kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imar mevzuatına aykırı baca yapımı taahhüdü nedeniyle açılan itirazın iptali davasında, ruhsatsız ve ekonomik değeri olmayan yapılar için tazminat talep edilemeyeceği kararı.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imar mevzuatına aykırı baca yapımı taahhüdü nedeniyle açılan itirazın iptali davasında, ruhsatsız ve ekonomik değeri olmayan yapılar için tazminat talep edilemeyeceği kararı.

Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali istemi olup, davacıların sözleşmede taahhüt edilen her dükkana müstakil baca yapılmaması ve zemin tesviyesi eksikliğini gerekçe göstererek açtığı davada, davalının belediyenin ruhsat vermemesi nedeniyle müstakil baca yapımının mümkün olmadığını savunması üzerine, Yüksek Mahkeme imar mevzuatının kamu düzenine ilişkin hükümleri uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların ekonomik değerinin olmaması prensibine dayanarak, belediyeden dört müstakil bacalı projenin imar planına ve yönetmeliğine uygun olup olmadığının, ruhsat verilip verilemeyeceğinin araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Aydın 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı ile aralarında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince alt kata yapılacak olan dükkanlara müstakil birer baca yapılacağının kararlaştırıldığını, ancak davalının 2 baca yaptığını, yine projede olmasına rağmen bina çevresinin tesviye beton olması gerekirken davalı tarafından parke taşı döşendiği, bu eksikliklerin kendileri tarafından 3. kişilere giderildiğini, 3. kişilere ödenen bedelin takip konusu yapıldığını davalı tarafından haksız olarak takibe itiraz edildiğini belirterek itirazın iptalini ve icra inkâr tazminatını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; her ne kadar sözleşmede dükkanlara müstakil baca yapılacağı kararlaştırılmış ise de belediye tarafından bu projenin onaylanmadığını, 2 dükkana ortak baca olacak şekilde projenin onaylanacağının söylenmesi üzerine toplamda 2 baca yapmak durumunda kaldığını, zira diğer türlü ruhsata aykırılık teşkil edeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmede her dükkana müstakil baca toplamda 4 adet baca ve parke taşı döşenmesi gerektiğinin kararlaştırıldığı ancak imalâtın bu şekilde gerçekleştirilmediği gerekçesiyle davanın kabulü ile icra inkâr tazminatının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde:

a. İcra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davacının sonradan yaptırdığını belirttiği 2 bacanın ruhsata aykırı kaçak yapı niteliğinde olduğunu,

b. Beton sökülmesi ve parke taşı yapılma bedelinin de verilmemesi gerektiğini, beyan etmektedir.”

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilini tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5-3. maddesinin "zemin katta bulunan dükkanların fırın, restorant, kafe, pastane vb. amaçlarla kullanılması için müteahhit her bir dükkana ait müstakil baca yapmayı kabul beyan ve taahhüt eder." şeklinde kararlaştırıldığı, yüklenici tarafından 4 baca yapılması edimi üstlenilmiş iken fiiliyatta iki dükkana tek baca olacak şekilde toplamda 2 bacanın yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalı savunma ve aşamalardaki beyanlarında her ne kadar sözleşmede müstakil baca yapılacağı kararlaştırılmış ise de bu hali ile belediyenin ruhsat veremeyeceğini bildirdiğini, belediyece kendisine belirtilen şekilde iki dükkana ortak baca yapmak zorunda kaldığını belirtmiştir.

3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise ancak projelerin imar planı ve yönetmeliğine göre uygun olması halinde resim ve harçları ödetilerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ile eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılar ruhsata bağlanamıyor veya ruhsata aykırılık giderilemiyor ise 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesi hükmü gereğince ilgili belediye ve valilikce inşaat derhal durdurulur. Yasal hale getirilmesi imkânsız olur veya süre verilmesine rağmen yasal hale getirilmezse bu haliyle yapının yıkılmasına karar verilir. İmar Kanunu'ndaki bu hükümler kamu düzenine ilişkin olduğundan görevi gereği mahkemeler ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir. Ruhsat alınmayan ve alınması mümkün bulunmayan inşaatlar kaçak olup ekonomik değeri bulunmamaktadır. Böyle bir yapının ekonomik değeri olmayacağından yasaya aykırılığı korur biçimde yıkılan kısımların tazmin ve yeniden yapım bedeline hükmedilemez.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, belediyeden dükkanların 4 bacalı hali ile tadilat projesiyle yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin araştırılarak sorulması, yasal hale getirilme imkânı var ise eksik olan 2 baca bedeli ile varsa daha önce yasal olarak yapılmış bacalarla ilgili eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsiline karar verilmesi, şayet toplamda 4 bacalı hali ile yasal hale gelmeyecek durumda ise fazladan davacı tarafından 3.kişilere yaptırılan 2 baca bedeli talebinin reddine karar verilmesi gerekir iken eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması uygun görülmüştür.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.