Hisseli taşınmazın haricen satış vaadi uyuşmazlığında, ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme ilkesiyle iadesi ve munzam zarar talebinin reddi kararı.
Özet: Davacı, davalıya ait hisseli taşınmazı sözlü satış anlaşmasıyla satın almak üzere 285.000 TL ödediğini, dairede tadilat yaparak oturduğunu ancak tapu devri yapılmadığını iddia ederek sebepsiz zenginleşme ve munzam zarar tazminatı talep etmiş; ilk derece mahkemesi ise geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle munzam zarar talebini reddederek, davalıya ödenen 285.000 TLnin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca dava tarihinden itibaren en yüksek mevduat faiziyle davalıdan tahsiline karar vermiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., 2025/... K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2023/2 E., 2024/... K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili; davalının hissedar olduğu taşınmazı 380.000,00 TL'ye müvekkiline satımı hususunda müvekkili ile anlaştığını, değişik tarihlerde ve miktarlarda olmak üzere toplam 285.000,00 TL'nin müvekkilinin oğlunun hesabından davalının banka hesabına gönderildiğini, evin anahtarının müvekkile teslim edildiğini, dava konusu eve 400.000,00 TL masraf yaptığını, ancak evin tapusunun devredilmediğini, müvekkilinin sürekli oyalandığını, müvekkilinin taşınmazda 4 aya yakın süredir oturduğunu, zorunlu deprem sigortasının, apartman aidatlarının, elektrik ve su faturalarının müvekkili tarafından ödendiğini, taşınmazın devredilmemesi üzerine davalı ve avukatı hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunduklarını, müvekkilinin davalıya ödediği bedel ile herhangi bir yerde taşınmaz satın alabilecekken şu anda ödediği bedelin faizi ile iade edilse dahi aynı özelliklere sahip taşınmazı satın alabilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek; sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde müvekkilinin davalıya ödediği 285.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren en yüksek faizi ile tahsilini, munzam zarar karşılığı şimdilik 1.000,00 TL tazminata, talep kabul edilmediği takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL'nin en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile, 285.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, munzam zarar karşılığı 1.800.00,00 TL tazminata mahkum edilmesine, aksi takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dairenin ödenen 3/4 hissesine karşılık gelecek şekilde dava tarihindeki rayiç bedelinin tespiti ile 1.800.000,00 TL'nin mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; müvekkili ile davacının yaklaşık 23 senedir tanıştıklarını, müvekkiline ve kardeşlerine miras kalan daireden haberdar olan davacının, daireyi satın almak istediğini söylediğini, bu arada dairede yapılacak masrafları tespit etmek amacıyla anahtarı istediğini, ancak evin anahtarını aldıktan sonra davacının müvekkilinden habersiz ve izinsiz olarak tadilat yaptırarak yerleştiğini, müvekkiline belirsiz aralıklarla para gönderdiğini, evin satışına müvekkilinin kardeşlerinin onay vermediklerini, yaklaşık 1 senedir hissedarların bilgisi ve izni dışında evde kira ödemeksizin oturduğunu, müvekkili ile davacı arasında yapılmış sözlü veya yazılı bir anlaşma bulunmadığını, davacının daireyi ucuza kapatmak amacıyla müvekkiline para gönderip emrivaki olarak daireye yerleştiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının sadece hissedarlardan biri olan davalı ile haricen görüşerek onarım yapıp daireyi satın aldığı kanısı ile daireye yerleşmesinin hukuka uygun geçerli bir anlaşmaya dayandığının iddia edilemeyeceği, davalı yanın evi satma niyetinin olmadığı, böyle bir anlaşma yapmadığı, davacının 400.000,00 TL masraf yapıldığı iddialarının gerçeği yansıtmadığı, davacı yanın rızası olmadan 285.000,00 TL' yi gönderdiği, ancak davacının talep etmediği yönündeki beyanları göz önüne alındığında dosyadaki tapu iptali ve tescile yönelik talep şartlarının oluşmadığı, 285.000,00 TL'nin davalı uhdesine geçtiği, bu hali itibari ile sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiği, davacı tarafından munzam zarar iddiasında bulunulmuş ise de geçersiz harici sözleşmeye dayalı olarak gayrimenkul taşınmaz mülkiyetinin devrinin söz konusu olamayacağı, hisseli taşınmazlarda sadece bir hissedarın rızası ile taşınmazın satımının ve devrinin tüm hisseler yönünden mümkün olamayacağı hususlarının herkes tarafından bilinebilir hususlar olduğu, tüm bu nedenlerle davacı yanın munzam zarar iddialarının da karşılanmasının mümkün olmadığı, ancak 285.000,00 TL bedelin davalıya gönderdiği sabit olmakla, sadece bu yönden sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince lehine değerlendirme yapılabileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 285.000,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işin mahiyeti de dikkate alınarak mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı yanın munzam zarara yönelik tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmi biçimde yapılmadıkça geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebileceği, sözleşme gereğince davacı tarafça davalıya toplam 285.000,00 TL ödendiğinin tespit edildiği ve bu tutarın davalı tarafça davacıya iade edilmesine karar verildiği, buna dair istinaf talebi bulunmadığı, ayrıca dava konusu taşınmaz satışına yönelik geçersiz sözleşme gereğince menfi müspet ve munzam zarar talep edilemeyeceği, geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazın bedeli ödenen hissesi için rayiç bedel talebinde de bulunulamayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; müvekkilinin evin alımı hususunda anlaşma yaptığını, davalının kardeşlerinin de satışa rızalarının olduğunu, davalı yanın bildirdiği hesaba, kararlaştırılan satış bedelinin müvekkilince gönderildiğinin sabit olduğunu, derece mahkemelerince davalı tarafın evi satmak istemediğine dair gerekçelerinin davalı tanığı...'ın beyanı ile ... kayıtları ile örtüşmediğini, davalı ile evin satışı konusunda anlaşan müvekkilinin kaporayı vererek evi anahtarını teslim aldığını, davalının da bilgisi dairesinde daireye yaklaşık 400.000,00 TL tadilat yaptığını, 23.05.2022 tarihli dilekçeye sundukları fotoğraflar ile keşif sırasında çekilen fotoğraflardan görüleceği üzere tadilat yapıldığının belli olduğunu, müvekkili tarafından satış bedeli davalıya ödendiği halde taşınmazın teslim edilmediğini, müvekkilinin taşınmaz bedelini gönderdiğinde davalıya mesaj atıp bilgi verdiğini, davalının itiraz etmediğini, müvekkilini oyaladığını, müvekkilinin zarara uğradığını, davalı hakkında savcılığa şikayette bulunduğunu, davalının ve avukatının taahhüdü üzerine evi oturmaya elverişli hale getirmek amacıyla yaklaşık 400.000,00 TL masraf yaptırdığını, zorunlu deprem sigortasının apartman aidatının, elektrik ve su faturalarının müvekkili tarafından ödendiğini, istinaf taleplerinde hem munzam zarar hem de denkleştirici adalet ilkesi yönünden itirazda bulunulduğunu, munzam zarar talebinde bulunduklarını, Mahkeme aksi kanaatte ise taşınmazın rayiç değerinin 3/4 hissesine karşılık gelen değer talep edildiği halde gerekçede bu hususun değerlendirilmediğini, davanın ıslah dilekçesi doğrultusunda kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici taşınmaz bedelinin iadesi ve munzam zarar ya da taşınmazın bedeli ödenen hissesi için rayiç bedelin ödenmesi talebine ilişkindir. 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706; BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Esasen bu husus derece Mahkemelerinin de kabulündedir. Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı tarafça, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin satış tarihinden dava tarihine kadar enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar uyarınca uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı ve denetime elverişli rapor alınarak belirlemesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken, bu yönler gözardı edilerek, yanılgılı değerlendirme yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.