Hastane kantini kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeye aykırı eylemleri gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanması ve fazla ödenen bedelin iadesi talebinin temyiz incelemesi.
Özet: Hastane bahçesindeki büfe-kantin işletmecisi davacı, kiralayanın sözleşmeye aykırı davranışları olan kaçak büfe inşası, iftar çadırı kurma ve ücretsiz servisler gibi eylemleriyle işlerinin zarar görmesi ve beklenen müşteri potansiyelinin oluşmaması nedeniyle, kira sözleşmesinin uyarlanması, kira bedelinin düşürülmesi ve fazladan ödediği 1.616.220,75 TL kiranın iadesini talep etmiş; ancak alt mahkemeler, kira tespiti veya uyarlaması için yasal koşulların sağlanmadığı ve dava konusu talep şeklinin uygun olmadığı gerekçeleriyle davayı reddetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/. E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2023/... E., █████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili; ... Eğitim ve Araştırma Hastanesinin bahçesinde yer alan 150 m² lik kısımda büfe-kantin işletilmesi hususunda taraflar arasında imzalanan 30.03.2011 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde; bir yıllık kira bedeli olan 800.100,00 TL'nin üçer aylık dönemlerde peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını ve kiracı davacı tarafından toplam 200,025,00 TL kira bedeli ödendiğini, davacının ... Devlet Hastanesinin kapatılacağı beyanına güvenerek ihale konusu işi aldığını, hastane bahçesinde sözleşme tarihinden sonra kaçak büfe yapıldığını, her yıl iftar çadırı açıldığını, kantinle doğrudan telefon hattı olmadığını ve hastane içinde servis aracıyla servis yapma imkanı tanınmadığını, bu durumların davacının zarara uğramasına neden olduğunu, 150 m² lik kiralanan alandan daha büyük yerlerin daha düşük bedellerle kiraya verildiğini ileri sürerek; kira sözleşmesine müdahale edilerek sözleşmenin uyarlanmasını, kira bedelinin sözleşmenin başlangıcından itibaren 135.000,00-175.000,00 TL aralığına indirilmesini, fazlaya dair dava ve talep hakkı saklı kalmak kaydıyla kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren ödenmiş yıllık kira bedeli olan 10.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiş, 13.03.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle; davalının kira sözleşmesine aykırı davrandığı iddiasına dayalı olarak, dava tarihine kadar 1.616.2020,75 TL fazla kira bedeli ödendiğini ileri sürerek, davayı tamamen ıslah etmek suretiyle 1.616.220,75TL'nin yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.II. CEVAP1.Davalı ... vekili; davacının zarar ettiğine dair iddiasının gerçek dışı olduğunu, uyarlama davasının kötüniyetli olduğunu, şartname uyarınca kiracının süre uzatımı, bedel indirimi, ödeme tarihi gibi değişiklik taleplerinde bulunamayacağını, değişen herhangi bir şartın olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.2.Davalı Hazine vekili; husumet itirazında bulunarak davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira artışı hususunda açıkça kira sözleşmesinde hüküm bulunması ve 5 yıllık kira süresinin dolmaması nedeniyle kira tespiti davasının açılmasının mümkün olmadığı, buna bağlı olarak fazla kira bedeli ödemesi olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kural olarak kira bedelinin tespiti davalarında bir tespit kararı verilmesi gerektiği, ancak davacının kira sözleşmesinin başından itibaren tespit istediği, sözleşmenin başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespiti ya da uyarlanması yoluna gidilemeyeceği, verilen karar kesinleşmeden fazla ödenen kira bedelinin iadesi de istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; kira sözleşmesinin imzalandığı dönemde planlandığı şekilde Devlet Hastanesi kapatılsa idi davacının daha fazla sayıda müşteriye hizmet verebileceğini, hastane bahçesinde üçüncü kişiler tarafından kaçak büfe inşa edildiğini, davacının tekel olacağını düşünerek sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemeyi yükümlendiğini, her yıl davalı İdare tarafından iftar çadırı kurularak ücretsiz yiyecek ve içecek dağıtılması ve vatandaşların çoğunun gündüz oruçlu olması nedeniyle zarara uğradığını, İdare tarafından sürekli ücretsiz çay servisi yapılmasının satışları olumsuz etkilediğini, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarıyla davalı İdareden kaynaklı kusurlu eylemler nedeniyle uğranılan zarar nedeniyle kira bedelinin yıllık 150.000,00 TL olabileceğinin ve ödenen fazla kira miktarının 1.616.220,75 TL olduğunun belirlendiğini, 13.03.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle davanın tamamen ıslah edildiğini ve sözleşmenin (8.) maddesine aykırılık sebebi ile zarar tespit edildiğinden kira sözleşmesine aykırı eylem ve işlemlerden kaynaklı olarak 1.616.220,75 TL'nin tahsilinin talep edildiğini, ıslahın dikkate alınmadığını, kiraya verenin taahhütlerini yerine getirmeyerek kira sözleşmesine aykırı davrandığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık nedeniyle kira bedelinin indirilmesi ve ödenen fark bedelin iadesi istemine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 176 ve devamı maddelerinde ıslah kurumu düzenlenmiş olup; taraflardan her biri, yargılama usulüyle ilgili yapmış olduğu usul işlemini kısmen veya tamamen ıslah edebilecektir. Davacı taraf, iddiasını yani dava sebepleriyle talep sonucunu değiştirmek istiyorsa, yapacağı ıslah davanın tamamen ıslahı olacaktır. Buna karşılık iddianın yani dava sebepleriyle talep sonucunun değiştirilmesi değil de, genişletilmesi isteniyorsa, müracaat edilebilecek olan ıslah türü, davanın kısmen ıslahıdır. Davanın tamamen ıslahının ne şekilde yapılacağı HMK m.180'de “Davasını tamamen ıslah ettiğini bildiren taraf, bu bildirimden itibaren bir hafta içinde yeni bir dava dilekçesi vermek zorundadır. Aksi hâlde, ıslah hakkı kullanılmış sayılır ve ıslah hiç yapılmamış gibi davaya devam edilir”. hükmü ile düzenlenmiştir.Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 30.03.2011 tarihli, 5 yıl süreli ve yıllık 800.100,00 TL bedelli kira sözleşmesinin (8.) maddesinde, sözleşmenin düzelenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere, kiracının sözleşmenin devamı süresince kira bedelinin indirilmesi talebinde bulunamayacağı düzenlenmiş, davacı tarafça 13.03.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle davalı kiraya verenin sözleşmenin (8.) maddesi hükmüne aykırı davrandığı iddiasına dayalı, olarak tazminat niteliğinde olmak üzere ödenen kira bedelinin iadesi talep edilmiştir. Kira sözleşmesinde davacının elde edeceği asgari kazanca dair davalı İdareye herhangi bir yükümlülük yüklenmemiştir. Bundan ayrı, davalı İdarenin; kiralananın teslimine yahut kullanıma uygun bulundurulmasına ilişkin yükümlülükleri yerine getirmemesi gibi sözleşmeye aykırılık oluşturacak eylemi bulunduğu davacı tarafça iddia ve ispat edilememiştir.Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince tamamen ıslah edilen eldeki davada sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, davanın, yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmaması ve sonucu itibariyle doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesi düzeltilerek onanması, HMK'nın 370/4 maddesi hükmü gerektirir.VI. KARARAçıklanan Sebeplerle;Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, sonucu itibariyle doğru bulunan İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.