tapu devri yapılmış ancak fiili teslimi geciken taşınmazda meydana gelen hasardan kimin sorumlu olduğu, ön satış sözleşmesinin etkisi ve riskin geçiş anı üzerine yargıtay incelemesi.

Tapu devri yapılmış ancak fiili teslimi geciken taşınmazda meydana gelen hasardan kimin sorumlu olduğu, ön satış sözleşmesinin etkisi ve riskin geçiş anı üzerine Yargıtay incelemesi.

Özet: Davacı, tapu devri yapılmış olmasına rağmen fiili teslimat gerçekleşmeden önce eski kiracı tarafından zarar verilen taşınmaz için satıcı ve eski kiracıdan tazminat talep etmiş; ilk derece mahkemesi, ön satış sözleşmesindeki teslimat taahhüdüne uyulmadığı gerekçesiyle satıcıyı 83.163 TL tazminata mahkum ederken, eski kiracı hakkındaki davayı delil yetersizliğinden reddetmiş; bu karar Bölge Adliye Mahkemesi tarafından onanmış ve satıcı temyiz başvurusunda bulunmuştur.

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., 2025/9 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, ... vekilince duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebi miktar itibariyle reddedilerek temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 02.02.2017 tarihinde ..., ..., ... Mahallesinde bulunan arsa vasıflı 2 katlı taşınmazı satın aldığını, müvekkilinin anılan iki katlı kagir, müstakil binayı satın almak için davalı ... ile 29.01.2017 tarihinde ...'nin ... Başkonsolosluğunda ön satış sözleşmesi yaptığını, konutu teslim almak için 19.06.2017 tarihinde taşınmazın bulunduğu adrese gittiğinde taşınmazın içinde oturan ...'ın evi tahliye ettiğini, ancak binanın tamamen kullanılamaz hale getirildiğini, evin dış kapısının kırıldığını gördüğünü, müvekkilinin çevrede oturan komşulardan bu hasarları taşınmazı tahliye eden davalı ...'ın yaptığını öğrendiğini, bunun üzerine müvekkilinin ...'dan şikâyetçi olduğunu, zararının 200.000,00 TL olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 30.000,00 TL zararın meydana geldiği tarihten itibaren başlamak kaydıyla yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; müvekkilinin Almanya'da yaşadığını, dava konusu edilen taşınmazla ilgili herhangi bir fiili irtibatı olmadığını, tescil işleminden 4 aydan fazla süre geçtikten sonra meydana geldiği iddia edilen olaylardan müvekkilin sorumlu tutulamayacağını, taşınmazın hasar ve yararının 09.02.2017 tarihi itibarıyla davacıda olduğunu, müvekkilin satış öncesinde arsa üzerinde fiili bir hakimiyeti bulunmadığından somut olayda ayrıca bir teslim yapılmadığını, davacının malik sıfatıyla, 09.02.2017 tarihi itibarıyla müvekkilden taşınmazı fiilen de devraldığını, malik olarak taşınmazı zarar verici eylemlerden korumasının kendi sorumluluğunda olduğunu, diğer davalının satış tarihinden 4 aydan fazla süre sonra gerçekleştirdiği iddia edilen eylemlerin tamamen davacı ile diğer davalı arasındaki bir husus olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ...; cevap dilekçesi vermemiş, yargılama sırasında; "dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı bana aittir, yapı içerisindeki kendime ait olan şeyleri alıp götürdüm, ben bana ait olanı götürdüm, başkasının malına zarar vermedim" şeklinde bayanda bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satışa konu edilen taşınmazın tapu devri gerçekleştirilmiş olmasına rağmen, alıcı davacıya, satışa konu taşınmazın usulüne ve taraflarca kararlaştırılan şekilde tesliminin yapılmadığı, taşınmazın tapu devrinden sonraki bir tarihte teslimi, taraflar arasında ön satış sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşmenin 4. maddesi ile taahhüt edilmesine rağmen davacı alıcıya usulünce teslim edilmediği, bu halde satışa konu taşınmaza verilen zarardan, ayrıca 24.01.2017 tarihli sözleşme ile taahhüt altına giren satıcı ve davalı ...'ın sorumluluğunun bulunduğu, diğer davalı ...'ın yargılandığı ceza dava dosyasının kesinleşmiş gerekçeli kararı incelendiğinde mala zarar verme suçundan delil yetersizliği nedeniyle beraat ettiği, dinlenen tanıkların, taşınmaza davalı ...'nın zarar verdiği hususunda net bilgileri olmadıklarını ifade ettikleri, davalı ...'nın ''yapı içerisindeki kendime ait olan şeyleri götürdüm'' şeklindeki beyanının kapsamı belli olmadığından davalıyı tüm zarardan sorumlu tutmaya yeterli olmadığı gerekçesiyle; davalı ... yönünden davanın reddine, davalı ... yönünden davanın kabulüyle, 83.163,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; şekil şartına aykırı taraflarca tapu devir tarihinden daha ileri bir tarihte satışa konu edilen taşınmazın fiilen teslim edileceğinin belirtildiği, davaya konu taşınmazın alıcıya fiilen teslim tarihi itibariyle yarar ve hasarın geçeceği, davaya konu taşınmaz üzerindeki binanın yıkıldığı ve bu sebeple de artık zararın ortadan kalktığı ifade edilerek davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş ise de, davaların açıldığı tarihteki durumuna göre karar verilmesi gerektiği anlaşıldığından, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davanın husumetten reddi gerektiğini, resmi şekilde yapılmayan ön satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sözleşmeye konu taşınmazın niteliğinin tapuda arsa olarak yazıldığını, tapu belgesinde “bina” ibaresi bulunmadığını, davacının “iki katlı bina”nın satıldığı iddiasının hem resmi evraka hem de WhatsApp yazışmalarına aykırı bulunduğunu, tapunun devrinden dört ay sonra meydana geldiği iddia edilen zararlardan dolayı müvekkilinin sorumluluğu olmadığını, fili teslimin yapılması nedeniyle sorumluluğun davacıya geçtiğini, somut olayda kiracı konumundaki davalı ... ve yakınının üç ay daha taşınmazı kullandığını, bu süre için 500 Euro kullanım bedelinin davacıya ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu bedelin kabulünün fiili teslimin ve zilyetliğin davacıya geçtiğini gösterdiğini, kiracının eylemlerinden doğan zararların da yeni malik olan davacıyı bağladığını, müvekkilinin Almanya'da ikamet etmesi nedeniyle satış öncesinde arsa üzerinde fiili bir hakimiyeti bulunmadığından somut olayda ayrıca bir teslim yapılmadığını, taşınmaz üzerinde zilyetliğinin bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan binanın yıkıldığını belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşan zararın davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

Davacı vekili taraflar arasında düzenlenen sözleşmeyle iki katlı binanın müvekkiline satıldığını, tapuda tescil yapıldığını, ancak sözleşmeye aykırı olarak taşınmazın teslim edilmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığı iddia ederek eldeki davayı açmıştır.

Taraflar arasında düzenlendiği konusunda ihtilaf bulunmayan ön satış sözleşmesinde satış bedeli karşılığında arsanın mülkiyetinin satışının vadedildiği yine tapu kaydında taşınmazın vasfının arsa olarak belirtildiği görülmüştür. Mahkemece, taraflar arasında ön satış sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşmenin 4. maddesi ile taahhüt edilmesine rağmen, binanın davacı alıcıya usulünce teslim edilmediği, bu halde satışa konu taşınmaza verilen zarardan, sözleşme ile taahhüt altına giren satıcı- davalı ...'ın sorumluluğunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de ön satış sözleşmesinde satışa konu taşınmazın vasfının arsa olarak belirtildiği, yine tapu kaydında taşınmazın niteliğinin arsa olarak kayıtlı olduğu anlaşıldığından, davacının iki katlı binanın sözleşmeye aykırı olarak teslim edildiği iddiasını ispat edemediği, hal böyle olunca davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın kabulü karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.