istanbul bölge adliye mahkemesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölüm devri, cezai şart ve zarar tazminatı talepli tapu iptali ve tescil davası istinaf kararı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölüm devri, cezai şart ve zarar tazminatı talepli tapu iptali ve tescil davası istinaf kararı.

Özet: Bu hukuki evrak, taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin inşaatı tamamlamasına karşın arsa sahibinin hak sahibi olduğu bağımsız bölümlerin tapularını devretmediği iddiasıyla açtığı tapu iptali ve tescil talepli asıl dava ile arsa sahibinin yüklenicinin gecikmeli teslimi nedeniyle cezai şart ve tazminat talep ettiği birleşen davaların istinaf incelemesini kapsamakta olup, uyuşmazlık genel olarak sözleşmeden kaynaklanan edimlerin eksik veya gecikmeli ifasından kaynaklanan karşılıklı talepler üzerine kuruludur.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

53.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: ████████

KARAR NO: ████████

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: █████/2024

NUMARASI: ████████ Esas, █████████ Karar

BİRLEŞEN İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ████████ ESAS SAYILI DOSYASINDA

BİRLEŞEN İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ████████ESAS SAYILI DOSYASINDA

BİRLEŞEN İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ████████ ESAS SAYILI DOSYASI

DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : █████/2026

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında .... Noterliği'nin 05.05.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin imzalandığını, sözleşme uyarınca ...Mahallesi'nde bulunan taşınmaz üzerinde inşa edilecek toplam ... bağımsız bölümden 36'sının yükleniciye, 28'inin arsa sahibine bırakılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 4. maddesinde yükleniciye ait bağımsız bölümlerin inşaatın ilerleme seviyelerine göre kademeli olarak devredileceğinin düzenlendiğini, müvekkili yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlayarak 27.03.2018 tarihinde yapı kullanma izin belgesini aldığını, buna rağmen davalı arsa sahibinin yalnızca ... bağımsız bölümün tapusunu devrettiğini, kalan 25 bağımsız bölümün tapu devrinden haksız olarak kaçındığını, betonarme imalatlarının tamamlanmasının ardından ve iskân alındıktan sonra gönderilen ihtarnamelere rağmen tapu devrinin gerçekleştirilmediğini, davalı arsa sahibinin kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesine karşın, davacının hak ettiği bağımsız bölümlerin tapularını alamadığı için bunları satın alan üçüncü kişilere devir yapamadığını ve bu nedenle zarara uğradığını ileri süren davacı vekili, sözleşmenin 4. ve 7. maddelerinde düzenlenen cezai şart hükümleri uyarınca gecikme nedeniyle yüksek tutarda cezai şart alacağının doğduğunu, ancak fazlaya ilişkin haklarını saklı tuttuklarını belirterek, sözleşme gereği davacıya devredilmesi gereken 25 bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davacı vekili, davaya konu ... Limited Şirketi'nin ihyası istemiyle İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında açılmış bulunan davanın derdest olduğunu belirterek, eldeki davanın söz konusu dosya ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davacı vekili; taraflar arasında .... Noterliği'nin 05.05.2015 tarih ve ...yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin imzalandığını, sözleşme uyarınca davalı arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde toplam 64 adet dükkânın inşa edilmesinin ve bunlardan 36 adedinin yükleniciye, 28 adedinin arsa sahibine ait olmasının kararlaştırıldığını, taşınmazın sonradan ifraz edilerek 2019 ve 2020 parsellerine ayrıldığını, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izin belgelerini alarak tüm edimlerini yerine getirdiğini, buna rağmen davalının yükleniciye ait olması gereken 36 bağımsız bölümden yalnızca 11'inin tapusunu devrettiğini, kalan 25 bağımsız bölümün tapu devrini ise haksız şekilde yapmadığını ileri sürmüştür. Bu nedenle tapu iptali ve tescil istemiyle İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında dava açıldığını, dosyada alınan bilirkişi raporlarıyla yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz yerine getirdiği ve davalının tapu devri borcunu ifa etmediğinin tespit edildiğini, önceki dava ile 02.06.2022 tarihine kadar doğan cezai şartların talep edildiğini, ancak tapuların hâlen devredilmemesi nedeniyle bu tarihten sonra doğan cezai şart alacakları için ek dava açılmasının zorunlu hale geldiğini belirterek, sözleşmenin 4. ve 7. maddeleri uyarınca 25 bağımsız bölüm yönünden 02.06.2022 tarihinden sonra doğan cezai şart alacağına karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 4.000.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsilini ve davanın İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili (.... A.Ş.) █████/2022 tarihli cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin inşaatı sözleşme ve projeye uygun şekilde tamamlayıp teslim etmediğini, taraflar arasındaki ilişkinin eser sözleşmesinden kaynaklandığını, yüklenicinin öncelikle eseri sözleşmeye, fen ve teknik kurallarına uygun olarak ayıpsız şekilde teslim etmesi gerektiğini, ancak davacının özen borcuna aykırı davranarak ayıplı ve projeye aykırı imalat gerçekleştirdiğini, ayıplar giderilmeden iş sahibinden karşı edimin ifasının istenemeyeceğini savunmuştur.

İnşaatın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne aykırı yapıldığını, site içi yolların eğimlerinin de ilgili standartlara uygun olmadığını, Ekim 2017'de yapılan toplantıda projedeki eksiklik ve aykırılıkların giderilmesinin görüşüldüğünü, sözleşmeye göre yapı kullanma izin belgesi alınarak teslimin 09.01.2017 tarihinde yapılması gerekirken iskanın ancak 27.03.2018 tarihinde alınabildiğini, bu nedenle davacının kendi edimini yerine getirmeden karşı edimi talep edemeyeceğini ileri sürmüştür. Ayrıca .... Noterliği'nin 13.04.2018 tarihli ihtarnamesiyle .. bağımsız bölüm dışındaki dükkânların devrine hazır olduklarını bildirdiklerini, buna rağmen davacının ████████ Esas sayılı dosyada tapu iptali ve tescil ile cezai şart davası açtığını, ayrıca ... dükkândan ...'ünün daha devrine hazır olduklarını bildirdiklerini, davacının 25 bağımsız bölümün devredilmemesi nedeniyle cezai şart talebinde bulunmasının haksız olduğunu, zira tapu devrinin yapılmamasının keyfi olmayıp davacının inşaatı süresinde tamamlamaması ve projeye ile imar mevzuatına aykırı imalat yapmasından kaynaklandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı vekili (.... A.Ş.) █████/2018 tarihli cevap dilekçesinde; davanın kısmi dava olarak açılamayacağını, davacı yüklenicinin eseri sözleşme ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamadığını, eserin kabul edilmediği gibi ayıplı da olduğunu, bu nedenle yüklenicinin iş sahibinden karşı edimin ifasını talep edemeyeceğini savunmuştur. Sözleşmeye göre dükkânların yapı kullanma izin belgesi alınarak 09.01.2017 tarihinde teslim edilmesi gerekirken iskan belgesinin ancak 27.03.2018 tarihinde ve sahte imzalara dayanılarak alındığını, davacının kendi edimini gereği gibi yerine getirmeden karşı edim talebinde bulunmasının hukuka aykırı olduğunu ileri sürmüştür. Davacının, 25 bağımsız bölümün devredilmemesi nedeniyle toplam 7.800.000 TL cezai şart talep ettiğini, ancak tapu devrinin yapılmamasının keyfi olmayıp inşaatın süresinde tamamlanmaması ve imar mevzuatı ile projeye aykırı imalatlar nedeniyle gerçekleştiğini, gönderilen ihtarnamede belirtilen 17 dükkâna ilave olarak 3 dükkânın daha devrine hazır olduklarını, bu nedenle davanın en azından 20 bağımsız bölüm yönünden reddi gerektiğini, ayrıca müvekkilinin uğradığı zararların teminatı olarak 5 bağımsız bölümün tapusunun zararlar karşılanıncaya kadar devredilmeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davacı vekili (.... Şti.) █████/2023 tarihli cevap dilekçesinde; taraflar arasında .... Noterliği'nin 05.05.2015 tarih ve ...yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin imzalandığını, sözleşme uyarınca...'daki taşınmaz üzerinde asgari .... adet dükkânın inşa edilmesinin, bunlardan 28'inin arsa sahibine, 36'sının ise yükleniciye ait olmasının kararlaştırıldığını, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde yerine getirerek yapı kullanma izin belgelerini aldığını, taşınmazları teslim ettiğini ve fiilî kullanımın başladığını, buna rağmen arsa sahibinin yükleniciye ait 25 bağımsız bölümün tapusunu devretmemesi üzerine 14.05.2018 tarihinde tapu iptali ve tescil ile ifaya eklenen tazminat davasının açıldığını belirtmiştir.

Ayrıca arsa sahibi şirket tarafından İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında 2.547.054 TL tutarında sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat davası açılarak eldeki dosya ile birleştirildiğini, arsa sahibine teslim tarihinin doğru olmakla birlikte yükleniciden kaynaklanmayan çeşitli nedenlerle inşaat süresinin uzadığını ve bu sürelerin teslim süresine eklenmesi gerekirken tazminat hesabında dikkate alınmadığını, yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirdiğini, sözleşmeye aykırılığının bulunmadığını, arsa sahibinin iddia ve taleplerinin kötü niyetli ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek birleşen davadaki tazminat taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki 05.05.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca yapı kullanma izin belgesinin 27.03.2018 tarihinde alınarak eserin teslim edildiği, bu tarih itibarıyla davacı yüklenicinin sözleşme gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 36 bağımsız bölümün tamamına hak kazandığı, davalı arsa sahibinin geç teslim ve ayıp iddialarının tapu devrinden kaçınmasını haklı kılmadığı, ayrıca süresinde ayıp ihbarında bulunulduğunun ispatlanamaması nedeniyle TBK'nın 474 ve devamı maddeleri uyarınca ayıptan doğan seçimlik hakların kullanılamayacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. Mahkemece ayrıca sözleşmenin 4. maddesi uyarınca tapu devrindeki gecikme nedeniyle 25 bağımsız bölüm yönünden davacı lehine ifaya ekli cezai şart koşullarının oluştuğu, ancak TBK'nın 182/3. maddesi gereğince hesaplanan cezai şarttan hakkaniyet indirimi yapılarak %50 oranında tenkis uygulanmasının uygun olduğu, birleşen davalarda ise arsa sahibinin işin geç teslimi nedeniyle sözleşmenin 14/b maddesine dayalı cezai şart talebinin haklı olduğu, iskânın geç alınması nedeniyle dört bağımsız bölümün düşük bedelle satılmasından kaynaklanan 72.500,00 TL zarardan yüklenicinin sorumlu bulunduğu, ayrıca İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ Esas ve İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ Esas sayılı birleşen dosyalarındaki cezai şart taleplerinde de davacının talep dönemleri itibarıyla cezai şarta hak kazandığı, bu alacaklar yönünden de TBK'nın 182/3. maddesi uyarınca %50 oranında indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF SEBEPLERİ

Asıl ve bir kısım birleşen davalarda davacı/birleşen ████████e.sayılı davada davalı vekili istinafında, mahkemece bilirkişi raporlarıyla hesaplanan cezai şart alacaklarından re’sen indirim yapılmasının TBK'nın 182/3. maddesine, TTK'nın 22. maddesine ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğunu, cezai şartın fahiş olmadığını, miktarın yüksek görünmesinin nedeninin sözleşmede kararlaştırılan ceza tutarı değil, davalı arsa sahibinin haklı bir neden olmaksızın yükleniciye devretmesi gereken 25 bağımsız bölümün tapusunu devretmemekte ısrar etmesi ve yargılamayı gereksiz keşiflerle uzatması olduğunu, mahkemece cezai şartın fahiş olduğuna ilişkin herhangi bir somut gerekçe gösterilmediğini, tarafların tacir olması nedeniyle TTK'nın 22. maddesi uyarınca cezai şarttan indirim yapılmasının mümkün olmadığını, ayrıca davalı tarafça da cezai şart indirimi talebinde bulunulmadığını, yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm edimlerini yerine getirerek inşaatı tamamladığını, iskân belgesini alıp kat mülkiyetini kurduğunu, buna rağmen hak kazandığı 36 bağımsız bölümden yalnızca 11'inin devredildiğini, kalan 25 bağımsız bölümün ise ancak mahkeme kararıyla hak edildiğinin tespit edildiğini, tapuların devredilmemesi nedeniyle uğranılan zararın cezai şarttan çok daha ağır olduğunu, bu nedenle cezai şart alacağından yapılan indirimin kaldırılarak hesaplanan tutarın tamamına hükmedilmesi gerektiğini, birleşen İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında açılan karşı davada, sözleşmenin 14/b maddesi uyarınca gecikme tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu, inşaatın gecikmesinin yükleniciden değil, arsa sahibinin kademeli tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmeyerek yükleniciyi finansman imkânından yoksun bırakmasından kaynaklandığını, bilirkişi raporlarında da sözleşmeyi ihlal eden ve temerrüde düşen tarafın arsa sahibi olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle birleşen davanın reddi gerekirken kısmen kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, yargılama sırasında talepleri üzerine konulan ihtiyati tedbirden sonradan vazgeçtiklerini ve tedbirin kaldırılmasını talep ettiklerini, buna rağmen mahkemece tedbirin kesin hükme kadar devamına karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, tedbir nedeniyle yüksek teminat yükü altında kaldıklarını ve tedbir kararının fiilen tapuda da uygulanmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Asıl ve bir kısım birleşen davalarda davalı/birleşen ████████e.sayılı davada davacı vekili istinafında, taraflar arasındaki uyuşmazlığın 05.05.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklandığını, arsa sahibi olarak yüklenicinin hak kazandığı bağımsız bölümlerin önemli kısmını dava açılmadan önce noter ihtarnamesiyle devre hazır hale getirdiklerini, buna rağmen yüklenicinin bu taşınmazları devralmayarak tapu iptali, tescil ve cezai şart davaları açtığını, bu nedenle özellikle ihtarnamede tek tek belirtilen 17 bağımsız bölüm yönünden davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını, dava sonrasında cevap dilekçesiyle üç bağımsız bölüm yönünden daha devir iradesini açıkça ortaya koyduklarını ve bu beyanın kısmi kabul niteliğinde olmasına rağmen değerlendirilmediğini, esasen ihtilafın yalnızca beş bağımsız bölüm bakımından mevcut olduğunu, bu taşınmazlar yönünden de projeye aykırılıklar ve ayıplar nedeniyle TBK'nın 475/2. maddesi uyarınca bedelden indirim hakkını kullandıklarını, 29.02.2020 tarihli ihtiyati tedbir kararı nedeniyle taşınmazların devrinin hukuken imkânsız hale geldiğini, buna rağmen aynı taşınmazlar bakımından açılan birleşen davalarda cezai şart talep edilmesinin hukuki yarar ve dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığını, yüklenicinin projeyi sözleşme ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamadığını, yol kotu, istinat duvarları, eğim, imar yolu, mania planı ve yapı kullanım izin belgelerine ilişkin ciddi proje aykırılıkları bulunduğunu, bu ayıpların dava açılmadan önce e-posta yazışmaları, noter ihtarnameleri ve teknik raporlarla bildirildiğini, dolayısıyla ayıp ihbar yükümlülüğünün süresinde yerine getirildiğini, dosyaya sunulan uzman görüşleri ve teknik raporların mahkemece değerlendirilmeyerek yalnızca bilirkişi raporlarına dayanılmasının adil yargılanma hakkını ihlal ettiğini, bilirkişilerin eksik ve taraflı inceleme yaptıklarını, özellikle yol kotu ve imar projesine ilişkin teknik tespitleri göz ardı ettiklerini, yapı kullanım izin belgelerinin iptali istemiyle açılan idari davaların bekletici mesele yapılması taleplerinin de haksız olarak reddedildiğini, birleşen ████████ Esas sayılı dava yönünden ise; yüklenicinin inşaatı sözleşmede öngörülen sürede tamamlamadığını, sözleşmenin 14/b maddesi gereğince gecikme nedeniyle cezai şart borcunun doğduğunu, mahkemenin bu talebi kabul etmekle birlikte bilirkişi raporlarında teslim tarihinin hatalı biçimde 21.05.2017 olarak esas alındığını, oysa hukuki teslim tarihinin yapı kullanma izin belgesinin alındığı 27.03.2018 olduğunu, bu nedenle gecikme süresinin yaklaşık on ay eksik hesaplandığını, ayrıca iskân alınmadan önce düşük bedelle satılmak zorunda kalınan dört bağımsız bölüm yönünden değer kaybı hesabının eksik ve yetersiz yapıldığını, bilirkişilerin zarar oranını bilimsel gerekçe göstermeksizin en düşük seviyeden belirlediklerini, bu nedenlerle gerek asıl ve birleşen davalarda gerekse kendi açtıkları birleşen davada verilen hükümlerin kaldırılarak talepleri doğrultusunda yeniden karar verilmesini talep etmiştir.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir.

Davacı yüklenici, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaatı tamamlayarak yapı kullanma izin belgesini almasına rağmen hak kazandığı bağımsız bölümlerin tapularının devredilmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil ile cezai şart alacaklarının tahsilini talep etmiş; birleşen davalarda ise taraflar karşılıklı olarak geç teslim, ayıp, cezai şart ve tazminat taleplerinde bulunmuştur. Davalı arsa sahibi ise inşaatın geç ve ayıplı teslim edildiğini, bu nedenle tapu devrinden kaçınmakta haklı olduğunu savunmuştur. Mahkemece, yüklenicinin yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla sözleşme gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazandığı, arsa sahibinin tapu devrinden kaçınmasının haklı olmadığı ve ayıp ihbarının süresinde yapıldığının ispatlanamadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne; tarafların cezai şart taleplerinin ise haklı olduğu kabul edilmekle birlikte TBK'nın 182/3. maddesi uyarınca %50 oranında tenkis uygulanarak asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Arsa sahibinin açtığı birleşen davaya yönelik istinaf itirazlarının incelenmesinde;

Dosya kapsamından, inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede yapı kullanma izin belgesi alınarak teslim edilmediği sabittir. Yüklenici, gecikmenin sebebinin aşamalı tapu devirlerinin zamanında yapılmaması nedeniyle finansman sıkıntısı yaşanması olduğunu ileri sürmüş ise de, arsa sahiplerini bu sebeple temerrüde düşüren herhangi bir ihtarın inşaat süreci içerisinde gönderilmediği, bu iddianın ilk kez yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra ileri sürüldüğü anlaşılmaktadır. Bu durumda yüklenicinin gecikmeye ilişkin savunmasına hukuki sonuç bağlanması mümkün değildir. Mahkemece sözleşmenin gecikmeye ilişkin cezai şart hükmü uyarınca arsa sahibi lehine tenkis yapılmaksızın cezai şarta hükmedilmesi yerindedir.

Arsa sahibinin diğer tazminat talepleri yönünden ise hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, mahkemece bu rapor doğrultusunda verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmıştır.

Yüklenicinin açtığı asıl ve birleşen davalara yönelik istinaf itirazlarının incelenmesinde;

Tarafların tacir olduğu gözetildiğinde, mahkemece yüklenici lehine hükmedilen cezai şart alacağından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182/3. maddesi uyarınca resen tenkis yapılması doğru olmamıştır. Zira 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca tacirler arasında kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesi mümkün değildir.

Diğer taraftan, davalı arsa sahibinin yargılama öncesinde noter ihtarnamesi ile ... bağımsız bölümün, yargılama sırasında ise ... bağımsız bölümün daha devrine hazır olduğunu bildirdiği anlaşılmaktadır. Mahkemece bu beyanların hukuki sonuçları değerlendirilerek, özellikle yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumluluğun belirlenmesinde dikkate alınması gerekmektedir.

Sözleşmede aşamalı devre tabi tutulan .... bağımsız bölüm yönünden mahkemece tapu iptali ve tescile karar verilmesi ile bu bağımsız bölümlere ilişkin cezai şart alacağının tenkis uygulanmaksızın kabulü yerindedir.

Buna karşılık, yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlı olarak devredilecek ... bağımsız bölümden ...'ü yönünden, davalı arsa sahibinin yargılama sırasında ifaya hazır olduğunu bildirdiği gözetildiğinde, bu bağımsız bölümler bakımından davalının temerrüde düşüp düşmediği değerlendirilerek tapu iptali ve tescil ile cezai şart talepleri hakkında sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Kalan 5 bağımsız bölüm yönünden ise, davalı tarafından İstanbul 2. İdare Mahkemesinin █████████ Esas sayılı dosyasında yapı kullanma izin belgesinin iptali istemiyle dava açıldığı anlaşılmaktadır. Anılan davanın sonucu, bu bağımsız bölümler yönünden tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyecek nitelikte bulunduğundan, idari yargıdaki davanın sonucu beklenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

Kaldırma neden ve kapsamına göre, ihtiyati tedbire ilişkin istinaf itirazlarının da ilk derece mahkemesince yeniden yapılacak yargılama sırasında değerlendirilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf taleplerinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜNE,

2-İSTANBUL ANADOLU .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin .../███████ tarih, 2018/...Esas, 2024/.. Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Taraflarca yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,

5-Davacı ve davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,

6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere █████/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.