Organize Sanayi Bölgesi için kamulaştırılan taşınmazın bedel tespiti ve tescili davasında idare ile malikler arasındaki değer itirazının temyiz incelemesi.
Özet: Sakaryada bulunan bir taşınmazın Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, ilk derece mahkemesinin davayı kabul edip bedeli belirlemesi üzerine, davacı idarenin taşınmazın değerinin yüksek olduğu (verimsizliği, objektif değer artış oranının fazla hesaplanması) gerekçesiyle ve davalıların ise belirlenen bedelin düşük olduğu (gerçek değerinin yansıtılmadığı, objektif değer artış oranının ve kapitalizasyon faiz oranının yetersizliği, arsa vasfında olması gerektiği) gerekçesiyle yaptıkları istinaf başvurularının bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmesiyle birlikte, tarafların değerleme farklılıklarına ilişkin itirazlarının yüksek mahkeme nezdinde incelenmekte olduğu belirtilmektedir.
5. Hukuk Dairesi         2025/1030 E.  ,  2025/8118 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/796 Esas, 2024/654 Karar
DAVA TARİHİ : 22.02.2021
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kaynarca Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/349 Esas, 2022/373 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare ve davalılar ..., ... ve ... vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve davalılar ..., ... ve ... vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ...ilçesi, ... Mahallesi 2519 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı ... Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar ..., ... ve ... vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; belirlenen bedelin düşük olduğunu ve kabul etmediklerini, hakkaniyete ve taşınmazın gerçek değerine uygun kamulaştırma bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalılara payları oranında derhal ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalılar ..., ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle;yerel mahkeme kararının usul ve kanuna aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın değerine etki edecek objektif değer artış oranının yüksek hesaplandığını, işbu taşınmazın raporda belirtilen özelliklere haiz olmadığını, dava konusu taşınmazın şehir merkezine uzak olduğunu, taşınmazın marjinal tarım arazisi olup verimli olmadığını, taşınmazın yakınında sulama sistemi olmadığını, dava konusu taşınmazın üzerinde yetiştirildiği iddia edilen ürünler için yapılan net gelir tespitinin fahiş olarak yapıldığını, bu itibarla arazinin değerinin yüksek hesaplandığını, bilirkişilerin mevkii ve şartları farklı olan taşınmazlar için de aynı arazi değerini bulduğunu, bu hususa da itiraz ettiklerini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen değerin taşınmazın rayiç değerini yansıtmadığını, öncelikle taşınmaz için belirlenen birim fiyata itiraz ettiklerini, objektif değer artışı oranının düşük belirlendiğini, taşınmazın gerçek değerinin çok altında değer belirleyen eksik inceleme ve araştırmaya dayalı bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını belirterek kararı istinaf etmiştir.
3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece aşırı düşük değer belirlemesi yapan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın çok verimli arazi sınıfında olduğunu, taşınmazın yerleşim yerine çok yakın olması, asfalt yola cepheli olması, büyüklüğü ve geometrik şekli nedeniyle tercih sebebi olması ciddi anlamda değer artırıcı unsur olduğu hâlde, uygulanan %60 oranında objektif değer artış oranının aşırı düşük olduğunu, %4,5 oranında kapitalizasyon faizinden hesaplama yapılmasının da taşınmazın değerinin çok altında değer belirlenmesine neden olduğunu, yılda 3 ürün alınabilen yerler için %3 kapitalizasyon faiz oranı belirlenmesinin hakkaniyete uygun düşeceğini, ayrıca mahalle muhtarının keşfe katılmadığını, bu hususun da açıkça kanuna aykırı olduğunu belirterek kararı istinaf etmiştir.
4.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dosya kapsamında arazi vasfında değerlendirilen taşınmazın arsa olarak değerlendirilmesi gerektiğini, taşınmazın yerleşim yerine, il, ilçe ve anayolara çok yakın olup, kadastral yola cepheli olduğunu, ... gibi büyükşehirlere yakın bir alanda kaldığını, kaldı ki arazi konumunda değerlendirilse dahi çok verimli arazi sınıfında olduğunu, bilirkişilerce taşınmazın bu özellikleri gözetilmeden daha düşük bedel belirlenmesinin hakkaniyete, usul ve kanuna aykırı olduğunu, ürünlerden en düşük değerli ürünler hesaba alınarak değerlendirme yapıldığını, keşifte o yer muhtarının da heyette bulunması zorunlu olmasına rağmen hiçbir mahalle muhtarının keşfe katılmadığını, taşınmazın konumu nazara alındığında %60 objektif değer artışının oldukça düşük olduğunu, %4,5 kapitalizasyon faizinden hesaplama yapılmasının taşınmazın değerinin düşük hesaplanmasına sebebiyet verdiğini, hem yılda alınan ürün sayısı hem de sulu tarımsal üretime konu ürünlerin de dava konusu arazilerde yetişebildiği değerlendirmeye alındığında bu oranın %3 olarak hesaplanması gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arazi niteliğindeki taşınmaza net gelir esas alınarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, buna göre hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın niteliği ve konumuna göre kapitalizasyon faizi ile objektif değer artırıcı unsur oranlarının emsal olarak bildirilen Yargıtay kararları dikkate alındığında yerinde olduğu, değerleme tarihi itibarıyla tespit edilen m² birim fiyatı üzerinden belirlenen kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olduğu, bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalılara ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmediğinden istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, kamulaştırma bedeline dava tarihinden dört ay sonra geçerli olmak üzere yasal faiz uygulanmasına karar verildiğini; ancak güncel Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları ışığında, yasal faiz yerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle;istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arazi niteliğindeki Sakarya ili, Kaynarca ilçesi, ... Mahallesi 2519 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak değer biçilmesi yerindedir.
3. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması doğrudur.
4. Dava konusu taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri ve aynı bölgeden Dairemize intikal eden dosyalarda kabul edilen oranlar gözetilerek uygulanan kapitalizasyon faiz oranı ve objektif değer artış oranı uygun görülmüştür.
5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARARAçıklanan sebeplerle;
Davacı idare, davalılar ..., ... ve ... vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesi,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.05.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar karar verildi.
K A R Ş I O Y
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.01.2004 tarihli ve 2004/10-44 Esas, 2004/19 Karar sayılı kararı ve müstakar kararlarında da açıkça ifade edildiği üzere Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının kesin hüküm halini almamış derdest davalar yönünden uygulanmaları gerekir. Zira Anayasa Mahkemesinin iptal kararları usulî kazanılmış hakkın ve aleyhe bozma yasağının istisnasını teşkil ederler.
Bu nedenle somut olayda; davalı tarafın Anayasanın 46 ncı maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faizin uygulanmasına yönelik Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında değerlendirilecek bir temyiz talebinin (Davalılardan ...’ın vekilinin bila tarihli dilekçesindeki “faize” ilişkin talebi) de dosya münderecatında bulunması karşısında, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası hükmünün iptali yönünde Anayasa Mahkemesi tarafından verilen ve 01.08.2023 tarihli, 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas - 2023/69 Karar sayılı iptal kararı doğrultusunda karar verilmeli ve “dava tarihinden itibaren mahkeme karar tarihine kadar” Anayasanın 46 ncı maddesinin son fıkrası hükmü nazara alınarak faize hükmedilmelidir.
Hâl böyle iken, eldeki derdest davada Anayasa Mahkemesi iptal kararının uygulanmadığı, Sayın çoğunluğun diğer yönleriyle katıldığımız “Onanma Kararı”na (faize ilişkin yönüyle) ve faizle ilgili 3 No’lu “Değerlendirme” görüşüne, açıkladığımız nedenlerle katılmıyoruz. 21.05.2025