konut satış sözleşmesinin feshi, dairenin teslim edilmemesi nedeniyle ödenen bedellerin iadesi, bağlı kredi banka sorumluluğu ve hak düşürücü süre tartışmaları temyiz incelemesinde.

Konut satış sözleşmesinin feshi, dairenin teslim edilmemesi nedeniyle ödenen bedellerin iadesi, bağlı kredi banka sorumluluğu ve hak düşürücü süre tartışmaları temyiz incelemesinde.

Özet: Konut satım sözleşmesinin satıcı firma tarafından teslim edilmemesi üzerine davacı, sözleşmeden dönerek satıcıya yaptığı ödemeler ile "bağlı kredi" iddiasıyla bankaya ödediği meblağların iadesini talep etmiş; ilk derece mahkemesi satıcının sorumluluğuna hükmederken banka hakkındaki davayı süre aşımından reddetmiş, bölge adliye mahkemesi ise davacının müflis satıcıdan feragat etmesi ve banka aleyhine açılan davayı esastan reddetmesi üzerine, davacı ve banka vekilleri tarafından temyiz edilen uyuşmazlık, bağlı kredi ilişkisindeki sorumluluk süresi, teslim tarihi revizyonları, hukuki ayıplar ve ödemelerin güncel değeri gibi hukuki değerlendirmeler için yüksek mahkeme önüne gelmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2025/1108 E. , 2025/4467 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/814 E., 2024/1917 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2020/146 E., 2021/114 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkil ile davalı .. .. A.Ş. arasında imzalanan 30.05.2013 tarihli konut satım sözleşmesi gereğince .. Blok, .. No.lu dairenin 302.700,00 TL bedelle satın alındığını, satış bedelinin 222.700,00 TL'sinin diğer davalı bankadan kullanılan 21.06.2013 tarihli kredi sözleşmesi uyarınca davalı şirket hesabına gönderildiğini, bakiye 80.000,00 TL'nin 10.06.2013 tarihinde havale edildiğini, sözleşmesi gereği olarak dairenin ince işleri nedeniyle 77.000,00 TL daha ödediğini, ancak davalı şirketin daireyi teslim etmediğini, davacı ile davalı banka ile arasında imzalanan sözleşmenin bağlı kredi sözleşmesi olduğunu belirterek sözleşmeden haklı olarak döndüklerinin kabulü ile davalı şirkete ödenen 80.000 TL, 77.00 TL ve 10.520 TL tapu masrafı olmak üzere toplam 167.520,00 TL'nin davalı banka ile olan kredi sözleşmesi uyarınca ödenen 128.002,88 TL ana para ve 88.530,72 TL faiz olmak üzere toplam 216.533,60 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı .. A.Ş. vekili; inşaatın büyük oranda tamamlanmasını müteakip davacının sözleşmeden dönme talebinde bulunmasının haksız ve kötü niyetli olduğunu, ödemelerin iadesi talebinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, sözleşmeden dönme süresinin dolmuş olması nedeni ile tahsil edilen satış bedelinin iadesinin talep edilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2- Davalı ...Ş. vekili; davacı ile imzalanan kredi sözleşmelerinin bağlı kredi olmadığını, konut satış sözleşmesinde konut teslim tarihi olarak kararlaştırılan 31.05.2015 tarihinden itibaren hak düşürücü süre olan 1 yıllık sürenin geçmiş olduğunu, bağlı kredi olsa dahi bankanın sorumluluğunun sınırlı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının davalı şirket ile yapmış olduğu sözleşmede konutun teslim tarihinin 31.12.2015 olarak kararlaştırılması ve bağlı kredi ilişkisinde konut finansmanı kuruluşunun sorumluluk süresinin teslim tesliminden itibaren (1) bir yıl ile sınırlandırılması sebebiyle davalı ...Ş yönünden davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddine, davaya konu taşınmaz inşaatının süresinde tamamlanmaması ve inşaatta çok sayıda eksik işin bulunması nedeniyle sözleşmeden haklı nedenle dönüldüğü gerekçesiyle davalı .. A.Ş. yönünden davanın kabulü ile 390.220,00 TL'nin dava tarihi olan 06.03.2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı davacı vekili ile davalılardan .. A.Ş.vekili süresi içerisinde istinafa başvurmuştur. Davacı vekili istinaf aşamasında sunduğu 09.10.2024 tarihli dilekçesi ile Müflis .. A.Ş. yönünden istinaftan ve davadan feragat etmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; resmi şekilde yapılmayan geçersiz sözleşme kapsamında yapılan ödemelerin iadesinin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında denkleştirici adalet ilkesi gereğince talep edilebileceği gerekçesiyle, davalı ... yönünden istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı .. A.Ş. yönünden feragat nedeniyle usulden reddine, davalı .. A.Ş.'nin istinaf başvurusunun esası incelenmeksizin usulden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın davalı Müflis .. A.Ş. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ...Ş. hakkında açılan davanın esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bağlı kredi ilişkisinde konut finansmanı kuruluşunun sorumluluk süresinin tesliminden itibaren (1) yıl ile sınırlandırıldığını, teslim tarihinin revize edildiğinin göz ardı edildiğini, taşınmazın devir ve teslimine engel hukuki ayıp ve engellerin dikkate alınmadığını, davacı tarafça yapılan ödemelerin güncellenmiş değerinin hesaplanmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı ...vekili; müvekkili banka yönünden ayrı ve nisbi olarak vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan konut satış sözleşmesine aykırılık nedeniyle sözleşmeden haklı nedenle dönülerek sözleşme kapsamında ödenen bedellerin tahsili istemine ilişkindir.

1.Sözleşme kurulduğu sırada mülga 4077 sayılı Kanun ve mülga Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin yürürlükte bulunduğu, dolayısıyla sözleşme ihlali konulu iddiaların bu mülga kanun ve yönetmeliğe göre değerlendirilmesi, sözleşme ilişkisine ve bunlara ilişkin davacı itiraz ve iddialarına mülga kanun ve yönetmelik açısından bakılması gerekmektedir.

2. Somut uyuşmazlıkta; davaya konu 30.05.2013 tarihli sözleşmenin ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, sözleşmeye göre konutun 31.12.2015 tarihinde teslim edileceği, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği, bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Davacı ile davalı banka arasındaki kredi sözleşmesi tarihinin 21.06.2013 olması nedeniyle mülga 4077 sayılı Kanunun yürürlükte olduğu, mülga Kanunun 4. ve 10. maddesine göre ve davacı ile davalı arasında yapılan konut satış sözleşmesinde davacının davalı bankadan kredi kullanması gerektiği hüküm altına alındığından kredi sözleşmesinin bağlı kredi olduğu, bankanın teslimden itibaren 1 yıl süre ile sorumlu olduğu, ancak dairenin davacıya teslimin yapılmadığı görülmüştür.

3.O hâlde, Bölge Adliye Mahkemesince, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenerek, davacının feragat nedeniyle müflis şirket yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşme kapsamında yapılan ödemelerin iadesinin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında talep edilebileceği gerekçesiyle hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2 maddesi hükmü uyarınca, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.