kadastro dışı bırakılan taşınmazın eklemeli zilyetlikle tescili davasında, taraf teşkili ve yasal ilan eksiklikleri nedeniyle yargıtay bozması sonrası ilk derece mahkemesinin bozmaya uyarak davanın kabulüne ilişkin kararı.

Kadastro dışı bırakılan taşınmazın eklemeli zilyetlikle tescili davasında, taraf teşkili ve yasal ilan eksiklikleri nedeniyle Yargıtay bozması sonrası ilk derece mahkemesinin bozmaya uyarak davanın kabulüne ilişkin kararı.

Özet: Davacı, 1988de kadastro dışı bırakılan bir taşınmazın irsen intikal ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak adına tescilini talep etmiş; İlk Derece Mahkemesi, davacının 70-80 yıllık iyi niyetli ve nizasız zilyetliğini gerekçe göstererek tescile karar vermiş, ancak Yargıtay, Büyükşehir Belediyesinin zorunlu yasal hasım olarak davaya dahil edilmemesi ve Türk Medeni Kanunundaki ilan şartlarının yerine getirilmemesi nedeniyle bu kararı bozmuş; bozma sonrası İlk Derece Mahkemesi, aynı gerekçelerle davanın kabulüne yeniden hükmetmiştir.

8. Hukuk Dairesi 2024/943 E. , 2025/6719 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/307 E., 2022/206 K.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı ... dava dilekçesinde; ... ilçesi ... köyü çalışma alanında bulunan ve 1988 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında tarıma elverişsiz alan olduğu belirtilerek tescil harici bırakılan taşınmazın bir bölümü hakkında, irsen intikal, taksim ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak, adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın Devletin hüküm ve tasarruf altında olan yerlerden olup, davacının kadastro tespitlerine itirazda bulunmadığını ve kadastro tespitinin kesinleştiğini, davacının 20 yılı aşkın zilyetliğinin olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.10.2015 tarihli ve 2013/890 Esas, 2015/1058 Karar sayılı kararı ile; davacının eklemeli zilyetlik ile 70-80 yıldan fazladır iyiniyet çerçevesi içerisinde tek başına zilyet olup, taşınmaz üzerinde 70-80 yaşlarında antep fıstığı ağaçlarının bulunduğu, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalden geçen kadastro çalışmalarının 1988 tarihinde kesinleştiği, taşınmazın tapulama harici olarak tespit gördüğü, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek yerlerden olduğu, mera, harman yeri vasfı taşımadığı, davacının zilyetliğinin nizasız ve fasılasız olarak iyiniyetle sürdürüldüğü, davacının davasının sübut bulduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 14.04.2015 havale tarihli fen bilirkişi raporuna ekli krokide (A) ile gösterilen 17.135, 60... lik kısmın davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı Orman İdaresi vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 16. Hukuk Dairesinin 24.03.2021 tarihli ve 2018/5249 Esas, 2021/2640 Karar sayılı ilamıyla; "Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14... . maddelerine dayalı, tapusuz taşınmazın tescili isteğine ilişkindir. Bu nitelikteki davalarda, Türk Medeni Kanunu'nun 713/3. maddesi uyarınca Hazine yanında ilgili kamu tüzel kişiliklerine de husumet yöneltilmesi zorunludur. Ne var ki Mahkemece, karar tarihinden önce yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca tescil davasında yasal hasım konumunda bulunan ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın davada taraf olarak yer alması sağlanmamış ve böylelikle taraf teşkili eksik bırakılmıştır. Oysaki, taraf teşkilinin sağlanması dava şartlarından olduğundan, bu koşul yerine getirilmeden davanın esası hakkında hüküm kurulması hukuken mümkün bulunmamaktadır. Öte yandan, tescil davalarında Türk Medeni Kanunu'nun 713/4. ve 5. fıkraları gereğince yapılması zorunlu olan yasal ilanların da yaptırılmadığı anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca; Mahkemece öncelikle davacıya, davasını yasal hasım konumundaki ... Büyükşehir Belediye Başkanlığına' da yöneltmesi için süre ve imkan tanınmalı, bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması halinde anılan Büyükşehir Belediyesinden savunma ve delilleri sorulmalı, bildirdiği takdirde delilleri toplanmalı ve ayrıca keşif sonucu elde edilen bilirkişi rapor ve krokisine göre gerekli yerel ve gazete ilanları yöntemine uygun bir biçimde yaptırılmalı, ilanın yapıldığı gazete ile ilan tutanakları dosya arasına konulmalı ve yasal 3 aylık itiraz sürenin dolması beklenilmeli ve bundan sonra iddia ve savunma çerçevesinde toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece, bu hususlar gözetilmeksizin, yöntemince taraf teşkili sağlanmadan ve yasal ilanlar yaptırılmadan davanın esasına ilişkin hüküm kurulması isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğü..." gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

2. İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının eklemeli zilyetlik ile 70-80 yıldan fazladır iyi niyet çerçevesi içerisinde tek başına zilyet olduğu, dava konusu taşınmaz üzerinde 70-80 yaşlarında antep fıstığı ağaçlarının bulunduğu, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalden geçen kadastro çalışmalarının 1988 tarihinde kesinleştiği, taşınmazın tapulama harici olarak tespit gördüğü, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek yerlerden olduğu, mera, harman yeri vasfı taşımadığı, davacının zilyetliğinin nizasız ve fasılasız olarak iyi niyetle sürdürüldüğü, bu suretle açılan davanın yasal koşullara uygun bulunduğu davacının davasının sübut bulduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, ... ili ... ilçesi ... Mahallesinde bulunan 14.04.2015 havale tarihli bilirkişi raporuna ekli krokide (A) harfi ile gösterilen 17.135,60 m²lik tapulama harici alanın davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; gerekçeli kararın talep olmaksızın tebliğe çıkarıldığını, davacı lehine kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla iktisap koşullarının oluşmadığını, taşınmazın evveliyatı araştırılmadan bilirkişi raporlarında imar-ihya edildiğinin belirtildiğini, davacının taşınmazı tarıma elverişli hale getirecek bir faaliyetinin bulunmadığını, ağaç dikmenin tek başına yeterli olmayacağını, imar-ihyanın tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmışsa ne zaman tamamlandığının net bir şekilde tespit edilmediğini, davacının taşınmazın imar ihyaya dönük tarımsal faaliyetlerine ne zaman başladığı, emek ve para sarfını ne şekilde yaptığı, imarı ihyaya yönelik faaliyetlerin ne şekilde sürdürdüğü ve imar ihyayı hangi tarihte tamamladığı hususların açıklığa kavuşturulmadığını, eksik inceleme ve araştırmayla hüküm kurulduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kadastro tespiti sırasında tescil harici bırakılan taşınmaz üzerinde davacı yararına zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince yukarıda belirtilen şekilde hüküm kurulmuş ise de, yapılan araştırma ve inceleme karar vermeye yeterli bulunmamaktadır.

Şöyle ki; Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün "parsel sorgu" sayfasında ve UYAP sisteminde yapılan inceleme neticesinde, dava konusu edilen taşınmazın Keklik mahallesi 1 11... sayılı orman parseli içinde kaldığı anlaşılmış, temyiz incelemesi sırasında yapılan dosya eksiklik talebi sonucunda alınan ... Orman İşletme Müdürlüğü'nün 16.09.2025 tarihli yazısından, Keklik mahallesi sınırlarında 6831 sayılı Orman Kanunu (6831 sayılı Kanun) hükümlerine göre orman kadastrosu yapıldığı ve 17.08.2010 tarihinde ilan edilerek kesinleştiği anlaşılmaktadır. İlk Derece Mahkemesince, dava tarihinden önce yapılarak kesinleşen orman kadastro çalışmasına ilişkin araştırma yapılmadan, taşınmazın 1988 tarihli kadastro çalışmasında tespit harici bırakıldığı ve zilyetlikle iktisap edilebilen alanlardan olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

O halde, İlk Derece Mahkemesince öncelikle Orman İdaresinin davaya katılımı sağlanarak taraf teşkili sağlanmalı, husumet yaygınlaştırılmalı, açılan davaya karşı diyecekleri sorulmalı, kendilerine savunma hakkı verilerek tarafların ileri sürecekleri delilleri toplanmalı; daha sonra, yöreye ait en eski tarihli tüm memleket haritası, hava fotoğrafları ile amenajman planı, dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapılan orman kadastrosuna ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile taşınmazın bulunduğu yeri orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örneği; komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları hükmen oluşmuş ise Mahkeme karar örnekleri ve varsa ilgili Yargıtay ilamlarının örnekleri ilgili yerlerden getirtilip dosya ikmal edildikten sonra mahallinde, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan, aynı köyde ve komşu köylerde ikamet eden şahıslar arasından seçilecek ayrı ayrı 3’er kişilik yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıkları ile önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman mühendisleri arasından seçilecek bir orman mühendisi bilirkişisi, bir ziraat mühendisi bilirkişi ve bir fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Keşifte, getirtilen belgeler dava konusu taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116, 47 85... sayılı Kanunlar karşısındaki durumu saptanmalı; zilyetlikle veya hukuki değeri kalmamış olan tapu kayıtlarıyla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli; toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; keşifte, hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli; yukarıda değinilen diğer belgeler fen, jeodezi ve fotogrametri ile uzman orman bilirkişiler eliyle yerine uygulattırılıp; orijinal-renkli (renkli fotokopi) hava fotoğrafları ve memleket haritasının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de hava fotoğrafları ve memleket haritası ölçeğine (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak) denetime elverişli olacak şekilde çevrildikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle dava konusu taşınmaz, çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; taşınmazın gerçek eğimi klizimetre aletiyle ölçülerek memleket haritalarındaki münhanilerden (yükseklik eğrilerinden) de faydalanılmak suretiyle belirlenmeli; stereoskopik hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarını belirgin olarak görünüp görünmediği belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranı, dava konusu taşınmazın 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 17/2. maddesinde belirtilen orman içi açıklık vasfında olup olmadığını irdeleyen müşterek imzalı, tereddüte mahal bırakmayacak şekilde, yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli ve dosyadaki belgeler ile karşılaştırıldığında denetime elverişli rapor düzenlettirilmeli; dava konusu taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğunun belirlenmesi halinde, keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazın öncesinin ne olduğu, kim veya kimler tarafından, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı; imar-ihya taşınmazın bir kısımında tamamlanmış ise hangi kısımda hangi tarihte tamamlandığı hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, komşu parsellerin tutanak ve dayanakları uygulanmalı; dava konusu taşınmazı sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı; yerel bilirkişiler ve tanıkların sözleri arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmeye çalışılmalı; ziraat bilirkişisinden taşınmazın evveliyatını, toprak yapısını, niteliğini ve zilyetlikle mülk edinilebilecek yerlerden olup olmadığını, komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden ise, keşfi takibe ve denetlemeye olanak verir rapor ve kroki alınmalı, tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tesbit ya da tescil edilip edilmediği tapu müdürlüğü ve ilgili kadastro müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulup, aynı Kanun'un 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen 14/2. maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanunun getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanarak; dava konusu taşınmaza ilişkin dava tarihinden itibaren geriye 20 yıl süre ile zilyetlik şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin özellikle eski tarihli belgeler üzerinde inceleme yapılarak belirlenip ve tüm kanıtlar birlikte değerlendirilip, ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.

İlk Derece Mahkemesince, bu hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak karar verilmesi isabetsiz olduğundan hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA,

1086 sayılı Kanun'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay ilamının tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurulabileceğine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

17.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.