Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satılan bağımsız bölümlerin geç tesliminden kaynaklanan kira geliri kaybı tazminatı talebinin temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrakta, davacının, davalı şirketten satın aldığı alışveriş merkezi bağımsız bölümlerinin geç teslim edilmesi nedeniyle oluşan kira geliri kaybının tazmini talebiyle açtığı davada, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği başlangıçta tartışma konusu olmuş, Yargıtay bozması üzerine mahkemece kısmen kabul edilen gecikme tazminatı talebi, hüküm ile gerekçeli karar arasındaki çelişki nedeniyle tekrar temyiz denetimine konu edilmiştir.
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA1. Davacı vekili asıl davada; davalı ... A.Ş. (bölünmekle davalı şirketler) nin inşaa ettiği ... ... Alışveriş Merkezi projesinden 9 adet bağımsız bölümün satışına ilişkin olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca 31.12.2011 tarihinde teslim edilmesi gereken taşınmazların tesliminin gerçekleşmemesi üzerine ek protokol yapılarak toplam 317.351 USD üzerinden anlaşma sağlandığını ve teslim tarihinin 15.01.2013 olarak kararlaştırıldığını, ancak davalının bu tarihte de teslimi gerçekleştiremediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile geç teslimden dolayı uğranılan kira geliri kaybının tahsili için Şubat ve Mart aylarına ilişkin aylık 90.000,00 TL'den olmak üzere 180.000,00 TL'nin ticari faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.2. Davacı vekili birleşen davada; taraflar arasında akdedilmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin müvekkiline geç tesliminden ötürü müvekkili nezdinde meydana gelen zararın ve Nisan 2013 ve Haziran 2015 arası döneme ait mahrum kalınan kira gelirinin, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107. maddesi uyarınca yapılacak yargılama ve toplanacak delillerle belirlenmesi ve belirlenen miktarın, satış sözleşmesi ve ek protokoller uyarınca fazlaya ilişkin alacakları saklı olmak kaydıyla, 1.000 USD'nin fiili ödeme gününden itibaren işletilecek olan faizi ile birlikte dolar bazında davalılardan tahsilini istemiş, 03.03.2023 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini 1.043.353 TL artırarak 1.052.153,00 TL'nin ticari faiziyle davalılardan talep etmiştir.II. CEVAP1.Davalı bölünen şirket vekili asıl davada; ... Belediyesinin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptali, inşaatın durdurulması, yıkım ve para cezası kararları gibi mücbir sebep teşkil eden durumlar nedeniyle belli bir süre inşaat faaliyetine devam edilemediğini, buna rağmen davacı yana 9 aylık gecikme cezası ödendiğini, inşaatın imara ve projeye uygun inşaa edildiğini, talebin fahiş olduğunu, gecikme cezasının sözleşmenin 3.1 maddesinde belirtildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Davalılar vekilleri birleşen davada; ... İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. tam bölünme yoluyla infisah ederken, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 176. maddesi doğrultusunda dosyada hazırlanan bölünme planında 3 Nolu ... Yönetim Hizmetleri İnş. San. ve Ticaret A.Ş.nin 1. derecede sorumlu şirket olduğu halde her üç şirkete birlikte dava yöneltilmesinin hatalı olduğunu, davacıya teslimatın 09.05.2013 tarihinde yapıldığını, teslim sırasında hiçbir hakkın saklı tutulmadığını, gecikmenin mücbir nedene dayalı olduğunu, inşaatın yapım aşamasındayken İBB ile İlçe Belediyesi arasındaki ihtilaf nedeniyle inşaat ruhsatının iptal edildiğini, taraflarca düzenlenen sözleşmenin TL cinsinden kararlaştırıldığını, davacının döviz cinsinden talepte bulunmasının yerinde olmadığını, talebin zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 26.03.2015 tarihli kararıyla; davacının dayanmış olduğu taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek protokolün adi yazılı şekilde yapılmış olmaları nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 20.04.2017 tarihli ilamıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin tapu devri ile geçerli hale geldiği, Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu hususu gözetilerek tarafların iddia, savunma ve delilleri değerlendirilmek suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.2.Bozmaya uyan Mahkemenin 07.04.2023 tarihli kararıyla; davaların kısmen kabulüne, asıl davada 96.400,00 TL gecikme tazminatının, birleşen davada; 8.800,00 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; kararın taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 15.10.2024 tarihli ilamla; taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmediği belirtilerek, hüküm ile gerekçeli karar arasında ve gerekçe içinde çelişki yaratıldığı, Yargıtay denetimine de elverişli olmayacak şekilde hüküm tesis edildiği, bununla birlikte, davacı birleşen davada, taraflar arasında akdedilmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin geç tesliminden ötürü meydana gelen zararı yönünden de talepte bulunduğu, Mahkemece davacının taşınmazların geç tesliminden kaynaklı zarar talebi hakkında olumlu-olumsuz karar verilmeden yazılı şekilde hüküm kurulduğu gerekçesiyle, karar bozulmuştur.3.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı arasında imzalanan dayanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi olan "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"ne göre ilk teslim tarihinin 31.03.2012 tarihi olarak kararlaştırıldığı, taraflar arasında bu tarihte teslim yapılmaması nedeniyle ek bir protokolün imzalandığı, bu ek protokolün tarihinin 17.11.2012 olduğu, ek protokol ile 9 aylık gecikme cezası kararlaştırdıkları, bu gecikme cezasının yabancı para birimi üzerinden belirlendiği ve yapılan ek protokol ile taşınmazların teslim tarihinin 15.01.2013 olarak güncellendiği, davaya konu taşınmazların kat irtifakı tapu kayıtlarının 09.05.2013 tarihinde davacı adına tescil edildiği, her ne kadar tescil işlemi 09.05.2013, fiili teslim ise 01.10.2013 tarihinde yapılmış ise de taraflar arasındaki sözleşmenin 5. numaralı "Teslim" başlıklı maddesinde iskan ruhsatının alınması ile ilgili resmi mercilere başvurulması halinde teslim olgusunun gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığının görüldüğü, taraflar arasındaki sözleşmeye göre sözleşmeye konu taşınmazların teslim tarihinin 16.12.2014 olduğunun Mahkemece kabul edildiği, belediyeden kaynaklı ruhsat iptalleri ve benzer hususlar mücbir sebep kapsamında olmadığından davalıların mücbir sebep iddiasının yerinde görülmediği, davacının geç teslim nedeniyle talep edebileceği zarar kalemi gecikme tazminatı niteliğinde olup, bu bedelin mahalli rayiçlere uygun olan kira bedeline göre hesaplanmasının gerektiği, taraflar arasındaki ek protokolde kararlaştırılan cezai şart bir gecikme cezası niteliğinde olduğundan bu bedelin yalnızca sözleşme ile kararlaştırılan dönem için geçerli olabileceği, Mahkemece rayiçlere uygun olarak hesaplanan kira bedelleri üzerinden değerlendirme yapıldığı ve dosyada mevcut bilirkişi raporlarının bu kısımları yönünden hükme esas alındığı, davacının sözleşme kapsamında talep edebileceği başkaca zararının ve somut bir talebinin bulunmadığı anlaşılmakla davacının birleşen davadaki sair zarar taleplerinin reddine karar vermek gerektiği, sözleşmenin davacı şirket ile ... İnşaat Tur. San. ve Tic. A.Ş. arasında imzalandığı ancak ... A.Ş.nin bölünme yoluyla infisah ettiği, 6102 sayılı Kanunun 176. maddesinde bölünmeye katılan şirketlerin müşterek ve müteselsil sorumluluğunun devam ettiğinin kanun koyucu tarafından açık bir şekilde hüküm altına altına alındığı gerekçesiyle; davaların kısmen kabulü ile; asıl davada 96.400,00 TL tazminatın, birleşen davada 1.052.153,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davacı vekili; bilirkişi raporuna yaptıkları itirazlarının değerlendirilmediğini, alışveriş merkezlerinde ödenen kira bedellerinin dolar şeklinde belirlendiğini, tarafların kendi aralarında tanzim ettikleri ek sözleşmeye göre dolar cinsinden hesaplama yapılması gerekirken klasik bir rayiç bedel hesaplaması yaptırılmasının yerinde olmadığını, gecikme tazminatı kavramı ile kastedilenin yalnızca kira gelirleri olmadığını, mahrum kalınan kira gelirinin yanında geç teslimden dolayı uğranılan zararların da tahsili talep edilmesine rağmen bu konuda açıklama yapılmasının istenilmediğini, eksik inceleme ile karar verildiğini, Mahkemece hatalı olarak dava tarihinden itibaren faize hükmedildiğini ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.2.Davalılar vekilleri; teslim tarihinin hatalı kabul edildiğini, sözleşmenin (5.1) maddesinde teslim şeklinin açıkça natamam olarak kararlaştırıldığını, davacının tapu devri sırasında gecikmeye ilişkin hiçbir ihtirazi kayıt dermeyan etmediğini, akabinde taşınmazları fiilen teslim alırken de bu yönde bir çekince ileri sürmediğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi uyarınca alacaklının esas borcun ifasını kayıtsız şartsız kabul etmesi halinde, ceza koşulunu isteme hakkından feragat etmiş sayılacağını, müvekkili şirketlerin kusurundan kaynaklanmayan ve mücbir sebep niteliğinde olan idari engellerin göz ardı edildiğini, davanın bölünme sonrası oluşan üç şirkete birden yöneltilmesinin bölünme planına ve hukuka aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun fahiş ve gerçekten uzak kira bedellerini içerdiğini ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi nedeniyle, taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira tazminatı istemine ilişkindir.Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış sözleşmelerine ek protokoller ile bölünen davalı şirketin, teslimdeki gecikmeden dolayı sözleşmeye konu taşınmazlara ilişkin olarak aylık rayiç kira bedeli ödeyeceğini açıkça kabul etmiş olmasına, davacı şirketin tapu devri sırasında ihtirazî kayıt ileri sürmemiş olmasının sonuca etkili olmamasına, projelerin belediyeden onay almaması ve inşaatın durdurulması bölünmeyle oluşan davalı şirketlerin kusurlu davranışlarından kaynaklandığından mücbir sebep olarak da değerlendirilememesine, hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olmasına, 6102 sayılı Kanunun 176. maddesinde; "bölünme sözleşmesi veya bölünme planına kendisine borç tahsil edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket alacaklarının alacaklarını ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler müteselsilen sorumlu olurlar'' denildiğinden bölünme ile oluşan her üç şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluklarının bulunduğu anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA, HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine,07.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.