Ankara Bölge Adliye Mahkemesinin, satılan taşınmazdaki gizli imar aykırılıkları ve yapı kayıt belgesi kaynaklı zararın tazmini talepli alacak davasında istinaf başvurusunu esastan reddeden kararı.
Özet: Bir gayrimenkulün satışı sonrası alıcının, belediye denetimiyle ortaya çıkan otoparkın amacı dışında kullanımı ve ruhsatta belirtilenin üzerinde yapı yüzölçümü gibi imar ve plan aykırılıklarının gizli ayıp olduğunu, bu durumun düzeltilmesi için imar barışı ve idari para cezası gibi yüklü maliyetlere katlandığını iddia ederek satıcıdan tazminat talep ettiği; satıcıların ise taşınmazın iskan ruhsatının olduğunu, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, alıcının kendi tadilatlarının aykırılıklara yol açmış olabileceğini ve alıcının sektördeki deneyimi nedeniyle durumu kolayca tespit edebileceğini savunarak davanın reddini istediği bir alacak davasıdır.
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: ████████ - █████████
T.C.A N K A R AB Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ22. H U K U K D A İ R E S İ ESAS NO : ████████ (ESASTAN RET )KARAR NO : █████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IMAHKEMESİ : ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : █████/2023ESAS-KARAR NO : ████████ E - ████████ KDAVACI :VEKİLLERİ : DAVALI : VEKİLİ :DAVALILAR : : VEKİLİ : DAVANIN KONUSU : ALACAKKARAR TARİHİ : █████/2026YAZILDIĞI TARİH : █████/2026 Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi. GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ İDDİANIN ÖZETİDavacı vekili, müvekkili ile davalıların oluşturduğu ... adi ortaklığı arasında satış sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile 145 adet bağımsız bölümün müvekkiline devri kararlaştırıldığını, sözleşmeye konu satış tarihi itibariyle tamamlanmamış imalatlar olduğunu, söz konusu imalatların tamamlanması konusunda 25.02.2015 tarihli ayrı bir protokol imzalandığını, satış bedelinin davalılara ödenerek taşınmazların mülkiyetinin 26.02.2015 tarihinde müvekkiline devredildiğini, Çankaya Belediyesi'nce yapılan incelemede, yapının otopark olarak ayrılmış bodrum katının plana aykırı olarak başka maksatla kullanıldığının ve yapı yüzölçümünün ruhsatta belirtilenden fazla olduğunun tespit edildiğini, belediyenin tespitine kadar müvekkilinin bu durumu bilmediğini, söz konusu imara ve plana aykırılıkların gizli ayıp niteliğinde olduğunu, zira hiçbir alıcının eline verilen iskan belgesine rağmen içine girdiği binanın ruhsata aykırı inşa edildiğini düşünmesinin beklenmeyeceğini, imara ve ruhsata aykırılıkların davalılarca müvekkilinden gizlendiğini, davalıların ağır kusurlu olduğunu, kasıt veya ağır ihmal halinde alıcının ayıbı ihbarla yükümlü olmadığını, binanın teslimi anında ayıptan ari olduğu iddiasının davalılar tarafından basılmış tanıtım kitapçığı ile anlaşılabileceğini belirterek yapılan inşaatın imara uygun hale getirilip getirilmeyeceğinin ilgili Belediye'den sorularak olumlu cevap verilmesi halinde davalıya uygun süre verilerek iskan ruhsatının yasaya uygun hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir. Davacı vekili 22.08.2017 tarihli dilekçesinde; davanın harca esas değerinin 42.000,00 TL olduğunu bildirmiştir. Davacı vekili 19.11.2018 tarihli ıslah dilekçesinde, yapıdaki hukuka aykırılıktan kurtulmak amacıyla müvekkilinin imar barışı başvurusu yaparak yapı kayıt belgesi için toplamda 5.528.356,25 TL ödeme yapmak zorunda kaldığını, ayrıca Çankaya Belediye Encümeni'nin 25.08.2015 tarih ve 4487 sayılı kararı ile kesilen 222.796,33 TL idari para cezasını ödemek zorunda kaldığını, bu hali ile müvekkilinin zararının 5.751.152,58 TL olup bu tutarın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.SAVUNMANIN ÖZETİ Davalı ... Müh. AŞ vekili, satış işleminin 25.02.2015 tarihli protokol uyarınca yapıldığını, 26.02.2015 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, 06.03.2015 tarihinde yapıya ait tüm projeler ve iskan ruhsatının davacıya tutanakla teslim edildiğini, satış aşamasında bir takım imalat eksiklerinden bahsedildiğini, eksikler arasında imara aykırılığın sayılmadığını, satış protokolünde imalat hatalarına karşı satıcının 2 yıl garanti verdiğini, davanın satış tarihinden 2,5 yıl sonra açıldığını, garanti süresinin dolduğunu, müvekkilinin yapı kullanma izni için 11.07.2014 tarihinde belediyeye başvurduğunu yapılan incelemede yapıda imar planına, ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığının tespit edilerek 14.07.2014 tarihli yapı kullanma izin belgesi verildiğini, taşınmazın 26.02.2015 tarihinden itibaren davacının kullanımında olup dava tarihine kadar ayıp ihbarı yapılmadığını, taşınmaz davalıya teslim edildikten sonra davacı tarafından taşınmazda tadilat işleri yapıldığını, taşınmaz bütün olarak satış işlemine konu edildiğinden davacı ve kiracılarının taşınmaz üzerinde yaptığı imalatlar dolayısıyla ruhsata aykırı bir durum oluşmuş olabileceğini, bundan müvekkilinin sorumlu olmadığını, davacının gayrimenkul sektöründe deneyimli bir firma olup gerek satın alma aşamasında gerekse satın aldıktan sonra yapıda bir imara aykırılık var ise kolaylıkla tespit edebileceğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir Davalı Ebced İnşaat AŞ vekili, diğer davalı ile benzer gerekçelerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİMahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu binaya ait yapı kullanma izin belgesinin varlığı, yapının mimari projesine uygun olduğunu tevsik eden bir belge olduğu, binanın en başından itibaren projesine aykırı inşa edildiğini iddia eden davacının bu iddiasını kanıtlaması gerektiği, yapı kayıt belgesine bağlanmış olan davaya konu binayla ilgili aykırılıkların en başından itibaren varlığını ortaya koyan ispat gücüne haiz herhangi bir delil sunulmadığı, bilirkişi marifetiyle yapılan incelemede binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiği, aykırılıkların iskan ruhsatı alındıktan sonra gerçekleştiğinin saptandığı, yapı tadil zaptında ve bilirkişi marifetiyle yerinde yapılan incelemede saptanan aykırılıkların büyük bölümünün ne zaman yapıldığının tespit edilemediği, bu aykırılıkların satış tarihinden önce yapıldığı ve binanın ayıplı olarak satıldığı iddiasının kanıtlanması gerektiği, kanıt yükünün davacıya ait olduğu, davacı tarafından bu konuda dosyaya somut delil sunulmadığı, davacı tarafından sunulan broşür ve diğer evrakın iddianın kanıtı olarak değerlendirilemeyeceği, aksi düşünülse dahi ayıbın niteliğinin önem taşıdığı zira taraflar arasındaki sözleşmenin tacirler arası satım sözleşmesi niteliğinde olup, davacı alıcının TBK 223 maddesi (246 md. yollaması ile) uyarınca satılanı muayene ve gözden geçirme yükümlülüğü olduğu, davacının TTK 23. maddesi uyarınca açık ayıpları iki gün içinde, açıkça belli olmayan ayıpları sekiz gün içinde satıcıya bildirmekle mükellef olduğu, binadaki imara aykırılıkların alınan bilirkişi raporuna göre gizli ayıp olarak nitelendirilemeyeceği, davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmemiş olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİİstinaf eden- davacı vekili tarafından;Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli araştırma ve incelemeyi içermediği, zira hükme esas alınan bilirkişi raporunda ve mahkemece ayıpların iskan alma aşamasında dahi varlığına ve satış öncesinde varlığına yönelik delillerin üzerinde yeterince durulmadığı, ayıbın açık ayıp olarak nitelendirilemeyeceği, müvekkilinden hayatın olağan akışından fazlası bir beklenti içine girilmesinin doğru olmadığı, müvekkilinin iyiniyetle taşınmaza malik olduğu, ayrıca muayene edilecek m2 gözetildiğinde müvekkilinin 2 ve 8 günlük sürelere riayet etmesinin beklenemeyeceği, Çankaya Belediyesi tarafından düzenlenen yapı tatil tutanağında yer alan ayıpların iş bu davanın konusu olmadığı, ABB’in incelemesi neticesinde öğrenilen ayıpların bu davanın konusu olduğu, mahkemece davanın doğru anlaşılamadığı, iş bu davada zamanaşımı süresinin dolmadığı bildirilerek başvurulmuştur.UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLARUyuşmazlık taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin satış tarihi itibariyle ayıplı olup olmadığı, mevcut projeye aykırılıkların açık ayıp olarak nitelendirilip nitelendirilmeyeceği, süresinde ayıp ihbarı yapılıp yapılmadığı, ayıbın varlığı halinde davacının talep edebileceği zararın kapsamı noktasında toplanmaktadır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇEDava, satım sözleşmesinin ayıplı ifasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.... adi ortaklığı tarafından Çankaya ilçesi 27463 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen ve toplam 145 adet bağımsız bölümden oluşan yapının tamamının 26.02.2015 tarihinde tapudan davacıya devredildiği tarafların kabulündedir. Tapu devri öncesi düzenlenen 25.02.2015 tarihli protokol ile binadaki eskiler belirlenerek (asansörlerin devreye alınması, eksik imalatların tamamlanması, 6 adet jeneratörün montajının yapılması vs.) bu eksiklerin satıcı tarafından giderilmesi ve 2 yıl süre ile garanti altına alınması kararlaştırılmıştır. Tapu devri sonrası taraflar arasında imzalanan 08.06.2015 tarihli ve 23.06.2015 tarihli protokollerle daha önce tespit edilen eksiklerden tamamlananların dökümü yapılmıştır.Tapu devri yapılan binaya ait mimari proje dahil tüm projeler ve iskan belgesi 03.06.2015 tarihli teslim tutanağı ile davacı alıcıya teslim edilmiştir. Binaya ait 14.07.2014 tarihli yapı kullanma izin belgesi incelendiğinde binanın A ve B bloktan oluştuğu A bloğun 132 adet B bloğun 13 adet işyeri ve ofis nitelikli bağımsız bölüm içerdiği anlaşılmıştır. Çankaya Belediye Encümeni’nin 25.08.2015 tarih ve 4487 sayılı kararında, davaya konu taşınmazla ilgili olarak 17.08.2015 tarihinde yapılan tespitte mimari projesine aykırı bir takım imalatlar ve değişiklikler yapıldığı belirtilerek 222.796,33 TL para cezasının mal sahibi ... ... A.Ş adına uygulanmasına karar verildiği görülmüştür.Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının dava konusu taşınmaz hakkında aldığı 28.09.2017 tarihli encümen kararında, 24.08.2017 tarihinde yerinde yapılan incelemede, söz konusu yapıya 14.07.2014 tarihinde iskan verildiği, mimari projesine aykırı izinsiz şekilde 10.045 m2 alanın emsale dahil edilerek projeye aykırı şekilde kullanıma açıldığı, yapı hakkında 24.08.2017 tarihinde yapı tadil zaptı tanzim edildiği, İmar Kanunu'na göre ruhsatı alınmış yapılarda değişiklik yapılmasının yeniden ruhsat alınmasına bağlı olunduğu, davaya konu binada ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan imalatların bir ay içerisinde mevzuata uygun hale getirilmesi, aksi halde aykırı imalatların yıkılması ve bina sahibi ... ... A.Ş'ne 1.503.558,49 TL para cezası uygulanmasına karar verildiği görülmüştür.Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca Ağustos/2017 tarihinde binada tespit edilen projeye aykırılıkları yapı kullanma belgesinin alındığı, Temmuz/2014 tarihinden sonra yapılmış olduğu, aykırılıkların kiraya verilen bağımsız bölümlerde ve bu bağımsız bölümlerle ilgili depo ve ortak alanlardan bağımsız bölüme ilave edilen kısımlarda meydana geldiği, davacı vekilinin binanın en başında projeye aykırı olarak yapıldığı, binanın projeye uygun inşa edilmiş gibi iskanının alındığı iddiasını destekleyen bir kanıt ve belgeye rastlanmadığı, bu aykırılıkların çok az bir kısmının satın almadan önce ve yine çok az bir kısmının satın almadan sonra yapıldığı tespit edilmekle birlikte geri kalan büyük bir kısmının tam olarak hangi tarihte gerçekleştiğinin saptanamadığı, zira bu değişikliklerin hangi tarihte yapıldığına ilişkin davacı tarafından delil ortaya konulamadığı, mahallinde yapılan inceleme ve tespitlerden anlaşıldığı üzere yapı kullanma belgesi alınmasından sonra çekilen uydu ve sokak görünümlerinden, dava konusu binanın dış cephesinde mimari projesine aykırı değişiklik yapılmadığı, yapı kullanma belgesinin alındığı tarihte büro ve dükkanlarda oluşan iç hacimlerin natamam vaziyette olduğu, yine satış tarihinde büro ve dükkanlarının natamam olduğunun taraflarca bilindiği, tapu devrinden sonra taraflar arasında yapılan protokollerde, satıcı tarafından giderilmesi gerekli binadaki eksikliklerin saptandığı, bir binanın projeye uygun olarak yapılıp iskanı alındıktan sonraki aşamada gerçekleşen projeye aykırılıkların açık ayıp olarak değerlendirilmesi gerektiği, çünkü bu durumda alıcının taşınmazı teslim aldığında mutat ve yapılması gereken muayene ile bu aykırılıkları ortaya çıkarabileceği, taraflar arasında imzalanan 25.02.2015 tarihli ek protokolde, alıcının taşınmazı gözden geçirdiği, tespit ettiği eksiklikleri davalı tarafça tamamlanması için protokole bağladığı, takdiri mahkemeye ait olmak üzere açık ayıp niteliğinde olan proje ve imara aykırılıklarla ilgili olarak davalıya iki yıllık garanti süresi içerisinde ihbarda bulunulduğuna dair herhangi bir delil sunulmadığı belirtilmiştir.Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına, ayıbın açık ayıp olarak nitelendirilmesine yönelik mahkemenin tespitinin yerinde olmasına, davacı yanca süresi içerisinde muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilmemesine göre davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1.maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 427,60 TL harcın mahsubu ile bakiye 304,40 TL harcın istinaf eden davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,3-İstinaf eden tarafından yapılan istinaf posta giderlerinin üzerinde bırakılmasına,4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,5-HMK'nin 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,6-Kararın tebliğinin Dairemizce yapılmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda 361/1. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi ya da buraya gönderilmek üzere temyiz edenin bulunduğu yer Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi veya İlk Derece Mahkemesine verilecek dilekçe ile Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere, █████/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi. Başkan e-imzalıdırÜye e-imzalıdırÜye e-imzalıdırKatip e-imzalıdır NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."