COVID-19 pandemisinin yol açtığı aşırı ifa güçlüğü nedeniyle şirketin bankaya devredilen AVM bağımsız bölümlerine ilişkin geri alım süresinin TBK 138 uyarınca uzatılması talebiyle açılan sözleşmenin uyarlanması davası.
Özet: Bir şirket, bankaya teminat olarak devredilen ticari taşınmazdaki bağımsız bölümler için tanıdığı geri alım hakkını içeren sözleşmenin COVID-19 pandemisi ve kısıtlamaları nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşmesi gerekçesiyle uyarlanmasını talep etmiş, bu kapsamda salgın sebebiyle bozulan edim dengesinin Türk Borçlar Kanununun 138. maddesi uyarınca düzeltilmesi amacıyla 31/12/2021 tarihinde dolacak olan geri alım süresinin en az iki yıl uzatılmasına karar verilmesini istemiştir.
T.C.
İSTANBUL9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Sözleşmenin UyarlanmasıDAVA TARİHİ : █████/2021KARAR TARİHİ : █████/2026Taraflar arasında görülen asıl ve birleşen davaların mahkememizde yapılan açıkyargılaması sonunda:GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Asıl davada davacı vekili verdiği dava dilekçesi ile; müvekkili şirket ile davalı banka arasında akdedilen █████/2015 tarihli sözleşme ile müvekkili şirketin mülkiyetinde olan ve davalı banka lehine ipotekli olan ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 484 pafta, 2927 ada, 13 parselde kayıtlı 6.886,55 m2 yüzölçümüne sahip zemin asma ve iki normal katlı iş merkezi niteliğindeki taşınmazda yer alan sözleşmenin 194 adet bağımsız bölümünün 77.170.000 TL bedelle davalı bankaya kuvvetlendirilmiş teminat niteliğinde olmak üzere devri gerçekleştirildiğini, yine işbu sözleşmeyle 194 adet bağımsız bölüm için müvekkili şirkete ya da müvekkili şirketin göstereceği 3.kişilere, sözleşmenin bedeller ile ve toplamda 95.000.000 TL'ye geri alım hakkı tanındığını, sözleşmeye göre geri alım süresinin taşınmazın mülkiyetinin devrinden itibaren 2 yıl 9 ay olduğunu, müvekkili şirket ile davalı banka arasında akdedilen 25.11.2019 ve 17.12.2019 tarihli tadil sözleşmeleriyle geri alım bedeli aynı kalmak üzere, █████/2015 tarihli sözleşmeyle belirlenen geri alım süresi 31.12.2021 tarihine kadar uzatıldığını, ancak tadil sözleşmelerinin imzalanmasından sonra ortaya çıkan Covid-19 pandemisi ve kısıtlamalar tüm dünyayı, Türkiye'yi ve dolayısıyla müvekkili şirketi de etkisi altına aldığını, müvekkili şirketin aşırı ifa güçlülüğüne neden olduğunu, bu nedenle de TBK 138.maddesi gereğince sözleşmelerin uyarlanması ve geri alım süresinin uzatılması için işbu davanın açılmasının hasıl olduğunu, hangi durumlarda uyarlamanın devreye gireceğinin TBK'nın 138 hükmü tayin ettiğini, ilk olarak sözleşmenin yapılmasından sonra olağanüstü bir durum ortaya çıkması gerektiğini, ikinci olarak, aşırı ifa güçlüğünden bahsedilmek için taraflar sözleşmeyi yaparken olağanüstü durumu öngörmemiş olması gerektiği ve kendilerinden öngörmeleri beklenmemesi gerektiğini, üçüncü olarak ise olağanüstü durum uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamış olması gerektiğini, dördüncü olarak, olağanüstü durum sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan koşulların değiştirmiş olması gerektiği, beşinci olarak borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması gerektiği, altıncı olarak , belirtilen şartlara bağlı olarak borçlunun borcunu ifa etmesinin "aşırı güçleşmiş" olması gerektiği, geri alım hakkı sahibi müvekkili şirketin başlangıçta var olan ekonomik menfaati, devletin aldığı tedbirler çerçevesinde, müvekkil şirketin kullanma ve kiralama hakkında sahip olduğu dava konusu bağımsız bölümlerin AVM içerisinde yer alması ve pandemi kısıtlamalarıyla AVM'lerin uzun süre kapalı kalması dolayısıyla müvekkili şirketin kira gelirlerini elde edememesi nedeniyle tamamen ortadan kalktığını, huzurdaki davada TBK 138.maddede yer alan uyarlama şartlarının tüm gerçekleştiğini, dava konusu geri alım sözleşmesi olduğuna göre burada sözleşmenin geri alım süresi unsurunda uyarlamaya gidilmesi gerektiği, geri alım hakkı sahibi müvekkili şirketin █████/2021 tarihinde dolacak olan geri alım süresinin uzatılması gerekmekte olduğunu belirterek müvekkili şirket ile davalı banka arasında akdedilen █████/2015 tarihli sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 484 pafta, 2927 ada, 13 parselde kayıtlı 6.886,55 m2 yüzölçümüne sahip taşınmazda yer alan 194 adet bağımsız bölümün tamamı ve/veya müvekkili şirketin belirtildiği bağımsız bölüm/bölümler için taşınmazın devrinden itibaren 2 yıl 9 ay süreyle müvekkili şirkete geri alım hakkı tanınan ve bu süre boyunca taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı müvekkili şirkette kalmak kaydıyla davalı bankaya kuvvetlendirilmiş teminat niteliğinde olmak üzere devri yapılan, yine müvekkili şirketle davalı banka arasında akdedilen █████/2019 ve █████/2019 tarihli tadil sözleşmeleri ile geri alım bedeli aynı kalmak üzere █████/2021 tarihine kadar uzatılan geri alım süresi (Covid-19) pandemi nedeniyle sözleşmesel ilişkide edimler arasındaki dengenin Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı olarak bir şeklide bozulduğu ve müvekkili şirketin aşırı ifa güçlüğüne düşürmüş olduğundan, pandemi kısıtlamalarının (mücbir sebebin) geri alım süresini ne oranda etkilediği tespit edilerek sözleşmenin uyarlanmasına, son tarihi █████/2021 olan geri alım süresinin 2 yıldan az olmamak üzere uzatılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı vekili verdiği cevap dilekçesi ile; müvekkili banka ile davacı ve dava dışı bir kısım gerçek-tüzel kişiler arasında akdedilen 29.07.2015 tarihli Sözleşme uyarınca, aralarında davacı'nın da yer aldığı bir kısım “Borçlular”ın müvekkili bankaya karşı doğduğunu ve tamamı muaccel olan borçların bir kısmının ödenmesi amacı ile davacının maliki bulunduğu ve aynı zamanda borçluların müvekkili bankaya karşı doğduğu ve doğacak bilcümle borçları için müvekkili banka lehine ipotekli “... İli, .... ilçesi, ... Mahallesi, 484 pafta,2927 ada, 13 parselinde kayıtlı, arsa alanı 6.886,55 m² miktarlı altı katlı betonarme iş merkezi niteliğindeki ana taşınmazdaki kat irtifaklı, evsafı mezkûr Sözleşme’nin ekinde belirtilen 194 adet bağımsız bölüm sözleşme’de belirtilen gerçek ve tüzel kişi borçluların müvekkili bankaya olan borçlarına mahsuben müvekkili bankaya satılmasına/devredilmesini, yine sözleşme’deki şartlarda ve sözleşme’de yer alan diğer edimlerin de ifası halinde geçerli olmak üzere ve sözleşme’de belirtilen geri alım bedelinin ödenmesi kayıt ve şartı ile taşınmazın tapudan ferağının verilme tarihinden itibaren 2 yıl 9 ay süre ile geçerli olacak şekilde ve sadece malik ... veya onun göstereceği üçüncü kişi lehine vefa hakkı tesisine rağmen, keza davacı taraf ile müvekkili banka arasında akdedilen bu sözleşme’nin devamında akdedilen 25.11.2019 Tarihli Sözleşme ve 17.12.2019 Tarihli Tadil Sözleşmeleri çerçevesinde müvekkili banka mülkiyetinde bulunan mezkûr taşınmazlar için davacı taraf lehine tesis edilen vefa hakkı nihai olarak 31.12.2021 tarihine kadar uzatılmasına rağmen, akdedilen 29.07.2015 tarihli Sözleşme gereğince devre/satışa konu 194 bağımsız bölümden (18) adediyle ilgili herhangi bir çekince konulmaksızın vefa hakkı kullanılmasına ve bu hakkın kullanımı çerçevesinde Müvekkil Banka tarafından bu taşınmazlar da Davacı ... gösterdiği üçüncü kişilere devredilmesine rağmen, davacı taraf’ın vefa hakkı süresinin bitimine çok az bir süre kala (hâlihazırda vefa hakkı süresi yapılan tadil sözleşmeleri ile 31.12.2021 tarihi itibarı ile sona ermiştir) sözde Covid-19 pandemisinin arkasına sığınmaya çalışmak sureti ile, sözleşme gereğince davacının ifa etmesi gereken en önemli yükümlülüğü olan vefa bedelinin ödenmemesi, ayrıca tüm bu işlemler için öngörülen sürenin de sona ermesi sebebi ile hukuken kendiliğinden hükümsüz hale gelen, “Vefa süresi”nin haksız, kötüniyetli ve tamamen hukuki dayanaktan yoksun olarak uzatılması talebi olduğunu, davacı taraf’ın da içinde yer aldığı bir kısım gerçek-tüzel kişilerle müvekkili banka arasında akdedilen sözleşme gereği, müvekkil banka lehine ipotekli 194 adet bağımsız bölüm, borçluların, sözleşme tarihi itibariyle müvekkili banka’ya doğmuş ve muaccel hale gelmiş borçlarından mahsup edilmek üzere devredilmiş/satıldığını, vefa hakkı davacılardan ...'e veya onun göstereceği bir "üçüncü kişi"ye tanınmış bir hak olduğunu; davacı taraf işbu kapsamda (98) adet taşınmaz için vefa hakkını kullanmak istediğini ihtarname ile müvekkili banka'ya bildirmesine ve müvekkili banka tarafından ödeme'nin yapılması ile birlikte gereğinin yerine getirileceği ifade edilmesine rağmen, vefa konusu taşınmazlardan sadece (18) adedi ile ilgili vefa bedeli ödendiğini ve bu (18) adet taşınmaz da müvekkil banka tarafından davacı taraf'ın gösterdiği kişilere devredildiğini, bu durum bile tek başına huzurdaki davada "aşırı ifa güçlüğü" hukuki kurumunun uygulanamayacağının ve işbu uyarlama talebinin mesmû olunamayacağının açık bir göstergesi niteliğinde olduğunu, vefa hakkı davacılardan ...'e veya onun göstereceği bir "üçüncü kişi"ye tanınmış bir hak olduğunu, davacı taraf işbu kapsamda (98) adet taşınmaz için vefa hakkını kullanmak istediğini ihtarname ile müvekkili banka'ya bildirmesine ve müvekkili banka tarafından ödeme'nin yapılması ile birlikte gereğinin yerine getirileceği ifade edilmesine rağmen, vefa konusu taşınmazlardan sadece (18) adedi ile ilgili vefa bedeli ödenmiş ve bu (18) adet taşınmaz da müvekkili banka tarafından davacı taraf'ın gösterdiği kişilere devredildiğini, bu durum bile tek başına huzurdaki davada "aşırı ifa güçlüğü" hukuki kurumunun uygulanamayacağının ve işbu uyarlama talebinin mesmû olunamayacağının açık bir göstergesi niteliğinde olduğunu, davacı taraf vefa süresinin uzatılmasından önce de benzer gerekçelerle vefa süresinin uzatılması talebi ile davalar ikame etmiş olduğunu, davacı taraf'ça müvekkili banka'ya ... 30. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nosu ile ihtar keşide edilmek sureti ile mülkiyeti ve tasarruf yetkisi tamamen müvekkili banka'da olan ve vefa süresi de sona eren işbu taşınmazların satılmaması, keza satılması halinde ise belirli bir meblağın altında satılmaması ile ilgili taleplerde bulunmak sureti ile müvekkili bankaya ihtarda bulunduğu, davacı tarafın vefa hakkı bedelini ödemesi yükümlülüğü, davacı taraf'ın bir gelir elde etmesi şartına bağlanmadığını, işbu davanın bu yönü ile de dinlenebilir olmayacağı açık olduğunu, davacı taraf'ın grup firmalarından .... A.Ş. lehine dava dışı bir başka sözleşme ile tesis edilen vefa hakkı'nın belirlenen vefa süresi (31.12.2021) içinde kullanılması da davacı taraf'ın işbu davayı açmakta hangi ölçüde haksız olduklarının diğer bir göstergesi olduğunu, akdedilen sözleşmeler gereği "vefa süresi" sona erdiğini, vefa hakkı'nın yenilik doğuran ve tek taraf ve tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılabilecek bir hak olması, kaldı ki dava konusu taşınmazların bir bölümü ile ilgili ( hukuken hiçbir anlam ifade etmeyecek olmakla birlikte) vefa hakkı kullanımı aşamasında herhangi bir çekince ileri sürülmemesi karşısında huzurdaki dava'da "aşırı ifa güçlüğü"ne dayalı bir "uyarlama" olması hukuken mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada davacı vekili verdiği dava dilekçesi ile; müvekkili şirket ile davalı banka arasında akdedilen █████/2015 tarihli sözleşme ile müvekkili şirketin mülkiyetinde olan ve davalı banka lehine ipotekli olan ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 484 pafta, 2927 ada, 13 parselde kayıtlı 6.886,55 m2 yüzölçümüne sahip zemin asma ve iki normal katlı iş merkezi netiliğindeki taşınmazda yer alan sözleşmenin 194 adet bağımsız bölümünün 77.170.000 TL bedelle davalı bankaya kuvvetlendirilmiş teminat niteliğinde olmak üzere devri gerçekleştirildiğini, █████/2019 tarihli sözleşme ve █████/2019 tarihli tadil sözleşmeleri gereği 194 adet bölüm için müvekkili şirkete ya da müvekkili şirketin göstereceği 3.kişilere, sözleşmenin gösterilen bedeller ile toplamda 95.000.000 TL bedelle, █████/2021 tarihine kadar geri alım hakkı tanındığını, davacı şirket ile davalı banka arasında akdedilen █████/2019 ve █████/2019 tarihli tadil sözleşmeleriyle geri alım bedeli aynı kalmak üzere █████/2015 tarihli sözleşmeyle belirlenen geri alım süresi █████/2021 tarihine kadar uzatıldığını, █████/2015 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazlar, davalı bankaya kuvvetlendirilmiş teminat niteliğinde olmak üzere devredildiğini, devir işlemi müvekkili şirketin ve sözleşmedeki diğer borçluların davalı bankaya borçlarına karşılık teminat amacıyla yapıldığını, sözleşmede tanınan geri alım hakkı, sözleşmenin kuvvetlendirilmiş teminat amacıyla yapıldığını açıkça ortaya koyduğunu, █████/2015 tarihli sözleşmenin imzalandığı tarihten geri alım hakkının uzatıldığı █████/2021 tarihine kadar sözleşmede belirlenen borç miktarının ne kadarının davalı banka tarafından tahsil edildiğine dair davalı banka tarafından müvekkili şirket ya da şirket yetkilisine bilgi verilmediği gibi herhangi bir hesap özeti de verilmediğini, sözleşmenin imzalandığı █████/2015 tarihinden █████/2021 tarihine kadar, sözleşmede borçlu ve borç miktarı belirlenen şirketlerden davalı banka tarafından önemli miktarlarda tahsilatların yapılmış olduğunu, müvekkili şirket tarafından kısmi olarak bilinmekle birlikte hangi miktarda tahsilatın yapılmış olduğunu ve tahsilatların hangi borçlara mahsuplarının yapılmış olduğunun ise bilinmediğini, sözleşmede borçlu görünen bir şirketin veya müvekkili şirketin hiçbir borcunun kalmaması gerektiği halde sanki borcu azalmamış, borcu sona ermemiş gibi davalı banka tarafından iş ve işlemlere devam edildiğinin görülmekte olduğunu, müvekkili şirket ve dava dışı borçlu şirketler ile davalı banka arasında imzalı █████/2015 tarihli geri alım sözleşmesi ile bu sözleşmenin uzatılmasına dair █████/2019 tarihli sözleşme ve █████/2019 tarihli tadil sözleşmeleri gereği, müvekkili şirketin davalı bankaya olan borçlarının vefa hakkıyla/feri alım hakkıyla kuvvetlendirilmiş teminat kapsamında davalı banka uhdesine geçirilen müvekkili şirkete ait 176 adet taşınmazın tamamının veya bir kısmının bahsi geçen sözleşmeler içinde belirlenen geri alım bedellerinin veya geri alım bedelleri yerine geçen veya geçmesi gereken ödemelerin, dolayısıyla müvekkili şirketin borçlu olmadığının tespit edilmesi gerekmekte olduğunu, geri alım sözleşmesi kapsamında kalan 176 adet taşınmaz veya bir kısım taşınmazların geri alım bedellerinin ödendiğinin, davacı şirketin davalı bankaya olan borcunun ödenmiş olduğunu, davalı bankaca diğer borçlu şirketlerden sonradan alınan ifa yerine geçen temliktan sonucu kuvvetlendirilmiş teminat niteliğinde davalı bankaya devredilen taşınmazların aşkın teminat niteliğine dönüştüğü ile taşınmazların tamamı veya bir kısmı için 2021 yılı sonuna kadar 176 adet taşınmazın tamamının veya bir kısmının geri alım bedellerinin ödenmiş olduğu ile borçlu olmadığının ve taşınmazların geri alım sözleşmesi gereği iade edilmesi gerektiğinin tespiti gerekmekte olduğunu belirterek fazlaya ilişkin dava haklarının saklı kalması kaydıyla müvekkili şirket ve dava dışı borçlu şirketler ile davalı banka arasında imzalı █████/2015 tarihli, █████/2019 tarihli ve █████/2019 tarihli sözleşmeler kapsamında davalı bankaca sözleşmelerde borçlu görünen şirketler ile kişilerden bu şirket ve kişilerle bağ kurulan üçüncü şahıs konumundaki şirket ve kişilerden yapılan tahsilatlar nedeniyle geri alım sözleşmesi kapsamında kalan 176 adet taşınmaz veya bir kısım taşınmazların geri alım bedellerinin ödendiğini, geri alım sözleşmesindeki geri alım bedeline ilişkin ifa borcunun yerine geçmesi gerektiği ile ifanın yerine getirildiğinin, davacı şirketin davalı bankaya olan borcunun ödenmiş olduğunun, dolayısıyla geri alım bedeli/bedelleri nedeniyle davalı bankaya borçlu olmadığının, davalı bankaca diğer borçlu şirketlerden sonradan alınan ifa yerine geçen temlikler sonucu 176 adet taşınmazın tamamının veya bir kısmının geri alım bedelinin ödenmiş olduğunun ya da bu temlikler nedeniyle teminat niteliğinde davalı bankaya devredilen taşınmazların aşkın teminat niteliğine dönüştüğünün, işbu dava tarihi itibari ile 176 adet taşınmazın tamamının veya bir kısmının geri alım bedellerinin ödenmiş olduğu ile müvekkili şirketin borçlu olmadığının ve taşınmazların geri alım sözleşmesi gereği iade edilmesi gerektiğini talep ve dava etmiştir.Birleşen davada davalı vekili verdiği cevap dilekçesi ile; davacı tarafın da içinde yer aldığı bir kısım gerçek-tüzel kişilerle müvekkili banka arasında akdedilen sözleşme gereği, müvekkili banka lehine ipotekli 194 adet bağımsız bölüm, borçluların, sözleşme tarihi itibariyle müvekkil banka’ya doğmuş ve muaccel hale gelmiş borçlarından mahsup edilmek üzere devredilmiş/satıldığını, borçluların müvekkili bankaya olan borçları için müvekkili banka lehine “ipotekli” taşınmazlar, müvekkili bankanın doğmuş ve muaccel hale gelmiş alacaklarının sadece küçük bir kısmını karşılayabilecek değerde olduğunu, borçluların müvekkili banka’ya olan doğmuş borçlarının bir kısmına mahsuben müvekkili banka’ya satılmış/devredildiğini, bu husus sözleşmede de açık, seçik ve hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde ifade edilmesine rağmen, davacı tarafın işbu taşınmazların alacağa mahsuben devri/satışı niteliğindeki işlemi “kuvvetli teminat” gibi bir duruma çevirme çabası hukuki dayanaktan yoksun olduğu gibi, özel bir kötüniyet içerdiği, işlemin niteliği ile de telifi kabil olmadığı ve sözleşmenin akdi veya herhangi bir aşamasında da tarafların böyle bir irade ile hareket etmedikleri keza açık olduğunu, akdedilen sözleşme gereği, müvekkili banka lehine ipotekli 194 adet bağımsız bölüm, borçluların, sözleşme tarihi itibariyle müvekkili banka’ya doğmuş ve muaccel hale gelmiş borçlarından mahsup edilmek üzere devredildiğini, alacağa mahsuben alınan taşınmazların satış bedelleri, borçluların nakdî borçlarına mahsup edilecek, gayrinakdi borçlarının henüz nakde dönüşmemesi sebebi ile doğal olarak mahsup söz konusu olamayacağı için gayrinakdi borçlarının teminatını teşkil etmek üzere rehinli olarak bloke edileceğini, davacı taraf'ın müvekkili banka'ya olan borcu "vefa bedeli" ödeme borcu, müvekkil banka'nın kredi borçlularının müvekkili banka'ya olan borçları ise bu borçluların kullandıkları kredi'den kaynaklı "kredi borçları" olduğunu ve işbu borçların borçluları iki ayrı hukuki kişilik olduğunu, müvekkili banka kredi borçlularının müvekkili banka'ya olan borçlarının sona ermiş olması veya devam ediyor olmasının davacı taraf'ın müvekkili banka'ya olan vefa bedeli ödemesine ilişkin borçlarına hukuken bir etkisi bulunmadığını, davacı da, yine vefa süresi içindeki yazılı talebi ile mezkur taşınmazlardan sadece (18) tanesi ile ilgili vefa hakkını kullanmak istediğini beyanla bu taşınmazların gösterdiği üçüncü kişilere devrini talep ettiğini ve işbu taşınmazlarla ilgili akdedilen sözleşmeler tahtında belirlenmiş vefa bedellerini de müvekkili banka'ya ödemek sureti ile taşınmazları geri iade talebinde bulunduğunu, mezkur sözleşme gereğince davacı taraf'a tanınan vefa hakkı çerçevesinde davacı taraf'ın müvekkili banka'ya olan ana borcu , vefa bedelinin vefa süresi içinde ödenmesi olduğunu, müvekkili banka'nın kredi borçlularının müvekkili banka'ya olan borçları ise kredi borçları olduğunu, müvekkili banka kredi borçlularının müvekkili banka'ya olan borçlarının bir biçimde sona ermesi veya devam etmesinin davacı taraf'ın müvekkili banka'ya olan vefa bedeli ödemesine ilişkin borçlarına bir etkisi söz konusu olmadığını, ikisi iki ayrı borç olduğunu ve bu borçların ana borçlusu farklı farklı iki kişi olduğunu, vefa bedelini davacı taraf'ın, borçları için işbu taşınmazlarını devrettiği borçlular'ın müvekkili banka'ya olan borçlarının sona erdiği iddiasına dayalı olarak bir menfi tespit davası ikame etmesinin hukuki imkansızlığı esasen hiçbir yoruma gerek olmaksızın gün gibi ortada olduğunu, adı geçen borçluların müvekkili banka'ya çok yüksek miktarlı borçları bulunmakta olduğunu, bu borçlardan çeşitli sıfatlarla sorumlu olan ve bu bağlamda çok yakın tarihte hesap kat ihtarnamelerine muhatap olan davacı taraf da esasen işbu durumdan haberdar olduğunu, ancak buna rağmen amaç tamamen davayı uzatmak olduğundan işbu dava ikame edildiğini, müvekkili banka kredi borçlularının işbu dava ile uzaktan yakından hiçbir ilgisinin bulunmaması sebebi ile adı geçen borçluların müvekkili banka'ya olan kredi borçlarının işbu davada tartışma konusu yapılması da hukuken mümkün olmadığını ve araştırılması veya herhangi bir incelemeye tabi tutulması da esasen hiçbir şekilde hukuken mümkün olmadığını, adı geçen borçluların müvekkili banka'ya halen dahi 1 milyar TL'yi aşan kredi borçlanının olduğunu, herhangi bir vefa bedeli ödenmemekle birlikte davacı taraf, halihazırda bir de vefa konusu taşınmazların bir bölümü ile ilgili vefa süresi sona ermesine rağmen vefa bedelini tapu'da ödemeye hazır olduğunu ifade ederek bir de "ferağa icbar" davası ikame etmiş olup, bir yandan aşırı ifa güçlüğü içinde bulunduğu iddiasında bulunarak uyarlama davası ikame eden davacı'nın diğer taraf'tan işbu menfi tespit davasını ikame etmesi, amaçlarının tamamen dava konusu taşınmazları ihtilaflı imiş gibi gösterme çabasından başka bir şey olmadığının açık diğer bir göstergesi olduğunu, harçlar kanununu 32. Maddesi gereğince eksik harcın tamamlanması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Asıl dava Sözleşmenin Uyarlanması davası, birleşen dava Menfi Tespit davasıdır.Taraflar arasındaki sözleşmeler, ihtarnameler celp edilmiş, taraf delilleri toplanmış, bilirkişilerden rapor alınmıştır. █████/2015 tarihli sözleşmenin incelenmesinde; davacı şirket ile davalı bankanın sözleşmenin taraflarından olduğu, sözleşmede davacı şirket adına kayıtlı sözleşmede yazılı 194 adet bağımsız bölümün davalı alacaklıya satışının/devrinin yapılmasının, satış bedelinin sözleşme şartlarında borçluların alacaklı bankaya olan borçlarının bir kısmına mahsubu, ve/veya gayrinakdi kredilerin/borçların teminatı olarak depo edilmesinin , davalı bankaya devredilen taşınmazlar üzerinde davacı şirkete üçüncü kişiler lehine geri alım hakkı tanınacağının, geri alım hakkının taşınmazın tapudan alacaklıya ferağının verilme tarihinden itibaren toplamda 2 yıl 9 ay süre ile geçerli olacağının düzenlendiği görülmüştür.█████/2019 tarihli sözleşmenin incelenmesinde; tarafların, █████/2015 tarihli sözleşmede adı geçen borçluların alacaklıya olan borçlarına mahsuben davalı bankaya geçen sözleşme ekinde yazılı taşınmazlarla ilgili davacı şirkete sözleşme koşullarında vefa hakkı tanınmasının, geri alım bedelinin toplam 95.000.000 TL olduğunun, geri alım hakkının █████/2021 tarihine kadar geçerli olduğunun kararlaştırıldığı görülmüştür.█████/2019 tarihli Tadil Sözleşmesinde, tarafların █████/2019 tarihli sözleşmede yer alan █████/2019 tarihinin █████/2019 olarak değiştirilmesine karar verildiği görülmüştür.... 30. Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamede davacının █████/2015 ve █████/2019 tarihli sözleşmeler gereğince geri alım hakkı kapsamındaki 194 adet bağımsız bölümden 98 adet bölümün █████/2015 tarihli sözleşme ekindeki şartlarla geri almayı talep ettiğini ihtaren bildirdiği, davalı bankanın keşide ettiği ... 32. Noterliğinin... tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmelerle belirlenen vefa süresinin █████/2021 tarihi itibariyle sona ereceğinin, bu sürenin sonuna kadar diğer 96 adet bağımsız bölüm için de vefa hakkının kullanılmaması halinde bu taşınmazların vefa hakkının bitim süresini takiben derhal tahliye edilerek taraflarına teslim edilmesinin ihtar edildiği görülmüştür.Bilirkişi ...'ın sunduğu █████/2022 tarihli raporunda; TBK m.238'de, geri alım hakkının kararlaştırılabileceği süre için 10 yıllık üst sınır öngörüldüğünü ve şerhe ilişkin TMK madde 736/f.2'deki 10 yıllık üst süre sınırı da dikkate alınarak, taraflar arasında █████/2015 tarihinde akdedilen sözleşmenin uyarlanması ve geri alım süresinin, huzurdaki davanın karar tarihinden itibaren 2 yıldan az olmamak üzere uzatılması gerektiğini belirtmiştir. Bilirkişiler ..., ... ve ...'un sundukları █████/2023 tarihli raporlarında; diğer yandan işbu raporun İnceleme, Tespit ve Değerlendirme” ana başlığı altında Davalı Banka Kayıtları Üzerinde Yapılan İnceleme, Tespit ve Değerlendirme:”alt başlık altında yapılan değerlendirmeler çerçevesinde; davacının, COVİD-19 Pandemi nedeniyle İşletmeciliğini yaptığı AVM'den yeterli gelir sağlanamadığından ödeme güçlüğü içine girildiğinden, davalı bankaya karşı kredi borçlarının ödenemediğinden bahisle, COVID-19 Pandemi sürecinin Mücbir Sebep olarak değerlendirilerek Sözleşmenin uyarlanarak Geri ALIM Tarihinin uzatılması talebinin uygun görülmesi halinde, taraflar arasında imzalanan Sözleşme konusu taşınmazlar ilgili olarak 31.12.2021 tarihine kadar ödenmesi gereken 95.000.000 TL'lık tutarında uyarlanması ile ulaşılacak tutarda davalı alacağının (Taşınmazların geri alım bedelinin) yeniden belirlenmesi gerektiğini, sözleşme ile davalı bankaya Kredi borçlarına mahsuben devredilen söz konusu taşınmazların bulunduğu AVM'nin işletmeciliğini Sözleşme imza tarihinden itibaren davacı şirket tarafından yapıldığını, sözleşme tarihinden ( 29.07.2015) Vefa hakkının sona ereceği son tarih olan 31.12.2021 tarihine kadar geçen yaklaşık 6,5 yıllık süre içinde davacının gerek AVM işletmesinden sağladığı gelirler, gerekse AVM dışı davacı şirket ve Sözleşme tarafı olan diğer Kredi borçlusu Şirketlerin işbu dönem içerisindeki Ticari faaliyetleri ve gelirlerine ilişkin olarak her hangi bir somut belge dosyaya sunulu olmadığını, İfa/Ödeme güçlüğünün somut olarak ıspata muhtaç olduğunu, Davacının Geri alım hakkının kullanılamamasını ve ödeme güçlüğünü sadece COVID-19 Pandemi nedeniyle yapılamadığı şeklindeki iddiasına dair de somut her hangi bir belge de sunulamamış olması nedenleriyle de bu yönde görüş ve kanaat oluşmadığını belirtmişlerdir.Bilirkişiler ..., ... ve ...'ın sundukları █████/2024 tarihli raporlarında; taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında Davacı şirketin Davalı ... Bankasına 77.170.000 TL borçlu olduğu 2015-2023 yılları arasında Davalı şirkete ödeme gerçekleştirmediğini, sözleşme kapsamında Davalı Bankaya devredilen taşınmazların Davacı şirket ticari defterlerinde teminat olarak kayıtlı olduğunu, asıl davada ...E ve Birleşen ... E. (6. Asliye Ticaret Mahkemesi) E. sayılı dosyada dava konusu menfi tespit olduğunu, davacı şirketin defterlerinde davalıya Bankaya 77.170.000 TL borçlu göründüğünü, davalı banka defterlerinde ise 639314 müşteri kodu ile 21.892,04 TL alacaklı olduğunu, birleşen davada ... E. (13. Asliye Ticaret Mahkemesi) E. sayılı dosyada sözleşmenin uyarlaması konusu olduğunu, bu hususta Davada konu edilen uyarlamanın uygulanması için, olumlu ve olumsuz koşulların bir arada bulunması ve gerçekleşmesi gerektiğini belirtmişlerdir. Bilirkişiler ..., ...,..., ... ve...'in sundukları █████/2026 tarihli raporlarında; taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmenin "uyarlanması" için gerekli olan ve TBK madde 138'de belirtilmiş bulanan yasal şartların somut olayda gerçekleştiği davacı tarafından ispat edilemediği için davacının sözleşmenin TBK md. 138 uyarınca uyarlanmasını talebe hak kazanmadığını, bir an için taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmenin “uyarlanması” için gerekli olan ve TBK.md.138'de belirtilmiş bulunan “yasal şartların” somut olayda gerçekleştiğinin davacı tarafından ispat edildiği farz edilse (kabul edilse) bile, somut olayda davacının sözleşmenin TBK.md.138 uyarınca uyarlanmasını talep etmesinin TMK.md.2 uyarınca “hakkın kötüye kullanılmasını” oluşturduğunu, hakkın kötüye kullanılmasının ise kanun tarafından korunmadığı, dolayısıyla da davacının talebinin yerinde olmadığını, Birleşen Davada davacı/... Şirketi özetle; “taraflar arasında dava konusu 29.07.2015 tarihli Sözleşmenin akdedilmesinden sonra, sözleşmede belirtilen davacı/... Şirketi (borçlu) ile davadışı/şirketlerin (diğer borçluların) davalı/Bankaya olan borçlarının tamamının ödendiğini ve borçluların davalı/Bankaya borçlarının kalmadığını” iddia etmekte ve “borçluların davalıya borçlu olmadığının tespitine ve henüz davacı tarafından geri alım hakkı kullanılarak geri alınmamış olan Bağımsız Bölümlerin davacıya verilmesine (davacı adına tapu iptali ve tesciline) karar verilmesini” talep ettiğini, dava dosyasına sunulmuş olan 02.07.2025 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda (sayfa 38-39'da ve önceki kısımlarda) yapılan mali incelemeler neticesinde; davacı/... Şirketi (borçlu) ile davadışı/şirketlerin (diğer borçluların), yani Sözleşmede “borçlular” olarak yer alan (gösterilen) bütün şirketlerin, davalıya olan borçlarının 29.05.2025 tarihinde dahi sona ermediği, borçların devam ettiği tespit edildiğini, 29.07.2015 tarihli Sözleşmenin konusunu oluşturan borçların sona ermiş sayılması için, hem davacı/... Şirketi'nin (borçlunun) hem de davadışı/şirketlerin (diğer borçluların) borçlarının, yani sözleşmede borçlu olarak gösterilmiş olan bütün borçluların davalıya olan borçlarının tamamen sona ermiş olması gerekmekte olduğunu, davacının bu davadaki menfi tespit talebinin yerinde olmadığı kanaatine varıldığını, davacının, “henüz davacı tarafından geri alım hakkı kullanılarak geri alınmamış olan Bağımsız Bölümlerin davacıya verilmesine (davacı adına tapu iptali ve tesciline) ilişkin talebinin değerlendirilme: taraflar arasında akdedilmiş olan 29.07.2015 tarihli Sözleşmenin yukarıda açıklan 1V-2 nolu maddesindeki hükme göre, sözleşme konusu 194 adet Bağımsız Bölümün satım bedeli olarak belirlenmiş olan 77.170.000 TL'lik tutarı (77.170.000 TL'lik satım bedeli tutarını), davalı/Banka, davacı/borçlu ve davadışı/borçluların davalı/Bankaya olan borçlarından mahsup etme (düşme) hakkına sahip olduğunu, dava dosyasına sunulmuş olan 02.07.2025 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda (sayfa 14'de) yapılan mali incelemeler neticesinde; davalı/Bankanın, sözleşme konusu 194 adet Bağımsız Bölümün satış bedeli olan 77.170.000 TL'lik tutarı, davacı/borçlu ve davadışı/borçluların davalı/Bankaya olan borçlarından mahsup ettiği (düştüğü) tespit edildiğini, yine, 02.07.2025 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda (sayfa 38-39'da ve önceki kısımlarda) yapılan mali incelemeler neticesinde; davacı/... Şirketi (borçlu) ile dava dışı/şirketlerin (diğer borçluların), dolayısıyla da 29.07.2015 tarihli Sözleşmede “borçlular” olarak yer alan (gösterilen) bütün şirketlerin, davalıya olan borçlarının 29.05.2025 tarihinde dahi sona ermediği, borçların devam ettiği tespit edildiğini, ayrıca, 31.12.2021 tarihi itibariyle davacının Geri Alım Hakkı sona erdiğini, dolayısıyla bu tarihten itibaren sözleşme konusu Bağımsız bölümlerin mülkiyeti davalı/Bankaya geçtiğini ve davacının bu Bağımsız Bölümlerin mülkiyetinin kendisine devredilmesini (geri alımını) talep etme hakkı bulunmamakta olduğunu, sonuç itibariyle davacının Birleşen davadaki taleplerinin yerinde olmadığını belirtmişlerdir. 6098 Sayılı TBK'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Mahkememizce toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki █████/2015 tarihli sözleşme kapsamında davacının davalıya taşınmazlarını sözleşmede belirtilen borçlara mahsuben devrettiği, davacıya davalı bankanın devraldığı 194 adet bağımsız bölüm üzerinde 95.000.000 TL bedelle geri alım hakkı tanındığı, geri alım hakkının taşınmazların davalıya devrinden itibaren 2 yıl 9 ay süre boyunca geçerli olacağının kararlaştırıldığı, █████/2019 tarihli sözleşme ile geri alım hakkının geçerli olduğu sürenin █████/2021 tarihine kadar uzatıldığı, asıl davada davacının Covid 19 pandemisi nedeniyle edimler arasındaki dengenin bozulduğu iddia edilerek sözleşmenin uyarlanmasını ve geri alım hakkının kullanılacağı sürenin 2 yıldan az olmamak üzere uzatılmasını talep ettiği, 6098 Sayılı TBK'nun 138. maddesi uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için maddede yazılı bütün koşulların gerçekleşmiş olması gerektiği, davacı tarafından pandemi süreci nedeniyle işlem temelinin çöktüğüne, gelirlerinin önemli ölçüde azaldığına yönelik TBK 138. Maddesindeki şartların gerçekleştiği hususunun ispatlanamadığı, TBK 138. Maddesinde düzenlenen şartların oluşmadığı, birleşen davada davacının █████/2015 tarihli sözleşme kapsamındaki borçların ödendiğini iddia ederek borçlu olmadığının tespitini talep ettiği, sözleşmeler, taraf delilleri incelenerek ve taraf vekillerince dosyaya sunulan uzman mütaalaları irdelenerek tüm dosya kapsamına göre alınan, Mahkememizce denetime ve hüküm kurmaya elverişli bulunan █████/2026 tarihli bilirkişi heyet raporu ile davalının tahsil edilen paraları sözleşmedeki borçlarından düşüm yaptığı, gayrimenkul satış bedellerini sözleşmedeki borçlara mahsup ettiği, █████/2015 tarihli sözleşmenin konusunu oluşturan borçların devam ettiğinin tespit edildiği, davacının menfi tespit talebinin yerinde olmadığı, davacının geri alım hakkı kullanılarak geri alınmamış bağımsız bölümlerin tarafına verilmesi talebinin sözleşmedeki borçlu şirketlerin borçlarının devam ettiğinin tespit edilmesi karşısında yerinde olmadığı anlaşılmakla asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Asıl ve Birleşen davanın REDDİNE,2-ASIL DAVA YÖNÜNDEN;a)Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesine göre hesap edilen 732 TL. maktu karar ve ilam harcından peşin olarak alınan 59,30 TL harç ile 34.155 TL. tamamlama harcının toplamı olan 34.214,30 TL.'ndan fazla alınan 33.482,30 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,b)Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 298.000 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,c)Davacının yapmış olduğu yargılama masraflarının kendi üzerinde bırakılmasına, d)Davalının yapmış olduğu 3.000 TL bilirkişi giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, e)Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,3-BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN;a)Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesine göre alınması gereken 732 TL maktu karar ve ilam harcından peşin olarak alınan 18.785,25 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 18.053,25 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, b)Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 171.000 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,c)Davacının yapmış olduğu yargılama masraflarının kendi üzerinde bırakılmasına, d)Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Mahkememize sunulacak veya gönderilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026Başkan ¸e-imzalıdırÜye ¸e-imzalıdırÜye ¸e-imzalıdırKatip ¸e-imzalıdır **Bu belge 5070 sayılı Kanun Kapsamında Elektronik İmza İle İmzalanmıştır.*