Ankara Bölge Adliye Mahkemesi, hatalı değerleme raporuyla oluşan fazla kredi zararı nedeniyle açılan tazminat davasında tarafların istinaf başvurularını inceledi.
Özet: Bir banka, değerleme şirketinin hatalı ekspertiz raporu nedeniyle taşınmazın gerçek değerinden daha yüksek bir kredi limiti tahsis etmek zorunda kaldığını ve kredi borcunun ödenmemesi üzerine icra yoluyla tahsilat süreçlerinde ciddi zarar ettiğini belirterek tazminat davası açmış; davalı şirket ise değerlemenin yapıldığı tarihte doğru olduğunu, daha sonraki ekonomik ve bölgesel gelişmelerin değer düşüşüne yol açtığını ve bankanın müterafik kusuru bulunduğunu savunmuş; ilk derece mahkemesi, hatalı rapor nedeniyle bankaya fazladan kullandırılan 206.694,60 TL kredi tutarı için davanın kısmen kabulüne karar vermiş, her iki taraf da karara itiraz ederek istinaf yoluna başvurmuştur.
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 23. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: ████████ - █████████
T.C. A N K A R A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ 23. H U K U K D A İ R E S İ (E S A S I İ N C E L E M E D E N K A R A R I N K A L D I R I L M A S I)ESAS NO : ████████ KARAR NO : █████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N AB Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R IİNCELENEN KARARIN:MAHKEMESİ : Ankara 7. Asliye Ticaret MahkemesiTARİHİ : █████/2022ESAS-KARAR NUMARASI : ████████ E., ███████ K.DAVA : TazminatKARAR TARİHİ : █████/2026YAZIM TARİHİ : █████/2026 Taraf vekillerince istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 352 madde uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla, istinaf incelemesinin dosya üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi.GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : Davacı vekili özetle: Taraflar arasında genel kredi sözleşmesi imzalandığını, teminat olarak ...adına kayıtlı taşınmazın ipotek olarak alındığını, davalı ... AŞ tarafından düzenlenen 15.09.2015 tarihli raporda gayrimenkulün değerinin 460.000 TL olarak tespit edildiğini, bankaca 368.000 TL kredi limit tahsisi yapıldığını, kredi taksitlerinin ödenmemesi üzerine başlatılan takipte alınan kıymet takdir raporunda taşınmazın değerinin 68.460 TL olarak takdir edildiğini, taşınmazın alacağa mahsuben 55.000 TL bedelle banka tarafından alındığını, mahsuplaşmadan sonra müvekkilin feriler hariç alacağının 572.716 TL olduğunu, 305.232 TL fazla limit tahsisi yaptığını, bu tutardan davalı şirketin sorumlu olduğunu ve ödenmesi için ihtarname gönderildiğini ancak sonuç alınamadığını öne sürerek 305.302 TL'nin 12.07.2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalı vekili özetle: Taşınmazın m2 birim değerinin 250 TL ve toplam değerinin 385.000 TL olarak belirlenerek raporun 14.09.2015 tarihinde bankaya iletildiğini, banka tarafından "müşteri itirazı" kaydı ile raporun iki kez müvekkiline iade edilmesi üzerine raporun revize edildiğini, 5 adet bölge emsal bilgisinin rapora ekli olduğunu, ancak Suriye'de yaşanan iç savaş, sınır ötesi harekatlar ve yaşanan ekonomik darboğaza bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında düşüşler olduğunu, taşınmazın değerinin ekspertiz tarihi olan 15.09.2015 tarihi itibariyle Hatay ili Defne ilçesindeki emsallerine uygun olarak belirlendiğini, Hatay ilinde sonradan meydana gelen değer düşüşünden müvekkilinin sorumlu olmadığını, zarar iddiasını kabul etmemekle birlikte davacı bankanın müterafik kusuru olduğunu, davacı bankanın icra kıymet takdir raporuna itiraz hakkını kullanmadığını, kredi kullanımında hatalı davrandığını savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince "......Davaya konu taşınmazın 191.688 TL olarak tespit edilen gerçek değeri dikkate alınarak 1,25 marj oranı üzerinden kredi müşterisine tahsis edilmesi gereken kredi tutarı 153.350,40 TL olup bu durumda davalı tarafça düzenlen hatalı ekspertiz raporu nedeniyle kredi müşterisine fazladan tahsis edilen kredi tutarının (360.000 TL – 153.350,40 TL)= 206.694,60 TL olduğu anlaşılmıştır. Kredi müşterisine kullandırılan kredi nedeniyle Taraflar arasında imzalanan değerleme sözleşmesinin 11.8 maddesi uyarınca davacı bankaca talep edilecek tutar hatalı ekspertiz raporu nedeniyle bankaca fazla kullandırılan kredi tutarı olarak belirlenmiştir. Ne var ki davalı değerleme firmasının sorumluluğu ikincil nitelikte olup asıl borçlu kredi müşterisine yönelik davacı bankanın alacağın tahsili için gerekli çabayı göstermiş olması buna rağmen alacağın tahsil edilememiş olması gerekir. Mahkememizce alınan 28.09.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda; davacı bankanın alacağın tahsili için gerekli çabayı gösterdiği, alacağın tahsiline yönelik icra takiplerinin sonuçsuz kaldığı, davacı bankanın alacağının tahsil kabiliyeti bulunmadığı saptanmış olup davanın kısmen kabulüne......" karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Taşınmazın satışı gerçekleşmesine rağmen icra bakiye alacaklarının 572.716,68 TL olduğu, zarar hesabının hatalı yapıldığı, icra dairesince belirlenen ve kesinleşen değerin dikkate alınması gerektiği, davanın tam kabulüne karar verilmesi gerektiği nedenleriyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 11.8.maddesinin açık ve anlaşılır olmadığı, bu maddeyi kabul etmedikleri, davanın reddine karar verilmesi gerektiği nedenleriyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:Dava, hatalı değerleme raporu nedeniyle kullandırılan fazla kredi tutarının davalıdan tazmini taleplidir.Davacı banka ile dava dışı ...arasında kullandırılan genel kredi sözleşmesinin teminatı olarak ... sayılı, 2 cilt, 217 sayfada bulunan taşınmaz üzerine 17.09.2015 tarihinde banka lehine ipotek tesis edildiği, banka tarafından kredi lehtarına 368.000 TL kredinin tahsis edildiği, davalı gayrimenkul değerlendirme danışmanlık şirketinin ise düzenlediği raporda taşınmaz için 460.000 TL değer tespit ettiği, ipoteğe konu borcun ödenmemesi üzerine başlatılan takipte icra müdürlüğünce taşınmaza 68.460 TL 04.09.2018 tarihinde kıymet takdirinde bulunulup taşınmazın 55.000 TL bedelle alacağa mahsuben davacı alacaklı bankaya ihale olunduğu, davacı tarafça kıymet takdirine göre kredi marjının 54.768 TL olacağı, kullandırılan kredi bedeli göz önüne alındığında 305.232 TL fazladan limit tahsisi yapılmak zorunda kalındığı ileri sürülerek ödenmesi talep edilmiştir. Davacı banka ile davalı şirket arasında imzalanan değerleme hizmet sözleşmesinin 11.8.maddesinde değerlemesi yapılan varlığın değerinin icra takip sürecinde yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenen değerden düşük tespit edilmesi halinde değerleme kuruluşuna, hatalı değerleme nedeniyle zarar ihtimalinin bulunduğu yönünde değerlemeyi talep eden birim tarafından yazılı bilgi verileceği, ayrıca kesinleşen bilirkişi raporu ile tespit edilen değerin gerçek değer olarak esas alınacağı, hatalı şekilde tespit edilen değer nedeniyle bankaca fazla kullandırılan kredi tutarının zarar kabul edileceği, söz konusu zarar ile bankanın kredi alacağının takip hesabına aktarıldığı tarihten itibaren işleyecek faizin değerleme kuruluşunca tazmin edileceği düzenlenmiştir. Mahkemece taşınmaz için yeniden bir kıymet takdiri ve bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de öncelikle sözleşme maddesinin uyuşmazlığın çözümünde esas alınması, adı geçen maddede belirtildiği üzere bankanın bildirim yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği değerlendirilerek varsa buna dair yazışmaların celp edilmesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takipte icra müdürlüğünce yapılan kıymet takdirine alacaklı bankanın itirazı olup olmadığının araştırılması, ihaleye bankanın alacağına mahsuben girerek taşınmazı edindiği de gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve hesaplama yöntemiyle sonuca gidilip davanın yukarıda açıklanan şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi Dairemizce hatalı bulunmuştur. Bu durumda Dairemizce, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile HMK 353/(1).a.6 madde uyarınca kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-) Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile: HMK 353/1.a.6 madde gereğince, Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/2022 tarih, ████████ E., ███████ K. sayılı kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine,2-) Peşin alınan istinaf karar harcının iadesine,3-) Taraflarca istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından hükümle birlikte değerlendirilmesine,4-) HMK 359/4 madde gereğince kararın tebliği, harç tahsil müzekkeresi yazılması ve gider avansı iadesi işlemleri ile 302/5 madde gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin ilk derece mahkemesi tarafından yapılmasına, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; HMK 353/1.a ve 362/1.g maddeler gereğince kesin olmak üzere, oybirliğiyle karar verildi. █████/2026Başkan Üye Üye Katip