Yargıtayın, ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurulması koşullarını ve eksikliklerin giderilerek bu yönde karar verilmesinin esaslarını inceleyen içtihadı.
Özet: Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi talebiyle açılan davada, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, bu karar temyiz edilmiştir. Daha önce Yargıtay tarafından verilen bozma kararında, taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olduğu, ancak eksik olan yasal belgelerin (proje, iskan ruhsatı vb.) tamamlanması için ilgili tarafa makul süre ve yetki verilmesi gerektiği belirtilmişti. Ancak yerel mahkeme, önceki bozma kararına uyduğunu beyan etmesine rağmen yeniden satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmetmiştir. Bu durum, kat mülkiyeti kurulması imkanı değerlendirilmeden satış kararı verilmesinin hukuka uygunluğunu yeniden incelemeyi gerektirmektedir.
5. Hukuk Dairesi         2025/5395 E.  ,  2025/7875 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/1123 Esas, 2024/890 Karar
DAVA TARİHİ : 03.05.2011
KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalıların Edirne ili, .... ilçesi, ... Mahallesi 55... parsel sayılı avlulu kargir evin muris ...'e ait olduğunu, taşınmazın kullanımı hususunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığından taşınmaz üzerindeki ortaklığın mümkünse aynen taksimine, mümkün olmadığı takdirde satılarak satış bedelinin taraflara hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 03.07.2013 tarihli ve 2011/510 Esas, 2013/842 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin 03.07.2013 tarihli ve 2011/510 Esas, 2013/842 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; dava konusu taşınmazın üzerinde 1 adet dükkan ile normal katlarında birer daire olmak üzere toplam üç bağımsız bölümden oluşan kargir yapı mevcut olup, bu taşınmaz tapuda tarafların murisi adına kayıtlı olup dosyada mevcut veraset ilamına göre toplam 3 mirasçısının davada taraf olarak bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibarıyla her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 50/2 nci maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmakta olup 634 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 nci maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanun'un 10 uncu maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebileceği, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve nitelikte olduğu, taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12 nci maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerektiği, Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiğinin kabul edildiği, somut olayda da mahkemece öncelikle; ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğünün 30.05.2013 tarihli yazısından bir kısım bağımsız bölümlerin iskan ruhsatlarının bulunmadığı anlaşıldığından varsa öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca 634 sayılı Kaunun'un 12 nci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ve tüm kat maliklerinin kat mülkiyetine geçiş konusunda anlaşamadıkları gerekçesiyle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmediğine değinilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; Yargıtayın bozma kararından sonra 634 sayılı Kanun'un 12 nci maddesinde istenen belgelerin mahkemece verilen yetki ve süreler içinde tamamlandığını ve dosyaya sunulduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile Mahkeme kararın ONANMASINA,
Davalı ...'dan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.