Tüketici tarafından adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden açılan tapu iptali ve tescil davasında yüklenicinin edimini ifa etmemesi ve sözleşmesel şartlara ilişkin temyiz itirazları.
Özet: Bu hukuki evrak, davacı ile yüklenici arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacının tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen kendisine devredilmeyen dairenin tapu tescilini talep ettiği, yüklenicinin ise sözleşme hükümleri ve inşaatın tamamlanma durumu nedeniyle tescilin koşullarının oluşmadığını iddia ettiği bir uyuşmazlık olup, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin davacı lehine tapu iptali ve tescil kararı vermesi üzerine davalı yüklenicinin bu kararlara karşı yaptığı temyiz başvurusunun incelenmesini konu almaktadır.

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/2139 E., 2024/1750 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Bursa 5. Tüketici MahkemesiSAYISI: 2022/18 E., 2023/266 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkili ile davalılardan... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 01.09.2021 tarihli adi yazılı ... satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme gereğince Bursa ... Mah., 623 ada, 6 parselde yapılacak inşaatın A blok, 4 no.lu dairesinin müvekkiline teslim edilmesi gerektiğini, müvekkili tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve taşınmazı devretmekten kaçındığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi üzerine 07.01.20 22... .01.2022 tarihlerinde ihtarnameler gönderildiğini ancak olumlu bir yanıt alınamadığını, ayrıca aynı dairenin başka bir kişiye de satıldığını öğrendiklerini belirterek, Bursa ... Mah., 623 ada, 6 parseldeki A blok, 4 no.lu dairenin kat irtifakı tapusunun iptal edilerek müvekkili adına tescilini, bu mümkün olmadığı takdirde teslim tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin ve tüm zararlarının tespit edilerek davalılardan tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar davaya cevap vermemişlerdir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa malikleri ... ve ... ile davalı yüklenici arasında imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılan Bursa İli, ... Mahallesi, 623 ada, 6 parselde kayıtlı A blok, 4 no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici tarafından satıcı sıfatıyla davacıya 01.09.2021 tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesi ile 700.000,00 TL bedel karşılığında satıldığı, satış bedelinin nakden ödendiği, sözleşmede daire devrinin Haziran 2022'de yapılacağının kararlaştırıldığı, yargılamanın ilerleyen aşamasında inşaatın tamamlandığı iddiası üzerine 30.03.2023 tarihinde yapılan ikinci keşifte yapının tamamlanma oranının %100 olduğu, dava konusu dairenin kat irtifaklı tapusunun arsa malikleri ... ve ... adına kayıtlı olduğu, ancak davalı yüklenicinin temlike konu taşınmazı almaya hak kazandığının tespit edildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa malikleri ... ve ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tesciline, tapu iptal ve tescil talebi yönünden karar verildiği için tazminat talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı müteahhidin, arsa sahibi olan diğer davalılara karşı sözleşmeden doğan edimlerini %90 oranında yerine getirdiği, her ne kadar davalı tarafından davacı ile davalı yüklenici arasındaki adi yazılı satım sözleşmesindeki hükümlere göre, davacı tüketicinin tescil isteme koşullarının oluşmadığı ileri sürülmüşse de davalı tarafın ilk derece yargılaması sırasında bu konuda herhangi bir savunma yapmadığı, dava konusu bağımsız bölümü davacı dışında başka bir kişiye daha sattığına dair davacı tarafça sunulan sözleşmeye göre, davalı yüklenicinin adi yazılı sözleşme gereği üzerine düşen edimlerin ifasından kaçınmak amacıyla kötüniyetli olarak hareket ettiği gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı... İnşaat San.ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde özetle; a.Davacı ile müvekkili arasında yapılan sözleşmenin 10. maddesinde binanın iskân ruhsatının alınacağının ve tapuların kat irtifaklı olarak verilme tarihlerinin satıcı tarafından belirleneceğinin, alıcının bu hususu kabul ettiğinin ve buna itiraz etmeyeceğinin ve satıcıyı tescile zorlayamayacağının kararlaştırıldığını,b.14.04.2022 tarihinde icra edilen keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma oranının %64 olarak hesaplandığını, dava tarihinde taşınmazın henüz kaba inşaat halinde olduğunu, müvekkili ile arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki aşamalı tapu devirleri dikkate alındığında keşif ve dava tarihi itibariyle dava konusu bağımsız bölüm de dahil birçok kısma zaten henüz hak kazanılmadığını ve dava konusu bağımsız bölümün halen davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olup, müvekkiline devir işlemi yapılmadığını, projede halen iskân alınamadığını ve eksik işler bulunduğunu, söz konusu projenin tam ve eksiksiz olarak arsa sahiplerine teslim edilmediğini, hal böyle iken hiçbir zaman müvekkili uhdesine geçmemiş bir dairenin 3. kişi adına tesciline karar verilmesinin tapuyu halen elinde bulunduran arsa sahipleri olan diğer davalıların zararına sebebiyet verdiğini,c.Müvekkilinin henüz kendisi adına devri yapılmamış taşınmazı davacı adına tescil etmediği gerekçesiyle davaya haksız olarak dahil edilmesinin, dava sonucu birçok yargılama gideri ödemek zorunda bırakılmasının, diğer davalılar tarafından kendisine yönelmesi muhtemel taleplerle karşı karşıya kalmasının hakkaniyet ve ölçülülük ilkesine aykırılık teşkil ettiğini, müvekkilinin dava açılmasına kendi kusuru ile sebep olmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacı ile davalılardan... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen ... satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve özellikle davacı ile davalılardan yüklenici... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 01.09.2021 tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 10. maddesi, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 5. maddesinde düzenlenen haksız şart niteliğinde ve hükümsüz olup, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2.Davacı ile davalılardan yüklenici... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 01.09.2021 tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 7. maddesinde satıcı (davalı yüklenici) satılan bağımsız bölümü 2022 yılının 6. ayında bitirmeyi ve alıcı (davacı)ya teslim etmeyi kabul etmiştir. Sözleşmenin 10. maddesinin haksız şart niteliğinde ve hükümsüz olduğu kabul edilmekle, davacı alıcı en erken bu tarih itibariyle tapu kaydının adına tescilini talep edebilecektir. İş bu dava ise 17.01.2022 tarihinde açılmıştır. Dava tarihi itibariyle davacı dava açmakta haksız olup, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması gerekirken, davalı yüklenici... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti'nden tahsiline karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirir.Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 Sayılı HMK'nın 370/2. hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir. VI. KARAR1-Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı ...İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2-Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,3-Davalı ...İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. vekinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm kısmının 3. bendinin hükümden çıkarılarak yerine, "davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına" ibaresinin,Hüküm kısmının 4. bendinin hükümden çıkarılarak yerine, "davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına" ibaresinin yazılmasına,Hüküm kısmının 6. bendinin hükümden çıkarılmasına, Hükmün bu suretle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,İstek halinde peşin alınan temyiz harcının davalı... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti'ye verilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.