Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından tapuda alıcılara devri sonrası ortaya çıkan ayıplı imalat iddiaları ve Türk Borçlar Kanunu 222. madde uyarınca arsa sahibinin sorumluluğuna dair içtihat.
Özet: Davacılar tarafından, arsa sahibi davalıdan yüklenici aracılığıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edinilen bağımsız bölümdeki ayıplar nedeniyle açılan bedel indirimi davasında, ilk derece mahkemesi ayıplı imalatlar sebebiyle satış bedelinden indirim yapılmasına karar vermiş, ancak bölge adliye mahkemesi, davalı arsa sahibinin davacılarla doğrudan ayıp sorumluluğu üstlendiğine dair bir anlaşma veya taahhüt bulunmadığı, taşınmazın inşaat halinde iken mevcut durumuyla bilerek devralındığı ve Türk Borçlar Kanununun 222. maddesi uyarınca satıcının alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu olmadığı gerekçeleriyle ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak davalı lehine hüküm kurmuştur.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim (Yenihisar) 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacılar vekili, müvekkillerinin 29.08.2014 tarihinde davalı şirkete ait arsada yapılmakta olan inşaattan D blok 5 nolu bağımsız bölümü satın aldıklarını, bir süre sonra geldiklerinde dairelerin numaralarının değiştirilmiş, satın aldıkları blok numarasının henüz inşaatı başlamamış bloğa verildiğini gördüklerini, 01.06.2016 tarihinde noter kanalıyla davalıya ve satışa aracılık eden kişiye ihtar göndererek ödenen paranın iadesini istediklerini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 70.000,00 TL 'nin yasal faiziyle birlikte iadesine, tapunun iptaline karar verilmesini talep etmiş, 23.11.2021 tarihli tam ıslah dilekçesiyle; bağımsız bölümün ayıplı olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bilirkişi tarafından belirlendiğinde arttırılmak üzere, şimdilik satış bedelinden 89.825,00 TL indirilmesini ve işleyecek reeskont faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili; davalının muhatabının dava dışı yüklenici olduğunu, müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa maliki olarak bulunduğunu, davacı ile sözleşme yapmadığını, müvekkilinin yüklenici ile aralarındaki sözleşmeye göre yüklenicinin hak kazandığında payına düşen daireleri yükleniciye veya gösterdiği kişilere tapularını vermekle yükümlü olduğunu, davacının dairesinin de yükleniciye düşen dairelerden biri olup yüklenicinin talimatıyla mülkiyetinin devredildiğini, sözleşmenin müvekkiliyle yapılmamış olması ve satış bedelinin müvekkiline ödenmemiş olması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davalının satın aldığı dairenin bulunduğu bloğun sonradan tamamlanmış olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesince davanın ispatlanamadığından reddine dair verilen 30.06.2022 tarihli kararının, Bölge Adliye Mahkemesinin tam ıslah dilekçesi ile davalının taşınmazı davacıya tapuda satarak devretmiş olduğu hususunun dikkate alınmadan karar verildiği gerekçesiyle kaldırılmasından sonra ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın ayıplı olduğunun, eksik imalatların bulunduğu dosyada bulunan bilirkişi raporları ile ispatlandığı, ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, Yargıtay tarafından "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yönteminin benimsendiğini bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarının belirlendiği 02.01.2025 tarihli ek bilirkişi raporunda bu metoda göre, davacının ayıp oranına göre satış bedelinden 51.212,00 TL indirim isteyebileceğinin tespit edildiği, davalının ihtarnamenin tebliğinden 3 gün sonra temerrüde düştüğü gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 51.212,00 TL'nin 07.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirket tarafından davacılara tapuda devir edilen dava konusu D blok 5 nolu taşınmazın davalının, dava dışı müteahhit ... Köy İnş. Ltd. Şti. ile arasında imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide düşen daire olduğu, başka bir deyişle davalı şirketin arsa sahibi olarak dava dışı müteahit şirket ile aralarında yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhhide isabet eden dava konusu daireyi henüz inşaat halinde iken kat irtifaklı olarak tapuda davacılara devrettiğini, davalı arsa sahibinin davacılara eksik ve ya ayıplı işleri yerine getirme taahhüdü bulunduğunun veya taraflar arasında bu şekilde anlaşma yapıldığının ispatlanamadığı, davacıların davalı şirkete ait arsa üzerinde bulunan inşaatı görerek bilerek dava konusu taşınmazı 29.08.2014 tarihinde yapılan resmi senetle tapuda devir aldıkları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 222. maddesine göre satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu olmadığından ve davacı tarafça davalı arsa sahibinin davacılara eksik ve ya ayıplı işleri yerine getirmeyi ayrıca üstlendiği ve ya taraflar arasında bu şekilde anlaşma yapıldığı ispatlanamadığından, davalının ayıptan sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacılar vekili, taşınmazın ayıplı olduğunu, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın yerinde bulunduğunu belirterek, kararı temyiz etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, satım konusu taşınmazdaki ayıp nedeniyle satış bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Temyiz edilen karardaki gerekçeye, davalının yüklenici olmayıp taşınmazın kat irtifakı halinde iken ve inşaatı tamamlanmamışken satılmış bulunmasına, davalının inşaatın tamamlanacağı yönünde bir taahhüdünün bulunmamasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.