Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı yönetim planı maddesi ve ortak alanlardaki izinsiz yapılaşmaların iptali talepli davada, davacının kötü niyetli olduğu savunmasının Yargıtay incelemesi.
Özet: Kat maliki davacının, ana taşınmazın yönetim planının 34. maddesinin, müteahhit davalı şirkete onaylı projeye aykırı ve Kat Mülkiyeti Kanununa muhalif şekilde ortak alanlarda izinsiz değişiklikler yapma yetkisi tanıdığı gerekçesiyle iptalini talep ettiği ve davalının davacının kötü niyetli olduğunu, bu değişikliklerden haberdar olduğunu iddia ederek karşı çıktığı davada, ilk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, bu karar bölge adliye mahkemesince de onanarak temyiz incelemesine gelmiştir.
5. Hukuk Dairesi         2025/2444 E.  ,  2025/8559 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2564 Esas, 2024/2871 Karar
DAVA TARİHİ : 24.12.2019
KARAR : Esastan ret
SAYISI : 2019/1136 Esas, 2022/49 Karar
Taraflar arasındaki yönetim planının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, ... ilçesi, ....Mahallesi (Tapuda ... Mahallesi), 13 78... parsel sayılı arsa üzerindeki ana taşınmazda 5 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, kat irtifakı tesis edilmiş olan ana taşınmazda tamamı mesken olan toplam 8 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, davaya konu ana taşınmazın kat irtifakı ve yönetim planı davalı şirket tarafından 1991 yılında tapuya tescil ettirildiğini, kat mülkiyetine geçilmediğini, yönetim planının 34 üncü maddesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) aykırı olduğunu, 34 üncü madde “Ancak ana gayrimenkulun halen maliki ve müteahhit sıfatıyla inşa etmekte olan ... her türlü proje ve inşaat masrafları kendisine ait olmak ve kendisi tarafından karşılanmak ve yine arsa payları uhdesindeki bağımsız bölümlerden arsa payı tefrik ve tahsis edilmek kayıt ve şartı ile aşağıdaki sayılan hususlarda yetkilidir ” diye ifade ettiğini ve a, b, c, d, e, f, g, h, i ve j fıkralarının sıralandığını, Yönetim Planı'nın 34 üncü maddesinin, 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesine ve 19 uncu maddesinin değişik ikinci fıkrasına aykırılıklar teşkil etmediğini, davalı ... İnşaat A.Ş.,Yönetim Planı'nın 34 üncü maddesini gerekçe göstererek, binanın Onaylı Mimari Projesi'ne aykırı olarak ve gerekli yasal izinleri almaksızın inşaat işleri yaptığını, 1. Bodrum Katta yer alan ortak alanların tamamı 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere eklendiğini, kaçak olarak inşa edilen 2. Bodrum Katın bir kısmı işyerine çevrildiğini, otoparkın altında eskiden yakıt deposu olarak kullanılan yerler davalı şirketin malzeme deposuna dönüştürüldüğünü, bu nedenlerle 634 sayılı Kanun'a aykırılık teşkil eden Yönetim Planı'nın 34 üncü maddesinin iptali ve tapu kayıtlarına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulması için gerekli belgelerin 10.07.1991 tarihinde tapu müdürlüğüne verildiğini, imza her ne kadar ... tarafından atılsa da ... bu imzayı yönetim kurulu üyeleri adına temsilen attığını, davacı ... hem ortak hem de yönetim kurulu üyesi olduğunu, imza yetkisini ...’a veren 04.06.1991 tarihli kararda imzası olduğunu, yani ....'ın sonradan malik olduğunu ve bu nedenle de davayı açabileceği karinesinin açıkça bu kararlarla çürüdüğünü, kötü niyetli olduğu açık olan davacının bu davayı açmasına izin vermenin açıkça hakkaniyete ve hukukun temel ilkelerine aykırı olduğunu, davacı ...’ın 13 78... parseldeki binanın yapımına ve günümüzdeki haliyle kullanımına ilişkin tüm genel kurul ve yönetim kurulu kararlarında şirket ortağı ve yönetim kurulu üyesi olarak imzaları bulunmasına rağmen bu davayı açmasının açıkça kötüniyet göstergesi olduğunu, nihayetinde ...'ın mülkiyetini iktisap ettiği dairenin bulunduğu binanın kullanılış şeklini başından beri bildiğini, yani bu durumu bile bile taşınmazı satın aldığını, kesinlikle kabul anlamına gelmemek kaydıyla eğer ortak alanlarda aykırı bir kullanım var ise söz konusu kararların ...’ın imzasıyla alınmış kararlar olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilamın yalnızca önceki tarihli bir Bölge Adliye Mahkemesi kararına dayandırılmış olmasının başlı başına hükmün ortadan kaldırılması sebebi olduğunu, binada sadece sekiz adet bağımsız bölüm olup sığınak bulundurma mecburiyeti olmadığını bu nedenle Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2009/12939 Esas, 2010/5919 Karar sayılı kararından alıntı yapılamayacağını, 28.01.2021 tarihli bilirkişi raporunda yönetim planının 34 üncü maddenin hukuka uygun olduğu ve iptal edilemeyeceğinin tespit edildiğini,bilirkişi ek raporunda da davalı şirkete kullanım hakkı sağlayan düzenlemelerin 634 sayılı Kanun'un 19 uncu ve 44 üncü hükümlerini bertaraf etmeyeceğini açıkça belirtildiğini, bina ilk yapılırken 1991 senesinde günümüzdeki haliyle yapılmış olduğu bilirkişi raporuyla da sabit hale geldiğini, binanın yapıldığı ve yönetim planının tapuya şerh verildiği 10.07.1991 tarihinde binanın tamamı ... A.Ş. ’ye ait olduğunu, dolayısıyla yönetim planı, ilaveler ve bir kat malikine kullanım tesis edilirken başlangıçta bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar alınmış olduğundan yönetim planının geçerli olduğunu, 634 sayılı Kanun'un madde 28’e göre yönetim planı taşınmazı sonradan edinen malikleri de bağlayacağını, davacının bağımsız bölümü alırken bu durumu bilerek satın aldığını,yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belge olduğunu ancak 4/5 çoğunluğun karar alması ile değiştirilebileceğini, mahkemenin genel kurul iradesi yerine geçerek karar tesis edemeyeceğini, 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesinde aranan tüm kat maliklerinin 4/5’inin onayı şartı, somut olayda kat maliklerinin 7/8 olarak daha yüksek bir oran ile sağlandığını, davalı şirket tarafından bodrum katlar kendi bağımsız bölümüne katıldığına dair tapuya herhangi bir şerh işlenmediğini, sadece bir kısım ortak alanların davalının kullanımına özgülenmesi ayni hak tesisi anlamına gelmeyeceğinden kanuna uygun olduğunu,yönetim planının ...’ın da içinde bulunduğu yönetimce hazırlandığını, 34 üncü maddenin iptali halinde dava konusu ile ilgili olmayan maddelerin de iptal edilmiş olacağını, bodrum katın kullanım hakkının davalı şirkete verilmesi nedeni ile davalı şirketin bu bölümlerden menfaat sağlayarak gelir elde ettiğini ve davacının da 1984 yılından bu yana şirket ortağı olduğu ve şirketten kar payı elde ettiğini ve davacının da kar payının azalacağını belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, anılan Kanun maddesinin üçüncü fikrası hükmüne göre de yönetim planının (bu bağlamda maddelerinin) değiştirilmesi ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklı olduğu, kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakkı saklı olduğu, davacı tarafından 4 nolu parsele yönelik yönetim planın 34. Maddesinin iptaline yönelik açılan davanın İstanbul 16.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/127 Esas, 2018/6 83... .09.2018 tarihli karar ile kabul edildiği ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 06.04.2021 tarihli ve 2019/118 Esas, 2021/824 Karar sayılı kararı ile davalı şirketin istinaf talebinin reddine kesin olarak karar verildiği, kat irtifakının kurulduğu zaman davalı şirketin bağımsız bölümlerin tamamına malik olduğu ve yönetim planını hazırladığı ve iptali istenen yönetim planının 34 üncü maddesinde davalı şirkete '' komşu parsel olan 4 parselin kapıcı, sığınak kazan dairesi ihtiyacını bu parseldeki kapıcı sığınak ve kazan dairesiyle birleştirerek müşterek kullandırmaya ve bunlardan boşalan yerleri de keza dilediği tarzda kullanma '' yetkisi de içerir şekilde hatta (j) maddesinde satın alacak malikleri de bağlayacak şekilde mülkiyet hakkını sınırlayacak şekilde hükümlerin yer aldığı, yönetim planının iptali istenen maddelerinin yasanın emredici hükümlerine aykırı ve batıl olduğu, mutlak olmayan ortak alanların bir kısım kat maliklerine tahsisi kapsamında kalmadığı, bu hali ile mahkemenin kararı yerinde olup, davalıların istinaf talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davalılardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.