Ankara Bölge Adliye Mahkemesi, ilk yükleniciden alınan bağımsız bölümün davalı kooperatif tarafından devredilmemesi üzerine açılan tapu iptali ve tescil davasını istinaf incelemesinde değerlendiriyor.
Özet: Davacı, ilk yükleniciden nakden satın alıp hak sahibi olduğu bağımsız bölümün tapusunun adına tescilini ve davalı kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespitini talep ederken, davalı kooperatif ise, yükleniciden devraldığı projedeki taşınmaz için davacının üyeliğinin geçerli olmadığını, aidat ödemediğini, hak sahipliği iddiasının soyut olduğunu ve ortada geçerli bir hukuki bağ bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. HUKUK DAİRESİ
T.C. A N K A R A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ 23. H U K U K D A İ R E S İ (E S A S I İ N C E L E M E D E N K A R A R I N K A L D I R I L M A S I)ESAS NO : ████████ KARAR NO : █████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N AB Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R IBAŞKAN : ... ...ÜYE : ... ...ÜYE : ... ...KATİP : ... ...İNCELENEN KARARIN:MAHKEMESİ : Ankara 8. Asliye Ticaret MahkemesiTARİHİ : █████/2021ESAS-KARAR NUMARASI : ████████E., ████████K.DAVA : Tapu İptali ve Tescil KARAR TARİHİ : █████/2026YAZIM TARİHİ : █████/2026 Davacı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla, istinaf incelemesinin dosya üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : Davacı vekili özetle: Dava dışı ...Kooperatifi ile ... ve Ticaret Limited Şirketi arasında █████/2015 "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme kapsamında, arsa maliki olan ...Kooperatifi'nin arsası üzerine A ve B bloktan oluşan 104 adet bağımsız bölüm inşa etme ve inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin 49 adedinin arsa sahibi kooperatif bünyesinde kalmak üzere kalan 55 bağımsız bölümün yüklenici ... ve Ticaret Ltd. Şti.'ne verilmesinin vaat edildiğini, A blok 45 numaralı taşımazın mülkiyetini kat irtifakının kurulmasını müteakip 30 gün içerisinde müvekkiline devretmeyi kabul ettiğini, taşınmazın satış bedelinin ... ve Ticaret Ltd. Şti.'ne nakden ödendiğini, inşaata başlanmasından ve yüklenici ile müvekkil arasında sözleşme imzalanmasından sonra davalı ile dava dışı ... ve Ticaret Ltd. Şti. arasında █████/2015 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülüklerin arsa sahiplerinin hakları aynen baki kalması koşuluyla davalıya devredildiğini, müvekkilinin ilk yüklenici ile yaptığı sözleşme kapsamında ortaklık kaydının yapılması hususunda başvuruda bulunulduğunu ve davalı kooperatifin █████/2018 tarihli genel kurul toplantısında talebinin kabul edildiğini, kooperatif yetkilileri tarafından müvekkiline hoşgeldin mailleri gönderilip, müvekkilince kooperatifin giderleri için aidat ödendiğini, genel kurul kararlarına ve yönetim kurulunca verilen yazıya rağmen davalı kooperatif tarafından A blok 45 numaralı taşınmazın mülkiyetinin tapuda müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, ... parsel A Blok 45 numarada kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davacının kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespitini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili özetle: Müvekkilinin sözleşme kapsamında üstlendiği inşaat işlerini tamamlayıp daireleri arsa sahibi kooperatife teslim ettiğini, noter onaylı 2 adet kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dışında dava dışı ... Ltd. Şti. ile anılan sözleşmelerden önce imzalanmış █████/2014 tarihli kat karşılığı inşaat yapım protokolünde ... Ltd. Şti.'nin kendisini arsa maliki olarak tanımladığını, yapılacak dairelerin %50'si arsa malikine %50'si yükleniciye verileceğini, 1/A'da tarifi yapılan taşınmaz üzerine yapılan ve ... ile ... Kooperatifi arasında daha sonra imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esas alınarak yeni bir sözleşme imzalanacağı şeklinde düzenlemeler bulunduğunu, sözleşmenin atıf yaptığı █████/2015 ve █████/2015 tarihli noter onaylı sözleşmeler sonrasında dava dışı ... Ltd. Şti. ile davalı arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davalının, devletten KDV alacağını tahsil edebilmek ve banka kredilerinin teminat amacı ile yapımı devam eden dairelerin devrinin sağlanması için arsa sahibi ... Kooperatifine başvurulduğunu, kooperatif tarafından bunu sağlayacak belgeyi verebilmeleri için aralarında davacının da bulunduğu 3 kişinin davalı kooperatife üyelik belgesi verilmesini, üyeliğini şart koştuklarını, davalının inşaatın aksamaması ve KDV alacağının tahsili, bu suretle ortakların haklarını korumak amacıyla kooperatif yöneticilerine █████/2018 tarihinde bir belge verdiğini, davacı adına ... Kooperatifi yöneticilerine müzayaka halinde belge verilmesinden sonra 2 yılı aşkın bir zaman geçmesine rağmen dava sürecine kadar, davacının, davalı ile hiç bir ilişki kurmadığı gibi taşınmazı satın aldığını bildirdiği ... şirketinden de herhangi bir bilgi ve belge sunmadığını, davacının hak sahibi olduğu beyanının soyut bir iddiadan ibaret olduğunu, genel kurulca onaylanmayan, aidat ödemesi yapmayan, genel kurullarda temsil edilmeyen ve yönetim ile herhangi bir teması bulunmayan davacının üye kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince: "...davalı kooperatifin yüklenici vasfıyla devraldığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu yerde 104 adet bağımsız bölüm yapılmak üzere sözleşme düzenlendiği, inşaatın bittiği, konutların tamamlandığı, yükleniciye isabet eden konutlara ilişkin kooperatif üyelerine kura çekimi sonucu teslimatın yapıldığı, dava konusu taşınmazın dahil olduğu toplam 3 adet ... Ltd. Şti.'nin ihtarında belirtilen taşınmazların davalı kooperatif üzerine kayıtlı olduğu, davacının davalı kooperatife kooperatif ortaklığı kapsamında herhangi bir ödemesinin olmadığı, bu haliyle borçlu olduğu, kooperatife borcu olan ortağın konut tahsis, tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı, kooperatife borçlu olmakla bu aşamada yerinde görülmeyen davacının tapu iptal tescil davasının reddine..." karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle: İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararında müvekkilinin yaptığı ödeme peşin üyelik bedeli olarak kabul edilmesi gerekirken aksi yöndeki mahkeme kararının hukuki dayanağının bulunmadığı, ilk derece mahkemesince müvekkilinin davalı kooperatife ortaklık kapsamında ödeme yapmadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar verilmesinin de hukuka uyarlığının bulunmadığı, "peşin ödemeli üyeliğin tescili" ve "tapu iptal ve tescil" talepli olarak açtıkları bu davada tapu iptal ve tescil taleplerinin mahkemece incelenmediği mahkemece sadece "peşin ödemeli üyelik"taleplerine ilişkin inceleme yaptığı, tapu iptal ve tescil taleplerine yönelik bir inceleme yapmadan her iki talepleri yönünden de davayı reddettiği, müvekkilinin dava konusu taşınmazın tapusunu devralma hakkının sadece üyelikten değil, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğduğu nedenleriyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:Dava, kooperatif üyeliğinin tespiti ve tapu iptali tescil taleplidir.Davacı, davalı kooperatife peşin bedelli üye olduğunu, kendisine dava dışı ... ve Ticaret Limited Şirketi ile davalı kooperatif arasındaki arsa payı inşaat sözleşmesi gereği A blok 45 numaralı dairenin verilmesinin kararlaştırıldığını, bedeli yükleniciye nakden ödediğini iddia etmektedir. Davalı kooperatif ise; üyelik iddiasının yerinde olmadığını, davacının herhangi bir ödeme yapmadığını ve kooperatifle temasının olmadığını savunmuştur. Dosya kapsamına göre; dava dışı yüklenici ... ve Ticaret Limited Şirketi ile dava dışı arsa maliki ...Kooperatifi arasında 21.01.2015 tarihli arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme gereği 104 bağımsız bölümden 49 adedinin arsa sahibi kooperatif bünyesinde kalacağı anlaşılmaktadır. Arsa sahibi ...Kooperatifi'nin 16.04.2015 tarihli muvafakatnamesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm haklarını davalı kooperatife devir ve temlik ettiği, bu muvafakatnameye dayalı olarak 17.04.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve yüklenici sıfatının ... Kooperatifi, arsa sahibinin ise ... Limited Şirketi olduğu belirtilmiştir.Davacı ile yüklenici ... ve Ticaret Limited Şirketi arasında düzenlenen tarihsiz sözleşmede; A blok 45 numaralı dairenin satıldığı, 4/d maddesi uyarınca bağımsız bölümün satış bedelinin nakden ödendiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır.06.07.2018 tarihli davalı kooperatifin iki yetkilisinin imzasının bulunduğu davacıya hitaben yazılan yazıda yönetim kurulunun 2018/9 nolu toplantısı ile alınan karar ile ortaklık kaydının yapıldığının bildirildiği, yazıda davacının ismi yanında parantez içerisinde A/45 yazılı olduğu görülmüştür.Yüklenici ... ve Ticaret Limited Şirketi tarafından davalı kooperatif adına keşide edilen 07.09.2020 ve 12.01.2021tarihli ihtarlar ile, yükleniciye ait A blok 21, 22 ve 45 numaralı 3 dairenin iskan alındıktan sonra devrinin yapılacağının kararlaştırıldığı, iskan işlemlerinin devam ettiği, bu 3 dairenin yüklenici veya göstereceği üçüncü kişilere fiili teslimlerinin yapılması, yazılı talimat dışında adi sözleşme ile satış yapıldığına dair başvurulara itibar edilmemesi ihtar edilmiştir.Tüm dosya kapsamına göre, dava dışı ... Şirketi ile davalı kooperatif arasında 3 dairenin devri ile ilgili uyuşmazlık bulunduğu, bu dairelerden birinin davacının hak iddia ettiği dava konusu daire olduğu, bu daire ile ilgili de dava dışı yüklenici ile davacı arasında adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, davacının davalı kooperatife üye kaydının yönetim kurulu kararı ile yapıldığı ancak peşin bedelli üye olduğuna ilişkin herhangi bir delil bulunmadığı anlaşılmaktadır.Mahkemece davacının kooperatife herhangi bir ödeme yapmadığından yola çıkılarak taleplerinin reddine karar verilmiş ise de; yukarıda özetlendiği üzere, dava dışı ... Firması ile yaptığı bir satış vaadi sözleşmesi olduğu, ... firması tarafından da bu dairenin içinde bulunduğu 3 dairenin kendisinin göstereceği kişilere devrinin kooperatife ihtar edildiği gözetilerek, dava dışı ... firmasının hukuki durumunun tartışılması gerektiği anlaşılmaktadır. Buna göre; ... hakkında dava açılarak bu dosya ile birleştirilmesi için davacı yana süre verilmesi ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akıbetinin araştırılması, davalı kooperatifin davacıyı üyeliğe kabul kararı da gözetilerek üyeliğinin niteliğinin tartışılması, taşınmaza hak kazanıp kazanmadığının tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, Dairemizce davacı vekilinin istinaf isteminin kabulüne, HMK'nın 353/1.a.6. maddesi uyarınca, esası incelenmeksizin kararın kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:1-) Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK m. 353/1.a.6 gereğince kabulü ile: Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████E., ████████K. sayılı █████/2021 tarihli kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine, 2-) Peşin alınan istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-) İstinaf yasa yoluna başvuran tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından hükümle birlikte değerlendirilmesine, 4-) HMK m. 359/4 gereğince kararın tebliği, harç tahsil müzekkeresi yazılması ve gider avansı iadesi işlemleri ile m. 302/5 gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin ilk derece mahkemesi tarafından yapılmasına, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK m. 353/1.a ve 362/1.g gereğince KESİN olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. █████/2026 Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...