TOKİ ve belediye ile kentsel dönüşüm projesinde taşınmaz takası sonrası fazla ödenen KDV, şerefiye ve eksik metrekare bedeli iadesi talepli dava.
Özet: Dava, kentsel dönüşüm projesi kapsamında taşınmazlarına karşılık eksik metrekareli ve şerefiyeli, KDVli, damga vergili teslim edilen konut/dükkanlar nedeniyle davalı idarelerden fazla ödenen bedellerin iadesi talebine ilişkindir; davacı, muvafakat senedinde belirtilen hususlara aykırı olarak kendisinden şerefiye, KDV ve damga vergisi alındığını, ayrıca eksik metrekareli taşınmaz verildiğini iddia ederken, davalılar ödemelerin yasal olduğunu ve teslimatın kura ile belirlenen şartlara uygun yapıldığını savunmuştur; ilk derece mahkemesi, taraflar arasındaki muvafakat senedi ile daha sonraki uygulamalar arasındaki çelişkileri incelemiştir.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 6. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılardan ... Belediyesi Başkanlığı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA1.Asıl davada davacı vekili; davacının ... İli, ... Mahallesinde yer alan taşınmazlarına karşılık Gecekondu Önleme Bölgesi projesi kapsamında konut ve ticari dükkan alanları verilmesi için sözleşme yapmalarına rağmen davalıların edimlerini yerine getirmediğini, gerekli KDV, şerefiye bedeli, damga vergisi kalemlerinin alındığını ancak kendisine ait taşınmazlara karşılık gelen miktara göre eksik metrekareli taşınmazların verildiğini belirterek; sözleşmeye aykırılık nedeni ile fazla alınan KDV, şerefiye bedeli, damga vergisi ve eksik teslim edilen taşınmaz bedelleri için fazlaya ilişkin hakkı saklı tutulmak üzere 1.000,00 TL'nin iadesine karar verilmesini talep etmiştir.2.Birleşen davada davacı vekili; ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatı ile) ████████ Esas sayılı dosyası ile davalılar hakkında açılan davada davanın kabulü ile bilirkişi raporu ile belirlenmiş olan davacının ödemesi gereken bedelin 80.910,00 TL olduğunun tespitine ve davacı müvekkilden tahsil edilmiş olan toplam 182.849,63 TL'den bu bedelin mahsubu ile 101.939,63 TL nin davalıya iadesi gerektiğine ve davacı talebi doğrultusunda 1.000,00 TL'nin tahsil tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, davacının fazlaya dair haklarının saklı tutulmasına karar verildiğini ileri sürerek, Mahkemece saklı tutulan ve tespit edilen alacak tutarı 100.939,63 TL alacağın yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP1.Davalı TOKİ vekili; diğer davalı ... ile aralarındaki işbirliği çerçevesinde kentsel yenileme projesine ilişkin ön protokol ve protokol ile kentsel dönüşüm projesi başlatıldığını, Belediyenin sorumluluğunda kentsel dönüşüm işlemlerinin tamamlandığını, hak sahiplerine bilgi verildiğini, yapılan standart hesaplamalara göre hak sahiplerinin taşınmazlarına karşılık gelecek büyüklükte taşınmazların kendilerine verildiğini, taşınmaz sahiplerinin kura ile belirlendiğini, bağımsız bölümlerin niteliğine göre şerefiyeli satış bedellerinin tespit edildiğini, davacıya eksik metrekareli veya ayıplı dükkan teslim edilmeye çalışıldığı iddiasının gerçek olduğunu, muvafakat senedinin bir sözleşme olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını, davacıya kura sonucunda isabet eden dükkanın muvafakat senedinde belirtilen şekilde olup eksik veya ayıplı imalattan bahsedilmesinin mümkün olmadığını, her bir taşınmaz için düzenlenen fatura çerçevesinde KDV ve damga vergisi alınmasının yasal olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Asıl ve birleşen davada davalı ... vekili; uyuşmazlığın idari yargının görev alanında bulunduğunu, taraf sıfatı bulunmadığını savunarak, davanın öncelikle usulden aksi halde esastan reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının dosyaya sunduğu ödemelere ilişkin beyan dilekçesi ve ödeme dekontları, faturalar, gayrimenkul ödeme tabloları ve 01.02.2023 tarihli bilirkişi raporu ile davacının 182.849,63 TL ödediği, bu tutarın 1.591,05 TL'sinin damga vergisi olarak, 13.426,56 TL'sinin KDV olarak, 86.922,02 TL'sinin şerefiye olarak ödendiğinin rapor edildiği, dosyada mübrez Seri:C Sıra No: ... numaralı faturada 2 parsel 1 blok 3 dairenin satış bedeli olarak 167.832,02 TL belirlendiği, %8 KDV'si 13.426,56 TL olmak üzere toplam 181.258,58 TL fatura düzenlendiği, davacının ayrıca 21.09.2018 tarihli Halkbank dekontunda 1.591,05 TL damga vergisi ödediği, taraflar arasında imzalanan muvafakat senedinin incelenmesinde "Devir dolayısıyla oluşacak her türlü vergi, resmi harç, ilgili kanunlar çerçevesinde taraflarca ödenecektir." hükmünün düzenlendiği, daha sonra TOKİ tarafından teslim sırasında yapılan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde şerefiye bedeli, KDV, damga vergisi ve komisyon yükümlüğünün davacı tarafından yerine getirileceği belirtilmiş ise de, taraflar arasında imzalanan muvafakat senedi ile hak ve yükümlülüklerin belirlendiği, KDV'nin bedele dahil veya hariç olduğuna dair bir kaydın bulunmadığı, KDV uygulamalarında taraflar arasında anlaşma bulunmadığında teamülen KDV bedelinin satış bedeli içinde olduğu, muvafakat senedinde hak sahibinin TOKİ'ye şerefiyesiz olarak borçlanacağının kararlaştırıldığı, her ne kadar davacıların murisi tarafından teslim sırasında şerefiye bedeli ödenmiş ise de taraflar arasında imzalanan muvafakat senedinde ki açık hüküm nedeniyle şerefiye bedelinin davalıların sorumluluğunda olduğu, damga vergisi yönünden ise damga vergisinin sorumlusu sözleşmeyi imzalayan taraflar olup bu ödenen verginin davalılardan talep edilemeyeceği gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile davacıların eksik metrekareli yer teslimine dayalı tazminat davasının reddine, damga vergisi talebinin reddine, şerefiye bedeli ve KDV bedeli talebinin kabulü ile 600,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacı ...'ın veraset ilamındaki payları oranında davacılara ödenmesine; birleşen davanın kısmen kabulü ile damga vergisi talebinin reddine, şerefiye bedeli ve KDV bedeli talebinin kabulü ile 86.572,02 TL ve 13.076,56 TL'nin toplamı olan 99.648,58 TL'nin birleşen dosya dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacı ...'ın veraset ilamındaki payları oranında davacılara ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2.İlk Derece Mahkemesinin 26.02.2025 tarihli kararıyla; davalı ... vekiline kararın 09.01.2025 tarihinde tebliğ edildiği, yine davalı ... vekiline ait istinaf dilekçesinin yalnızca davacı taraflara tebligatının geçerli olması nedeniyle ilgililere yapıldığı, gerekçeli karara karşı istinaf yoluna başvurmaya ilişkin yasal sürenin iki hafta olduğu, kendisine istinaf başvuru dilekçesi tebliğ edilmeyen davalının katılma yoluyla istinaf talebinde bulunma hakkının bulunmadığı, gerekçeli karara karşı iki haftalık yasal itiraz süresinden sonra istinaf başvuru dilekçesi sunulması nedeniyle talebin süresinde olmadığı anlaşılmakla, asıl ve birleşen dosya davalısı ... vekili istinaf talebinin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirildiği, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunduğu, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı ... vekili; davacı ile idareler arasında hak sahibinin belirlenmesi amacıyla muvafakat senedi imzalandığını, muvafakat senedinin taşınmaz satış sözleşmesi olmadığını, TOKİ tarafından yapılan inşaat yapım ihaleleri sonucunda ihaleyi kazanan firmalar tarafından projeye uygun şekilde konutlar ve işyerleri inşaa edildiğini, akabinde Noter huzurunda kuraların çekildiğini, davacı tarafa isabet eden taşınmazların ayrıntılı olarak gösterildiğini, yine davacı ile TOKİ arasında ... Bankası kanalıyla imzalanan taşınmaz satış sözleşmesinde gerekli tüm ayrıntılara yer verildiğini, bu sözleşmede Belediyenin taraf olmadığını, davacının özgür iradesiyle imzalanan sözleşmeye göre taraflar üzerlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmek zorunda olduğunu, sözleşmede yer alan KDV, damga vergisi ve borçlanma tutarının ne olduğunun ve bu bedellerin davacı tarafından ödeneceğinin, davacının kendi imzasıyla herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan akdedildiğini, davacının Belediyeden herhangi bir talepte bulunmasının mümkün olmadığını, belediyeye herhangi bir vergi veya şerefiye ödemesi yapılmadığını, KDV ve Damga Vergisi ile ilgili olarak diğer davalı TOKİ tarafından imzalanan banka sözleşmesi kapsamında KDV ve Damga Vergisinin davacı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kentsel dönüşüm nedeniyle eksik teslim edilen taşınmazın metrekare değerinin ve davacı tarafından taşınmazlar için ödenen şerefiye, KDV ve damga vergisinin iadesi istemine ilişkindir.Davalı TOKi ile davalı ... arasında davaya konu taşınmazların bulunduğu mahallerde çarpık yapılaşmanın kentsel yapıya dönüştürülmesine ilişkin olarak imzalanan protokol kapsamında davalılar ile davacı arasında muvafakat senedi imzalanmış ve taşınmaz muvafakat senedi doğrultusunda davalı TOKİ'ye devredilmiştir. Kentsel dönüşüm projelerinde, muvafakat senetlerinde de belirtildiği üzere, hak sahibinin esas sözleşmeyi imzalaması ile süreç tamamlamaktadır. Muvafakat senedinin (1-2.) maddesine göre "Tabakhane kentsel dönüşüm projesi alanında bulunan tapulu arsalarda yapılan hesaplama sonucu belirlenen bölgelere göre borçlanma, seçilecek konut tipine göre kesinleşecektir." şeklindeki düzenleme ile tasfiye ve mülkiyet devri, taraflar arasında imzalanan muvafakat senetleri ile başlayıp, hak sahibinin TOKİ ile imzaladığı nihai Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile sona ereceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamındaki muvafakat senedinin 1 ve 2. maddelerinden, kesin borçlanma tutarlarının seçilecek konut tipine göre nihai sözleşmeyle belirleneceği açıkça anlaşılmaktadır. Nitekim davacı ile davalı TOKİ ve aracı banka arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile taşınmazın KDV hariç net satış bedeli, vergi, resim ve harç yükümlülükleri tarafların serbest iradesiyle muayyen hale getirilmiştir.Davacı ile davalı TOKİ ve dava dışı ... A.Ş. arasında imzalanan adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin (2.1) maddesi ile gayrimenkul satış bedeli (konutun Sözleşme tarihindeki KDV hariç satış fiyatı) 167.832,02 TL olarak belirlenmiş olup, (6.4.) maddesi; ''Gayrimenkul satışı ile ilgili her türlü sözleşme gider, resim ve harçları ALICI tarafından ödenecektir. Tapu işlemlerine ait damga resmi, diğer vergi resim ve harçlar kanunen ait olduğu tarafça ödenecektir.'' şeklindedir. Her ne kadar, projenin başlangıcında davalı ... ile davacı arasında muvafakat senedi imzalanmış ise de, bu belge kat karşılığı inşaat veya taşınmaz satış vaadi niteliğinde olmayıp, mülkiyet devrine ilişkin bir ön mutabakattır. Taraflar arasındaki asıl borç ve hak ilişkisi, davacı ile davalı TOKİ arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile kurulmuştur. Davaya konu şerefiye, KDV ve damga vergisi gibi kalemler de, doğrudan bu sözleşme ve eki mahiyetindeki faturalara dayanılarak tahsil edilmiştir. Davalı ..., davacının hak ve borçlarını kesinleştiren Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin tarafı değildir. Sözleşmenin tarafı olmayan Belediyeye, sözleşmeden kaynaklanan edimlerin ihlali nedeniyle kusur veya sorumluluk yüklenmesi mümkün değildir. Muvafakat senedi kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi bir sözleşme olmadığından, taşınmazın satış bedeli Gayrımenkul Satış Sözleşmesi ile muayyen ve muaccel hale gelmiştir. Bu durumda davacının talepleri yönünden davalılardan Belediyesinin Gayrımenkul Satış Sözleşmesinin tarafı olmaması nedeniyle, sözleşmeden kaynaklanan edim yükümlüsü olmayacağı kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen davanın davalı Belediyesi yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalı Belediyesi yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.