin yüksek belirlendiğini, emsal incelemesinin hatalı olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı Belediye Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde özetle hükme esas alınan raporda emsal alınan parsel kadastro parseli dava konusu taşınmaz ise imar parseli olmasına rağmen emsal karşılaştırması yapılarak bulunan bedele düzenleme ortaklık payı eklenerek bedel tespit edilmesi gerekirken, bunun tam tersine olacak şekilde bedelden %40 düzenleme ortaklık payı kesilerek hukuka aykırı olarak şekilde dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesi nedeni ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespitine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. Hükme esas bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmaz anonim şirkete yapılan özel amaçlı satış olup emsal olarak kabul edilemeyeceği gibi emsal taşınmaz imar planına dahil olmakla birlikte düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmayan kadastro parseli, dava konusu taşınmazın ise bir kısmından % 40 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılarak oluşturulan imar parseli olduğu anlaşıldığından, emsal karşılaştırması yapılarak bulunan bedele düzenleme ortaklık payı eklenerek bedel tespit edilmesi gerektiği gözetilmeden değer biçildiğinden rapor inandırıcı bulunmamıştır.
5. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak raporun sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz istemlerinin kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.