Riskli yapı tespiti nedeniyle feshedilen 99 yıllık kira sözleşmesinde peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesiyle iadesi talepli dava.
Özet: Davacı kiracı tarafından 99 yıllık kira bedeli peşin ödenen taşınmazın riskli yapı ilan edilip tahliye edilmek zorunda kalınması üzerine, iflas idaresinden taşınmazı satın alarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik davalının, kullanılmayan kira süresine isabet eden peşin ödenmiş bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tespit edilen miktarını tahliye tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte kiracıya ödemesi gerektiği yönünde karar verilmiştir.
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2737 E., 2024/2421 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kemer Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/209 E., 2022/214 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; davacı ile davalı arasında 1 15... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A-3 numaralı bağımsız bölüme ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, 99 yıl süreli kira sözleşmesi kapsamında 80.000,00 USD kira bedelinin peşinen ödendiğini, kira sözleşmesinin 31.07.2003 tarihli sözleşme ile davacı tarafından devralındığını, ayıptan sorumlu olan davalı kiraya veren tarafından kiralananın tahliyesi amacıyla riskli yapı işlemleri yaptırıldığını, kiralananın güçlendirilmesine ilişkin ihtarlardan sonuç alınamadığını, riskli yapı tespitinin kesinleştiğini, kiralananı tahliye etmek zorunda kalan davacının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini ileri sürerek; kiralananın kullanılamadığı döneme ilişkin peşin ödenen kira bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tespit edilecek değerinden, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 200.000,00 TL'nin avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 20.05.2021 tarihli dilekçesinde talebini 1.426.063,87 TL'ye artırarak, söz konusu tutarın tahliyenin gerçekleştiği olan 06.08.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsilini istemiştir. II. CEVAPDavalı vekili; davalının sözleşme ve davada taraf sıfatının bulunmadığını, sözleşmeye taraf olan .. Otelcilik ve Tur. A.Ş. Hakkında iflas kararı verildiğini, dolayısıyla borcun iflas nedeniyle sona erdiğini, sözleşme kaynaklı alacağın iflas masası alacağına dönüştüğünü, söz konusu alan turizm tesis alanında kaldığından başka türlü tasarruf imkanı bulunmadığını, tahsis amacına aykırı kullanılamayacağını; taşınmazı iflas sonrasında ihale ile satın alan davalının sözleşmeye taraf olmadığını, kira sözleşmesinin riskli yapı tespiti üzerine yıkım kararı alınması sebebiyle sona erdiğini ve sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu, davalının satın almasından önce ifası imkansız hale gelen edimlerden sorumlu olmayacağını, resmi makamlarca yapılan işlemlerden davalının sorumlu tutulamayacağını, davacının müterafik kusuruna bulunduğunu, ayrıca dürüstlük kuralı uyarınca binadaki riskleri bilerek kullanan davacının ağır kusurlu olduğunu, denkleştirici adalet ilkesinin eldeki davada hukuken uygulanamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis .. Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile akdedilen ve tapuya şerh edilmiş 25.12.1999 tarihli kira sözleşmesi ile .. İli .. İlçesi 1 15... parselde bulunan A blok 3 numaralı bağımsız bölümün 99 yıllığına 80.000,00 USD bedel karşılığında kiralandığı, kira sözleşmesine istinaden davacı ile ilk kiracı arasında kullanım sözleşmesinin 31.07.2003 tarihinde imzalandığı, .. Otelcilik ve Turizm A.Ş.'nin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın alan davalının sözleşmeye halef olduğu, aynı taşınmazlara ve aynı davalı tarafa ilişkin kararlarda da sabit olduğu üzere davalının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği, dava konusu taşınmazlara 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı şerhi konulduğu, sözleşmenin çekilmez hale gelmesi nedeniyle feshedildiği, kiralananın anahtarlarının 29.07.2020 tarih ve .. yevmiye numaralı emanet tutanağı notere tevdii edildiği ve buna ilişkin ihtarın 05.08.2020 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, fesih tarihi olan 06.08.2020 itibariyle ile peşin ödenen kira bedelinin 99 yıllık kira süresi üzerinden kullanılmayan döneme karşılık gelen kısmının denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan tutarının 1.426.063,87 TL olduğu, bu tutara davalının tacir olduğu göz önüne alınarak avans faizi işletilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, 1.426.063,87 TL’nin 06.08.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın davalı şirketçe ihale ile alınması sonucunda davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 310. maddesi mucibince yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiği, davalının istinafında ileri sürdüğü hususların erken tahliye sebebi ile peşin ödenmiş bulunan kira parasının bakiyesinin talep edilmesine engel olmayacağı, ancak dava dilekçesinde belirtilen 200.000,00 TL'ye tahliye tarihi olan 06.08.2020 tarihinden, kalan kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekirken alacağın tamamına 06.08.2020 tarihinden itibaren faize hükmedilmiş olmasının hatalı olduğu gerekçesiyle; faiz yönünden davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulü ile alacağın 200.000,00 TL'sinin tahliyenin gerçekleştiği 06.08.2020 tarihinden, geriye kalan 1.226.063,87 TL’sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; taşınmaz hakkında yıkım kararı verildiğinden ifa imkansızlığı sebebiyle feshin gerçekleştiğini ve davalının fesih nedeniyle kusuru bulunmadığından davanın reddi gerektiğini, davalının sözleşmeye taraf olmadığını ve husumeti bulunmadığını, davacının sözleşmeyi üçüncü kişiden iflas kararı sonrası devraldığını, davalının ise taşınmazı 15.05.2009 tarihinde ihale ile satın aldığını ve Mahkemece ifa imkansızlığı değerlendirilmeksizin karar verildiğini, sözleşme kapsamında sorumlu olan şirketin edimini yerine getirmeden iflas etmesi sonucunda alacağın iflas masası alacağına dönüştüğünü, sözleşmenin tarafları arasında nisbi borç doğuran sözleşme olduğunu ve davalıya karşı talepte bulunulmayacağını, tapuya şerh edilen sözleşmenin hukuki niteliğinin değerlendirilmesi gerektiğini, sözleşmedeki yan edimlerin değerlendirilmediğini, davacının uzun yıllar kullandığı kiralanan bakımından ayıp iddiasında bulunamayacağını, taşınmazın güçlendirilemeyecek yapılardan olması nedeniyle yıkım kararı verilmesinin resmi makamların takdirinde olduğunu, bu nedenle davalıya kusur yüklenemeyeceğini, ödendiği ispat edilemediği gibi davalıya da ödenmeyen bedelin bugünün koşullarına göre tahsili isteminin ve bu yöndeki kararın hukuka aykırı olduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte sebepsiz zenginleşme söz konusu ise zenginleşmenin müflis şirket nezdinde gerçekleştiğini, davacının zararın doğumunda müterafik kusuru bulunduğunu ve dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, avans faizi uygulanmasının hatalı olduğunu, denkleştirici adalet ilkesinin uygulanamayacağını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshine dayalı olarak kiralananın kullanılamadığı döneme ilişkin yabancı para ile peşin ödenen kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK'nın 299. maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır. TBK’nın 310. maddesinde; ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesi yer almaktadır. Aynı konuda Dairemizce verilen 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. sayılı ilamın ilgili bölümü şöyledir “.... davacının talebinin, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olduğu, bu halde iade edilecek kira bedelinin denkleştirici adelet ilkesine gereğince hesap edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığının anlaşılmasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir... ”. TBK'nın 310. maddesi uyarınca davalının kira sözleşmesi ile bağlı olmasına, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmemesine, alacağın denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenmiş olmasının Dairemizin yerleşmiş uygulamasına uygun bulunmasına ve fesih nedeninden bağımsız olarak kiralananın erken tahliyesi nedeniyle kiralananın kullanılamadığı döneme ilişkin kira bedelinin iadesi gerektiğinin anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.