Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, taşınmaz değerlemesindeki objektif artış oranı ve emsal karşılaştırmalarına yönelik temyiz itirazlarının değerlendirilmesi.
Özet: Bu evrak, Sakaryada bulunan bir taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve davacı idare adına tescili davasını konu almaktadır; ilk derece mahkemesi kamulaştırma bedelini belirleyip taşınmazın davacı idare adına tesciline karar vermiş, akabinde hem davacı idare bedelin yüksek olduğunu, hem de davalılar bedelin düşük ve hesaplama yönteminin hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf yoluna gitmişler, ancak bölge adliye mahkemesi tüm istinaf başvurularını esastan reddederek ilk kararı onamış, bunun üzerine taraflarca kararın temyiz edilmesiyle dosyanın yüksek mahkeme incelemesine sunulmuştur.
5. Hukuk Dairesi         2024/12569 E.  ,  2025/7694 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3159 Esas, 2024/1403 Karar
DAVA TARİHİ : 22.02.2021
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kaynarca Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/341 Esas, 2022/84 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve bir kısım davalılar kayyımı vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve bir kısım davalılar kayyımı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, .... ilçesi, ... Mahallesi 2403 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı ...Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Bir kısım davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; belirlenen bedelin düşük olduğunu ve kabul etmediklerini belirterek kamulaştırma bedelinin Mahkemece tespitini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalılara derhal ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ...Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve bir kısım davalılar kayyımı vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın değerine etki edecek objektif değer artış oranının yüksek hesaplandığını, davası açılan ve keşfi yapılan tüm dosyalarına ibraz edilen bilirkişi raporlarında aynı objektif değer artırıcı unsurların belirtildiğini, işbu taşınmazların birbirlerine yakın mesafede olduklarını ve işbu taşınmazların hepsi için aynı objektif değer artırıcı unsurlar tespit edildiği hâlde, bilirkişilerce işbu taşınmazlara, ''Kadastral Yola Cepheli Olması'', ''Köy Yerleşik Alanı içerisinde Bulunması'' gibi somut ve inandırıcı olmayan gerekçelerle, %30, %50, %75, %160 olarak 4 farklı oran uygulandığını ve taşınmazların değerlerinin farklı bulunduğunu, organize sanayi bölgesi alanı içerisinde bulunan diğer taşınmazlar için açılmış ve Yargıtay tarafından onanmış diğer davalarda 30,19 TL/m² birim fiyatı belirlendiğini, bu emsal kararlar karşısında dava konusu taşınmaza belirlenen m² birim fiyatının çok yüksek olduğunu, işbu taşınmazın raporda belirtilen özelliklerine haiz olmadığını, dava konusu taşınmazın şehir merkezine uzak olduğunu, taşınmazın marjinal tarım arazisi olup verimli olmadığını, taşınmazın yakınında sulama sistemi olmadığını, dava konusu taşınmazın üzerinde yetiştirildiği iddia edilen ürünler için yapılan net gelir tespitinin fahiş olarak yapıldığını, bu itibarla arazinin değerinin yüksek hesaplandığını, bilirkişilerin mevkii ve şartları farklı olan taşınmazlar için de aynı arazi değerini bulduğunu, bu hususa da itiraz ettiklerini belirterek, yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalılar ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın bedelinin usulünce hesaplanmadığını, eksik ve hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak kamulaştırma bedelinin belirlendiğini, bedelin düşük olduğunu, kayyım atanılan şahıslara ait araziler için muhdesatın aidiyeti davasının sonucunun beklenmesi nedeniyle arazi bedeli ayrı ayrı belirlenmeden tamamı üzerinden kamulaştırma bedelinin ödenmesinin engellenmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu beyan ederek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen değerin, taşınmazların rayiç değerini yansıtmadığını, objektif değer artışı oranının olması gerekenden daha düşük belirlendiğini, objektif değer artış oranının %80'den daha fazla tespit edilmesi gerektiğini, ilçedeki emsal dosyalarda %150'ye varan objektif değer artışlarının belirlendiğini, taşınmazın özellikleri dikkate alındığında kapitalizasyon faizi oranının en kötü ihtimalle %3 olarak belirlenmesi gerekirken %4,5 oranında belirlenmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
4. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporlarına yaptıkları itirazlarının değerlendirmeye alınmadığını, taşınmazın arsa vasfında değerlendirmeye alınması gerektiğini, taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatlar hakkında yapılan değerlendirmede yıpranma paylarını gösterir cetvele göre yapının ( bakıcı evi, ahır, çeşme ve su yalağı) yıpranma payının yanlış hesaplandığını, taşınmazın değeri hesaplanırken belediye hizmetlerinden yararlanması hususunun nazara alınmadığını, taşınmazın yerleşim yerine, il, ilçe ve ana yollara çok yakın olup, ana yollara bağlantısı olan kadastral yola cepheli bir taşınmaz olduğunu, emsal değerdeki yapılara bakıldığında bu yapıların bedeli müvekkiline verilen değerin 5-10 kat üzerinde kaldığını, bu nedenle emsal değerler de dikkate alınarak yeniden hesaplama yapılması gerektiğini ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
5. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; aşırı düşük değer belirlemesi yapan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, taşınmaza biçilen değerin gerçek değerin altında kaldığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun aşırı düşük bedel ve gerçek değerin çok altında fiyat içermekte olduğunu, objektif olarak taşınmaza değer katan unsurların hesaplamasını, ve kapitalizasyon faizinin düşük tutulması nedeni ile bilirkişi raporunda taşınmaza biçilen değeri kabul etmediklerini, taşınmazın çok verimli arazi sınıfında olduğunu, bilirkişilerce daha düşük bedel tespiti yapmak amacıyla düşük verim değerleri üzerinden hesap yapıldığını, bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, mahkemece önceki yıllarda aynı kurumca açılan ve kesinleşen kamulaştırma davalarındaki raporlar ile şimdiki bilirkişi raporlarının birbiriyle birebir örtüşmesi gerekçe gösterilerek itirazların reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu, Sakarya'nın en verimsiz ve en değersiz yeriymişcesine %4,5 kapitalizasyon faizinden hesaplama yapılmasının da taşınmazın değerinin çok altında değer belirlemesine neden olacağını ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arazi niteliğindeki taşınmaza net gelir esas alınarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, buna göre hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın niteliği ve konumuna göre kapitalizasyon faizi(%4,5) ile objektif değer artırıcı unsur oranlarının (%65), emsal olarak bildirilen Yargıtay kararları dikkate alındığında yerinde olduğu, değerleme tarihi itibarıyla zemin için belirlenen 87,75 TL/m² birim fiyatının yerinde olduğu, taşınmaz üzerindeki yapılar yönünden yapılan hesaplamanın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yapı maliyet tablosuna uygun olduğu, ayrıca ağaç bedelinin maktu ağaç verileriyle uyumlu olduğu, tüm bu hususlar dikkate alınarak belirlenen kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olduğu, bu suretle kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalılara ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmediği, İlk Derece Mahkemesi tarafından kurulan hükmün ve yapılan yargılamanın usul ve kanuna, Yargıtay yerleşik içtihatlarına uygun olduğu anlaşıldığından; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve bir kısım davalılar kayyımı vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
2.Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek kararı temyiz etmiştir.
3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek kararı temyiz etmiştir.
4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek kararı temyiz etmiştir.
5.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek ve Anayasa Mahkemesi kararı uyarınca kamulaştırma bedeline yasal faiz yerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiğini ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarım arazisi niteliğindeki Sakarya ili, .... ilçesi, ... Mahallesi 2403 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak, üzerindeki yapılara aynı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Dava konusu taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri ve aynı bölgeden Dairemize intikal eden dosyalarda kabul edilen oranlar gözetilerek uygulanan kapitalizasyon faiz oranı ve objektif değer artış oranı uygun görülmüştür.
4. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında fark kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması yerindedir.
5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARARAçıklanan sebeplerle;
Davacı idare, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve bir kısım davalılar kayyımı vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.05.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.01.2004 tarihli ve 2004/10-44 Esas, 2004/19 Karar sayılı kararı ve müstakar kararlarında da açıkça ifade edildiği üzere Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının kesin hüküm halini almamış derdest davalar yönünden uygulanmaları gerekir. Zira Anayasa Mahkemesinin iptal kararları usulî kazanılmış hakkın ve aleyhe bozma yasağının istisnasını teşkil ederler.
Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince dava konusu taşınmazın tespit edilen kamulaştırma bedelinin dava tarihinin 4 ay sonrasından karar tarihine kadar geçen süre için yasal faiziyle birlikte davacı idareden tahsiline karar verilmiştir. Bu karar taraf vekillerince istinaf edilmiş, ancak asıl alacağın fer'isi niteliğindeki faiz alacağına ilişkin davalılar vekillerinin bir istinaf talebi olmamıştır.
Davalılardan ... vekili 28.10.2024 tarihli temyiz dilekçesinde istinaf sebeplerine ek olarak Anayasa Mahkemesi iptal kararı gereğince kamulaştırma bedeline uygulanacak faizin türü ve başlangıç tarihi yönünden temyiz itirazında bulunmuştur.
Her ne kadar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası hükmünün iptali yönünde Anayasa Mahkemesi tarafından verilen ve 01.08.2023 tarihli, 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas - 2023/69 Karar sayılı iptal kararı doğrultusunda karar verilmesi ve “dava tarihinden itibaren mahkeme karar tarihine kadar geçen süre için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması”, diğer bir ifadeyle Anayasanın 46 ncı maddesinin son fıkrası hükmü nazara alınarak dava tarihinden itibaren karar tarihine kadar faize hükmedilmesi gerekmekte ise de;
Bölge Adliye Mahkemesi karar tarihinden önce yürürlüğe girmiş olan Anayasa Mahkemesi iptal kararı gereğince bu konuda istinaf sebepleri arasında bir talepte bulunulmadığından bu yöndeki temyiz sebepleri temyiz incelemesinde ele alınamayacaktır.
Hâl böyle olunca; faiz hükmüne ilişkin olarak davalı taraf vekillerinin Anayasa Mahkemesinin yukarıda bahsedilen iptal kararının uygulanmasına ilişkin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26/1 inci maddesinde düzenlenen “Taleple bağlılık ilkesi” kapsamında değerlendirilebilecek bir talebi söz konusu olmadığından, Anayasa Mahkemesi iptal kararının uygulanmadığı Dairemiz Sayın çoğunluğu tarafından verilen karara sonucu itibarıyla katılmakla birlikte "Değerlendirme" bölümünün 4 No.lu bendinde yazılı olan ve Anayasa Mahkemesi iptal kararlarının geriye yürümezliği ilkesini derdest haldeki somut olaya ilişkin yorumlayan gerekçesine açıkladığımız nedenlerle katılmıyoruz. 15.05.2025