Kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptali ve tescili uyuşmazlığında, kooperatifin borçları nedeniyle üyeye tahsisli daireyi üçüncü şirkete devretmesinin hukuki sonuçları.
Özet: Bir kooperatifin kurucusu, yöneticisi ve üyesi olan davacı, tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kendisine tahsis edilen dairenin tapusunun, kooperatif tarafından borçları nedeniyle haksızca üçüncü bir şirkete devredildiğini ileri sürerek tapu iptali ve kendi adına tescilini, aksi halde taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini talep etmekteyken; davalı kooperatif ve dairenin devredildiği şirket, kooperatifin borçlarını ödemek ve haciz riskini bertaraf etmek amacıyla taşınmazın yasal yollardan devredildiğini, işlemin muvazaalı olmadığını ve kooperatifin kendi malvarlığı üzerinde tasarruf hakkını kullandığını savunarak davanın reddini istemektedir.
T.C. BAM HUKUK DAİRESİ
T.C.BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ . HUKUK DAİRESİDOSYA NO : KARAR NO : T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IBAŞKAN : ... (...)ÜYE : ... (...)ÜYE : ... (...)KATİP : ... (...)İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : ... .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNUMARASI : .KARAR TARİHİ :.DAVACI : ... (...) ...VEKİLİ : Av. ....DAVALILAR : ...-) ... ... 2-) ... VEKİLİ : Av. 3-) .... . 4-) ... (...) ...VEKİLİ : Av. ... . Av. ... 5-) ... (...) ...VEKİLİ : Av. ... . 6-) ... ...VEKİLİ : Av. ... . 7-) ... . 8-) ... (...) . 9-) ... ... 10-) ... (...) .DAVA : Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklı Tapu İptali Ve TesciliKARAR TARİHİ :.KARAR YAZIM TARİHİ : .Davalı ..... Koop. vekilinin ve davalı ....Şirket vekili tarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmış olmakla dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde gereği görüşülüp düşünüldü: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili, müvekkilinin eski adı ... ..Yapı Kooperatifi olan ... Kooperatifinin kurucularından olduğunu, uzun yıllar kooperatif yönetiminde de yer alarak binaların tamamlanmasını sağladığını, kurucu ve yönetici olmanın dışında da bir üye olarak kooperatife karşı tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, binaların tamamlanmasının ardından üyelere tahsis edilecek bağımsız bölümler için kura çekimi yapıldığını, müvekkiline .... ..4 numaralı dairenin isabet ettiğini ancak daha sonra ███████ karar numaralı kooperatif yönetim kurulu kararı ile ve üyelerden ...’ün rızasıyla müvekkiline ... 6 numaralı dairenin tahsis edildiğini ve zilyetliğinin müvekkiline geçmiş olup halen bağımsız bölümün kirada olduğunu, daha sonra yönetime seçilen kişilerin olumsuz tavırları sebebiyle aralarında hukuki ve cezai uyuşmazlıklar çıktığını, bu sebeple kooperatif yönetiminin yanlı davranarak kat mülkiyetine geçilmiş olan dairenin tapusunu müvekkiline devretmediğini ve hiçbir yetkisi olmamasına rağmen 9/███████ tarihinde taşınmazı diğer davalı ... ... Hafriyat İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’ne devrettiğini, bu şekilde müvekkilinin mağdur edildiğini ileri sürerek haksız şekilde devri yapılan ... ili Mudanya ilçesi 1269 ada ... parsel ... 6 numaralı taşınmaza ilişkin tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talep yerinde görülmezse taşınmazın rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Limited Şirketi vekili, davacının taşınmazın sahibi olduğuna ilişkin iddiasının kabul edilemeyeceğini, bu konuda tapu kayıtlarının esas olduğunu, kooperatif kura çekiminin davacı hak sahibi haline getirmediğini dava konusu taşınmazın kooperatif mülkiyetinde iken haciz edildiğini, taşınmazın kooperatiften alacağına karşılık devralındığını, arsa sahiplerinden devir alınacak başka taşınmazlardan davacıya bağımsız bölüm tahsis edilebileceğini ve davacının zararı uğramasının mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Davalı ... Kooperatifi, ..., ..., ..., Fathrettin Tuğcu ve Ethem Kurumahmut vekili, kooperatifin 1994 yılında davacının eşi dava dışı ...’ün de aralarında bulunduğu yedi kişi tarafından kurulduğunu, 2009 yılına kadar inşaatların tamamlanamadığını, 2009 yılında yönetime bu günkü başkan ... isimli kişinin seçildiğini, onun seçilmesinden sonra inşaatların bitirildiğini, borçların ödenmeye çalışıldığını ancak kooperatifin inşaatını yapan davalılardan ... ... Ltd. Şirketi’ne yönelik borçların ödenemediğini, alacaklarını tahsil edemeyen ... Ltd Şirketinin kooperatif aleyhine icra takibi başlattığını, icra takibine maruz kalınması neticesinde dairelerin haciz yoluyla değerinden düşük satılacak ve borçları ödemeye yetmeyecek olması nedeniyle diğer davalı ile anlaşma yoluna gidildiğini, protokol düzenlenerek kooperatifin arsa sahiplerinden aldığı dairelerin davalı şirkete devredildiğini, müvekkili kooperatifin kendisine ait olan mal varlığı üzerinde tasarrufta bulunduğunu, herhangi bir muvazaalı işlem yapılmadığını, borca karşılık devir yapıldığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.Davalı ... vekili, müvekkilinin arsa sahibi sıfatıyla diğer davalı kooperatifle iki ayrı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmelerde dava konusu taşınmazın da içinde bulunduğu A, C, E ve F blokların kooperatife bırakıldığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini kooperatife devrettiğini, müvekkilinin hasım gösterilmesinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.Davalı ..., kooperatif denetim kurulu üyeliğinden █████/2015 tarihinde istifa ettiğini, yönetim kurulunun eylemlerinden haberdar olmadığını, taşınmaz devrini bilmediğini bu sebeple sorumluluğu bulunmadığını, davanın sadece tapu kayıt malikine ve kooperatif tüzel kişiliğine karşı açılabileceğini beyanla davanın reddini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; davacının kooperatif üyeliğine ve üyelik sebebiyle kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün hangisi olduğuna dair bir uyuşmazlık bulunmadığı, bu hususların ayrıca ispatı gerekmediği ancak üyelikten doğan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğinin ispat edilmesi gerektiği, alınan bilirkişi raporu uyarınca davacının ödemesi gereken aidat tutarının toplam 102.309,39 TL olduğu, kooperatif kayıtlarına göre davacının yaptığı aidat ödemeleri toplamının ise 101.679,61 TL olduğu, davacının ödemediği aidat toplamının 630 TL’den ibaret olduğunun tespit edildiği, davacı kooperatif üyesi sıfatıyla diğer üyelerle eşdeğer sayılacak konumda olduğu halde kendisine devri gereken bağımsız bölüm devrinin yapılmadığı, kooperatifin diğer üyeler yönünden ferdileşme yoluyla bağımsız bölümleri devrettiği, davacı üyenin bağımsız bölümünü devretmediği, davacının ispat etmesi gereken hususlardan birisinin de davalılardan ... Ltd. Şirketinin muvazaalı işlem yaptığı hususu olduğu, mahkemede görülen ve kooperatifin birkaç diğer üyesi tarafından açılan davalarda bağımsız bölümlerin ... Limited Şirketi tarafından haczedilmiş ise de bu davaya konu taşınmazın hiç haczedilmeden devredildiği, ... Ltd. şirketinin diğer davalı kooperatifden alacaklı olduğu, şirketin esasen alacağını tahsil amacıyla hareket ettiği, ancak bazı bölümlerin kooperatif üyelerine ait olduğunu bilecek durumda olduğu, buna karşılık tek tek her bir bağımsız bölümün kime ait olduğu, hangi üyenin yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi konuları bilemeyeceği, davalı şirketin diğer davalı kooperatiften alacaklı olduğu ve satış tarihi itibariyle kesinleşmiş bir icra takibi de bulunduğu, bu durumda davalı alacaklı şirketin yapması gereken şeyin kooperatif mülkiyetindeki taşınmazların haczini yapmak ve mahcuzların paraya çevrilmesini talep etmek olup bunun taşınmazın cebri icra ile satışı sonucunda denetlenebilir bir fiyata satılması sonucunu doğuracağı, bunun denetlenebilir bir işlem olup bu yolun kullanılmasının kooperatif üyelerinin haklarının korunması ve şeffaflık açısından önemli olduğu, hukukun arkasına dolanan ve danışıklı biçimde yapılan bu satış işleminin hukuken korunması mümkün olmadığı, kooperatif genel kurulunda bağımsız bölümün satışı için bir karar alındığına, asgari satış bedelinin belirlendiğine dair bir kayıt da bulunmadığı, davalılardan kooperatifin bir gerekçe göstermeden üyeler arasında eşitsizlik yaratacak biçimde bazı bağımsız bölümleri satmasının da hukuka aykırı olduğu, davalı şirketin taşınmazları gerçek değerinin çok altında bir fiyata satın aldığı, üstelik bu satışlar sebebiyle kooperatifin borçtan ibra edildiğine dair bir kayıt sunulmadığı, taşınmaz devri karşılığında kesinleşmiş icra dosyasındaki borç tasfiye edilmişse bu durumun icra dosyasına bildirilmesi, alacağın haricen tahsil edildiğinin dosyaya beyan edilmesi gerektiği, davalı şirketin bu yönde bir beyanda bulunduğunun da ileri sürülmediği, bu aşamadan sonra iptal edilen tapunun kooperatif mülkiyetine mi döndürüleceği, yoksa davacı üye adına tescile mi karar verileceğinin belirlenmesi gerektiği, davacının üye diğer üyelerle aynı konumda olduğu, kooperatife karşı edimlerini yerine getirdiğini ispat ettiği, bu güne dek davacı aleyhine kooperatif tarafından başlatılmış bir icra takibi bulunmadığı gibi, davacının ihtara maruz kaldığına dair kayıt da bulunmadığı, bir kısım üyeler yönünden ferdileşme işlemi yapıldığı halde diğer bir kısım üyeler yönünden neden yapılmadığı konusunda da makul bir açıklama yapılmadığı, davacı üye yönünden farklı ve eşitsizliğe yol açacak şekilde ferdileşme işlemi yapılmadığı, bunun da hukuken kabul edilemeyeceği, bağımsız bölümün tapusunun davacı adına tescili gerektiği ancak kooperatif ve şirket dışında kalan diğer davalıların taraf sıfatının bulunmadığı, ne önceki malik arsa sahibinin, ne kooperatifin eski ve yeni üyelerinin ne de denetçilerin hasım gösterilmesinin yerinde olmadığı, bu davanın ancak tapu malikine ve onunla işlem yaparak hak kaybına neden olan kooperatife karşı açılabileceği gerekçesiyle, davalılar ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın kabulü ile ... ili ...Parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kurulu yapının ... ... bağımsız bölümünün ... ... Ltd. Şti adına olan tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, diğer davalıların taraf sıfatı bulunmadığından onlar yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Karara karşı davalı ... ... Ltd. Şti. Vekili ve davalı... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olup mahkemece █████/2021 tarihli ek karar ile davalı... vekili tarafından yatırılması gereken 5.977,15 TL istinaf karar harcının (nispi) ve 162,10 TL istinaf yoluna başvurma harcı ile 200,00 TL gider avansının yatırılmadığı mahkemece düzenlenen █████/2021 tarihli istinaf-harç ve masrafların tamamlatırılması hakkındaki muhtıranın davalı vekiline █████/2021 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edildiği halde harçların ve gider avansının belirtilen süre içinde ve halen yatırılmadığı, HMK'nın 344. maddesi uyarınca süresi içerisinde harç ve giderlerin yatırılmaması karşısında davalı S.S. ... Kooperatifi vekilinin istinaf başvurusundan vazgeçmiş sayılması nedeni ile istinaf talebinin reddine karar verildiği, ek kararın davalı... vekiline tebliğ edildiği, ek karara yönelik istinaf başvurusunda bulunulmadığı anlaşılmaktadır. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:İstinaf talebinde bulunan davalı ... Ltd. Şti. vekili, müvekkili şirketin, davalı kooperatif ile kooperatife ait inşaat işlerinin yapımından dolayı alacaklı durumda olduğunu, davalı kooperatifin müvekkili şirkete karşı yüklü miktardaki borcundan kaçınmak için taşınmazları arsa sahipleri üzerinden satmak gibi birtakım işlemler yaptığını, kooperatif ve kooperatif üyelerinin muvazaalı davrandığını, alacaklarına kavuşamama ihtimali bulunan müvekkili şirketin alacağına kavuşmak niyetiyle ve sicile güven ilkesi gereğince tapuda hiçbir bilgi-şerh bulunmayan taşınmazı devraldığını, TMK 1023 gereğince iyiniyetli 3. kişi olarak taşınmazın mülkiyetini kazanmış olduğunu, bir üyenin ancak tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği halde diğer üyelerle eşitlik şartlarının bozulduğunu ispat etmek kaydıyla tapu iptal ve tescilini isteyebilecek olup işbu davaya konu uyuşmazlıkta belirtilen bu koşulların oluşmadığı açık olmasına rağmen yerel mahkemece bu husus ispatlanmış gibi davanın kabulüne karar verildiğini, somut olayda muvazaa iddiasının da ispatlanamadığını, davaya konu taşınmazında müvekkili şirketin alacağını karşılamadığını, bu nedenle müvekkili şirketin davalı kooperatife karşı takiplere devam ettiğini, yerel mahkemece bu taşınmazın satışının geçerli olması için icra dairesi kanalıyla gerçekleştirilmiş olması gerektiğini ifade edilmiş ise de, hayatın olağan tecrübelerinin davaya konu taşınmazın icra kanalıyla satılması halinde değerinin düşeceği ve bir o kadar da masraf yapılacağını gösterdiğini, ... .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████████ E. ve ████████ K. numaralı dosyasıda da işbu dava ile aynı taleplerle müvekkili şirket ve davalı kooperatife dava yöneltildiğini, davada tapu iptali ve tescil şartları oluşmadığından davacının davasının reddedildiğini, müvekkili şirketin davalı kooperatiften taşınmaz devralırken iyi niyetli olduğunun tespit edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde, müvekkilinin kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, ... . Noteri huzurunda dairelerin tahsisine ilişkin kuralar çekildiğini ve ... Noterliği'nin ... yevmiye nolu kayıt tutanağı ile müvekkiline .... Kısım ... 4 nolu dairenin isabet etmiş olup 1... kaar nolu Kooperatif Yönetim Kurulu kararı ile müvekkiline ... daire 6 olarak (.. rızası ile) tahsis edildiğini, zilyetliğinin de müvekkiline geçmiş olup halen bu bağımsız bölümün kirada olduğunu, ancak davalı kooperatifçe müvekkiline tapu devrinin yapılmadığını, müvekkiline kura ile isabet eden ve müvekkili zilyetliğinde bulunan dairenin müvekkiline herhangi bir bilgi verilmeksizin davalı kooperatif tarafından mevcut durumu bilen ve bilmesi gereken davalı şirkete █████/2015 tarihinde devredilerek müvekkilinin mağdur edildiğini, davalı şirketin dava konusu bağımsız bölümü bir kooperatiften satın almış olduğundan kooperatif üyelerinin de bu bağımsız bölümler üzerinde hak talep edebilecek olma ihtimalinin bilincinde olabilecek durumda olduğunu, davalı şirketin iş bu dava konusu bağımsız bölümü tapu siciline güven ilkesi gereği iyi niyetle iktisap ettiği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, davalı şirketin bağımsız bölümün müvekkiline ait olup müvekkili tarafından kiraya verildiğini bilmekte olup devir tarihinden sonra da kiracıya bundan sonra kira ücretlerinin kendisine ödenmesi gerektiği hususunda uyarılarda bulunduğunu beyanla davalıların haksız ve dayanaksız istinaf başvurusunun reddini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE: HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, kooperatif üyelinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili talebine ilişkindir. Davacı taraf, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatife karşı tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, noter huzurunda yapılan kurada .... ... numaralı dairenin kendisine isabet ettiğini ancak ...'e isabet eden .....numaralı dairenin yönetim kurulunun ...karar numaralı kararı ile ve ...'ün rızası ile kendisine tahsis edildiğini, teslim edilen bağımsız bölümün kiraya verildiğini, kooperatif yönetiminin yanlı davranarak kat mülkiyetine geçilmiş olan dairenin tapusunu devretmediğini ve hiçbir yetkisi olmamasına rağmen 9/███████ tarihinde taşınmazı diğer davalı ... ...Ticaret Limited Şirketi’ne devrettiğini ileri sürerek dava konusu ... 6 numaralı bağımsız bölümün davalı ... şirketi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiş olup davalılar davanın reddini savunmuşlardır. İlk derece mahkemesince yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın davalılar ... Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kabulüne karar verilmiş olup karara karşı davalı ... ... Ltd. Şti. vekili ve davalı... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş, mahkemece ... tarihli ek karar ile HMK'nın 344. maddesi uyarınca süresi içerisinde harç ve giderlerin yatırılmaması nedeniyle davalı S.S. ... Kooperatifi vekilinin istinaf başvurusundan vazgeçmiş sayılması nedeni ile istinaf talebinin reddine karar verilmiş olup ek kararın davalı... vekiline tebliğ edildiği ancak davalı S.S. ... Kooperatifi vekili tarafından ek karara yönelik istinaf başvurusunda bulunulmadığı anlaşılmakla, istinaf incelemesi davalı ... ... Ltd. Şti.vekilinin istinaf talebiyle sınırlı olarak yapılmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacıya tahsisli taşınmazın davalı kooperatif tarafından davalı şirkete yapılan devrinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.Dosya kapsamı içerisindeki bilgi ve belgeler, ilk derece mahkeme gerekçesinde dayanılan deliller ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı, dava konusu taşınmazın tapu kayıtları uyarınca, ... adına kayıtlı iken █████/2015 tarihinde davalı kooperatife satış suretiyle devredildiği, aynı gün de davalı kooperatif tarafından davalı ... şirketine devredildiği, davacının kooperatif üyesi olduğu, dava konusu taşınmazın kooperatif yönetim kurulunun ███████ karar numaralı kararı ile davacı adına tahsis edildiği, davacı tarafından da dava dışı üçüncü kişiye kiraya verildiği, davacı üyenin edimlerini yerine getirmediğine ilişkin dosya kapsamında ispat bulunmadığı, Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre de kooperatife ait bir taşınmazı tahsisle devralıp kullanan bir ortağın taşınmazını tapuda resmi işlemle temlik alanın iyiniyetinin korunamayacağı, zira tapuda işlem yapanın (davalı şirketin) basit bir araştırmayla bu taşınmazın kooperatif tarafından kime tahsis edildiğini, taşınmazın kimin kullanımında olduğunu öğrenebilecek durumda olduğu kabul edilmekte olup (Yargıtay 6. HD.nin █████████ E., █████████ K.), davalı tarafından emsal olarak sunulan ... .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ....sayılı dosyasında da davanın reddine dair verilen hükmün istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına karar verildiği, kaldırma kararı üzerine yapılan yargılamada davanın kabulüne karar verilerek kararın Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin █████████ E., █████████ K.sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği görülmekle, davalı ....Şirket vekilinin istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı anlaşıldığından istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın m. 353/...-b-... hükmü gereğince esastan reddine karar verilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;...-) Davalı ....Şirket vekilinin ilk derece mahkemesinin yukarıda anılan kararına yönelik istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/...-b-... maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, 2-) 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 23.908,50 TL istinaf karar ve ilâm harcından davalı ... Şti. tarafından peşin olarak yatırılan 5.977,15 TL harcın mahsubu ile bakiye 17.931,35 TL harcın davalı ... Şti.nden tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,3-) İstinaf eden tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,4-) 6100 sayılı HMK'nın 7035 sayılı Kanun ile değişik 359/4 maddesi uyarınca kararın kesin olması nedeniyle ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK'nın m. 362/...-a hükmü uyarınca miktar itibariyle kesin olmak üzere, oybirliği ile karar verild. ...Başkan... ¸e-imzalıdır Üye... ¸e-imzalıdır Üye... ¸e-imzalıdır Bilge ...¸e-imzalıdır