İnşaat ortaklığı sözleşmesine dayalı bağımsız bölümün finansör ortağa tescili talebiyle ilgili, ödeme yükümlülüğü ve inşaat tamamlama eksikliklerinden kaynaklanan uyuşmazlığın temyizen incelenmesi.
Özet: Bir inşaat projesinde finansör ortak olan davacı, tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini iddia ederek, yüklenici ortak davalının mali sorunları nedeniyle kendisine devredilmeyen bir bağımsız bölümün tescilini talep etmiş; davalı ise davacının finansal destek sağlamadığını ve projenin tamamlanmadığını savunsa da, ilk derece mahkemesi ve istinaf, davacının edimlerini yerine getirdiğini belirterek söz konusu taşınmazın davacı adına tesciline hükmetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., 2025/... K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 9. Asliye Ticaret MahkemesiSAYISI : 2020/... E., 2024/... K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili; müvekkili ile davalı arasında, davalının yapımını üstlendiği inşaatın finansör ve yüklenici ortak olarak ortaklaşa yürütülmesine dair proje bazında ortaklık sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin üzerine düşen tüm finansal ve teknik yükümlülükleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalının mali sorunları ve kusurlu tutumları nedeniyle, halen davalı adına kayıtlı duran ve kat irtifakı tesisi ile müvekkili adına tescili gereken dava konusu bağımsız bölümün devir ve tescilinin halen gerçekleştirilmediğini ileri sürerek; taşınmazın tüm takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; müvekkili ile davacı arasında imzalanan iş ortaklığı sözleşmesi gereği imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında müvekkilin tüm maddi sorumluluğunun, finansör ortak olarak davacı ile yarı yarıya paylaşılacağının kararlaştırıldığını, ancak sözleşmede görüldüğü üzere inşaatın süresinde yapılması için ödemelerin zamanında yapılması gerekirken davacı tarafından ödemelerin uzun vadeli çeklerle yapıldığı ve inşaat işleyişinin aksamasına sebep olunduğu, keza inşaat malzemelerinde yaşayan maliyet artışlarının da işin uzamasına sebebiyet verdiğini, davacı tarafından müvekkiline yeterli finansal desteğin sağlanamadığını, tüm ödemelerin yerine getirildiği hususunda ispat borcunun davacıda olduğunu, anlaşma gereği beş adet taşınmazın davacıya devredildiğini ancak geri kalan son taşınmazın devrinin şu aşamada mümkün olmadığını, inşaatın gelinen aşaması değerlendirildiğinde en az 1.500,000,00 TL civarı yapılması gereken ödeme olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... 22. Noterliği tarafından 04.10.2017 tarihli ve ... yevmiye no ile onaylanmış bulunan ve finansör ortak davacı ile yüklenici ortak davalı arasında düzenlenmiş bulunan İş Ortaklığı Sözleşmesi ile ... Noterliğinin 11.04.2017 tarihli ve ... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi gereğince, yüklenici ortağın payına düşen bağımsız bölümlerden 28 - 29 - 32 - 33 - 38... nolu bağımsız bölümlerin finansör ortağa, 30 - 31 - 34 - 35 - 36... nolu bağımsız bölümlerin ise yüklenici ortağa ait olacağının kararlaştırıldığı, davacının iş ortaklığı sözleşmesi kapsamında ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi sebebiyle finansör ortak olarak davaya konu edilen 38 nolu bağımsız bölümün davalı tarafından davacıya devir ve temlik edilmesi gerektiği, ancak takyidat sahipleri davada taraf olmadığından bu hususta karar verilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, ... ... İlçesi, ... Mahallesi ..., 123 Pafta, 970 Ada, 55 Parsel, 38 no'lu bağımsız bölümde davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; taraflar arasında proje bazlı kurulan adi ortaklık kapsamında, inşaatın tamamlanmamış olması ve taşınmazın henüz iskan alamamış olması nedeniyle ortaklığın borç ve yükümlülüklerinin halen devam ettiğini, davacının 2020 Şubat ayından itibaren sözleşme gereği finansör olarak üzerine düşen ödemeleri yapmadığını, mali tablolar ve mutabakat tutanakları ile davacının kendi borcunu ikrar ettiğini, bilirkişi raporlarının eksik ve hatalı değerlendirildiğini, inşaatın ince işlerinin tamamlanıp taşınmazın devrinin gerçekleşip kat irtifakının tesis edilmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin feshi veya tasfiyesi için ayrı bir dava da açılmadığını, dolayısıyla davacının tapu tescil talebinin kabulü için önce kendi yükümlülüklerini yerine getirmesi ve ortaklığın mali ve teknik durumu itibarıyla inşaatın tamamlanması ve devir şartlarının sağlanması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, adi ortaklık sözleşmesindeki kararlaştırmaya dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Temyiz olunan kararın dayandığı bilgi ve belgelere, davacının tapu iptali ve tescil talebinin, adi ortaklığın tasfiyesini gerektiren bir talep olmayıp doğrudan sözleşmeden kaynaklanan bireysel edim alacağına ilişkin olmasına, taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerine göre 07.09.2018 tarihi itibariyle kat irtifakının kurulmasıyla birlikte davacıya düşen bağımsız bölümlerin devrinin muaccel hale gelmesine, davalının devri geciktiren hususlara ilişkin savunmalarını ispatlayamamasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olup, mutabakat tutanaklarının kesin borç ikrarı niteliğinde olmadığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.