İmar barışı sonrası ek bağımsız bölüm ihdasıyla davacıların arsa payı oranlarında yaşanan düşüşe ilişkin düzeltim davasının temyiz incelemesi.
Özet: Davacılar tarafından, davalı hissedarın imar barışı ile taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısını ve dolayısıyla arsa paylarını hakkaniyetsiz biçimde değiştirerek, kendilerinin 1/3 olan arsa paylarını 3/11e düşürüp davalı payını artırması üzerine açılan arsa payı düzeltim davasında, ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi tarafından davanın reddedilmesiyle uyuşmazlık, davacıların temyiz başvurusu üzerine yüksek mahkemenin önüne gelmiştir.
5. Hukuk Dairesi         2025/150 E.  ,  2025/8239 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1915 Esas, 2024/151 Karar
DAVA TARİHİ : 01.10.2019
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bucak Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/1061 Esas, 2023/796 Karar
Taraflar arasındaki arsa payı düzeltim davasında yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar ile dahili davalı idare vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Burdur ili, ... ilçesi,..Mahallesi 3 92... parselde kain 389 m² arsa üzerinde 3 katlı ev bulunduğunu, müvekkillerinden ...'ın 1/3 arsa paylı zemin kat 1 No.lu bağımsız bölüm daireyi, diğer müvekkili ...'ın 1/3 arsa paylı 1. kat 2 No.lu bağımsız bölüm daireyi davalının da 1/3 arsa paylı 2. kat 3 No.lu bağımsız bölüm daireyi eski maliki ...'dan 27.04.2012 tarihinde satın aldıklarını, satın alma tarihindeki niteliğinin bahçeli bodrumlu betonarme karkas 3 katlı apartman olduğunu, 21.12.2018 tarihinde tarafların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına imar barışı sebebi ile müracaatta bulunduğunu ve ....başvuru no ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun (3194 sayılı Kanun) geçici 16 ncı madde güncellemesi yapıldığını, davalının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) gereği ... Apartmanı Yönetim Planını hazırlattığını, daha önce zemin kat, 1. kat ve 2. kat olmak üzere toplam 1/3 arsa paylı 3 bağımsız bölümden oluşan taşınmazın bu plan ile 4 bağımsız bölüme çıkartıldığını ve zemin kat, 1. kat, 2. kat 3/11'er arsa payı ve 4 No.lu bağımsız bölüm ise 3. kat olmak üzere 2/11 arsa payı olarak belirtildiğini, yani davacıların zararına olacak ve hakkaniyete aykırı bir şekilde 4. bir bağımsız bölüm ihdas edildiğini ve davacıların arsa payı oranlarının 3/9'ardan 3/11'e düşürüldüğünü, davalının ise 3/9 olan arsa payının 2/11 artarak 5/11'e çıkartıldığını, davacıların arsa paylarında azalma davalının arsa payında ise artış meydana geldiğini, müvekkilleri tarafından bu durumun fark edilmesi üzerine ...Tapu Müdürlüğüne dilekçe ile müracaat edildiğini, Bucak Tapu Müdürlüğünün verdiği resmî senet suretinde ve yönetim planı suretinde davalı ...'ın imzasının bulunmadığını, binanın en üst tarafında bulunan ve teras kat olarak kaçak yapılan 4 No.lu bağımsız bölüm 3. kat E4 eklenti ve 84 m² alana tekabül eden 2/11 arsa paylı bir kat tapusu ihdas edilmiş olduğunun anlaşıldığını, 389 m²lik taşınmazda %33,33 arsa payı olan davalının arsa payının % 45,45'e yükseldiğini, davacıların ise %33,33 olan arsa payının % 27,27'lere düştüğünü, bu durumda davacıların aldatılmış olduğunu, davalının yararına davacıların zararına bir durum ortaya çıktığını, yine arsa payı oranındaki adaletsizlik ve haksızlık sebebi ile bahçede ve diğer haklarda davacıların %66,66 olan haklarının %54,54'lere kadar düşmüş olduğunu, davalı tarafından davacılara herhangi bir bedel ödenmediğini belirterek zemin kat 1 No.lu bağımsız bölüm 3/11 arsa paylı, 1. kat 2 No.lu bağımsız bölüm 3/11 arsa paylı, 2. kat 3 No.lu bağımsız bölüm 3/11 arsa paylı ve 3. kat 4 No.lu bağımsız bölüm 2/11 arsa paylı taşınmazın üzerinde arsa paylarının ve kaydını iptali ile davacılar adına ayrı ayrı 1/3'er arsa paylı 1 ve 2 No.lu bağımsız bölümler, davalı adına 1/3 arsa paylı 3 ve 4 No.lu bağımsız bölümler olarak tesciline ya da 4 No.lu bağımsız bölümün 3 No.lu bağımsız bölüme eklenti olarak eklenmesini, bu şekilde her iki davacı ve davalının 1/3'er arsa paylarının korunmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; elektrik ve suyu alamadığını, imar affından yararlanmak için başvuru yaptıklarını, imar affı belgesini aldığını ve tapuya gittiğini, tapudan 2 defa personel gelerek ölçüm yapıldığını, kendisinin dava konusu yere 2 kat para ödediğini, tapusuz olmasından rahatsız olduğu için imar affına başvurarak tapusunu aldığını, davacıların kendisine bir iyilik yaparak imzayı attıklarını, kendisinin bu yeri ...'dan tapusuz olarak 140.000,00 TL'ye aldığını, üst katı almak istemediğini, sadece 3. katı almak istediğini, toplamda 140.000,00 TL ödediğini bildirmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar ile dahili davalı idare vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; gerekçe ile hükmün çeliştiğini, dava konusu yapı kayıt belgesi düzenlenmemesi gereken yapı sınıfı ve konumunda olduğundan, yapı kayıt belgesinde tüm maliklerin muvafakati bulunmadığı belirtilerek davanın kabulüne karar verilerek yapı kayıt belgesi düzenlenmemesi gereken 3. kat 4 No.lu kaçak yapıya ilişkin arsa payının iptali gerekirken davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, yapı ruhsat ve mimari projesine aykırı olan teras kat için müvekkili davacıların muvafakati olmadan yapı kayıt belgesi alındığını ve 4 No.lu bağımsız bölüm tapusu ihdas edilerek müvekkillerinin arsa payının düştüğünü, bunun da müvekkilleri yönünden hak kaybına yol açtığını, bilirkişi raporuna göre belediyenin yapı ruhsatına aykırı olduğu için dava konusu teras kata ilişkin yapı ruhsatı vermediği, davaya konu edilen ve binanın son katında 4 No.lu bağımsız bölüm hâline dönüştürülen yerin inşaat ruhsatı ve proje harici yapı olduğunu ve binanın ortak alanına yapılmış olduğunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı görüşüne göre Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliğinin yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar başlıklı 8 inci maddesinin 1/ç paragrafında "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde " ibaresi yer aldığı, apartmanların ortak alanları için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceğini, davaya konu çatı katın yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapı niteliğinde olduğu yönünde ilişkin tespitler bulunduğunu, dava konusu 3. kat 4 No.lu bağımsız bölümün yapı ruhsat ve mimari projesine aykırı kaçak yapı niteliğinde olduğunu, dava konusu teras katın apartmanın ortak kullanım alanına dahil olup yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapı sınıfında olduğunu, müvekkillerinin davalı lehine 3. kat 4 No.lu bağımsız bölümün 2/11 arsa payı ile ihdasına muvafakatleri bulunmadığını, taraflar taşınmazı satın alırken arsa paylarının 1/3 olduğunu, davalı tarafından haksız ve kötü niyetle Yönetim Planı adı altında ortak kullanım alanı olan çatı katında usulsüz Yapı Kayıt belgesi ile kaçak yapı hakkında arsa payı ihdas edilerek müvekkili davacılar aleyhine haksız arsa payı elde edildiğini ileri sürmüştür.
2. Dahili davalı ... Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesine rağmen müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesi gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartının, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması olduğunu, arsa payının düzeltilmesi davalarının kat maliki veya kat irtifakı sahibi kişi tarafından diğer kat irtifakı veya kat maliklerine karşı açılabileceğini, ana taşınmazdaki tüm arsa paylarını etkileyebilecek nitelikte olduğundan ana taşınmazdaki tüm maliklerin davada taraf olmasının zorunlu olduğunu, bu tür davalarda kat maliki olmayan idarenin davaya dahil edilmesi usulsüz olup mahkemenin bu yöndeki ara kararının hatalı olduğuna dikkat çekilmesi gerektiğini, somut olayda dava konusu taşınmazlardaki arsa paylarının yeni bir bağımsız bölüm ihdas edilmesinden kaynaklandığı, 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesinde aranan şartların yerine getirilmediğini, ana taşınmaza bağımsız bölüm eklenmesine ve tüm bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının yeniden tespitine ilişkin tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış kat malikleri kurulu kararının bulunmadığını, 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16 ncı maddede düzenlenen yapı kayıt belgesinin, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmediğini, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığını, yapı kayıt belgesinin varlığının idari işlemler bakımından sonuç doğurucu olup tüm kat maliklerinin arsa payı oranında beraberce malik oldukları apartmanın ortak alanına el atılması ve bu alana mimari projeye aykırı değişiklik ve eklentiler yapılmasına olanak vermeyeceğini; ancak usule ve mevzuata aykırı olarak ana yapının ortak alan niteliğindeki teras katının bağımsız bölüm vasfı ile tapuya bağlandığı ve irtifak tapusu oluşturularak arsa payı tahsisi yoluna gidilmiş olduğu açık ise de 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası kapsamında açılan arsa payının düzeltilmesi davası ile bu aykırılıkların giderilmesi mümkün olmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık görülmediği gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. 21.12.2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı resmî senet ile 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi uyarınca ilave bölümlerde kat mülkiyeti tesis edilmesi konusunda tüm bağımsız bölüm maliklerinin muvafakat verdikleri anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi sonucu itibarıyla doğrudur.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacılardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.