ticari taşınmaz satışından kaynaklanan, taşınmaz üzerindeki irtifak hakkı kaldırma bedelinin fahiş artışından doğan alacak talepli itirazın iptali davasında tarafların kusurunun belirlenmesi.

Ticari taşınmaz satışından kaynaklanan, taşınmaz üzerindeki irtifak hakkı kaldırma bedelinin fahiş artışından doğan alacak talepli itirazın iptali davasında tarafların kusurunun belirlenmesi.

Özet: Bu itirazın iptali davası, davacının davalıdan satın aldığı taşınmaz üzerindeki irtifak hakkının kaldırılması için davalı tarafından karşılanması gereken masrafın, davalının edimini yerine getirmemesi sonucu 40.000 TLden 410.000 TLye yükselmesi üzerine davalıya karşı başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali istemine dayanmakta olup, davacı, davalının sözleşmeye uymayarak mağduriyetine neden olduğunu iddia ederken; davalı ise artan maliyetin, taşınmaz devrinden sonra davacının irtifak hakkının kaldırılması başvurusunu 1.5 yıl geciktirmesinden kaynaklandığını ve bu gecikmeden doğan kusurun davacıya ait olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmekte; mahkeme, tarafların uyuşmazlığında davacının yükselen bedeli tahsil edip edemeyeceği ve kusur durumunu değerlendirmektedir.

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/144

KARAR NO : 2025/962

DAVA : İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 08/02/2024

KARAR TARİHİ : 04/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan itirazın iptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketi ile davalı arasında, davalı şirket üzerine kayıtlı bulunan tarla vasıflı taşınmazın satımının gerçekleştiğini, ancak tarla vasıflı taşınmaz üzerinde ------ tarafından tek taraflı irtifak hakkı kurulduğunu, müvekkili şirket ,ilgili taşınmaz üzerinde ticari faaliyetlerini gerçekleştireceğinden taraflar arasında taşınmaz üzerindeki irtifak hakkının kaldırılması ve irtifak hakkını kaldırmaya ilişkin tüm ödeme ve giderlerin davalı şirket tarafından yapılması hususu ile ilgili bir protokol imzalandığını, ancak davalı taraf sözleşmeye uymayarak davalı yan irtifak bedelini ödemediğinden müvekkili şirket mağdur olduğunu, davalı şirket hakkında icra takibi başlatıldığını, ancak davalı taraf haksız sebeplerle takibe itiraz ederek takibi durdurduğunu, açıklanan nedenlerden dolayı davanın kabulüne karar verilerek yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar mülkiyeti müvekkili şirkete ait olan tarla vasıfla taşınmazın davalıya satışı konusunda anlaşıldığını, müvekkili şirketin bu işlemleri yürütmek konusunda yetkilendirdiği ----- satış öncesinde 18/05/2022 tarihinde irtifak hakkının kaldırılması için başvuru yaptığını, ---- müvekkili şirket yetkilisi olmayıp, bu işlemler için yetkilendiren birisi olduğunu, kendisine irtifak hakkı sahibi olan ----- 5 bölge müdürlüğü tarafından irtifak hakkının kaldırılmasının 40.000,00 TL 'ye mal olacağının söylendiğini, karşı taraf bir an evvel taşınmazı devralmak istediğinden müvekkili tarafından bu bedelin 40.000,00 TL civarında olacağının bilgisi verilerek satış yapıldıktan sonra bu bedelin karşı taraf tarafından karşılanacağı iletildiğini, devir sonrasında müvekkili tarafından 18/05/2022 tarihli başvuru akıbeti sorulduğundan tapu artık devrolunduğundan başvurunun tekrar karşı taraf tarafından yapılması gerektiği yine sözlü olarak bildirildiğini, aradan 1 yıl geçtikten sonra taşınmazın devrinden sonra başvurunun halen yapılmadığı anlaşıldığı ve yine yetkili ----- tarafından aracı olan emlakçının arandığı, halen irtifak hakkının kaldırılmasına ilişkin başvurunun yapılmadığı, taşınmaz fiyatlarının hızla arttığı, dolayısıyla irtifak hakkının kaldırılmasına ilişkin bedelinin de artacağı ancak 40.000,00 TL ye kadar olan kısmın müvekkili tarafından karşılanacağının iletildiği, sonuç olarak devir yapıldıktan 1,5 yıl sonra Ekim 2023 te karşı taraf tarafından başvuru yapıldığını, söz konusu 1,5 yıllık zamanda rayiçler fahiş derecede arttığı ve haliyle irtifak hakkına ilişkin bedelin 410.000,00 TL ye ulaştığını, müvekkili şirket devir tarihi itibari ile söz konusu olan 40.000,00 TL 'nin yerine de karşılanacağını ilettiği, ancak karşı taraf bunu kabul etmediğini, bu bedelin bu kadar artmasında irtifak hakkının kaldırılmasına ilişkin başvuruyu devriden 1,5 yıl sonra yapan karşı tarafın kusurlu olduğunu, açıklanan nedenlerden dolayı davanın reddine karar verilerek yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

İncelenen tüm dosya kapsamına, tarafların iddia ve savunmalarına göre davanın, davacı tarafından davalı aleyhine ----İcra Müdürlüğü’nün -------. sayılı dosyası ile başlatılan icra takibine davalı tarafından yöneltilen itirazın iptaline ilişkin olduğu, dava konusu icra dosyasının incelemesinde takip alacaklısının mahkememiz dosyasının davacısı, takip borçlusunun mahkememiz dosyasının davalısı olduğu, toplam 410.667,90 TL tutarlı ilamsız icra takibine davalı borçlunun süresinde itirazı doğrultusunda takibin durduğu, davanın itirazın iptali ve takibin devamı istemi ile açıldığı görülmüştür.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın ise; davalı tarafından davacıya satılan ---- ili ---- ilçesi köy civarı mevki, 136 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan -----ait irtifak hakkının kaldırılması için davacının ödediği bedelin davalıdan tahsili şartlarının olup olmadığı, davacının ödenen bu bedelin yükselmesinde kusurunun bulunup bulunmadığı, hususlarında uyuşmazlık olduğu tespit edilmiştir.

Taraflarca bildirilen tüm deliller celp edilerek dosya içerisine alınmış, ----.İcra Müdürlüğü'nün----- E.sayılı dosyası,------cevapları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı müzekkere cevabı vs tüm belge ve dokümanların toplandığı, mahkememiz 11/07/2024 tarihli 1 nolu ara kararı gereği, dosyanın 1 gayimenkul değerleme uzmanı ile 1 borçlar hukuku alanında nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişisinden oluşan heyete tevdi edilerek 08/01/2025 tarihli bilirkişi heyet raporu dosya içerisine alınmıştır. Bilirkişi heyet raporunda özetle; "..davalı tarafın yüklenmiş olduğu edimin taşınmazın devredilmesiyle birlikte ifasının imkansızlaştığı, bu durumda ifanın tazminata dönüştüğü, ancak davacının irtifakın kaldırılması için geç başvurusu üzerine zararın artmasına sebebiyet verdiği, davalının taşınmazın devir tarihi itibariyle irtifakın kaldırılmasına ilişkin bedelden sorumlu olabileceği, bu kapsamda ----- sorulabileceği, ----- olumlu cevap alınamaması halinde davalının 252.932,53 TL tutarından sorumlu olması gerektiği değerlendirildiği.." şeklinde rapor sunulmuştur.---- müzekkere yazılarak, --- ili ------ ilçesi, Oluklu mahallesi, 136 ada, 5 parsel üzerinde bulunan irtifak hakkının 24/07/2023 tarihinde yapılan terkin başvurusu üzerine 410.400,00 TL irtifak terkin bedeli belirlenmiş olup, 26/05/2022 tarihinde terkin başvurusu yapılmış olsa idi irtifakın kaldırılması bedelinin ne kadar olabileceği hususunda yazı yazıldığı, verilen cevapta bu hususta bedeblin ne kadar olacağına yönelik tespitinin yapılamayacağı şeklinde cevap verildiği anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamı ve deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı ile davalı şirket arasında dava konusu taşınmazın 26.05.2022 tarihinde satış yapılmak suretiyle el değiştirdiği, taşınmaz için 25.05.2022 tarihli Tapu Satış Vaadi Sözleşmesi Ek Protokolü'ne göre irtifak hakkı bedelinin irtifak hakkı ile ilgili kamulaştırma bedelinin ------ tarafından tespit edileceği ve çıkacak bedelin satıcı - davalı şirket tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı görülmüştür.----- Şirketi alıcı ------Şirketi; olarak düzenlenen 25.05.2022 tarihli ek protokole göre dava konusu taşınmazın 1.450.000,00 TL bedelle satılacağı, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulduğu, irtifak hakkının kaldırılması ile ilgili satıcı şirketin ilgili kuruma başvuruda bulunduğu, bu irtifak hakkı ile ilgili kamulaştırma bedelinin ------ tarafından tespit edileceği ve çıkacak bedelin satıcı şirket tarafından ödeneceği ve dekontun ibraz edileceği, ödemeden sonra irtifak hakkı terkinin kaldırılacağı belirtilerek taraflarca imza altına alınmıştır.Davalı şirket vekili ---- tarafından----Bölge Müdürlüğü'ne hitaben 18.05.2022 tarih ------- kayıt nolu dilekçede özetle; dava konusu taşınmazdaki irtifak hakkı şerhinin kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılarak irtifak hakkı kaldırma yazısının verilmesi talep edilmiştir.

Satış işlemi öncesinde davalı -----Şirketi adına ----- tarafından bölge müdürlüğüne irtifak hakkı bedeli 18.05.2022 tarihli dilekçe ile dava konusu taşınmazdaki irtifak hakkı şerhinin kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılarak irtifak hakkı kaldırma yazısının verilmesinin talep edildiği, bu talebin dava konusu taşınmazda 26.05.2022 tarihindeki malik değişimi sebebiyle ilgilisine bilgi verilerek talep dilekçesinin kapatıldığı, yeni malik davacı tarafından Taşınmazın yeni maliği tarafından 24.07.2023 tarihli dilekçe ile irtifak hakkı terkin talebi yapıldığı anlaşılmıştır.-----Yönetim Kurulu 20.09.2023 tarih 27-15 nolu toplantı kararında özetle; dava konusu taşınmazdaki 1.800,00 m2 irtifak hakkının 5.Bölge Müdürlüğü Kıymet Takdir Komisyonu tarafından tespit edilen 410.400,00 TL bedel karşılığında tapu kaydından terkin edilmesine karar verilmiştir.----- Şirketi tarafından ---- ------- terkin bedeli 25.05.2022 tarihli protokol uyarınca yasal haklarımız saklıdır” açıklamalı 23.10.2023 tarihli 410.400,00 TL bedelli EFT işlemine adına dekont dosyaya sunulmuştur.

Sözleşmede, davalı---- tarafından irtifak hakkının kararlaştırılmış ancak mülkiyet devredildiğinden bu edimin---- tarafından yerine getirilmesi imkansızlaşmıştır. Diğer bir deyişle, bu edimin ifası ----- tarafından yerine getirilmesi mümkün değildir. Burada ifanın hukuken davalı tarafından yerine getirilmesinin imkansızlığından söz edilebilir.

İfa imkansızlığı söz konusu olduğundan borçlu kusuru olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Çünkü borçlunun kusuru olmaksızın ifa imkansızlığı gündeme gelirse TBK m. 136 uygulama alanı bulur.

TBK m. 136: "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır." şeklindedir.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Davalının sözleşmedeki edimini yerine getirmeden taşınmazı devretme ve davacının kabul etmesi karşısında her iki tarafın da kusuru olduğu düşünülebilir. Bu durumda davalının kusurlu olduğu kabulü halinde TBK m. 136 değil, TBK m. 112'in uygulanması gerekir. TBK m. 112'de ise “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” şeklinde ifade edilmiştir. O halde davalının borcu tazminat borcuna dönüşür. Davalı, edimini yerine getirmemesi sebebiyle meydana gelen, irtifakın kaldırılması sebebiyle meydana gelen tutardan sorumludur.Ancak davacının, irtifak işlemleri için ödediği 410.400,00 TL tutarın tamamından davalının sorumlu olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. TBK m. 114'te “Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir.” Düzenlemesinin yanında ikinci fıkrada “Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.” Hükmü düzenlenmiştir. TBK m. 52'de ise tazminatın belirlenmesine ve indirilmesine ilişkin hükümlerde “Zarar gören, zararı doğuran füle razı olmuş veya zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hâkim, tazminatı indirebilir. veya tamamen kaldırabilir" hükmü düzenlenmektedir. Bu durumda davacının, taşınmazı satın aldıktan sonra irtifakın kaldırılmasına ilişkin işlemlerin davalı tarafından yapılamayacağını, kendisi tarafından yapılması gerektiğini, tacir olduğu da dikkate alındığında bilmesi gerekirdi. Davacı tarafından taşınmazın satın alınmasından hemen sonra irtifakın kaldırılması işlemi başlatılsaydı ödenecek tutar ile davalının sorumlu olması gerekir. Davacının, taşınmazı satın aldıktan sonra 1 yıl 1 ay sonra irtifakın kaldırılması için başvurduğu göz önüne alındığında, zararın artması hususunda kusurunun olduğu kanaatine varılmıştır.

Zararın belirlenmesi bakımından ilk akla gelen husus, ------ 26.05.2022 tarihinde başvuru olsaydı ve irtifak bedelinin kaldırılması için bedel belirlense idi bu tutar ne kadar olacağı konusunda soru sorulmasıdır. Bu hususta ----- müzekkere yazılmış ise de, müzekkereye olumlu bir yanıt verilmemiştir.

------- bu konunun sorulmasına rağmen olumlu bir cevap alınamaması nedeniyle; dava konusu taşınmazın taraflar arasında el değiştirdiği tarih 26.05.2022 itibariyle Yİ-ÜFE endeksi 1.548,01; yeni malik-davacı tarafından irtifak hakkı terkin talebi yapıldığı tarih 24.07.2023 itibariyle Yİ-ÜFE endeksi 2.511,75 olarak 1,62 oranında artış yaşandığı görülmüştür.24.07.2023 tarihinde yapılan başvuru sonucu ------ tarafından irtifak hakkı bedeli 410.400,00 TL olarak takdir edilmiş olup bu bedel; taşınmazın bulunduğu bölge civarı ve ülke genelinde genel piyasa rayiçlerinin emlak piyasası ile paralel hareket ettiği bilindiğinden taşınmazın el değiştirdiği 26.05.2022 tarihi itibari ile YİLÜFE endeksine göre endekslendiğinde; 410.400,00 x (1.548,01/2.511,75) * 252.932,53 TL'den davalının sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır. Takipte önce temerrüt gerçekleşmediğinden takip öncesi faiz talebi reddedilmiş, taraflar arasındaki sözleşme dikkate alındığında alacak likit olduğu kanaatine varılarak icra inkar tazminatına hükmedilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile; davalının ----İcra Müdürlüğü’nün ------ sayılı dosyasında yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile, takibin 252.932,53 TL asıl alacak üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine,

2-Alacak likit olduğundan kabul edilen 252.932,53 TL üzerinden %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Alınması gerekli 17.277,82 TL harçtan davacı tarafından yatırılan 4.959,85 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 12.317,97 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,

4-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan 4.959,85 TL peşin harç ve 427,60 TL başvuru harcı olmak üzere toplam 5.387,45 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Davacı tarafından harç dışında harcanan 8.051,00 TL yargılama giderinden kabul ve ret oranına göre hesaplanan (%61,59 Kabul %38,41 Ret) 4.958,65 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

6-6325 Sayılı Kanun m. 18/A-13 uyarınca Adalet Bakanlığı tarafından karşılanan 3.120,00 TL zorunlu arabuluculuk ücretinin kabul ve ret oranına göre hesaplanan 1.921,62 TL davalıdan, 1.198,38 TL davacıdan alınarak hazineye gelir olarak kaydedilmesine,

7-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davacı vekili için takdir olunan 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

8-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davalı vekili için takdir olunan 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

9-Tarafların artan gider avansı bulunması ve talep etmeleri halinde karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ----- Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.