Mirasçıların hastalık, bilgisizlik ve maddi zorluklarından yararlanılarak fahiş fiyat farkıyla yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gabin nedeniyle iptaline ilişkin dava incelemesi.
Özet: Davacılar, annelerinin hastalığı ve maddi zorluklar nedeniyle piyasa değerinin çok altında sattıkları taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmesinin gabin (aşırı yararlanma) şartları altında yapıldığını iddia ederek iptalini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, bilirkişi raporuyla satış bedeli ile gerçek değer arasında beş kattan fazla fark bulunduğunu, davalının emlak sektöründe faaliyet gösteren bir tacir olarak bu oransızlığı bilebilecek durumda olduğunu, davacıların ise hasta anneleri nedeniyle acil paraya ihtiyaç duyan, tecrübesiz ve taşınmaz değerleri hakkında bilgisiz kişiler olduklarını belirterek gabin şartlarının gerçekleştiği sonucuna varmış, sözleşmenin iptaline ve tapu şerhinin kaldırılmasına karar vermiş, bu karar davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/... E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2018/... E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili; müvekkillerinin taşınmazın değerinin, satışın olduğu 2013 yılı değeri ile davalı şirkete sattıklarından en az 8 kat fazla olduğunu öğrendiklerini, 04.06.2013 tarihinde noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi dışında ibraname ve taahhütname imzaladıklarını bilmelerine rağmen vekaletname verdiklerini hatırlamadıklarını, satış vaadi sözleşmesinin sayfalarının imzalattırıldığını düşündüklerini, müvekkillerinin tümünün ... sınırları dışında yaşadığını, anneleri hasta olduğu için acil paraya ihtiyaçları olduğunu, tüm hisselerini davalıya satış vaadi ile sattıklarını, davalı vekilinin müvekkillerini tehdit ettiğini, müvekkillerinin satış vaadi sözleşmesi yapıldığı anda davalı şirket sahibi ...'ten 202 parça taşınmaz karşılığında kişi başı muris anneleri dahil ayrı ayrı 90.000,00 TL'den toplam 450.000,00 TL'yi nakit olarak elden aldıklarını ileri sürerek; ... Noterliğinin 04.06.2013 tarihli ve ... yevmiye ile 202 parça hisseli taşınmazla ilgili yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin gerçek değerlerinin farkının müvekkillerine ödenmesini veya ilgili sözleşmenin iptali ile tapularına düşülen şerhin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu sözleşmenin bedelinin 240.000 USD olduğunu, gabinden zarara gören dilerse sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde beyanda bulunarak sözleşmeden dönebileceğini, zamanaşımı itirazlarının bulunduklarını, davacının sözleşmenin iptalini gerektirecek herhangi bir gerekçe sunmadığını, müvekkili şirketin dava tarihinden 5 yıl önce davacılara 240.000 USD ödeme yaptığını, satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacıların satış bedellerini aldıklarını, davacılar adına ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/... Esas sayılı dosyasındaki iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete dönüştürülmesi konulu davanın devam ettiğini, davanın esası açısından gabin şartlarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların hisselerin satış tarihindeki toplam değerinin 2.504.189,44 TL olduğu, taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesinde ise satış bedelinin sözleşmede 211.300,00 TL olarak yazılı bulunduğu, ancak her iki tarafın da 450.000,00 TL ödendiği konusunda uyuşmazlık bulunmadığından 450.000,00 TL satış bedelinin satış tarihinde piyasa şartlarının çok altında olduğu, yaklaşık 5 kattan fazla fark bulunduğu, elde edilen menfaat dengesinde davalı açısından bir yararlanma olduğunun görüldüğü, kaldı ki davalı taraf tacir olduğu ve emlak sektöründe faaliyet gösterdiği, davalının bu oransızlığı bilebilecek durumda olduğu, bedeller arasındaki aşırı fark nedeni ile objektif unsurun gerçekleştiği, gabinin subjektif unsuru yönünden ise; davacılar vekilinin davacıların annesinin yaşlılık ve hastalığından yararlanıldığını, davacıların satış hususunda bilgisiz olduğunu ileri sürdüğünü, bu hususta toplanan tanık beyanları ve hastane kayıtları dikkate alındığında hissedar olan tarafların murisi ve anneleri olan ...'ın dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 04.06.2013 tarihinden 2 ay sonra 17.08.2013 tarihinde vefat ettiği, hasta olduğu, davacıların bölgedeki emlak değerlerinden bilgi sahibi olmadığı, dava konusu taşınmazların bulunduğu ilde yaşamadıkları, tecrübesiz olup maddi zorluk içerisinde olduğu, böylece mevcut hukuki delillerin davayı ispata yeterli olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, ... Noterliğince düzenlenen 04.06.2013 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptaline, taşınmazların tapu kaydındaki dava konusu sözleşmeden kaynaklı şerhin kaldırılmasına karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mirasçıların 04.06.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile aynı tarihli "İBRANAME" ile "anılan arsayla ilgili hiç bir hak ve zilyetliğimiz kalmamıştır. İbra ederiz." şeklinde beyanda bulunarak davalı şirketi ibra ettikleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 28 . maddesine göre aşırı yararlanma olgusunun gerçekleşmesi için edimler arasındaki oransızlık hususundaki objektif unsur ve zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanmak suretiyle bu sözleşmenin akdedildiğinin savunulması halinde subjektif unsurun da tüm deliller ışığında değerlendirilmesi gerektiği, 6098 sayılı Kanunun 28. maddesinde ilk sırada belirtilen objektif unsur Mahkeme tarafından araştırılmış ve yapılan araştırma ile edimler arasında nispetsizlik olduğu tespit edilmişse de, davacılar yönünden subjektif unsurun gerçekleştiğinin söylenemeyeceği, dosya kapsamından zarar görenin zor durumda kaldığından sözleşmeyi imzaladığına dair yeterli delil olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; müvekkillerin tümünün ... ili dışında yaşadığını, babaları ...'lı olsa da kendileri hiçbir zaman taşınmazların bulunduğu ... ilinde yaşamadığını, davaya konusu sözleşmenin yapıldığı tarihte hissedar da olan müvekkillerin annesi ...'ın diyaliz, kanser ve kalp hastası olarak tedavi gördüğünü, tedavisi maddi olarak kendisini ve müvekkillerini oldukça zorladığını, bu bakımdan müvekkillerin annesinin acil ihtiyacı ve ısrarı, ayrıca davalı şirketin aldatıcı beyanlarla, müvekkillerinin ... ilindeki taşınmazlar için emlak araştırması yapmalarını engellediğini, davacıların sözleşme imzalamak için günü birlik ...’a geldiğini, davalı tarafça oyalanarak, yanlarından ayrılmayarak noter dışında bir yere gitmelerine fırsat verilmediğini, davacıların daha öncesinde de emlakçılarla görüşmediklerini, davalının da müvekkillerin taşınmazları hangi sebeple sattığını, müvekkillerin bilgisizliklerini bilerek ve bu durumdan istifade ederek , "Ben bu taşınmazlarda zaten hisse devraldım, benden başkasını ortaklığa almam, burayı benden başka alan olmaz." gibi telkinlerle müvekkillerin ... iline gelmelerini sağladığını, aynı gün dava konusu sözleşmeyi ve ibraname başlıklı olan; ancak esasen zilyetlik devir belgesi olan belgeyi imzalattığını, bu işlemler yapılırken de bir şekilde tanıdığı ve iş yaptığı kimselere vekaletname verdirttiğini, davalının emlak sektöründe ... ilinde yoğun faaliyet gösteren büyük bir firma olduğunu, müvekkilleri ... ve ...'in sözleşme tarihinde öğretmen olarak çalıştığını, diğer müvekkili Nevin'in sözleşme tarihinde işçi emeklisi, ...'ın ise asgari ücretle çalışan işçi olduğunu, davalının da bu durumu bilerek ve yararlanarak dava konusu akdin imzalanmasını sağladığını, İlk Derece Mahkemesi tarafından aşırı yararlanmanın objektif ve subjektif şartlarının gerçekleştiğinin hukuka uygun olarak saptandığını, ibraname başlıklı belgenin işbu dava için ibraname olarak yorumlanmasının hukuken mümkün olmadığını, davacıların annesi ...'ın hastalıkları nedeniyle oluşan tedavi ve bakım masraflarının, müvekkillerinin ve annelerinin ekonomik güçlerini oldukça yıpratması nedeniyle, davaya konu sözleşmeyi yapmak zorunda kaldıklarını, zor durumda kalma şartı ile deneyimsiz ve bilgisiz olduklarının tanık beyanları ile ispatlandığını, Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçe içermediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin gabin nedeniyle iptali istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle objektif unsurun varlığın kanıtlanmış ise de, aşırı yararlanmadan bahsedilebilmesi için objektif unsurun yanında subjektif unsurun varlığının da ispat edilmesi gerekmesine, subjektif unsurla ilgili olarak davacılar anneleri hasta olması nedeniyle acil paraya ihtiyaçları olduğunu ve ... ilinde yaşamadıklarını belirterek deneyimsizlik ve tecrübesizliklerine dayanmışlarsa da, dosyada mevcut evraklardan davacıların annesinin sosyal güvencesinin olduğu ve tüm tedavilerinin kamu hastanelerinde yapıldığı, davacıların annelerinin hastalığının tedavisi nedeniyle yaptıklarını iddia ettikleri masraflara ilişkin herhangi bir belge sunmadıkları; davacıların taşınmazların bulunduğu ... ilinde ikamet etmemelerinin tek başına deneyimsizlik ve tecrübesizlik olarak değerlendirilemeyeceği, davacıların yaşı, öğrenim durumları, meslekleri, devredilen taşımazların çokluğu, davalının davacıların taşınmazların piyasa değerini araştırmasını engellediğinin ispatlanamadığı hususları hep birlikte değerlendirildiğinde, subjektif unsurun ve davalının, davacıların deneyimsizlik ve tecrübesizliğini kullanarak davacıları sömürme kastının ispatlanamadığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Fazla yatırılan temyiz karar harcının talep halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.