karar düzeltme talebiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız bölüm hakkı devralan kooperatifin açtığı tapu iptali ve tescil davasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığına ilişkin tespitin denetimi.

Karar düzeltme talebiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız bölüm hakkı devralan kooperatifin açtığı tapu iptali ve tescil davasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığına ilişkin tespitin denetimi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yüklenici hak ve vecibelerini devralıp inşaatı tamamlayan davacı kooperatifin, kendisine devredilmeyen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescili talebiyle açtığı davada, yükleniciden bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişiler ile lehine takyidat şerhi bulunan diğer davalıların kötü niyetli olup olmadıkları hususu yargılamanın temelini oluşturmuş; yerel mahkemece tanık beyanlarına dayanılarak davalıların, temlik alan davacının inşaatı tamamladığını bildikleri ve iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, Yargıtayın ilk bozma kararının ardından bu karar tekrar onanmış ve davalıların bu onama kararına karşı karar düzeltme talepleri üzerine dosya yeniden incelemeye alınmıştır.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Dairemizin 16.12.2025 tarihli, ████████ E., █████████ K. sayılı ret-onama kararına karşı davalılar ... ve ... İnşaat vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuş olmakla; yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı kooperatifin davalı yüklenici ... ile arsa sahipleri arasında imzalanan 11.09.19 95... .12.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki yüklenici hak ve vecibelerini 13.09.19 95... .03.1997 tarihli temliknameler ile devraldığını, üzerine düşen edimleri yerine getirip inşaatı eksiksiz tamamlamasına rağmen sözleşme uyarınca yükleniciye verilmiş olan 6, 21, 22, 25... no.lu bağımsız bölümlerin davacıya devredilmediklerini, bunlardan 6 ve 26 no.lu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi ... adına, 21... no.lu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciden devralan ... adına, 25 no.lu bağımsız bölümün ise davalı yine yükleniciden devralan ... adına kayıtlı olduklarını, diğer davalıların ise bu bağımsız bölümlerde lehlerine ipotek ve haciz şerhleri bulunan kimseler olduklarını ileri sürerek, bahsi geçen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, kayıtlardaki tüm takyidatların terkinini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazları ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'den tapuda devir aldığını ve tapuya güvenerek iktisap eden iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... İnş. Tic. Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde; dava konusu 26 no.lu bağımsız bölüm üzerine dava dışı kooperatiften olan alacağının teminatı olmak üzere, davalı malik ... tarafından tesis edilen ipoteğin hukuka uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalılar, ..., ... ve ... vekilleri ile davalı ..., davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği 02.10.2020 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile sözleşme içeriklerine göre yüklenici davacı kooperatife isabet ettiği anlaşılan dava konusu bağımsız bölümlerin bu sözleşme hükmüne ve eklerine aykırı olarak davalılara satışına ilişkin işlemlerin yüklenici davacı kooperatif yönünden geçersiz olduğu, davalıların iyiniyet iddiasında bulunamayacakları, yapı kullanma izin belgesinin davacı yüklenici tarafından alındığı ve böylece yüklenicinin arsa sahiplerine karşı sözleşme ile üstlendiği tüm edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu 5 adet bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatları ile birlikte iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 02.10.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar ... İnş. Tic. Ltd. Şti., ... ve ... vekilleri tarafından temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Dairemizin 07.06.2022 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile davacının tapu tescil isteminin kabul edilebilmesi için, devralan üçüncü kişilerin temliki bildiklerinin ve kötü niyetli hareket ettiklerinin ispatlanması gerektiği, ilk yükleniciden devralan üçüncü kişiler ile lehlerine taşınmazların tapu kaydına şerh verilen takyidat sahiplerinin, ilk yüklenici ile davacı arasındaki temlik sözleşmelerinden haberdar olduklarını ve kötü niyetle hareket ettiklerini, ispat yükü altında bulunan davacının bu hususlara ilişkin delilleri toplanarak, davalıların kötü niyetinin tespitine dair gerekli ve yeterli araştırma yapılmaksızın hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek, Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dinlenen davacı tanıklarının beyanlarından anlaşılacağı üzere davalıların, temlik alan davacının inşaatı tamamladığını bildikleri ve iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... İnş., ... ve ... mirasçısı vekillerince temyiz isteminde bulunması üzerine Dairemizin 16.12.2025 tarihli, ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararıyla davalı ... Sezer mirasçısı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, davalılar ... İnş. ve ... vekillerinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

1.Davalı ... İnş. vekili karar düzeltme dilekçesinde; arsa sahipleri ile davacı arasında dava konusu bağımsız bölümlerin devri hususunda bir taahhüt bulunmadığını, ilk kararda davalı şirket aleyhine hüküm kurulmadığından lehlerine kazanılmış hak oluştuğunu, tanık beyanları birebir aynı olup, kopyala yapıştır şeklinde işlem yapıldığını, davacı kooperatif ortağı oldukları anlaşılan tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini, tapuda herhangi bir şerhin yer almadığını, müvekkilinin arsa sahibinden ipotek aldığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde; müvekkilinin dördüncü el malik olduğunu, tamamlanmış bina olup, tapuda şerh bulunmadığını, tanıkların davanın kabulünde menfaati olduğunu, tanık beyanlarının afaki ve kurgu olduğunu, YİBBGK'nın 16.05.2025 tarihli kararında belirtildiği gibi iyiniyetli 3. kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında mutlak surette korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, önceki bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki takyidatların terkini istemlerine ilişkindir.

1.Davalı ... İnş. vekili karar düzeltme istemi yönünden;

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK’un 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteğinin reddine karar verilmiştir.

2.Davalı ... vekili karar düzeltme istemi yönünden;

Arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici işi tamamlayamayacağını belirterek kalan işlerin tamamlanması için daire karşılığında 6, 21, 22, 25, 26 no.lu bağımsız bölümleri davacı kooperatife temlik etmiştir. Davacı, kendi edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini buna rağmen temlik aldığı taşınmazların tapu kayıtlarının kendisine devredilmediğini beyanla, söz konusu taşınmaz kayıtlarındaki haciz ve ipotekler kaldırılarak adına tescilini talep etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar vermiştir. Bu kararın temyizi üzerine, Dairemiz, tapu iptali ve tescil kararı verilebilmesi için dava konusu bağımsız bölümleri satın alan veya ipotek tesis edenlerin kötü niyetli olduklarının davacı tarafından ispat edilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Bozmadan sonra davacı kooperatifin tapu maliklerinin kötüniyetli olduklarını ispat için dinlettiği tanıkların kooperatif ortağı oldukları, dolayısıyla davanın kabulünde doğrudan menfaatlerinin bulunduğu bu nedenle, anılan afaki beyanlara itibar edilmeyeceği; kaldı ki, bu tanıkların ...'nin kötü niyetini ispat mahiyetinde aleyhe hiçbir beyanda bulunmadıkları anlaşılmaktadır.

Dava konusu 25 no.lu bağımsız bölüm, arsa sahibi tarafından ... şirketine, bu şirketten ...’e, ...’den ...’ye satılmıştır. Yani ... tapuda hiçbir şerh bulunmayan, tamamlanmış-oturulabilir bir bağımsız bölümü satın almıştır. Bu durumda TMK’nın 1023. maddesi gereğince ...’nin iyiniyetli olduğu kabul edilerek tapuda satış işlemi yapıldığı anda ...’un bu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu, yükleniciye bırakılan daire olduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshedilme ihtimalinin bulunduğunu bilerek taşınmazı satın aldığını davacı kooperatifin ciddi, somut ve inandırıcı delillerle ispatlaması gerekir. Davacının, ...’un kötüniyetli olduğunu anılan şekilde ispatlayamadığı, dolayısıyla bu davalı açısından kararın bozulması gerekirken kararın onanması doğru olmamıştır.

Bu kez yapılan incelemede, davalı ... vekilinin karar düzeltme talebi yerinde görülerek, davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 16.12.2025 tarihli, ████████ Esas, █████████ Karar sayılı onama kararının davalı ... yönünden kaldırılarak, Mahkeme kararının açıklanan gerekçelerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte yazılı bulunan nedenlerle davalı ... İnş. vekilinin karar düzeltme itirazlarının REDDİNE, alınması gereken karar düzeltme harcı peşin olarak yatırıldığından, yeniden harç alınmasına yer olmadığına, takdiren 3.760,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,

Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı bulunan nedenlerle davalı ... vekili vekilinin karar düzeltme isteminin KABULÜ ile Dairemizin 16.12.2025 tarihli, ████████ Esas, █████████ Karar sayılı onama ilâmı KALDIRILARAK yerel mahkeme kararının davalı ... yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harç ve karar düzeltme harcının davalı ...'ye iadesine,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,30.04.2026 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıktan ayni haklar korunur. Ancak bu korunmadan yararlanmak için yolsuz tescilin varlığını bilmemek bilebilecek durumda olmamak gerekir.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK 1024/1) hükmü ile bu konuda bir sınır çizilmiş ve yeni kayıt malikinin TMK 1023. madde koruyuculuğundan yararlanabilmek için ayni hakkı edinen kimse tarafından üzerine düşen özen yükümlülüğüne uygun davranılmış olması aranmıştır.

Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden taraf bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyi niyet iddiasını çürütebilir.

Somut olayda mahkemece bozma kararına uyularak deliller toplanıp değerlendirilmiş ve dinlenen davacı tanıklarının beyanlarından anlaşılacağı üzere Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda davalıların temlik alan davalının inşaatı tamamladıklarını bildikleri ve iyiniyetli olmadıkları, böylelikle devralan üçüncü kişilerin temliki bildikleri ve kötüniyetli hareket ettiklerinin ispatlandığı kabul edilerek karar verilmiştir.

Toplanan delillere ve tanık beyanlarına ... dışındaki davalılar yönünden itibar edilirken ... yönünden itibar etmemeyi gerektiren bir neden yoktur. Öte yandan tanık beyanları değerlendirilip mahkemece itibar edilerek bir karar verilmiştir. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1) hükmü ile bu konuda bir sınır çizilmiş ve yeni kayıt malikinin TMK 1023. madde koruyuculuğundan yararlanabilmek için ayni hakkı edinen kimse tarafından üzerine düşen özen yükümlülüğüne uygun davranılmış olması aranmıştır. İnşaatın kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kooperatif tarafından tamamlanmış ve kararlaştırılan tapuların hak edilmiş bulunması, kooperatifin o yerde tabelası bulunması, kısa süreli devirler olması, satın alan kişilerin taşınmazların kooperatifle ilgisini bildikleri veya küçük bir araştırmayla bilebilecek durumda oldukları da açıkça anlaşıldığından ... TMK 1023. Madde koruyuculuğundan yararlanamaz.

Mahkemece verilen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup Dairemizce onanmış olması da yerindedir. Davalı ... vekilince karar düzeltme dilekçesinde ileri sürülen nedenler onama kararının kaldırılarak kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

... yönünden karar düzeltme talebinin reddi gerektiği yönünden çoğunluk görüşüne katılmakta isek de, ... yönünden karar düzeltme talebinin reddi gerektiği görüşünde olduğumuzdan karar düzeltme talebinin kabulü ile onama kararının kaldırılması ve hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.