Danıştay, Antalyada 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararına katılmayan kat maliklerinin hisse satışının iptali talepli davanın temyiz incelemesini yapıyor.
Özet: Davacılar, 6306 sayılı kanun uyarınca riskli ilan edilen yapıda alınan 2/3 çoğunluk dönüşüm kararına katılmadıkları gerekçesiyle, hisselerinin açık artırma ile satışına ve itirazın reddine yönelik idari işlemlerin iptalini talep etmiş; ilk derece ve bölge idare mahkemeleri, süresinde karara katılmayan davacıların paylarının satılmasında hukuka aykırılık bulunmadığına hükmederek davayı reddetmiş, ancak davacılar, sürecin usulsüzlüğü, yapının riskli olmadığı ve derdest ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle satışın durdurulması gerektiğini ileri sürerek temyize başvurmuş ve tetkik hakimi de temyiz isteminin kabulü ile kararın bozulması yönünde görüş sunmuştur.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACILAR) : 1- ... 2- ... 3- ... 4-... 5- ... 6- ... adına vekaleten ...VEKİLİ : Av. ... 7- ... 8- ...VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Valiliği VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:... K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, .... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi neticesinde, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmaması nedeniyle davacılara ait hisse paylarının, paydaşlar arasında açık artırma ile satışının 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının █████/2023 tarihinde saat 14:00'te yapılacağının bildirilmesine ilişkin Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddedilmesine ilişkin Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: .... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dava konusu taşınmaz maliklerinin 2/3 çoğunluğuyla alınan karara istinaden düzenlenen ortak karar tutanağına katılmaları için, çoğunluk pay sahiplerince yapılan ihtarnameler ile davacılara on beş günlük süre verildiği, söz konusu ihtarnamelerin davacılara usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesine karşın davacıların bu süre içerisinde çoğunluk kararına ve sözleşmeye katılmadığı, ilgili mevzuat uyarınca riskli yapının bir an önce dönüştürülmesi için iş ve işlemlerin sürüncemede bırakılmaması amacıyla sözleşmeye katılmayan davacıların paylarının satılması yönünde şartların oluştuğu ve bu işlemin zorunlu olarak uygulanması gerektiği, davacılara usulüne uygun olarak yapılan tebligatlara rağmen mevzuatta belirtilen sürenin ardından davacılar tarafından sözleşmenin kabul edilmediği anlaşıldığından, 2/3 çoğunluk kararına katılmayan davacıların taşınmazdaki arsa paylarının satışa çıkarılmasına yönelik tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak iş ve işlemler bakımından ortaklığın giderilmesi istemiyle adli yargı merciinde açılmış olan davada verilecek adli yargı kararının beklenilmesine gerek olmadığı gibi, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin birinci fıkrasının sonuna eklenen “Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” ibaresinin iptal edilmiş olmasının, dava konusu bireysel işlemi hukuken sakatlar bir yönünün bulunmadığı sonucuna varılmış ve davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun yukarıda belirtilen gerekçenin ilave edilmesi suretiyle reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Aynı nitelikte başka bir taşınmaza ilişkin olarak açık artırma ile satış işleminin iptali istemiyle .... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında görülen davada, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verildiği ve anılan davada hazırlanan bilirkişi raporunda arsa paylarının karşılığının oluşacak bağımsız bölümlere yansıtılmadığının ortaya konulduğu; uyuşmazlık konusu yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kapsamında değerlendirilmemesi gerektiği, kendilerinin riskli yapı sürecinden haberdar olmadığı, sürecin usule uygun yürütülmediği, adli yargıda görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasının derdest olduğu, anılan davanın sonucunun beklenilmesi gerektiği, dava konusu taşınmazın Antalya'nın Lara bölgesinde denize nazır nitelikte olduğu ve arsalarının yok pahasına ellerinden alındığı ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının, Dairemiz kararında belirtilen gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY : Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, .... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi neticesinde, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmaması nedeniyle davacılara ait hisse paylarının, paydaşlar arasında açık artırma ile satışının 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının █████/2023 tarihinde saat 14:00'te yapılacağı Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile bildirilmiş ve bu karara yapılan itiraz Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile reddedilmiştir. Bunun üzerine, Antalya Valililiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı ve ... tarihli, ... sayılı işlemlerinin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT : 6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) "...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almaktadır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME : Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; Kanunun riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme faaliyetlerinin yapılmasına yönelik hükümler içerdiği, bu amaç doğrultusunda mülkiyet hakkının kullanımına dair bir takım kısıtlamalara da yer verildiği, özelikle maliklerin tümünün taşınmazın değerlendirilme yöntemi hakkında hemfikir olmaması durumunda, değerlendirme yöntemine rıza göstermeyen ve azınlıkta kalan paydaşların itirazına üstünlük tanınmadığı ve hisse itibarıyla üçte iki çoğunluğun kararının yeterli görüldüğü, ancak azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı, böyle bir durumda karara iştirak etmeyen hissedarın payının satılmasıyla mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olacağı ya da yapılan paylaşımın adil olmasına rağmen alınan karara katılmayan hissedarın payının rayiç değerinden daha düşük bir değere satılamayacağı anlaşılmaktadır.Olayda; davacıların, kendilerine teklif edilen paylaşımın adil olmadığı ve arsa paylarının değerinden düşük bir bedelle satıldığına yönelik itirazının da olduğu anlaşılmaktadır.Davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararı ile anılan İdare Mahkemesi kararına karşı davacılar tarafından yapılan istinaf başvurusunun yukarıda belirtilen gerekçe ile reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında; davacıların kendilerine teklif edilen paylaşımın adil olmadığı ve uyuşmazlık konusu taşınmazın değerinden daha düşük bir bedelle satışa çıkarıldığına ve satıldığına yönelik itirazlarına yönelik inceleme ve değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.Bu nedenle; dava konusu taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler dikkate alınarak, taşınmaz bedelinin ve teklif edilen yeni paylaşım şeklinin adil olup olmadığının tespit edilmesi amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekmektedir.Bu durumda; öncelikle davacıların paylaşıma ilişkin itirazlarının değerlendirilerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıların arsa paylarına karşılık yapılan teklifin adil bir paylaşım içerip içermediğinin değerlendirilmesi, ayrıca davacıların arsa payının satış tarihindeki bedeli tespit edilerek, arsa paylarının rayiç değerde satışa çıkarılıp çıkarılmadığı ve satışın rayiç değer üzerinden yapılıp yapılmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiğinden; eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun yukarıda belirtilen gerekçenin eklenmesi suretiyle reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararda hukuki isabet görülmemiştir. Öte yandan; davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun uyarınca, paydaşlar arasında açık artırma sonucunda satın alan paydaşın / paydaşların menfaatinin etkileneceği açık olduğundan; anılan kişiye / kişilere ihbar yapılması gerekmekte iken; bu husus gözetilmeksizin işin esasının incelenmesi suretiyle verilen kararda bu yönüyle de hukuki isabet görülmemiştir. Diğer taraftan; davacılardan ...'ın kendi adına asaleten, ... adına vekaleten görülmekte olan davayı açtığı; bu bağlamda yukarıda ad ve soyadları belirtilen 8 gerçek kişi davacının tamamının ad ve soyadlarının temyize konu kararda yer alması gerekirken, davacılardan ...'ın ad ve soyadının temyize konu kararda yer almaması usul kurallarına aykırı olduğundan, temyize konu kararda bu yönüyle de hukuka uyarlık bulunmamaktadır.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin kabulüne,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının Üye ...'in karşı oyu ve oyçokluğuyla BOZULMASINA,3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde kesin olarak karar verildi. (X) KARŞI OY :Dava; Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, .... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi neticesinde, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmaması nedeniyle davacılara ait hisse paylarının, paydaşlar arasında açık artırma ile satışının 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının █████/2023 tarihinde saat 14:00'te yapılacağının bildirilmesine ilişkin Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddedilmesine ilişkin Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işleminin iptali istemiyle açılmıştır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği, bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, sözleşmenin içeriğine girerek paylaşımın adil olup olmadığı hususunda arsa payı karşılaştırılması konusunda ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabii afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı kuşkusuzdur. Uyuşmazlıkta; davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun uyarınca, paydaşlar arasında açık artırma sonucunda satın alan paydaşın / paydaşların menfaatinin etkileneceği açık olduğundan; anılan kişiye / kişilere ihbar yapılması; davacılardan ...'ın kendi adına asaleten, ... adına vekaleten görülmekte olan davayı açtığı ve Dairemiz kararında ad ve soyadları belirtilen 8 gerçek kişi davacının tamamının ad ve soyadlarının temyize konu kararda yer alması gerekirken, davacılardan ...'ın ad ve soyadının temyize konu kararda yer almamasının usul kurallarına aykırı olduğu; ayrıca davacıların arsa payının satış tarihindeki bedeli tespit edilerek, rayiç değerde satışa çıkarılıp çıkarılmadığı ve satışın rayiç değer üzerinden yapılıp yapılmadığı hususunun, yaptırılacak keşif sonucunda düzenlenecek bilirkişi raporunun değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varıldığından; usul kurallarına aykırı biçimde ve eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun gerekçeli olarak reddedilmesine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği görüşüyle, Dairemiz çoğunluk kararına gerekçe yönünden (davacıların arsa paylarına karşılık yapılan teklifin adil bir paylaşım içerip içermediğinin görülmekte olan dava kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, Dairemiz kararındaki söz konusu bozma gerekçesine) katılmıyorum.