Kentsel dönüşüm projesi kapsamında ihale yoluyla edinilen arsaların, imar planı koşullarında gerçekleşen aleyhe değişiklikler sonucu oluşan değer kaybı ve zararın tazmini davası.
Özet: Davacı vekili, müvekkillerinin 2011de ihale ile satın aldığı ve başlangıçta yüksek yapılaşma koşulları bulunan taşınmazın, 2014te Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kararıyla inşaat yüksekliğinin 10 kat ile sınırlandırılması üzerine değerinin önemli ölçüde düştüğünü ve zarara uğradıklarını iddia etmiştir; bu zararın, sözleşme tarafı olan satıcı davalı idare tarafından tazmin edilmesini talep eden davacılara karşılık, davalı idare ise imar planı değişikliğinin kendi tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik ve büyükşehir belediyesince yapılmış bir düzenleme olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/992 E., 2024/2127 K.BİRLEŞEN 2020/662E. SAYILI DAVADA;BİRLEŞEN 2021/29E. SAYILI DAVADA;İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/654 E., 2022/390 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili; müvekkillerinin .. .. Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan dava konusu .. İlçesi .. mevkiindeki 12.212 m² yüzölçümlü 701 40... parselin (yeni 702 12... parsel) .. tarafından ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarıldığını, 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale ile müvekkili ve diğer ortakları tarafından satın alındığını, İhale evraklarında dava konusu parselin yapılaşma koşullarının maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=Serbest olarak belirtildiğini, ihaleden sonra .. ile alıcılar arasında 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı yazılı sözleşmenin imzalandığını, işbu sözleşmenin davalı tarafça önceden hazırlanmış ve koşulları tek taraflı olarak belirlenmiş standart nitelikte bir sözleşme olduğunu, sözleşmedeki haksız şart hükümlerinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre hükümsüz olduğunu, müvekkilleri tarafından ihale satış bedellerinin payları oranında ödendiğini, tapu devrinin yapıldığını, 30.11.2011 ihale satış tarihi itibariyle; dava konusu taşınmazın .. Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.03.2011 tarihli ve 809 sayılı kararı ile onaylanan .. .. Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Altındağ Etabı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında E:4,00 Hmax=Serbest yapılaşma koşullu “Bölgesel Ticaret “Merkezi” olarak belirlendiğini, ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı kararı ile yapılaşma koşullarında değişikliğe gidildiğini, tamamlanmış inşaatlar dışında inşaatı devam edenlerden 10 katı geçmiş olanların inşasının fiilen bulundukları katta bitirilmesi, henüz inşaatı başlanmamış ola yapıların ise en fazla 10 kat olarak yeniden projelendirilmesi ve vaziyet planında buna yönelik değişikliklerinin yapılmasının öngörüldüğünü, bu karar doğrultusunda .. Büyükşehir Belediyesince imar planlarında ve plan notlarında değişiklik yapıldığını ve bundan sonra dava konusu taşınmaza on kattan fazla inşaat yapma imkanı kalmadığını, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düşmesi nedeniyle, müvekkilinin zarara uğradığını, müvekkillerinin zararının; ihale/satış tarihindeki yapılaşma koşullarıyla inşaat yapılmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalansaydı alacağı bağımsız bölümün dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre değeriyle, hâlihazırda mevcut yapılaşma koşullarına göre inşaat yapılmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması durumunda alacağı bağımsız bölümün dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre değeri arasındaki fark kadar olduğunu, bu yöntemin uygun görülmemesi durumunda ise müvekkillerinin zararının, dava konusu arsanın ihale dökümanlarındaki yapılaşma koşullarına göre dava tarihindeki serbest piyasa değeri ile halihazırda mevcut yapılaşma koşullarına göre dava tarihindeki serbest piyasa değeri arasındaki fark kadar olduğunu, davalı İdarenin sözleşmenin tarafı olması nedeniyle verilen zarar ve hasardan sorumlu bulunduğunu, satış akdinin ihalenin yapıldığı tarihte kurulduğunu, satış akdinin ifası ve mülkiyetin kazanılmasının ise tapu devrinin yapıldığı tarihte gerçekleştiğini ileri sürerek, müvekkillerinin uğradığı zarar/alacak miktarının alınacak bilirkişi raporu ile tespitini, alacak belirli hale geldiğinde artırılmak üzere şimdilik 50.000,00 TL: belirsiz alacağın (tazminatın) artırılmış haliyle ve alacağın tamamına 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini istemiştir.II. CEVAP Davalı idare vekili; bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının .. Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını, söz konusu protokol kapsamında hak sahiplerine yönelik tüm sözleşme, uzlaşma, kamulaştırma vb. işlemlerin .. Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yürütüldüğünü, ayrıca 12.09.2014 tarihinde imzalanan .. .. Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi hak sahipleri adına tapu devir işlemlerinin yürütülmesine ilişkin protokol kapsamında da, hak sahipleri adına tapu tescil işlemlerinin .. Genel Müdürlüğünce gerçekleştirildiğini, dava konusu gayrimenkulde ihale ile taşınmaz alan bazı hissedarlar tarafından kurulan Sınırlı Sorumlu .. .. 70132 Konut Yapı Kooperatifinin, Ankara 23. İdare Mahkemesinin 2018/2164 E. sayılı dosyasıyla, .. İli, ... İlçesi, 70132 ada, 1 parsele yönelik yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılması ve şu ana dek inşaata başlanılamaması sebebiyle doğan zararın karşılanmasına dair başvurusunun zımnen reddine ilişkin Bakanlık işleminin iptali talebi ile dava açıldığını, yapılan yargılama sonucunda, "… afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verilebileceği, inşaat halindeki yapılarda ise 31.12.2017 tarih itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile yapı kayıt belgesi verileceği ve yapı kayıt belgesi verilen kısımların eksik inşaat işlerinin tamamlanabileceği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık konusu olayda ise; 2011 yılında satın alınan arsa üzerinde yukarıdaki mezkur mevzuat hükümleri uyarınca 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ya da 31.12.2017 tarihinde inşaat halinde bir yapının bulunmadığı ve dolayısıyla imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi verilebilmesi için gerekli şartlara haiz olunmadığı anlaşıldığından yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılmasına dair başvurusunun zımnen reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir." şeklindeki kararla 09.01.2020 tarihinde davanın reddine karar verildiğini savunarak davaların reddini dilemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 275 maddesinde herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesinin, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olacağı, aynı Kanunun 279 maddesinde artırmada taşınır bir mal alan kişinin, onun mülkiyetini ihale anında kazanacağı, artırmadan alınan taşınmazın mülkiyetinin, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçeceği yönündeki hükümlere göre, davalı İdarenin sorumluluğunun doğup doğmadığına dair yukarıda da belirtildiği gibi, parselin .. tarafından sözleşme ile satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki E:4, Hmax Serbest yapılaşma koşulu ile .. Büyükşehir Belediye Meclisince 14.02.2018 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kat ile sınırlandırıldığı durum arasında; imar ve yapılabilir inşaat alanı yönünden, kot kaybı ile dava konusu taşınmazda bir kayıp oluşturmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde asıl ve birleşen dava davacıları vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarıldığı ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmeleri ile satıldığı, aynı tarihte taşınmazın alıcılara teslim edilmiş olduğu, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı'ya ait olacaktır.", (3.) maddesinde ise, "Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu gayrimenkul satış sözleşmesinin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı takdirde bildirilen teslim ihbar tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim Tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz." düzenlemelerinin yer aldığı, yine Satış Şartnamesinin (6.) maddesinde, "Taşınmazlar hakkında internet sitesindeki tanıtım veya broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler ile diğer bilgiler taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir. Teklif veren taşınmazı mevcut durumu ile (kiracı, hasar, hisse, işgal, imar, iskan, tapu v.b. bilgileri) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılacak olup; bu konuda gelecekte İdareden /Eskidji 'den herhangi bir itiraz ve talepte bulunmayacaktır." hükmünün düzenlendiği, taşınmazın E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine .. Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmadığı, 5104 sayılı .. .. Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesine göre alanda yapılan imar planı ve değişikliklerinin .. Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapıldığı, .. Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin taşınmazların satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile .. Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.12.2018 tarihinde tesis ettiği (dayanağı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısı olan) yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacıların arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradıkları zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararları olduğunu ispat edemedikleri, davacıların taşınmazları edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmediği, davacıların sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararlarının oluşmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; dava konusu taşınmazın 25.03.2014 tarihi itibariyle ihale satış tarihinden sonra ancak tescilden önce hasara uğrayarak ayıplı ve kusurlu hale gelmesi sonucunda değer kaybına uğradığını, ifanın tapu devri yapılmakla tamamlandığını, davalı tarafından karar temyiz edilmediğinden istinaf aşamasında gerekçenin genişletilmesi ve müvekkilleri aleyhine eklemeler yapılmasının doğru olmadığını, tescil anına kadarki hasarlardan davalının hukuki sorumluluğunun bulunduğunu, sözleşmede hasarı davacı alıcılara yükleyen bir hüküm mevcut olmadığı gibi, ayıba karşı sorumluluğu ortadan kaldıran hükümler de bulunmadığını, bir an için olduğu kabul edilse bile haksız şart, genel işlem koşulu ve kesin hükümsüzlük nedenleri ile batıl ve geçersiz olduğundan davacı alıcılar yönünden bir bağlayıcılığının bulunmadığını, gerekçenin yerinde olmadığını, alıcıların zararının .. Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı son kararı ile değil, bu kararın dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli kararı ile doğduğunu, sözleşmenin (5.1.) maddesinin hatalı yorumlandığını, teslimin sözleşmenin imzalandığı 30.11.2011 tarihinde gerçekleşmediğini, davacı alıcılara tapu devirlerinin yapıldığı 15.12.2016, 27.12.2016 29.03.2017 tarihlerinde gerçekleştiğini, bilirkişi kök ve ek raporunun eksik incelemeye dayandığı gibi hüküm kurmaya da yeterli olmadığını, ihale satış tarihindeki mevcut yapılaşma koşullarının ihale satış tarihinden sonra alıcılar aleyhine değiştirilmesi ve kat yüksekliğinin Hmax "Serbest"ten "10 kata" düşürülmesi nedeniyle hem gelir kaybı zararına hem de arsa değer kaybı zararına uğranıldığını, benzer dosyalarda alınan raporlarla değer kaybı zararlarının hesaplandığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir. Dosya içerisinde bulunan 01.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup davacı alıcılar adına vekaleten hareket eden ..'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür. 6098 sayılı Kanunun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 01.11.2011 tarihinde davacılara teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacıların herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz eden davacı ...'e yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.