Danıştay 4. Dairenin, büyükşehir belediyesince tahakkuk ettirilen ecrimisil ihbarnamesinin iptali istemiyle açılan davada taşınmaz işgali ve bilirkişi raporuyla belirlenen ecrimisil miktarının hukuka uygunluğunun incelendiği içtihat metni.
Özet: Davacı bir şirketin belediye tarafından fuzuli işgal iddiasıyla tahakkuk ettirilen 1.411.624,91 TLlik ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle açtığı davada, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda fiili işgal alanı için ödenecek ecrimisil tutarı 895.176,39 TL olarak tespit edilmiş; bu doğrultuda, bölge idare mahkemesi ecrimisil ihbarnamesinin 895.176,39 TLlik kısmını hukuka uygun bularak bu kısma ilişkin davayı reddetmiş, fazlaya ilişkin 516.448,52 TLlik kısmını ise iptal etmiş ve nihai olarak bu kararın esasta doğru olduğu değerlendirilmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN TARAFLAR : 1- (DAVACI) ... Giyim İnşaat Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi VEKİLİ : Av. ... 2- (DAVALI) ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının taraflarca aleyhlerine olan kısımlarının bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi, ... Çarşısı Üstü, No:... adresinde kain ve tasarrufu davalı idarede bulunan taşınmazın 187,50 m²'sinin █████/2017-█████/2022 tarihleri arasında fuzulen işgal edilmesi nedeniyle 1.411.624,91 TL tutarında ecrimisil tahakkuk ettirilmesine ilişkin ... tarih ve E-...-... sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre, taşınmazın █████/2014 tarihinden itibaren kira sözleşmesi kapsamında kullandığı, ancak bu kullanıma ilave olarak bodrum katta 104,50 m², giriş katta 75,50 m² ve 1. katta ise 7,50 m² olmak üzere toplam 187,50 m²'nin işgal edilmek suretiyle kullanıldığı, █████/2017-█████/2022 dönemi için söz konusu alana tekabül eden ecrimisil bedelinin 895.176,39 TL olarak tespit edildiği dikkate alındığında, dava konusu ecrimisil ihbarnamesinde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; uyuşmazlık konusu olayda bilirkişilerce toplam bedelin (işgale konu alan 187,50 m²) 895.176,39 TL olarak hesaplandığı görülmekle, işgal edilen alan üzerinden rayiç bedel olarak bilirkişilerce belirlenen bedel dikkate alınarak hesaplanan ecrimisil miktarı üzerinden idarece ecrimisil alınması gerektiği sonucuna varılmış olup dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin 895.176,39 TL'lik kısmı yönünden davanın reddi, fazlaya ilişkin kısmı yönünden ise iptali gerektiği belirtilerek, dava konusu 1.411.624,91 TL ecrimisil tahakkuk ettirilmesine ilişkin işlemin 895.176,39 TL'lik kısmının iptaline yönelik bölümü usul ve hukuka uygun olup kaldırılmasını gerektiren bir neden bulunmadığından, dava konusu işlemin 895.176,39 TL'lik kısmı yönünden davalının istinaf başvurusunun reddine, 516.448,52 TL'lik kısmı yönünden ise davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü idare mahkemesi kararının dava konusu ecrimisilin 516.448,52 TL tutarının iptaline ilişkin kısmının kaldırılmasına, dava konusu ecrimisilin 516.448,52 TL'lik kısmı yönünden davanın reddine, davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDEN DAVACININ İDDİALARI : 1997 yılından itibaren taşınmazda giyim mağazası olarak faaliyet gösterildiği, belediyeye ait taşınmazın üç ayrı şirket tarafından kiralandığı, belediyenin .... ve İnş. Tur. Tic. Ltd. Şti.'nden tahsil ettiği kira bedellerinin ayrıca mükerrer olarak şirketlerinden tahsil edilmek istenildiği, kira sözleşmesi uyarınca kira bedellerinin ödendiği, ecrimisile konu alanların diğer kiracılarca kiralanan ve kullanılan alanlar olduğu, söz konusu alanların kiracısı ... Market Ltd. Şti.'nden bilgi istenilmediği, tahakkuk ettirilen alanların kira bedellerinin idarece kira bedeli olarak ayrıca tahsil edildiği, kira sözleşmesinde m² sınırlaması bulunmadığı, katların m² alanlarının eşit (900,00 m²) olduğu, şirketlerinin kira sözleşmesi dışında kullanacağı alan bulunmadığı, bodrum ve zemin katın dava dışı .... Tic. Tic. Ltd. Şti.'nce kiralandığı ve kullanıldığı, sanki taşınmazın tamamının şirketlerince kullanılmış gibi işlem tesis edildiği, bilirkişi raporunun bu yönden hatalı olduğu sürülmektedir.TEMYİZ EDEN DAVALININ İDDİALARI : Komisyon tarafından tespit edilen ecrimisil tutarında hukuki yönden bir eksiklik bulunmadığı ileri sürülmektedir.DAVACININ SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur. DAVALININ SAVUNMASI : Cevap verilmemiştir.TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Mahkemesince mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen ek rapora göre, işgale konu alan için davacıdan istenebilecek ecrimisil tutarının 895.176,39 TL olduğu hususu dikkate alındığında, Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesince anılan tutar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sehven bu tutar yönünden davanın reddine, bu tutarı aşan 516.448,52 TL yönünden iptal kararı verilmesinde hukuki isabet bulunmamakla birlikte, bu durum yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hüküm fıkrasının "dava konusu ecrimisil ihbarnamenin 895.176,39 TL ecrimisil tutarı yönünden davanın reddine, 516.448,52 TL'lik kısmının iptaline" şeklinde düzeltilerek onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :Davacının temyiz istemi yönünden;Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın davanın reddine ilişkin kısmının bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. Davalı idarenin temyiz istemine gelince; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesinde, devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerlendirme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca takdir edilecek ecrimisilin isteneceği, ecrimisilin talep edilebilmesi için Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olmasının gerekmediği ve fuzuli şagilin kusurunun aranmayacağı hükmüne yer verilmiştir.2886 sayılı Kanun'un 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinde ecrimisil, Hazine taşınmazının, idarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat; fuzuli şagil ise, kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler olarak tanımlanmıştır. "Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi" başlıklı 85. maddesinde ise, ecrimisilin tespit ve takdirinde; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurların göz önünde bulundurulacağı; kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılacağı aksi takdirde ise, işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılacağı düzenlemesine yer verilmiştir.336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği'nin, 5. maddesinde "(11) Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; a)İmar durumu, b)Yüzölçümü, c)Niteliği, ç)Verimi (tarım arazilerinde), d)Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, e)Konumu, f)Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği gibi her türlü ölçütler dikkate alınır. (12) Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. Ecrimisil tespit ve takdirinde göz önünde bulundurulacak bilgiler, gerektiğinde köy, mahalle, cadde ve sokak itibariyle sorulabilir." düzenlemelerine yer verilmiştir.Dosyanın incelenmesinden, davacı şirket tarafından ticari amaçla kiralanan Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi, ... Çarşısı ..., No:... adresindeki taşınmaz ile ilgili olarak davalı idare tarafından 1. katta 7,50 m², giriş (zemin) katta 75,50 m² ve bodrum katta 104,50 m² olmak üzere toplam 187,50 m²'lik fazla kullanım alanının tespit edildiği, işgale konu taşınmaz ile aynı bölge içerisinde yer alan ... Giyim Gıda San. Tic. Ltd. Şti. İle 138,00 m² yüzölçümüne ait dükkan için 2022 yılı kira bedelinin 25.978,00 TL/ay olduğu, işgale konu taşınmazın 2022 yılı kira bedelinin 52.987,00 TL/ay olduğu bilgisi edinildiği belirtilerek işgal alanının özellikleri, çevrenin sosyo-ekonomik yapısı, taşınmazın konumu, büyüklüğü, işgalci tarafından kullanım şekli, ulaşım imkânları, altyapı durumu, belediye hizmetlerinden yararlanma durumu, taşınmazın işgalden önce getirebileceği muhtemel geliri, serbest piyasadaki kira rayiç değerleri, kesinleşmiş yargı kararları, ilgili kurum ve bilirkişilerden alınan görüşler, ecrimisile yol açan koşullar, hak ve nefaset kuralları ile değerine etki eden tüm diğer özellikler dikkate alınarak başlangıç ecrimisil birim bedeli 2017 yılı için 874,50 TL/m²/yıl olarak kıymet takdir ve tespit edildiği, sonraki dönemler için ise yeniden değerleme oranları ile ecrimisil bedelinin belirlendiği; hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, taşınmazın 450,00 m²'lik ve 138 m²'lik kısımlarına ait kira sözleşmelerine ait 2022 yılı kira bedellerinin ortalaması üzerinden her bölüme (1. kat, giriş kat ve bodrum kata) ait işgal bölümü ayrı ayrı değerlendirilmek suretiyle belirlenen tutarlara yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle ecrimisil bedelinin hesaplandığı görülmüştür. Ecrimisilin; işgal nedeniyle alınan bir tazminat olduğu, ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın, mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörlerin etkili olduğu dikkate alındığında, ecrimisilin fahiş olduğu iddiasının emsal bir taşınmaza göre değerlendirilmesi yolunun seçilmesi ve bu emsalin taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan nitelikte olması gerektiği kuşkusuzdur. Bakılan uyuşmazlıkta, ... Çarşısı olarak bilinen meydanın üst kısmında bodrum, zemin ve 1 katlı (asma katlı) binada davalı idarece yapılan ölçümde, taşınmazın 1. katındaki 900,00 m²'lik alanın davacı tarafından kira sözleşmesi uyarınca hazır giyim mağazası olarak kiraya verildiği halde, 1. katında 7,50 m², zemin katta 75,50 m²' ve bodrum katta 75,50 m² olmak üzere kira sözleşmesi haricindeki toplam 187,50 m²'lik alanın bir bütün olarak ticarethane (hazır giyim mağazası) olarak kullanıldığının tespit edildiği, Mahkemesince mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen raporlarla da, işgale konu alanın fotoğraflama ve yapılan ölçümlerle sabit olduğunun belirtildiği görülmüştür. Buna göre, hazır giyim mağazası olarak ticarethane amacıyla bir bütün olarak kullanıldığı anlaşılan taşınmazın kullanım şekli dikkate alındığında, her katın ayrı ayrı değerlendirilmesi suretiyle ecrimisil tutarının belirlenmesinin yukarıda yer verilen mevzuat uyarınca kabulünün mümkün olmadığı, işgale konu alanların aynı ticari faaliyet içerisinde kullanılmak suretiyle gelir elde edildiği hususu dikkate alındığında, aynı yapı içerisindeki kullanım alanının bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekirken, söz konusu alanların ayrı ayrı değerlendirilmesi suretiyle ayrı ayrı değer biçilmesinde hukuken isabet görülmemiştir. Bu durumda; İdare Dava Dairesince, dava konusu taşınmazın işgale konu alan için aynı taşınmazın kira sözleşmelerine konu diğer bölümlerine ait ödenen güncel aylık kira bedelleri dikkate alınmak ve önceki dönemler için yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle hesaplama yapılarak, gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınarak bir karar verilmesi gerektiğinden, temyiz konusu kararın ihbarnamenin iptaline ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1. Davacının temyiz isteminin reddine, davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne, 2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:.., K:... sayılı kararının, davanın reddine ilişkin kısmın ONANMASINA,3. Anılan İdare Dava Dairesi kararının, dava konusu ihbarnamenin iptaline yönelik davalının istinaf başvurusunun reddine ilişkin kısmının BOZULMASINA,4. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.